La locazione è il contratto con il quale una parte, locatore, si obbliga a far godere all’altra, conduttore, una cosa mobile o immobile, per un tempo dato, in cambio del corrispettivo, canone. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata. Tra le diverse tipologie di contratto è quello a canone concordato il più conveniente dal punto di vista fiscale sia per l’inquilino che per il proprietario.
Con questo tipo di contratto ad uso abitativo la misura del canone è determinato entro una cornice che costituisce i limiti, sia massimi che minimi dell’importo della controprestazione. Invero, in tal modo saranno determinati anche altri aspetti tra cui la durata del contratto di locazione.
Cos’è il contratto di locazione a canone concordato?
Il contratto di locazione a canone concordato, noto anche come contratto 3+2, è una tipologia di locazione regolamentato introdotto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, con l’obiettivo di favorire l’accesso alle abitazioni in locazione a prezzi più contenuti rispetto al mercato libero. Questo tipo di contratto è il risultato di accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, che stabiliscono un range di canoni d’affitto basati su determinati parametri.
Quindi, è in genere un’alternativa al contratto di locazione a canone libero. Si differenzia tuttavia da quest’ultimo, infatti, questo si sostanzia in le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario.
Caratteristiche del contratto
Questo contratto di locazione è disciplinato dall’articolo 2, terzo comma, della Legge n. 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Ai sensi di tale norma:
“le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”
Canone concordato
La prima cosa che dobbiamo chiarire è cosa si intende per canone concordato. In questo caso, infatti, è necessario prima di tutto evidenziare che il canone non potrà essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile. Infatti, questo dovrà essere determinato in considerazione ai parametri specifici che vengono individuati dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Al fine di provvedere al calcolo, si dovrà tenere in considerazione il totale della superficie calpestabile dell’immobile. Inoltre, dovranno essere indicati anche altri elementi accessori nel calcolo. Ad esempio, si considerano anche i balconi o la presenza di ascensori. Il canone deve tuttavia essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
Laddove non vi siano associazioni di categoria, tale autorizzazione deve essere ottenuta una conferma da parte alle organizzazione firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione, al fine di assicurare la conformità rispetto all’accordo territoriale.
Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto disciplinando gli accordi territoriali con il decreto del 16 gennaio 2017. Tale normativa ha stabilito i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo. Invero, con il predetto strumento sono stati anche indicati i criteri relativi ai contratti transitori e per studenti universitari.
Per effetto di tale decreto i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni entro sessanta dall’emanazione del decreto. A stabilirlo è il terzo comma dell’articolo 2 suddetto al fine di promuovere gli accordi raggiunti in sede locale.
Accordi territoriali
Gli accordi territoriali sono stipulati a livello locale tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari di immobili e quelle degli inquilini. Questi accordi stabiliscono i parametri per la determinazione del canone di locazione in base a criteri specifici, come la zona in cui si trova l’immobile, le sue caratteristiche, la superficie, e i servizi accessori.
Gli accordi territoriali sono fondamentali perché definiscono i limiti entro cui il canone può essere stabilito, offrendo un quadro normativo che garantisce l’equità per entrambe le parti.
La durata del contratto
Il contratto a canone concordato prevede una durata base di tre anni, rinnovabile automaticamente per ulteriori due anni (c.d. 3+2). Il contratto si rinnova automaticamente al termine del periodo di due anni in due anni, salvo il caso di disdetta entro i termini previsti dal contratto. Nulla vieta al termine dei due anni di rinnovo di decidere, in accordo tra locatore e locatario di risolvere o rinnovare il contratto, anche modificandone le condizioni. Nel caso di rinnovo del contratto, il canone di affitto non può essere aumentato di più del 75% rispetto al canone precedente.
Sublocazione
La possibilità di sublocare deriva dall’art. 1594 c.c. prevede la facoltà del conduttore di sublocare la cosa locatagli, salvo patto contrario. Pere capire se è possibile sublocare è importante una attenta lettura del contratto di locazione. La sublocazione è il contratto che prevede la possibilità per il conduttore di concedere ad altro soggetto, (sub-conduttore), il godimento dell’immobile intero o di una sua parte. Con la sublocazione si ha un contratto principale ed un secondo contratto derivante dal primo.
Risoluzione anticipata del contratto
Come in tutti i contratti di locazione la parte maggiormente tutelata è quella del locatario che ha la possibilità di recedere dal contratto, anche in assenza di giusta causa (c.d. “recesso libero“) qualora previsto dal contratto. In caso contrario è necessaria la presenza di una giusta causa, ed il rispetto del periodo minimo di preavviso previsto dal contratto.
Per quanto riguarda il locatore, invece, non vi sono possibilità di disdetta ma solo di diniego di proroga, ad esempio al termine dei primi tre anni. Questa possibilità, tuttavia, è condizionata al verificarsi di una di queste circostanze:
- Comprovata necessità dell’immobile;
- Individuazione del fatto che il locatario non occupa stabilmente l’immobile senza motivazioni plausibili;
- L’immobile deve essere ristrutturato e richiede di interventi di manutenzione non procrastinabili;
- Vendita dell’immobile.
Per perfezionare il diniego di proroga è necessario che la parte comunichi la propria volontà attraverso l’invio di una raccomandata A/R o PEC con un preavviso di almeno sei mesi.
Spese condominiali e manutenzione
Le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono solitamente a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie rimangono a carico del proprietario. Queste disposizioni devono essere chiaramente indicate nel contratto per evitare controversie future.
Gli accordi locali possono prevedere specifiche clausole riguardanti la manutenzione dell’immobile, l’adeguamento degli impianti, e la ripartizione delle spese straordinarie.
Agevolazioni fiscali contratto
Come affermato poc’anzi, i contratti di locazione a canone concordato comportano anche una serie di benefici e vantaggi fiscali. In particolare, la conclusione di predetti contratti comportano:
- Applicazione della tassazione speciale con cedolare secca anziché con tassazione ordinaria IRPEF. Si applica così un’aliquota unica pari al 10% anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria;
- La base imponibile per il calcolo dell’IRPEF è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della Legge n. 431/98;
- Il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Molto interessanti sono anche le agevolazioni in tema di IMU. Infatti, in questo caso il legislatore ha previsto una prima agevolazione a carattere nazionale, che comporta la riduzione della base imponibile al 25%, per procedere al calcolo. Altra, è stata prevista anche a livello locale.
Cedolare secca con aliquota 10%
Il contratto di locazione a canone concordato consente al locatore di poter beneficiare di una importante agevolazione fiscale. Si tratta di poter applicare l’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca. Si tratta di una imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Affinché sia possibile applicare la cedolare secca con aliquota ridotta è necessario che siano rispettati alcuni requisiti, ovvero:
- Solo per i comuni che hanno problemi di carenza di soluzioni abitative;
- Solo per i comuni ad alta densità abitativa o colpiti da calamità naturali.
In pratica, si tratta dei seguenti Comuni: Bari; Bologna; Catania; Firenze; Genova; Milano; Napoli; Palermo; Roma; Torino; Venezia; Tutti i comuni confinanti con gli stessi.
Deve essere evidenziato che, inoltre, la cedolare secca con aliquota ridotta al 10% può essere utilizzata per:
- I contratti di locazione per studenti;
- I contratti di locazione di natura transitoria.
Come applicare la cedolare secca?
Il locatore per poter esercitare l’opzione per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca deve verificare i seguenti aspetti:
- Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A – esclusa A\10);
- L’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto, o nelle annualità successive con comunicazione (con raccomandata o PEC) all’inquilino.
È obbligatoria l’attestazione per beneficiare della cedolare secca al 10%?
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha indicato che per i contratti concordati stipulati senza l’assistenza delle associazioni (c.d. contratti “non assistiti“), l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni di categoria è indispensabile per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. Questo significa che per i contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017 senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale.
Sempre secondo quanto previsto dall’Amministrazione finanziaria, l’attestazione del contratto non è necessaria per i contratti:
- Stipulati prima del 30 marzo 2017, data di entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017;
- Stipulati dopo l’entrata in vigore del DM in commento, ma in comuni in cui non risultano accordi territoriali che abbiano recepito le previsioni del DM stesso.
Il versamento della cedolare secca
La cedolare secca deve essere versata attraverso la presentazione della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF), alle scadenze previste per il versamento del saldo delle imposte sui redditi. In particolare, la cedolare secca deve essere versata seguendo le disposizioni di seguito:
- In un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore alla soglia di 257,52 euro;
- In due rate se l’importo è superiore alla soglia di 257, 52 euro, di cui:
- La prima rata di acconto entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto (oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse);
- La seconda rata di acconto entro il 30 novembre, per il restante 60%.
Il calcolo dell’acconto dovuto deve essere effettuato prendendo a riferimento il 100% dell’imposta dovuta nell’anno precedente. In caso di versamento in un momento successivo rispetto alle scadenze previste è possibile regolarizzare la propria situazione attraverso l’utilizzo dello strumento del ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs. n. 472/97). Per il versamento della cedolare secca, con modello F24, vanno utilizzati i codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
Agevolazioni fiscali per gli inquilini
Anche per gli inquilini che concludono il contratto concordato comporta delle agevolazioni fiscali anche dal punto di vista dell’inquilino. Infatti, il legislatore ha previsto la facoltà per l’inquilino di apportare delle detrazioni in dichiarazione dei redditi. È possibile ottenere il beneficio sia ove il canone sia stato liberamente stabilito fra le parti sia che sia stato concordato e qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Le regole della detrazione sono tuttavia diverse a seconda delle categorie di contratto in evidenza.
Per approfondire: “Agevolazioni fiscali per l’affitto“.
Vantaggi e svantaggi
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Canone inferiore: Il canone di locazione è generalmente più basso rispetto al mercato libero, rendendo l’abitazione più accessibile per l’inquilino. | Limitazione del canone: Il locatore non può stabilire liberamente il canone, che è vincolato dagli accordi territoriali, potenzialmente riducendo il rendimento dell’investimento. |
| Agevolazioni fiscali per il locatore: Significative riduzioni dell’IRPEF e delle imposte di registro e bollo, con la possibilità di optare per la cedolare secca al 10%. | Meno flessibilità: Le restrizioni sul canone e le condizioni contrattuali possono risultare meno flessibili rispetto ai contratti a canone libero. |
| Detrazioni fiscali per l’inquilino: Gli inquilini possono beneficiare di detrazioni fiscali, riducendo ulteriormente il costo abitativo. | Maggiore complessità: La definizione del canone richiede la conoscenza degli accordi locali e la corretta applicazione delle norme, aumentando la complessità amministrativa. |
| Stabilità contrattuale: Contratto di 3+2 anni garantisce stabilità per entrambe le parti, con rinnovo automatico in assenza di disdetta. | Rinnovabilità limitata: Alla fine dei 5 anni complessivi, il contratto può essere rinnovato o modificato, ma sempre nei limiti degli accordi territoriali, limitando la libertà delle parti. |
| Riduzione del rischio di sfratto: Gli inquilini che rispettano le condizioni contrattuali hanno una maggiore sicurezza abitativa grazie alla durata e alle regole di rinnovo del contratto. | Minor redditività: Per il locatore, l’obbligo di attenersi a canoni più bassi potrebbe tradursi in una minor redditività rispetto a un contratto a canone libero. |
Consulenza fiscale online
Il canone concordato è una delle forme maggiormente utilizzate dai proprietari degli immobili. Il vantaggio consiste nella possibilità di beneficiare a numerose agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%. Tuttavia, è necessario rispettare specifiche condizioni per poter beneficiare di questa agevolazione. Per questo ti consiglio di prestare la massima attenzione e rivolgerti sempre ad un dottore commercialista esperto.
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