Investimento immobiliare: funzionamento e strumenti

Il mercato immobiliare negli ultimi anni è sicuramente in fermento. Non parlo del valore di mercato degli immobili ma, piuttosto, delle tantissime modalità di investimento che sono nate e che si fondano intorno al mondo degli immobili abitativi e commerciali. Corsi di formazione, libri, coaching, ma anche portali web dedicati, hanno portato moltissime persone comuni a pensare di investire i propri risparmi nel settore immobiliare.

Nella mia attività di dottore commercialista, da anni seguo imprese immobiliari, e ogni mese vedo imprenditori ed aspiranti tali che voglio avviare un’attività di impresa nella gestione o compravendita di beni immobili.

Tuttavia, non tutti gli imprenditori che si avviano verso questo tipo di modello di business sono consapevoli dei rischi e delle problematiche che un investimento immobiliare comporta. Per questo motivo ho deciso di realizzare questo articolo per farti capire quali sono i principali metodi con i quali è possibile effettuare investimenti immobiliari.

Che cos’è un investimento immobiliare?

L’investimento nel mercato immobiliare si riferisce all’acquisto, alla proprietà, alla gestione, alla locazione o alla vendita di immobili per realizzare un profitto. È una forma di investimento che può variare dall’acquisto di una proprietà residenziale per affittarla o rivenderla, fino all’acquisto di immobili commerciali, industriali o terreni. Gli investimenti immobiliari possono offrire rendimenti tramite l’apprezzamento del valore dell’immobile nel tempo, nonché entrate costanti derivanti da affitti. Tuttavia, richiede spesso un capitale iniziale significativo e può essere associato a rischi quali fluttuazioni di mercato, problemi con gli inquilini, e costi di manutenzione e gestione.

L’investimento immobiliare è un’attività attraverso cui è possibile impiegare il proprio capitale per acquistare un bene immobile al fine di ricavarne un profitto, attraverso la locazione oppure attraverso la successiva cessione. L’investimento immobiliare può essere svolto sia da privato, attraverso un’acquisto diretto, sia come impresa, in modo strutturato sempre con l’obiettivo di realizzare un profitto. Nei paragrafi seguenti farò riferimento esclusivamente a modalità di investimento immobiliare che è possibile effettuare in forma di impresa.

Tipologie di investimento immobiliare

L’investimento immobiliare si divide principalmente in:

• Immobili residenziali: Acquisto di appartamenti o case per affitto a lungo termine;
• Immobili commerciali: Spazi per negozi o uffici, spesso destinati a locazioni più stabili e redditizie;
• Immobili industriali: Capannoni e strutture per la produzione o la logistica;
• Immobili a scopo turistico: Case vacanza o appartamenti in aree di alto afflusso turistico.

Chi investe in immobili in Italia?

Principalmente, i soggetti che possono effettuare investimenti immobiliari in Italia possono essere così suddivisi:

1. Privati: molti individui investono in immobili come parte della loro strategia di investimento personale. Questo può includere l’acquisto di proprietà residenziali per affitto o rivendita, o l’acquisto di una seconda casa;
2. Investitori istituzionali: fondi pensione, compagnie di assicurazione e altri grandi investitori istituzionali spesso investono in immobili in Italia come parte di un portafoglio diversificato;
3. Fondi immobiliari: Sono veicoli di investimento collettivo che raccolgono capitali da investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà immobiliari. I fondi immobiliari possono essere pubblici o privati e offrono agli investitori la possibilità di partecipare al mercato immobiliare senza dover acquistare direttamente gli immobili;
4. Società di sviluppo immobiliare: queste aziende si specializzano nella costruzione o ristrutturazione di immobili per poi venderli o affittarli. Spesso gestiscono progetti di grande scala, come complessi residenziali o centri commerciali;
5. Investitori esteri: il mercato immobiliare italiano attrae anche investitori internazionali, grazie al suo ricco patrimonio culturale, alla sua posizione geografica e al fascino delle sue città e regioni turistiche;
6. Imprenditori e aziende: alcune aziende investono in immobili per uso proprio (come uffici o spazi commerciali) o come parte della loro strategia di investimento.

Cosa vuol dire investire nell’immobiliare?

Effettuare un investimento immobiliare significa investire denaro (di fonte propria o di terzi) per acquistare beni immobili a scopo di metterli a reddito oppure rivenderli. L’obiettivo finale dell’investimento è sempre quello di raggiungere un profitto tale da remunerare l’investimento effettuato. L’imprenditore deve tendere a scegliere l’investimento minimo che può garantirgli il massimo profitto.

All’interno di questa definizione possiamo ritrovare tutte le possibilità di investimento immobiliare. L’acquisto per la locazione dell’immobile abitativo (lunga, breve o transitoria), le locazioni commerciali, ma anche chi decide di acquistare un immobile con capitale di terzi, da ristrutturare e rivendere, chi decide di effettuare un investimento di lungo termine, attraverso l’acquisto della nuda proprietà, oppure la possibilità di acquistare immobili pignorati prima che vengano messi all’asta.

Accanto ad investimenti immobiliari di tipo diretto, nel tempo, sono nate anche forme di investimento immobiliare di tipo indiretto, ovvero soggetti che decidono di investire in attività collegate a quella del mondo immobiliare. Mi riferisco, ad esempio, all’attività dei property manager, ovvero gestori di proprietà immobiliari altrui, il cui obiettivo è quello di massimizzare la rendita dell’immobile per conto del proprietario. Oppure, per fare un altro esempio, il proliferare di portali dedicati all’investimento collettivo di beni immobili, è un altro esempio di come, anche indirettamente e con pochi risparmi sia possibile oggi investire nel settore immobiliare. Di seguito, senza alcuna pretesa di esaustività intendo andare a descrivere alcuni dei principali metodi di investimento immobiliare.

Quali sono le forme migliori per investimenti immobiliari?

L’investimento immobiliare migliore è quello che garantisce il profitto più elevato a parità di capitale impiegato. Questa è la risposta che do ai soggetti che mi chiedono quale tra le varie forme di investimento dovrebbero applicare per la loro impresa. Come puoi capire non esiste la risposta corretta a questa domanda, o meglio, ogni business, ogni investimento deve tendere alla realizzazione del profitto massimo ed è compito dell’imprenditore individuare la forma migliore per raggiungere i propri obiettivi di profitto. Quello che voglio dire è che nel settore immobiliare occorre valutare molto spesso le condizioni specifiche dell’investimento per capire con quale forma intervenire.

Il consiglio che mi sento di dare a tutti gli aspiranti imprenditori nel mondo immobiliare è di non investire mai in modelli di business che non conoscono. Come dicevo, oggi, l’errore principale che commettono gli imprenditori in questo settore è l’improvvisazione. Aver seguito un corso, letto un libro o visto un video su Youtube non fa di te un immobiliarista, ma soprattutto non ti rende autorizzato ad investire in un business nel quale non hai mai operato prima.

L’investimento immobiliare rientra tra le rendite passive?

Molto spesso mi capita di sentire imprenditori che parlano di investimento immobiliare come forma di rendita passiva. Quello che posso dire, per la mia esperienza, è che investire in immobili non rappresenta una rendita passiva. Questo tipo di rendite consentono di incassare i canoni senza una vera e propria attività legata al percepimento del canone. Possiamo dire che investire in un immobile non rappresenti un’attività produttiva da parte dell’investitore, ma non si tratta sicuramente di un investimento che si può fare senza dedizione ed impegno giornaliero. Gestire immobili significa gestire ogni problematica, la burocrazia, la manutenzione, le imposte, e periodicamente sarai chiamato a valutare la sostenibilità del tuo investimento. Per questo motivo, non voglio scoraggiarti, ma l’investimento immobiliare richiede tempo, impegno e costanza.

I principali modelli di business (investimento) nel settore immobiliare

Di seguito andiamo ad analizzare i principali modelli di business (investimento) nel settore immobiliare. Mi riferisco ai seguenti:

1. Acquisto di immobile abitativo da mettere a reddito;
2. Acquisto di immobile commerciale da mettere a reddito;
3. Acquisto di immobile da ristrutturare e vendere (house flipping);
4. Gruppi di investimento immobiliare (crowdfunding immobiliare).

Acquisto di immobile abitativo da mettere a reddito

La prima modalità per fare un investimento immobiliare è legato all’acquisto di immobile abitativo da mettere a reddito. Gli immobili abitativi sono quelli contraddistinti dalla categoria catastale A (tranne A/10, uffici). Acquistare un immobile abitativo significa investire in un bene immobile di tipo residenziale, da sfruttare attraverso la messa a reddito con contratti di locazione di tipo abitativo. Questo tipo di investimento deve essere valutato in relazione all’immobile, ma anche alla redditività che si può ricavare dalla locazione. Le tipologie di contratto di locazione per immobili abitativi sono le seguenti:

• Contratto a canone libero (4+4 anni);
• Contratto a canone concordato (3+2 anni);
• Contratto transitorio;
• Contratto di locazione turistica;
• Contratto di locazione breve.

Per approfondire: “Contratti di locazione: tutte le tipologie“.

Prima di effettuare un investimento immobiliare in immobili residenziali, solitamente, si deve effettuare una simulazione per capire la redditività netta che l’investimento può garantire attraverso la locazione. Non è mia intenzione approfondire questo aspetto ma ognuna delle forme contrattuali sopra indicate ha delle caratteristiche ben precise che la fanno adattare a determinate categorie di immobili.

Per questo motivo è di fondamentale importanza riuscire ad individuare la forma contrattuale migliore in termini di performance sull’immobile che intendi acquistare. Inutile dire che sottovalutare questo aspetto non significa investire, ma effettuare una scommessa sull’acquisto di un immobile (attività che non è propria degli imprenditori e che spesso è la causa del fallimento di iniziative imprenditoriali di questo tipo). Per questo motivo, la redazione di un business plan è fondamentale.

Acquisto di immobile estero da mettere a reddito

L’acquisto di immobili all’estero rappresenta una ulteriore opportunità per l’investitore. È possibile, infatti, valutare la convenienza tra operazioni interne ed operazioni estere al fine di individuare i rendimenti da locazione più elevati. Per questo occorre, da un lato, valutare il rendimento, ma dall’altro prendere in considerazione i maggiori oneri che si vengono a creare.

Acquistare un’immobile a molta distanza richiede che la gestione dello stesso sia affidata a terzi, ed inoltre, deve essere tenuta in considerazione l’applicazione dell’IVIE, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero. Inoltre, non possono essere sottovalutate le implicazioni legate ai criteri di collegamento del reddito da locazione presenti nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni siglate dall’Italia.

Acquisto di immobile commerciale da mettere a reddito

Le considerazioni da fare in relazione all’acquisto di immobile commerciale da mettere a reddito sono pressoché identiche rispetto al caso dell’acquisto di immobile abitativo. Anche in questo caso la redditività dell’investimento è data dal canone di locazione ricavabile dalla messa a reddito dell’immobile. Gli immobili commerciali sono quelli che non hanno destinazione abitativa e che vengono utilizzati per l’esercizio di attività professionale e/o per l’esercizio di attività di impresa.

La messa a reddito di questi immobili presenta degli elementi distintivi e rilevanti. Infatti, il contratto di locazione commerciale, ha delle particolarità, legate al fatto che l’immobile divide frutto di un’attività economica e quindi, è necessario andare a tutelare gli interessi dell’inquilino, che può vantare specifici diritti e garanzie. Anche in questo caso non è mia intenzione entrare nel dettaglio del funzionamento di questa tipologia contrattuale, ma anche in questo caso è importante impostare un business plan per valutare la redditività, i costi da sostenere ed i rischi legati a questa tipologia di investimento.

Per approfondire: Locazioni commerciali: disciplina civilistica.

Acquisto di immobile da ristrutturare e vendere (house flipping)

L’attività di house flipping, consiste nell’acquistare beni immobili ad un prezzo conveniente, ristrutturarli e rivenderli, ottenendo un profitto da questa attività. Il profitto, in questo caso deriva dalla differenza (positiva) tra il valore di cessione dell’immobile e quella relativa all’acquisto e gli oneri sostenuti per la ristrutturazione.

Questo modello di business si basa sulla velocità dell’operazione. Infatti, minore è il tempo che intercorre tra il momento dell’acquisto e quello della rivendita (quindi minore è il tempo dedicato alla ristrutturazione), maggiore può essere il profitto ottenibile. Maggiore è il tempo che passa, infatti, maggiore è la possibilità di rimanere esposti con gli istituti bancari di credito. Pertanto questo tipo di attività deve essere effettuata in modo molto veloce prestando particolare attenzione alla tipologia di immobile da acquistare. Anche in questo caso la redazione di un business plan è fondamentale, anche per stimare i costi di ristrutturazione che, quindi, devono essere non eccessivi.

Gruppi di investimento immobiliare (crowdfunding immobiliare)

Una modalità di investimento nel settore immobiliare è legata ai gruppi di investimento. I gruppi di investimento (crowdfunding) rappresentano un’opportunità per entrare nel mercato immobiliare residenziale anche per investitori che dispongono di capitali ridotti. Si tratta di investitori che condividono ambizioni e necessità mettendosi assieme per finanziare un investimento immobiliare.

Questi gruppi di investimento nascono al fine di ridurre il rischio finanziario connesso all’acquisto (ristrutturazione e rivendita) di un bene immobile. Il vantaggio di questa modalità di business è che l’unione fa la forza tra molti piccoli investitori. Naturalmente, se hai davvero intenzione di creare un business dietro al tuo investimento non è questa la forma di investimento da sfruttare.

Il modello di business, in questo caso è quello di creare e sfruttare l’attività di questi gruppi di acquisto. Mi riferisco alla possibilità di individuare opportunità di investimento immobiliare, dove investire direttamente e dove far intervenire, anche, gruppi di investimento immobiliare. In questo modo puoi sfruttare i gruppi di investimento per finanziare investimenti immobiliari di valore più elevato (e con redditività maggiore).

Quale forma giuridica per gli investimenti immobiliari?

Una volta individuato il modello di business che intendi applicare per l’esercizio della tua attività devi necessariamente chiederti quale sia la forma giuridica migliore per veicolare l’attività.

Molto spesso mi trovo a confrontarmi con persone che ritengono di poter effettuare investimenti immobiliari da “privato“, quindi senza una partita Iva e senza una posizione fiscale dedicata. Non voglio entrare nel merito di questa scelta e di quanto non sia corretta. Quello che voglio fare, invece, è rivolgermi direttamente a coloro che, invece, ritengono che l’investimento immobiliare debba essere correttamente inquadrato sotto il profilo giuridico. Come tutte le attività di impresa anche l’investimento immobiliare è soggetto a determinati rischi (rischio di insolvenza, rischio di credito, rischio di effettuare un cattivo affare, etc).

La valutazione di questi rischi comporta la necessità di porsi, da parte dell’imprenditore, alcune domande per individuare la soluzione migliore da poter attuare. In questo articolo non intendo entrare nel dettaglio di queste valutazioni. Ne ho parlato in modo approfondito, anche di calcoli di convenienza, in questo articolo dedicato: “Società di gestione immobiliare: quando e perché aprirla“. Naturalmente, se desideri approfondire questi aspetti legati alla costituzione della società con cui effettuare i tuoi investimenti immobiliari, al termine di questo articolo puoi trovare il link per metterti in contatto con me e ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata.

La variabile fiscale

L’aspetto importante che intendo evidenziare è che una delle variabili legate all’effettuazione di investimenti immobiliari è quella fiscale. Acquistare immobili da privato porta con se il vantaggio di eliminare le problematiche di plusvalenza dopo una detenzione di almeno cinque anni dell’immobile e la possibilità di entrare direttamente in possesso del denaro derivante dall’affitto. Tuttavia, un conto è effettuare un investimento da privato, altra cosa è costruire un’attività imprenditoriale legata agli investimenti immobiliari. In questo caso, operare da privato, oltre a non essere consentito potrebbe anche essere controproducente.

Per questo motivo, sia per garantirti la massima sicurezza possibile, sia per rispettare le disposizioni di legge, devi valutare l’investimento come impresa. In quest’ottica la variabile fiscale può fare la differenza. Infatti, la disciplina Iva legata alla compravendita di beni immobili ed anche quella connessa alla locazione degli stessi prevede ipotesi di esenzione dall’applicazione dell’Iva. L’effettuazione di operazioni esenti Iva comporta l’applicazione del meccanismo del pro-rata che limita la detraibilità sugli acquisti (aspetto rilevante, ad esempio, in caso di ristrutturazione dell’immobile).

Per questo motivo è importante valutare la variabile fiscale in relazione agli investimenti finanziari che intendi effettuare. Altro aspetto importante riguarda la scelta del veicolo societario: società di persone e/o società di capitali. Anche in questo caso vi sono differenze importanti sotto il profilo fiscale che devono essere attentamente valutate e gestite in sede di pianificazione dell’investimento e dell’attività imprenditoriale da avviare.

Come valutare se un investimento immobiliare è conveniente?

Valutare la convenienza di un investimento immobiliare in Italia oggi richiede un’analisi di diversi fattori, tenendo conto sia delle condizioni attuali del mercato che delle prospettive future. Ecco alcuni punti chiave per una valutazione professionale:

1. Condizioni del mercato immobiliare

L’analisi del mercato è sempre il punto di partenza di qualsiasi investimento:

• Andamento dei prezzi: verifica l’andamento recente dei prezzi degli immobili nelle aree di interesse. Una crescita costante può indicare un mercato in salute. Ad esempio, i valori OMI possono essere un punto di partenza dell’analisi;
• Domanda e offerta: L’equilibrio tra domanda e offerta è cruciale. Un’eccessiva offerta può portare a una stagnazione dei prezzi, mentre un’elevata domanda può indicare potenziali aumenti di valore.

2. Tassi di interesse e finanziamenti

Se l’investimento è fondato su un finanziamento, l’analisi della finanziabilità dell’impresa è fondamentale:

• Tassi di interesse: i tassi di interesse bassi rendono più conveniente l’acquisto di immobili tramite mutui;
• Accesso ai finanziamenti: la facilità di ottenere finanziamenti è un fattore da considerare. Se le banche sono riluttanti a concedere mutui, ciò potrebbe influenzare negativamente il mercato.

3. Posizione geografica

L’ubicazione territoriale dell’immobile può fare la differenza:

• Località: alcune aree possono offrire migliori opportunità di rendimento. Le città grandi o le zone turistiche possono essere più redditizie;
• Sviluppo futuro dell’area: piani per nuove infrastrutture o sviluppi possono aumentare il valore degli immobili in specifiche aree.

4. Aspetti legislativi e fiscali

Gli aspetti legali e fiscali per una società immobiliare sono importanti:

• Normative fiscali: le leggi fiscali, come le tasse sulla proprietà e sui redditi da locazione, influenzano la redditività dell’investimento;
• Incentivi governativi: programmi di incentivi per la ristrutturazione o l’acquisto di prime case possono influenzare la convenienza.

5. Obiettivi e strategia di investimento

L’analisi della strategia a lungo termine non può mancare:

• Strategia a lungo termine: gli immobili sono tipicamente investimenti a lungo termine. La tua strategia dovrebbe riflettere obiettivi e orizzonti temporali specifici;
• Diversificazione: valuta se l’investimento immobiliare si adatta bene al tuo portafoglio globale, offrendo diversificazione e potenziale riduzione del rischio.

Conclusioni e consulenza online

In questo articolo ho cercato di riepilogarti le principali modalità (modelli di business) per investire in immobili. L’aspetto che vorrei rimarcare è che l’investimento immobiliare, in qualsiasi forma effettuato, non è mai privo di rischi. Investire nell’immobiliare può sembrare un’attività priva di rischi se paragonata con altri business, ma anche in questo settore ci sono rischi e possibilità di realizzare dei cattivi affari. Per questo occorre esperienza, competenza, e conoscenza di questo settore.

Quello che voglio ribadire è che occorre sempre una strategia legata a questo tipo di investimenti ed occorre assistenza legale e fiscale per tramutare il tuo modello di business in un’impresa che possa essere tutelata da terzi e con un’adeguata attività di pianificazione fiscale. Se desideri approfondire questi aspetti, ti invito a seguire il form sottostante indicandomi la tua situazione ed i tuoi principali dubbi per ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata.

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