Flipping immobiliare: cos’è e come funziona

L’acquisto, ristrutturazione e rivendita in tempi brevi di proprietà immobiliari di tipo residenziale. Il flipping immobiliare è un modello di investimento in immobili che attrae sempre più investitori. Tuttavia, è necessario valutare attentamente le operazioni maggiormente profittevoli ed inquadrare correttamente la propria attività.

L’investimento immobiliare resta sempre uno dei preferiti da parte degli italiani. Sarà per la nostra cultura nazionale, dove gli immobili hanno sempre rappresentato il “bene rifugio” per eccellenza, oppure per sfruttare interessanti opportunità offerte dal mondo delle locazioni turistiche, il mondo immobiliare è ancora oggi molto redditizio.

All’interno del mondo degli investimenti immobiliari negli ultimi anni è nata l’attività di flipping. Si tratta di una attività di investimento che consiste nell’acquistare un immobile, per poi rivenderlo nel più breve tempo possibile, con profitto. Questa attività può essere legata ad precisi mercati dove il mercato immobiliare è in crescita, oppure all’acquisto per ristrutturare e rivendere l’immobile. Se effettuata correttamente questa attività è in grado di generare profitto e per questo il numero di imprenditori che si sta affacciando al flipping immobiliare è in continua ascesa. Per questo motivo, andiamo ad analizzare in cosa consiste questo modello di business all’interno del settore immobiliare e perché può diventare redditizio, ma anche i rischi che si corrono.

Cos’è il flipping immobiliare?

Per flipping immobiliare si intende quel modello di business attraverso il quale un impresa (o un imprenditore) acquista beni immobili e li rivende per poter fare profitto. Affinché possa essere configurata un’operazione redditizia, l’immobile deve essere acquistato e poi rivenduto rapidamente. Il tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita dell’appartamento di solito è tra i due mesi e un anno.

All’interno di questo modello di business possiamo individuare due modalità operative diverse:

• Acquisto di un immobile che ha il potenziale per aumentare il suo valore con ristrutturazioni, restauri o manutenzione straordinaria. Dopo aver completato i lavori di ristrutturazione e un eventuale allestimento di home staging, il profitto arriva dalla vendita dell’immobile ad un valore più elevato rispetto al prezzo di acquisto. Con questo scenario gli investitori acquistano proprietà solitamente in difficoltà o sottovalutate, le ristrutturano e poi le rivendono ad un prezzo più elevato;
• Acquisto di una proprietà in un mercato con valori immobiliari in aumento. In questo caso non è necessario alcun tipo di ristrutturazione. Il profitto deriva dal valore dell’immobile che cresce sul mercato. Questo scenario può essere attuato in mercati immobiliari in ascesa e per il periodo in cui il mercato rimane profittevole.

Il flipping immobiliare può essere effettuato sia su immobili residenziali che su immobili commerciali, ma la maggior parte dei flips avviene con le proprietà residenziali. Questo in quanto le proprietà immobiliari residenziali sono solitamente di dimensioni più piccole, facilmente commerciabili, e con elevate possibilità di incremento di valore con attività di ristrutturazione.

Modello di business USA
Il flipping immobiliare rappresenta un investimento tipicamente USA. È proprio negli Stati Uniti, infatti, che vanno ricercate le origini di questo tipo di operazione, che in seguito si è diffusa anche in Italia.

Flipping ed acquisto immobile all’asta per rivenderlo

Una delle modalità con cui si esplica il flipping immobiliare riguarda l’utilizzo delle aste immobiliari per acquistare l’immobile. Come saprai, infatti, gli immobili presenti nelle aste sono proposti a prezzi solitamente inferiori rispetto a valori di mercato. Effettuare un buon acquisto in fase di asta può permettere di massimizzare il profitto nell’attività di ristrutturazione e rivendita. Tuttavia, non è così semplice come può sembrare a priva vista. È necessario effettuare preliminarmente una ricerca di mercato per individuare l’immobile che meglio si presta a questo tipo di operazioni. Occorre sicuramente avere pazienza ed attendere il giusto immobile per poter tentare l’acquisto. Inoltre, occorre tenere presente che la concorrenza in fase di asta nel tempo sta diventando un fattore da considerare e che può fare la differenza per acquistare al prezzo migliore.

Per approfondire: “Come diventare consulente di aste immobiliari“.

Saldo e stralcio

Una modalità simile a quella sopra indicata riguarda l’operazione di “saldo e stralcio“. L’operazione si sostanzia nella possibilità di intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare. In questo scenario l’imprenditore deve ottenere un accordo con il debitore e con il suo creditore prima che l’immobile venga messo in asta. Di fatto, una volta che l’imprenditore ha valutato le potenzialità dell’immobile deve procedere ad effettuare un’offerta al debitore per andare a trattare per suo conto dal creditore. Una volta ottenuta questa autorizzazione è necessario procedere ad effettuare un’offerta congrua al creditore in funzione dell’esposizione del debitore (si parla di offerte che possono variare tra il 60% e l’80% del valore del debito). Il creditore, spesso, scoraggiato da una lunga procedura di asta può essere incentivato dall’avere subito la soddisfazione del credito, anche se in misura ridotta. In caso di accordo tra le parti è possibile procedere con l’acquisto dell’immobile.

Attraverso questo tipo di operazione il creditore (generalmente un istituto bancario) incassa il credito e chiude subito la posizione senza dover attendere per anni gli esiti incerti dell’asta immobiliare. Il debitore chiude la sua posizione e torna a essere finanziabile, mentre l’imprenditore acquista l’immobile ad un prezzo vantaggioso. A questo punto l’immobile può essere ristrutturato e messo sul mercato per trarne un profitto.

Cessione del preliminare prima del rogito

Un’altra modalità che riscontra successo in questo tipo di operazioni riguarda la cessione del preliminare di compravendita. In questa operazione vi sono tre soggetti che intervengono:

• Il proprietario promittente venditore (prima cedente e poi ceduto);
• Il promissario acquirente (prima cessionario e poi cedente);
• Il subentrante (nuovo cessionario).

In questo scenario l’obiettivo del promissario acquirente è quello di individuare un subentrante al contratto di acquisto sottoscritto prima della data dell’atto di compravendita. In questo modo per il promissario acquirente vi sarà un profitto dato dalla differenza tra il prezzo originario pattuito con il promittente vendite e quello di subentro concordato con il nuovo cessionario. Questo tipo di operazione ha il vantaggio di essere meno onerosa per il promissario acquirente, in quanto il suo obiettivo è trovare un compratore effettivo prima dell’atto di compravendita.

Deve essere evidenziato, tuttavia, che nelle operazioni di cessione del preliminare di compravendita viene inserita una apposta clausola rescissoria senza la previsione di penali per il promissario acquirente. Clausola da applicarsi nel momento di mancata individuazione di un soggetto subentrante. Quest’ultimo una volta trovato, molto probabilmente, chiederà l’effettuazione di specifici lavori di ristrutturazione per subentrare nel contratto (in questo caso si parla di operazione di “fix and flip“). Il promissario acquirente, quindi, in accordo con il proprietario (promittente venditore) andrà ad effettuare lavori di ristrutturazione in modo da consegnare l’immobile al subentrante prima dell’atto notarile. Con questo modello di business l’imprenditore (investitore) ha la possibilità di ottenere immediatamente la disponibilità dell’immobile per ristrutturarlo e rimetterlo sul mercato prima di aver corrisposto il prezzo richiesto per l’acquisto (i costi da sostenere sono solo quelli della ristrutturazione). Infatti, le somme verranno corrisposte dal subentrante al momento dell’acquisto. Tuttavia, per poter operare con questo modello è indispensabile che vi sia il consenso del promittente venditore (dato non sempre semplice da ottenere). Inoltre, è importante evidenziare che per questo tipo di operazioni non è consigliabile improvvisare ma, piuttosto, è necessario essere seguiti da legali esperti per la redazione dei contratti e delle specifiche clausole ivi previste.

Flipping e crowdfunding immobiliare

Arrivati a questo punto occorre fare qualche precisazione per individuare le differenze tra flipping e crowdfunding immobiliare. Di seguito puoi trovare una tabella che schematizza del differenze principali tra queste due modalità di investimento nel settore immobiliare.

Caratteristica	Flipping immobiliare	Crowdfunding Immobiliare
Definizione	Attività di investimento immobiliare in cui si acquista, ristruttura e rivende una proprietà per ottenere un profitto	Metodo di finanziamento collettivo in cui diverse persone investono in progetti immobiliari
Struttura dell’investimento	Acquisto diretto della proprietà da parte dell’investitore o gruppo di investitori	Partecipazione a un’offerta pubblica di finanziamento gestita da una piattaforma di crowdfunding
Obiettivi di investimento	Ottenere un profitto attraverso l’acquisto e la rivendita di proprietà immobiliari	Rendimento finanziario o sostegno a progetti immobiliari di valore sociale o comunitario
Coinvolgimento nell’operazione	Direttamente coinvolto nell’acquisto, la ristrutturazione e la rivendita della proprietà	Coinvolgimento limitato, con l’amministrazione e l’esecuzione delle operazioni gestite dai promotori del progetto
Rischio e rendimento	Rischio potenzialmente elevato, ma possibilità di profitti significativi	Rischio ridotto con una partecipazione più passiva e potenziale rendimento finanziario

Questa tabella fornisce una panoramica chiara delle principali differenze tra il flipping immobiliare e il crowdfunding immobiliare, consentendo agli investitori di valutare le opzioni più adatte alle loro esigenze e obiettivi.

Per effettuare il flipping immobiliare serve la partita IVA?

È opportuno chiarire subito che l’attività di flipping su beni immobili rappresenta, a tutti gli effetti, un’attività di impresa. La compravendita di beni immobili, infatti, è a tutti gli effetti un’attività di tipo commerciale che, soprattutto nel caso di ristrutturazione, evidenzia tutte le caratteristiche dell’attività imprenditoriale (con un, a volte elevato, rischio di impresa). Questo significa che tutti quegli investitori che intendono entrare in questo mercato devono, necessariamente, operare con una partita IVA individuale, oppure, con una società. Per questo tipo di operazioni il veicolo societario maggiormente utilizzato è la SRL. Questo sia per la sua praticità di utilizzo, ma anche perché permette a più soggetti di unire le proprie “forze” di investimento e finanziare assieme un’operazione immobiliare. L’utilizzo della SRL, inoltre, aiuta a separare il rischio di impresa insito in questa attività, dal patrimonio personale dell’imprenditore (almeno in una situazione in bonis della gestione aziendale).

Che cosa succede se si opera da “privati”?

Operare da privati nel mondo della compravendita immobiliare può essere pericoloso in quanto espone a possibili contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria. Nel caso in cui, infatti, vengano effettuate più operazioni immobiliari di questo tipo l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare il mancato esercizio in forma imprenditoriale dell’attività andando a sanzionare il comportamento del soggetto che non ha correttamente inquadrato la sua attività. Si tratta di sanzioni amministrative pecuniarie importanti che possono pregiudicare il futuro andamento dell’attività. Per questo motivo, è importante, da subito inquadrare correttamente l’attività, anche attraverso l’ausilio di un dottore Commercialista esperto in questo settore.

Tassazione plusvalenza immobiliare da privati
Se l’immobile è venduto ad un prezzo più alto rispetto all’acquisto entro i cinque anni, la tassazione è legata all’aliquota marginale IRPEF del soggetto. In alternativa, si può chiedere al notaio l’applicazione dell’aliquota sostitutiva del 20%.
Per approfondire: “Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?“.

Il flipping immobiliare è redditizio?

Il flipping immobiliare può essere una pratica molto redditizia anche se non è semplice come può sembrare. L’aspetto più complesso è dato dalla scelta dell’immobile da acquistare. Tra le molte opportunità di immobili svalutati che propone il mercato è importante saper individuare in anticipo i costi di ristrutturazione necessari a rimettere sul mercato l’immobile in tempi brevi. Gli aspetti che l’imprenditore deve tenere in considerazione sono:

• Riuscire a stimare gli oneri necessari all’acquisto ed alla ristrutturazione dell’immobile. Individuare quali possono essere i costi vivi da sostenere è importante per valutare la redditività dell’investimento. Inoltre, è necessario valutare anche
• Riuscire a stimare i tempi necessari alla ristrutturazione. Infatti, ogni giorno in cui l’immobile resta “fermo” per la ristrutturazione l’impegno monetario dato dall’investimento resta “fermo” e blocca potenziali ulteriori investimenti da fare. Per questo motivo la redditività dell’investimento è direttamente proporzionale al tempo che passa tra acquisto e rivendita dell’immobile (minore è il tempo maggiore è il profitto).

Entrambe queste variabili possono fare la differenza tra un investimento profittevole ed un cattivo investimento. Ognuno di questi due elementi, infatti, può incidere in modo positivo o negativo in ciascun investimento. La capacità dell’imprenditore deve essere quella di saper individuare il giusto investimento tra quelli presenti sul mercato. Per questo motivo, molto spesso, una regola che viene utilizzata è quella del c.d. “costo al 70%“. Di fatto, il valore di acquisto di un immobile dovrebbe essere non superiore al 70% del valore ottenibile dopo la ristrutturazione, considerando il costo dei lavori di ristrutturazione. Questa regola, anche se non è perentoria, può rappresentare un indicatore per guidare verso le operazioni a maggior profitto, in grado di riparare l’investimento effettuato.

Ad esempio, ipotizziamo di aver individuato un potenziale immobile da acquistare al valore di 120.000 euro. Ipotizziamo che il costo della ristrutturazione sia stato ipotizzato in 60.000 euro, e che il valore di rivendita potenziale dell’immobile sia 200.000 euro. In questo caso, seguendo la regola del 70%, il valore di acquisto e di ristrutturazione non dovrebbe superare i 140.000 euro (200.000 x 70%) per lasciare un margine all’investimento. In questo esempio, la regola non è rispettata ma non è detto che sia un cattivo affare.

Quanto si può guadagnare con l’house flipping?

Il profitto derivante dal flipping immobiliare è dato dalla differenza tra il prezzo finale di vendita e il prezzo di acquisto iniziale, a cui sottrarre anche i costi di ristrutturazione. Dal profitto lordo poi, è necessario sottrarre anche le imposte, che variano in relazione al fatto che l’attività venga svolta individualmente (con partita IVA), oppure attraverso una società (di persone o di capitali). In relazione alla presenza di tutte queste variabili non è semplice ipotizzare il guadagno netto derivante da questa attività.

In linea generale, possiamo dire che gli investitori esperti che praticano l’house flipping possono arrivare a raggiungere quote di profitto lordo che vanno tra il 15% ed il 30% del prezzo di vendita finale. Tuttavia, si tratta di valori medi ed è molto probabile che molte operazioni, soprattutto quelle a valori di vendita meno elevati, portino a percentuali di profitto meno consistenti. Per questo, possiamo dire che la redditività finale è influenzata dalla scelta dell’immobile su cui investire.

Come fare flipping immobiliare?

1. Finanziamento con mezzi propri

Fare flipping immobiliare può rivelarsi un’attività a grosso rischio imprenditoriale, soprattutto se non si hanno a disposizione mezzi monetari propri. Per questo motivo, spesso, più investitori decidono di unire le proprie forze economiche per effettuare un investimento. In questo senso la costituzione di una società è lo strumento migliore per gestire questo tipo di attività comune. L’aspetto da considerare è che partire con un investimento proprio permette di ridurre i tempi legati alla richiesta di finanziamenti (difficili da ottenere se non si possono dare garanzie reali o personali), ed anche i profitti ottenibili, in relazione agli interessi sul finanziamento che dovranno essere restituiti. Inoltre, operare con un debito sulle “spalle” rappresenta un rischio anche per le successive operazioni.

2. Conoscere il mercato 

Il primo passo è trovare il tipo di immobile profittevole. Deve trattarsi di immobili che necessitano di lavoro di ristrutturazione o manutenzione straordinaria. È opportuno effettuare ricerche sulla zona e sul mercato locale per determinare il tipo di rendimento che ci si può attendere una volta terminati i lavoro. Come anticipato, è importante riuscire a stimare il costo dei lavori da effettuare ed il tempo necessario al completamento degli stessi. Per quanto è necessario farsi predisporre preventivi accurati per i lavori da svolgere prima di impegnarsi nell’investimento. La definizione di un budget può essere utile per stimare tutti i valori legati ai costi da sostenere e determinare il profitto teorico dell’investimento. Inoltre, è importante valutare anche la velocità di vendita dell’immobile, al termine dei lavori. Maggiore è il tempo che si impiega nella vendita minore sarà il profitto in quanto il capitale dell’investimento resterà impiegato per più tempo. Per questo può essere importante collaborare con agenti immobiliari per facilitare le possibilità di incontro tra domanda ed offerta.

3. Concentrarsi sulle richieste dei possibili acquirenti

Uno degli aspetti che spesso fa la differenza tra un investimento redditizio ed un cattivo investimento riguarda la tipologia di interventi da realizzare sull’immobile. Trovarsi di fronte a preventivi di decine di migliaia di euro è molto semplice quando si intende effettuare grandi lavori su bagni, cucine o quando si vuole stravolgere la struttura della casa. Più è elevata la spesa da sostenere maggiori possono essere gli imprevisti e maggiore è la possibilità di perdere tempo prezioso. Per questo motivo, è necessario concentrare i lavoro su aspetti che possono maggiormente attrarre il potenziale acquirente, come ad esempio aspetti legati all’efficientamento energetico dell’edificio. In questo senso la sostituzione della caldaia, la sostituzione degli impianti, le finestre e le porte può essere un buon sistema per migliorare l‘efficienza energetica dell’edificio e permettere un risparmio (in termini utenze) al futuro acquirente. Questo tipo di interventi, spesso più semplici e facilmente gestibili possono permettere un migliore e veloce recupero dall’investimento al momento della vendita dell’immobile.

Vantaggi e rischi della compravendita immobiliare

Di seguito una tabella che riassume i vantaggi ed i rischi legati ad una attività di compravendita immobiliare.

VANTAGGI	RISCHI
– Possibilità di generare profitti in tempi brevi	– Richiede importante investimento in denaro in anticipo
– Veloce ritorno sull’investimento	– Richiesta di accesso al credito per investimenti più importanti
– Possibilità di sfruttare il reddito di impresa per determinare il reddito tassabile	– Imprevisti nei tempi e nelle modalità della ristrutturazione (costi aggiuntivi)
– Opportunità di apprendimento e crescita nel settore immobiliare	– Tempistiche legate all’individuazione del promissario acquirente
– Contributo allo sviluppo del mercato immobiliare locale	– Variazioni del valore degli immobili o delle condizioni di mercato

Conclusioni

In definitiva, il flipping immobiliare è un modo intelligente per poter guadagnare con gli immobili. Tuttavia, ci sono una serie di aspetti di cui tener conto per evitare che il sogno di andare a profitto si riveli un vero e proprio incubo. È importante sottolineare che il flipping immobiliare può generare profitti significativi, ma richiede una valutazione attenta dei rischi e una pianificazione accurata. Per coloro che sono interessati a intraprendere questa attività, è consigliabile rivolgersi a esperti nel settore immobiliare e fiscale.

La consulenza fiscale online può fornire un supporto prezioso per comprendere le implicazioni fiscali del flipping immobiliare e per ottimizzare la gestione delle tasse legate a questo tipo di investimento. Un consulente fiscale specializzato può offrire una valutazione personalizzata della situazione finanziaria e fiscale dell’investitore, fornendo consigli specifici sulla struttura aziendale, sulle deduzioni fiscali e sulla pianificazione fiscale.

Invitiamo quindi i lettori interessati al flipping immobiliare a utilizzare il nostro servizio di consulenza fiscale online. I nostri esperti sono pronti a fornire una consulenza professionale e personalizzata, aiutando gli investitori a prendere decisioni informate e a ottimizzare la gestione delle tasse. Non esitate a contattarci per approfondire la vostra situazione personale e per ottenere il supporto necessario per avere successo nel mondo del flipping immobiliare.

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