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Locazioni Brevi: guida a gestione e intermediazione

Con le Locazioni Brevi Turistiche puoi mettere a reddito il tuo immobile per max 30 giorni senza operare in forma di impresa. Il Regime fiscale delle Locazioni Brevi D.L. n. 50/2017 prevede per agenti immobiliari e dei gestori dei portali, di applicare imposta sostitutiva del 21%, ai redditi derivanti dagli affitti inferiori a 30 giorni di immobili ad uso abitativo.

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Le Locazioni Brevi (contratti di Locazione Turistica) sono una delle forme preferite dai proprietari per mettere a reddito i propri immobili. Il vantaggio della Locazione Breve è quello di essere uno strumento “semplice” per ottenere reddito dal tuo immobile.

Questa possibilità è stata regolamentata dal D.L. n 50/2017. Si tratta di una disposizione che per la prima volta ha fornito una regolamentazione da un punto di vista civilistico e fiscale di questo tipo di attività.

Se stai cercando un modo semplice per mettere a reddito la tua “seconda casa” le Locazioni Brevi sono sicuramente la migliore scelta che puoi fare per ottenere un reddito (maggiore rispetto a quello di una locazione lunga), senza un impegno diretto importante.

locazioni brevi

Come vedremo di seguito gli adempimenti amministrativi e fiscali legati ad una Locazione Breve sono molti, ma in questo settore operano molti intermediari che possono “semplificarti la vita“. Potrai affidare loro il tuo immobile, e attraverso un contratto di mandato (con o senza rappresentanza) riceverai i proventi, che in alcuni casi saranno già al netto della tassazione.

Anche a livello di tassazione ci sono diversi vantaggi. Infatti, la Locazione Breve può sfruttare i vantaggi della Cedolare Secca, ed ottenere una tassazione flat al 21%.

Che tu sia un proprietario di casa o un intermediario in questo articolo troverai tutte le informazioni utili ed i miei consigli per ottenere il massimo da questa attività. Il tutto, senza dimenticare, gli obblighi amministrativi e fiscali che ti aspettano.

Non aspettarti il solito articolo scritto da chi crede di conoscere questo settore, qui troverai tutto quello che ti occorre per mettere a reddito, al meglio, il tuo immobile.

Cominciamo!


Indice degli Argomenti

Le Locazioni Brevi con contratti inferiori a 30 giorni

Il primo aspetto da considerare è: “che cosa si intende per Locazioni Brevi?

Si definiscono Locazioni Brevi, ai sensi dell’articolo 4 del DL n 50/2017, i contratti di locazione che presentano le seguenti caratteristiche, raccolte nella tabella seguente.

Caratteristiche delle Locazioni Brevi Descrizione
Devono avere ad oggetto Immobili AbitativiDeve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze.
Durata massima del pernottamento di 30 giorniIl limite è riferito a 30 giorni annui per ogni soggetto su uno stesso immobile (art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86).
Stipula da parte di persone fisicheDeve trattarsi di soggetti “privati“, quindi al di fuori dall’esercizio di attività di impresa.

Proviamo a fare qualche esempio pratico.

Esempio n 1. Locazione di appartamento e pertinenza
Un soggetto, titolare di un appartamento al mare e di una pertinenza, effettua locazione sotto i 30 giorni dell’appartamento e della pertinenza a soggetti diversi. Sostanzialmente, la pertinenza viene locata come immobile abitativo (pur non avendone i requisiti). Per questo immobile non si applica la disciplina delle Locazioni Brevi.

Esempio 2. Locazione ad uno stesso soggetto
Un soggetto concede in locazione per 5 giorni al mese ad uno stesso rappresentante il proprio immobile. In questo caso non si applica la disciplina delle Locazioni Brevi perché si supera il limite di 30 giorni annui verso uno stesso soggetto in uno stesso immobile.

Esempio 3. Attività di impresa
Una casa vacanze imprenditoriale concede le proprie camere con contratti di locazione inferiori ai 30 giorni. Non si applica la disciplina delle Locazioni Brevi perché il locatore agisce in forma di impresa. Il risultato non cambia se il locatore è un “privato” che loca (anche sotto i 30 giorni) ad un ospite che opera in forma di impresa (richiede fattura).

I servizi aggiuntivi compresi nella definizione di Locazione Breve

Il D.L. n 50/2017 comprende nella definizione di Locazione Breve, non solo la mera messa a disposizione dell’immobile all’ospite, ma anche la possibilità di offrire servizi aggiuntivi.

Questo aspetto è molto interessante, ma si deve prestare attenzione al fatto che i servizi aggiuntivi ammessi sono soltanto quelli connessi alla locazione.

“Che cosa si intende per servizi aggiuntivi connessi alla locazione?”

La normativa prevede espressamente quali possono essere i servizi da considerare annessi alla locazione e che, quindi, possono essere offerti all’ospite rientrando nella disciplina delle Locazioni Brevi. Questi servizi aggiuntivi sono i seguenti:

  • Fornitura di biancheria;
  • Cambio delle lenzuola (al termine di ogni pernottamento).
  • Pulizia dei locali (al termine di ogni pernottamento).

Tieni bene a mente questi servizi, perché sono gli unici che puoi offrire nella forma di Locazione Breve. Se, ad esempio, oltre a questi servizi decidi di offrire anche altro, come ad esempio il servizio di NCC, la colazione, o servizio di tour guidati, le cose cambiano.

In questo caso non stai proponendo una locazione, in quanto i servizi aggiuntivi divengono preponderanti rispetto alla locazione stessa (per norma di legge). Per questo motivo tale attività ricade nell’esercizio di impresa ed a seconda dei casi può essere gestita sotto forma di:

L’intermediazione diretta ed indiretta nelle Locazioni Brevi

Una volta individuato quali sono i servizi aggiuntivi che puoi offrire con la locazione è opportuno fare un’ulteriore passo in avanti.

Ti accennavo in premessa che la Locazione Breve è relativamente semplice da gestire, grazie anche all’intervento di moltissimi intermediari. Si tratta di operatori (imprenditori) che possono operare per tuo conto nell’intermediazione del tuo immobile sui portali di prenotazione.

Il D.L. n 50/2017, infatti, fa ricadere nell’ambito delle Locazioni Brevi anche i contratti di locazione stipulati da soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Focus sull’intermediazione immobiliare
Non è oggetto di analisi in questo articolo ma è opportuno sottolineare che, oggi, l’attività di intermediazione immobiliare è demandata esclusivamente agli agenti immobiliari. Questo significa che se non sei agente immobiliare devi sapere che se stai svolgendo intermediazione non stai operando in regola da un punto di vista amministrativo e fiscale.

Tieni presente che, in ogni caso, puoi decidere di offrire il tuo immobile con i vari annunci all’interno di vari siti internet di prenotazione online (c.d. OTA) che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.

I più famosi portali di intermediazione online nelle Locazioni Brevi sono sicuramente:

ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it,  HomeHolidays.com).

Arrivati a questo punto andiamo a vedere, di seguito, come costruire un contratto di locazione utile per gli affitti brevi.


Le condizioni generali del contratto nelle Locazioni Brevi

I contratti di Locazione Breve di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile.

Tali contratti, come detto, non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la loro durata non supera i 30 giorni.

Il limite dei trenta giorni è da intendersi per soggetto nell’arco dell’anno.

Rispettando questa fattispecie, quindi, il contratto non è soggetto ne ad imposta di registro, ne all’imposta di bollo.

Contratto di Locazione Breve e vincolo di pagamento

Il primo aspetto da sottolineare fonte di tantissimi errori è che, quando ci mettiamo in casa qualcuno, dobbiamo farlo in virtù di un contratto scritto e firmato dalle parti.

Questo a tutela di tutte le parti. Prima di tutte a tutela del proprietario stesso dell’immobile.

Per le Locazioni Turistiche non esiste un modello standard di contratto.

Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito

Contratto vincolato solo dalla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento.

Infatti, per importi superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).

La somma concordata per la locazione deve essere pagata per intero, al termine del periodo contrattuale.

Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tanto meno cauzioni.

Indicazione delle caratteristiche dell’immobile

La Locazione Turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento.

Questo senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, al di fuori della pulizia giornaliera e cambio di biancheria. Altri servizi come ristorazione, colazione, stiratura, etc non sono ammessi.

Per quanto riguarda le caratteristiche catastali dell’immobili deve trattarsi di unità immobiliari accatastate come civili abitazioni (A/1 – A/11, tranne A/10).

Servizi aggiuntivi alla locazione non permessi!

Il D.L. n. 50/2017 ha radicalmente modificato la disciplina dei servizi non ammessi nelle Locazioni Brevi Turistiche.

Tale decreto, infatti, ha ampliato i servizi che il gestore può includere oltre al mero affitto dell’abitazione.

E’ prevista, infatti, l’espressa inclusione, tra i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche dei servizi “che prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”.

Attualmente, invece, la fornitura di altri servizi, come ad esempio la prima colazione, sono in grado di far configurare l’attività, come ti tipo imprenditoriale.

Attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Costituendo il turismo (le Locazioni Turistiche hanno durata inferiore ai 30 giorni) materia di competenza legislativa residuale regionale ex art. 117 Costituzione, si riscontra peraltro una classificazione alquanto disomogenea tra le varie leggi regionali con riguardo alla tipologia di servizi offerti in forma non imprenditoriale.

Normativa regionale in ambito di Locazioni Brevi

Ultimo aspetto, ma non meno importante, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche.

Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale.

Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni chiedete allo Sportello SUAP del Comune di riferimento.

Bozza di contratto di Locazione Breve ad uso turistico

Per comodità di seguito puoi trovare una semplice bozza di contratto di locazione di tipo turistico.

Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sul possibile appoggio ad una agenzia immobiliare per la gestione dell’immobile e del check in e check out degli ospiti, vi rimando a questi contributi:

Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio

e

Locazione turistica con agenzie immobiliari


Gli adempimenti fiscali legati alle Locazioni Brevi Turistiche

In questa sede mi occuperò esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano Locazioni Turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione.

Il contratto di Locazione Breve

Il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina. Tale contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile.

Vi raccomandiamo, in questa sede di farvi rilasciare anche copia dei documenti di identità degli occupanti, vi saranno utili per effettuare la comunicazione in questura (che affronteremo in seguito).

La ricevuta legata al pagamento

La ricevuta dovrà essere rilasciata al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali.

Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2,00, qualora il canone di locazione superi le €. 77,47.

Gli importi sopra i €. 3.000 dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato.

Anche in caso di pagamento con mezzi tracciabili e consigliabile rilasciare la ricevuta all’ospite.

Prenotazioni e pagamento online senza obbligo di ricevuta

Se state utilizzando delle piattaforme per la prenotazione degli ospiti (Airbnb o Booking ad esempio), tenete presente che questi portali, al momento del pagamento da parte dell’ospite applicano una commissione del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio. Ed anche una commissione del 3% a carico del proprietario.

Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma web di prenotazione.

Provocando così l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo esatto della ricevuta.

In questi casi l’ospite riceverà e potrà scaricare direttamente dai portali la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato.

In sede di dichiarazione dei redditi vi sarà sufficiente conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma web.

La tassazione del canone di locazione tra IRPEF e Cedolare Secca

Le Locazioni Turistiche permettono al soggetto locatore di concedere in affitto un’appartamento a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti.

Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, dovrà essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.

I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F.).

La tassazione ad IRPEF del canone di locazione

Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“.

Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato.

Mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni).

Tuttavia si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

La tassazione con Cedolare Secca del canone di locazione

Alternativamente,  al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche.

In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato).

Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto.

Per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“.

Ricordo che, a prescindere dal tipo di tassazione scelto, in caso di contratti di locazione non registrati, dovrà essere sempre barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il sublocatore ed il comodatario

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Nonché, stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, i quali non necessariamente sono conclusi da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene, ma possono essere stipulati anche da chi abbia la mera disponibilità di fatto dell’immobile o ne lo detenga in forza di un contratto di comodato.

Tale evenienza è ancor più evidente alla luce dell’estensione del regime fiscale della cedolare secca agli affitti conclusi tramite piattaforme telematiche, come ad esempio Airbnb, ove non è infrequente che il soggetto che pubblica un annuncio non sia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile, bensì abbia solamente il consenso del proprietario ovvero del titolare del diritto reale.

Sotto questo profilo, dunque, l’estensione della cedolare secca sugli affitti brevi alle ipotesi dei proventi conseguiti dal sublocatore o dal comodatario appare assolutamente giustificata.

Il ruolo dell’intermediario nelle Locazioni Brevi

L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario (in possesso del requisito di Agente immobiliare). Infatti, il Decreto prevede che:

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite

Viene così individuata una novella ipotesi di sostituzione tributaria.

Ossia di fattispecie in cui l’obbligazione tributaria è posta a carico di un soggetto (il sostituto, appunto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito), nonché, nell’eventualità in cui il locatario opti per la cedolare secca in dichiarazione, di regime fiscale sostitutivo.

Diversamente, ossia qualora non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, continua ad applicarsi il regime ordinario Irpef, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici di effettuare la ritenuta, anche se quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione.

La disposizione introduce una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte accanto a quelle previste dagli artt. 23 e ss. del DPR n. 600/73, la misura della cui aliquota (pari al 21%, appunto).

Le sanzioni previste per l’intermediario

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di €. 250 ad un massimo di €. 2.000 (articolo 11 del D.lgs. n. 471/97).

Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi, nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

La ritenuta fiscale del 21%

Al fine di assicurare il contrasto all’evasione fiscale, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, sono tenuti ad operare, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”.

Gli intermediari devono provvedere altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

In questo modo l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca, viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito).

Peraltro, qualora il locatario opti per la cedolare secca in sede di dichiarazione, la sostituzione così delineata verrà a realizzare anche un’ipotesi di regime fiscale sostitutivo, così come già avviene per la cedolare secca, in quanto operante in deroga all’ordinario regime Irpef di tassazione dei redditi dei fabbricati.

Qualora invece non abbia luogo l’esercizio dell’opzione, troverà applicazione il regime ordinario Irpef, ma l’obbligo di effettuare la ritenuta a carico dell’intermediario non viene meno.

Piuttosto l’importo di questa costituirà un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione. Con la misura in commento viene dunque introdotta una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte la misura del 21%.

Le sanzioni per la mancata applicazione della ritenuta del 21% sulla Locazione Breve

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. n. 471/1997, pari al 20% dell’ammontare non trattenuto.

In caso di superamento del tetto di €. 150.000 per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs., n. 74/2000.

L’Agente immobiliare sarà responsabile anche del versamento dell’imposta di soggiorno dovuta dagli ospiti.

Codice tributo 1919

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve:

si tratta del codice tributo1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario“, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati“.

Con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

La modalità di versamento della ritenuta

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015).

Deve essere, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Portali telematici non residenti

Ai medesimi obblighi sostitutivi non sfuggono nemmeno i soggetti non residenti.

Al riguardo, il comma 5-bis, inserito in sede di conversione, individua modalità differenziate di adempimento degli obblighi sostitutivi predetti, a seconda che tali soggetti operino o meno in Italia per il tramite di una stabile organizzazione.

Nel primo caso, i non residenti adempiono agli obblighi sostitutivi per mezzo della stabile organizzazione.

Per i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione, si rende viceversa necessaria la nomina, nelle forme di cui all’art. 1, comma 4, del DPR n. 441/97, di un rappresentante fiscale, da individuarsi tra le categorie di soggetti menzionate dall’articolo 23 del DPR n. 600/73.

Rappresentante che risponde in solido con l’impresa estera per gli obblighi di determinazione e versamento dell’imposta.

Per approfondire la disciplina fiscale ti lascio a questo articolo:

Imposte sugli affitti brevi: le regole

L’imposta di soggiorno nelle Locazioni Brevi

Agli intermediari immobiliari è affidato poi il ruolo di responsabili per il pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 23/11 e del contributo di soggiorno.

A seguito della conversione in legge del D.L. n. 50/2017 convivono dunque due differenti regimi di responsabilità all’interno dell’imposta di soggiorno.

Gli albergatori e gli operatori turistici che non si avvalgono né di intermediari né di portali telematici risultano meri agenti contabili ai fini dell’applicazione del tributo, anche perché i contratti da essi stipulati con gli ospiti si configurano come contratti di albergo e non locazioni brevi.

Locazioni Brevi Turistiche ed Agenti Immobiliari

Al contrario, gli intermediari immobiliari e i gestori dei portali telematici sono chiamati ad assumere il ben più oneroso ruolo di responsabili d’imposta.

Si introduce pertanto un trattamento preferenziale per i primi che è difficile da razionalizzare e da giustificare, tanto alla luce dei principi di uguaglianza e di capacità contributiva di cui agli artt. 3 e 53 Cost., quanto in un’ottica di tutela della libertà di iniziativa economica e di parità concorrenziale ai sensi rispettivamente degli artt. 41, comma 1, e 117, comma 1, lett. e) Cost.

In questo quadro, appare ineludibile un intervento del legislatore, chiamato, pur non azzerandola, a rivedere però sostanzialmente la disciplina del tributo. Auspicabilmente attribuendo il ruolo di responsabili d’imposta anche ai gestori delle strutture ricettive.


Le Locazioni Brevi in Dichiarazione dei Redditi

Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto i redditi derivanti dall’affitto turistico.

Deve farlo attraverso l’indicazione nel quadro RB del modello Redditi.

L’importo da indicare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica (o del portale web di prenotazione).

Tuttavia è possibile beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro, se si opta per la tassazione ad Irpef.

Ipotizzando che il proprietario dell’appartamento abbia affittato lo stesso per 180 giorni nell’anno e abbia percepito un affitto di €. 15.000 con commissione dell’agenzia turistica (che si occupa di locare gli immobili o del portal web di riferimento) di €. 1.500. A fine anno l’agenzia versa al proprietario la somma netta di €. 13.500.

La compilazione del quadro RB dedicato ai redditi fondiari

Il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi, uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto.

Rigo relativo al periodo di affitto

In questo rigo dovrà essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. Nella colonna 2 il codice 3 (“locazione a canone libero“). In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Nella colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca (in questo caso si tassa il 100% del canone senza deduzione).

In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (“tassazione Irpef“). Nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%). Oppure €. 15.000 se si è scelta la tassazione con cedolare secca (codice 3, colonna 5).

Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 e 14 a seconda del tipo di tassazione scelto.

Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“).

Rigo relativo al periodo non affittato

In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“). Questo per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente.

In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale, in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.


La Comunicazione di Pubblica Sicurezza

Con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, il Ministero ha fornito dei chiarimenti in tema di pubblica sicurezza.

Infatti è stato indicato che gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali.

In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi.

Questo indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Locazioni Brevi e Portale alloggiatiweb

Anche in caso di locazioni turistiche, quindi, è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb per comunicare i nominativi degli ospiti. Sia quelli dei residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78.

Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.

Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura.

Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale.

Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccuparti, il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Le schede alloggiati

Nel caso in cui non sia possibile la comunicazione online, e solo in questo caso, è possibile compilare le Schedine Alloggiati che devono essere invece comunicate via fax o consegnate personalmente.

Consigliamo sempre a chi si appresta ad avviare questo tipo di attività di effettuare una telefonata preventiva alla Questura competente della vostra zona per avere riscontro da loro sulla procedura da seguire e gli alloggiati da comunicare.

Infine, ci appare utile sottolineare che la comunicazione degli ospiti non è necessaria quando la locazione ha un periodo superiore a 30 giorni.

Poiché in questo caso si deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e ciò assolve già di per sé all’obbligo di Pubblica Sicurezza.

La Comunicazione al Comune

Non trattandosi di attività di tipo commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA, etc).

Tuttavia, alcune regioni hanno previsto che debba essere presentare in Comune una Segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale.

Si tratta di un documento da compilare e presentare allo sportello delle attività produttive del proprio Comune.

Tale documento ha valore soltanto ai fini statistici.

Attualmente, le Regioni per cui è prevista questa comunicazione sono:

  • Veneto (Legge Regionale n.  45/2014);
  • Liguria (Legge Regionale n. 32/2014, articolo 53, comma 7);
  • Sardegna (Legge Regionale n. 27/1998, articolo 20);
  • Abruzzo (Legge Regionale n. 75/1995, articolo 32);
  • Emilia Romagna (Legge Regionale n. 16/2004, articolo 12);
  • Lazio (Regolamemto Regione Lazio Prot. 378/2015, articolo 2);
  • Lombardia (Legge Regionale n. 27/2015, articolo 38, comma 8).

Locazioni Brevi Turistiche: gli elementi da sfruttare

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici e vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti?

Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.


Guida agli adempimenti per gli intermediari nelle Locazioni Brevi

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche.

Casistiche che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, il mandatario (HOST), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni turistiche consiglio sempre agli HOST di operare con mandato con rappresentanza, per semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente).

Determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario). Per cui, sinteticamente:

RuoloProprietario mandanteAgente mandatario
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso.

Risoluzione secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.
Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72. Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione.

La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

Property Manager e Ritenuta fiscale

Chi oggi svolge l’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche deve  operare, o come mandatario con rappresentanza o senza.

Una variabile da tenere in considerazione riguarda la ritenuta del 21% che l’intermediario deve operare sui canoni spettanti al proprietario.

Il comma 5 dell’articolo 4  del D.L. n. 50/17 dispone che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata,

ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi”, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%” sull’ammontare degli stessi all’atto del pagamento al beneficiario”,

provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’art. 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Applicazione della ritenuta del 21%

Gli intermediari che operano attraverso un mandato con rappresentanza, dovendo trattenere l’importo complessivo della locazione, percepito dal cliente e dovendo fare fattura al proprietario dell’immobile per il proprio compenso sono obbligati ad effettuare la ritenuta del 21% sul reddito da locazione del proprietario.

In pratica, chi opera con rappresentanza è chiamato a fungere da sostituto di imposta e a versare la ritenuta del 21% sul canone di locazione che corrisponderà al proprietario.

Diversamente, il PM (Host) che agisce attraverso un mandato senza rappresentanza operando nei confronti non tanto del proprietario, ma del cliente finale, non è chiamato a fungere da sostituto di imposta e quindi, non è tenuto ad applicare alcuna ritenuta.

Il PM, in questo caso, affitta in nome del proprietario ma senza rappresentarlo, quindi gli effetti della locazione ricadranno su di lui. In questo caso l’intermediario emette fattura al cliente finale per la sua quota di intermediazione.

Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al cliente per la quota di locazione ricevuta.

Codice tributo 1919 per la ritenuta sulle Locazioni Brevi

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve.

Si tratta del codice tributo “1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (Risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Sanzioni per gli intermediari

Il mancato ottemperamento ai suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dei medesimi, della sanzione amministrativa.

Sanzione modulabile da un minimo di 250 ad un massimo di 2000 euro.

Onere di cui all’articolo 11 del D.Lgs. n. 471/1997 (“Altre violazioni in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto”).

Property Manager: consigli

Quando scegli il tipo di mandato con il proprietario devi avere ben presenti le conseguenze che ti aspettano. Sia da un punto di vista fiscale che da un punto di vista di ritenuta d’acconto.

Operare con un mandato con rappresentanza anche se permette all’Agente intermediario di operare direttamente con il proprietario lo espone a diventare sostituto di imposta e operare la ritenuta di acconto nei confronti del canone di locazione del proprietario.

Diversamente, operare con un mandato senza rappresentanza da una parte consente di poter applicare l’IVA agevolata al 10% al cliente finale (e non al proprietario), e dall’altra consente di evitare di trattenere la ritenuta d’acconto sui compensi del proprietario.

Agenzie Immobiliari Multidisciplinari nelle Locazioni Brevi

Sono cadute le incompatibilità dell’Agente Immobiliare. Con l’entrata in vigore, lo scorso 3 maggio 2019, della Legge n 37/19 le incompatibilità dell’Agente immobiliare legate ai “servizi ausiliari” alla locazione sono venute meno. Per questo è utile valutare l’apertura di Agenzie Immobiliari Multiservizi.

Il legislatore ha accolto le istanze del mondo immobiliare, permettendo l’ampliamento dei servizi offerti dalle Agenzie Immobiliari. Questo aspetto, anche se di poco conto, permette la nascita di Agenzie Immobiliari Multiservizi e Multidisciplinari. Attività che possono soddisfare le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.

L’impatto delle Agenzie Immobiliari Multiservizi nel mondo delle Locazioni Brevi

La possibilità, per gli agenti immobiliari, dallo scorso 26 maggio 2019 di offrire servizi ausiliari all’attività, amplia le possibilità di offerta, soprattutto nel mercato delle locazioni brevi turistiche.

Infatti, viene meno la sostanziale differenziazione esistente sul mercato tra chi (Agenzie Immobiliari) si occupa di intermediazione e chi, invece, si occupa di offrire servizi ausiliari. Sino al 25 maggio scorso, infatti, le agenzie immobiliari erano precluse dalla possibilità di offrire servizi aggiuntivi ai proprietari di casa o agli ospiti nel mondo delle locazioni brevi.

I modelli di business utilizzati dai grandi player del settore delle locazioni brevi in Italia sono strutturati proprio in questo modo:

  • Una società di intermediazione, solitamente un’agenzia immobiliare che si occupa della parte relativa all’intermediazione sui portali OTA per conto dei proprietari (con mandato con o senza rappresentanza);
  • Una società di servizi, slegata alla società immobiliare per offrire servizi aggiuntivi alle locazione. Ad esempio: home staging, pulizie, cambio biancheria, e tutti gli altri servizi tipici di strutture extralberghiere, come NCC, tour enogastronomici, etc.

Questa separazione delle attività, prima indispensabile, adesso è venuta meno. Sostanzialmente ogni operatore sul mercato ha la possibilità di valutare la convenienza economica del proprio modello di business.

L’Agenzia Immobiliare Multidisciplinare

Per fare un esempio pratico, oggi un agente immobiliare ha la possibilità di offrire direttamente tanti servizi che prima gli erano preclusi. Per questo motivo può avvalersi di soggetti qualificati che fino ad oggi offrivano questi servizi in modo autonomo (es. piccoli imprenditori individuali che offrivano servizi di pulizia, coordinamento, accoglienza, etc.).

L’unione tra questi professionisti di settori attigui adesso può avvenire con la nascita delle Agenzie Immobiliari Multidisciplinari.

Sul mercato, infatti, stanno già nascendo queste attività, ove l’agente immobiliare, in proprio, o attraverso la partecipazione di altri soggetti (come dipendenti, o soci) offre servizi ausiliari.

Le possibilità a disposizione possono essere le più disparate. Vediamone alcuni esempi.

Immaginiamo due soggetti: un agente immobiliare ed un imprenditore che offre servizi nel mondo delle locazioni brevi. Ipotizziamo che i due soggetti vogliano unire le forze e lavorare insieme. Vediamo come possono farlo:

  • Operare con due diverse partite IVA. Si tratta, sostanzialmente, della soluzione attuale. I due imprenditori operano separatamente sul mercato, magari legandosi tra di loro con contratti di collaborazione reciproca;
  • Costituzione di una Agenzia Immobiliare Multiservizi. In questo caso i due soggetti decidono di costituire una società, ipotizziamo una SRL, in cui entrambi hanno il 50% del capitale e vi conferiscono le proprie attività. In questo modo, lasciando che l’Agente immobiliare rimanga amministratore è possibile operare sotto la forma dell’Agenzia Immobiliare;
  • Operare attraverso una ditta individuare di Agente Immobiliare che assume un dipendente. In questo caso l’Agente Immobiliare ha la possibilità di offrire servizi aggiuntivi alla locazione breve assumendo come proprio dipendente l’imprenditore, che cessa la propria attività.

In tutti questi casi è possibile arrivare alla soluzione finale, ovvero la possibilità di offrire servizi aggiuntivi nel mondo delle locazioni brevi da parte di Agenzie Immobiliari.


I nostri consigli di lettura per migliorare la redditività nelle Locazioni Brevi

Se avete trovato interessante i miei articoli sulle locazioni brevi turistiche, voglio darti un consiglio su come approfondire ulteriormente l’argomento.

Specialmente se siete agli inizi della vostra attività.

Si tratta di un libro di Federico Salamone.

Federico è un consulente che si occupa in modo specifico di affitti brevi e di attività turistica extralberghiera.

Leggere il suo libro vi aiuterà a capire meglio come mettere a reddito la vostra casa, guardando direttamente alle regole del mercato.

L’ambito gestionale è sicuramente il punto forte di questo libro che vi consiglio di leggere.

Locazioni Brevi Turistiche: consulenza

In questo articolo ho cercato di riassumerti tutta la mia conoscenza nell’ambito delle Locazioni Brevi. Da anni forniamo servizi di consulenza a moltissime aziende del settore ed abbiamo aiutato molti privati ad individuare il migliore modo per mettere a reddito la propria abitazione.

Sono sicuro che non troverai un’altro articolo come questo sul web. Per questo motivo se hai bisogno della consulenza di un esperto su questo argomento, contattami!

Segui il link sottostante per metterti direttamente in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata sulla tua situazione.

762 COMMENTI

  1. Buongiorno Dott. Migliorini. Ho un appartamento (o meglio una parte di esso) che affitto per locazioni brevi inferiori ai 30 giorni. Questa parte di immobile è presente sui portali Booking ed Airbnb. Ora, mi è già capitato e mi capita che ci siano persone che quando prenotano da Booking (non capita per airbnb in quanto il protale invia in automatico la ricevuta) chiedano che sia io a rilasciargliela. Per quanto ovvio, io non ho partita iva e non esercito la cosa come attività professionale. Da quanto leggo nel suo corposo articolo, io non devo emettere alcuna ricevuta all’ospite anche per il fatto che, a fronte della prenotazione, incasso una cifra del 18% inferiore (questa è la commissione di booking attuale per notizia). Per assurdo, tuttavia, se gli ospiti contattano booking, gli viene risposto di rivolgersi a me e che loro, in quanto intermediari, non devono emettere alcunchè. Chiedo pertanto cortesemente un Suo illuminato parere in merito. Grazie.

  2. Salve Marco, operando come privato a richiesta dell’ospite può rilasciare una ricevuta non fiscale che certifica il compenso incassato. La fattura non può rilasciarla perché opera come “privato”.

  3. Buongiorno Dott. Migliorini, le pongo un quesito alla luce dell’attesa riforma sulle locazioni turistiche che pare introduca l’obbligo di partita iva per i gestori di più di 3 alloggi. Io sono proprietario/gestore di un appartamento in locazione turistica e ho recentemente modificato la forma gestionale della locazione da persona fisica a ditta individuale (codice ATECO 55.20.51), anche per ragioni di convenienza fiscale (adozione del regime forfettario). Ora, alla luce dell’introduzione di questa soglia di imprenditorialità (gestione di almeno 3 alloggi), posso continuare a mantenere la forma imprenditoriale per la mia unica locazione o dovrò ritornare a gestirla come persona fisica. Grazie per l’attenzione e complimenti per la sua professionalità.

  4. Buongiorno Dott. Migliorini,
    sono proprietario di una villa, attualmente usata come semplice abitazione, nella quale sono presenti 3 stanze, delle quali 2 saranno destinate a locazioni transitorie max 18 mesi, ed una per locazioni brevi inferiori a 30 giorni.
    Fin qui immagino nessun problema anche con la nuova riforma, ma avrei un quesito:
    Vorrei in un futuro non troppo lontano effettuare una ristrutturazione, dato che come dicevo è una casa indipendente, e verosimilmente le stanze diventeranno 6 o 7 (ho letto di un limite di 6 camere, in tal caso ovviamente saranno 6), di cui metà ad uso transitorio e metà per affitti brevi (anche se, chiaramente, rimarranno interscambiabili: se, ad esempio, le stanze destinate alla locazione uso transitorio restassero sfitte, verranno adoperate anch’esse per affitti brevi).
    Sono presenti inoltre spazi comuni (cucina, salotto, bagni).
    Mi chiedevo: fino a che misura sono certo di poter gestire questa cosa in modo non imprenditoriale? I contratti ad uso transitorio fanno parte del numero di contratti da non superare oppure, se dovesse passare la norma che stabilisce il limite di 3 unità immobiliari -sempre che ogni stanza sia considerata un’unità immobiliare- potrei comunque destinare 3 sole camere agli affitti brevi e le restanti ad uso transitorio senza correre rischi?
    Per quanto riguarda i contratti ad uso transitorio, come posso conoscere il relativo canone concordato?
    Ed infine una domanda probabilmente stupida: se oltre a ciò dovessi comprare ed affittare un locale commerciale, non influirebbe sul discorso precedente, corretto?
    Ringrazio per la disponibilità

  5. Giacomo occorre analizzare meglio la situazione per poterle rispondere specie su un tema così delicato come l’imprenditorialità o meno di un’attività economica. Se vuole siamo a disposizione in privato per aiutarla, ci scriva.

  6. Buongiorno Dott. Migliorini

    Ho in gestione la spiaggia di uno stabilimento balneare da oltre 10 anni e parecchi dei miei clienti, hanno le loro case vacanza come seconda casa.
    Abitano lontano e una volta frequentavano il Lido per periodi più lunghi durante le loro vacanze estive, in quanto avevano i bambini piccoli, ora che sono grandi vengono molto meno, a volte per niente.
    Chiaramente avendo richieste per l’affitto degli ombrelloni, in tanti mi chiedono informazioni per quanto riguarda eventuali appartamenti disponibili da affittare per essere vicini alla spiaggia.
    Ammetto sin da subito che ho intravisto un’opportunità di poter incrementare le mie entrate, anche se di poco ma è sempre un entrata in più.
    Ho contattato quest’anno alcune di queste persone e sono riuscito a trovare due finora, disponibili ad affittare i loro appartamenti.
    Li vorrei fare la seguente domanda:
    A parte l’opzione di prendere gli appartamenti facendo un contratto annuale con possibilità di subaffitto, in modo da poterli affittare ai miei clienti con contratti turistici a breve termine … quali altri opzioni o strade potrei intraprendere visto che non ho il titolo di agente immobiliare?
    In accordo, vogliamo regolarizzare le posizioni degli appartamenti e dei proprietari rispettando cosi tutte le norme ma, è sempre che mi devo occupare io della gestione di questi due appartamenti.
    Vorrei sapere se ci fosse una soluzione diversa da quella di affittarlo personalmente per tutto l’anno e poi subaffittarlo.
    Grazie anticipatamente per la disponibilità!
    A presto

  7. Non esistono alternative alla gestione diretta dell’immobile, se non si è agenti immobiliari. Quello che può fare è capire quale può essere lo strumento migliore per avere la gestione di quegli immobili. Se vuole approfondire siamo a disposizione per una consulenza in grado di chiarirle questi aspetti e valutare anche numericamente la redditività della sua gestione.

  8. Buongiorno,

    Grazie per la sua risposta!

    Si, sarei interessato ad approfondire questo argomento.
    Mi può dare ulteriori informazioni per un’eventuale consulenza?
    Grazie

  9. Buongiorno Dott. Migliorini, in merito all’ affitto per locazioni brevi inferiori ai 30 giorni, quindi in forma non imprenditoriale, vorrei sapere se tale “attività” rientra nel discorso del bonus vacanza del recente decreto Conti.

  10. La bozza del Decreto Rilancio prevede che il bonus a 1.000 euro per il mese di maggio, sia riconosciuto anche ai lavoratori dipendenti del settore turismo e degli stabilimenti termali e ai lavoratori in somministrazione. Altrimenti, si deve fare riferimento ai bonus per le partite Iva. Per i gestori di attività di locazione breve non ci sono aiuti diretti.

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