Imposte sugli affitti brevi: come si dichiara il reddito?

I soggetti che effettuato attività di locazione breve si trovano a dover analizzare la redditività del proprio immobile anche in relazione alle modalità di tassazione. Il tax rate, infatti, è in grado di influenzare ogni investimento. Per questo, in un settore ormai molto competitivo come quello degli affitti brevi, ottimizzare la tassazione può rappresentare un vantaggio competitivo. In questo articolo voglio andare ad analizzare, nel dettaglio, le modalità di tassazione dei redditi da locazione per gli affitti brevi, di cui al D.L. n. 50/2017.

Sostanzialmente, esistono due regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi. Come avremo modo di analizzare nel seguito, le opzioni a disposizione del titolare del reddito sono (Circolare n. 24/E/2017):

• La tassazione ai fini IRPEF del reddito. Può essere un reddito fondiario, per il proprietario oppure un reddito diverso per il comodatario;
• La tassazione con cedolare secca. Questo sia per il proprietario, per chi opera con sublocazioni o se si è il comodatario dell’immobile.

In entrambi i casi si deve tenere conto che se si opera per il tramite di un portale web o di un intermediario (agente immobiliare) che interviene nei pagamenti è prevista l’applicazione di una ritenuta del 21%. Si tratta di una ritenuta di acconto (o di imposta se si sceglie la cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono sul reddito da locazione e che versano per conto del titolare del reddito. Tale somma rappresenta un acconto sulle imposte da versare.

Andiamo ad analizzare, in questo articolo, come deve avvenire la dichiarazione delle imposte sugli affitti brevi a carico del proprietari, dei sub-locatori, e dei locatori a seguito di comodato d’uso gratuito.

Cosa sono le locazioni brevi?

Si definiscono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Secondo quanto definito dall’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/2020 si presume la natura imprenditoriale dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti“ per ciascun periodo di imposta.

Seguendo questa definizione che ritroviamo nell’art. 4 del D.L. n. 50/17 è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:

• Ha ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
• Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno (vedi l’articolo 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86). I contratti di locazione sotto i 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• Il contratto deve stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa (entrambe le parti del contratto devono essere “privati“);
• La locazione breve può essere attuata dal titolare del diritto reale sull’immobile con un contratto di locazione, dal sublocatore, con un contratto di sublocazione (situazione in cui l’inquilino subaffitta la casa, in tutto o in parte), oppure nel caso di comodatario che che utilizza l’immobile con locazioni brevi. È un caso che può verificarsi più spesso di quanto si creda in ambito familiare. Quando ad esempio il figlio cura la locazione della casa al mare di proprietà dei genitori. Magari tramite un portale internet su cui si registra come “locatore” (si pensi ad Airbnb);
• La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.

Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina sulle locazioni brevi:

• Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
• Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Per i contratti di locazione breve, per la regolamentazione di tutti gli aspetti non previsti dal D.L. n. 50/17 occorre fare riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

La disciplina fiscale delle locazioni brevi turistiche

Una volta delineato l’ambito di applicazione delle locazioni brevi turistiche andiamo ad analizzare qual è la disciplina tributaria connessa alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi. Si tratta di una disciplina fiscale del tutto particolare e connessa a fare in modo che i titolari del reddito presentino correttamente la dichiarazione dei redditi, evitando situazioni di evasione fiscale.

Prima di proseguire, tuttavia, è opportuno evidenziare che il soggetto che percepisce redditi da locazione breve è sempre obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi, indipendentemente dalla modalità di tassazione del reddito prescelta (IRPEF o cedolare secca).

Adempimenti fiscali obbligatori per i titolari di reddito da locazione breve

Come precisato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 24/E/2017, il regime fiscale ti tassazione delle locazioni brevi (art. 4 D.L. n. 50/17) è del tutto peculiare. In particolare, gli obblighi fiscali che gravano sul soggetto titolare del reddito (proprietario, titolare di un diritto reale, sub-locatore, o comodatario), variano a seconda che nell’operazione intervenga, o meno, un intermediario o un portale web per mettere in contatto locatore e locatario del contratto.

Locazioni brevi con presenza di intermediario o di portale web

Negli ultimi anni, infatti, si è creata sul mercato la figura del c.d. “property manager“, ovvero un soggetto (agente immobiliare) che ha le competenze e le autorizzazioni necessarie per fungere da intermediario tra locatore e locatario (turista) al fine di concludere un contratto di locazione breve. L’intermediario, qualora presente, solitamente opera attraverso la stipulazione di un contratto di mandato (generalmente “con rappresentanza” del locatore). Tale mandato permette all’intermediario di sottoscrivere, in nome e per conto, del soggetto che mette in locazione l’immobile, il contratto di locazione breve. Ebbene, questo tipo di attività, ha degli importanti riflessi di natura fiscale da analizzare. Le casistiche che si possono creare sono le seguenti:

• Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso l’intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. In questo caso l’intermediario è tenuto a rilasciare una Certificazione Unica (modello CU), al soggetto titolare del reddito, (generalmente nel mese di marzo dell’anno successivo). Tale certificazione è indispensabile per la dichiarazione dei redditi da locazione breve;
• Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni di locazione breve. In questo caso non trova applicazione la ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore (senza intervento dell’intermediario che non incassa per conto del locatore). Con questo modello di business, l’intermediario è chiamato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate. L’intermediario, non applicando la ritenuta, non ha alcun obbligo di rilasciare la Certificazione Unica.

Gli adempimenti fiscali posti a carico dell’intermediario, che come detto deve essere un agente immobiliare abilitato, sono stati introdotti al fine di mettere a disposizione dell’Agenzia delle Entrate le informazioni sulle locazioni concluse durante il periodo di imposta. L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate, attraverso gli adempimenti posti a carico dell’intermediario è quello di avere a disposizione una banca dati sulle locazioni brevi da confrontare con i dati che i contribuenti inseriscono in dichiarazione dei redditi. In questo modo possono essere fatti i controlli incrociati tra dati comunicati e quelli dichiarati dai contribuenti.

Focus sulla ritenuta sulle locazioni brevi

Gli intermediari residenti nel territorio dello Stato, devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora:

• Incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
• Intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Pertanto, perché si generi l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario sia coinvolto nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase del pagamento: se il conduttore paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta in capo all’intermediario non sorge. Inoltre, l’obbligo di ritenuta non sorge se il conduttore consegna all’intermediario un assegno intestato al conduttore (sul punto vedasi gli esempi della Circolare n. 24/E/2017, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).

La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve impone di includervi anche:

• Le somme forfetariamente addebitate al conduttore a titolo di spese per servizi accessori (a meno che non siano sostenute direttamente dal conduttore o a questi riaddebitate dal locatore sulla base di costi e consumi effettivamente sostenuti);
• La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto (Circolare n. 24/2012, § 2.2.2 dell’Agenzia delle Entrate).

Esempio di applicazione della ritenuta sugli affitti brevi

Al fine di comprendere gli obblighi legati all’intermediario è possibile fare un esempio di applicazione della ritenuta di acconto da parte dell’intermediario. Immaginiamo la conclusione di un contratto di locazione breve, ove il canone di locazione è fissato a 1.000 euro. Il compenso dell’intermediario è il 10% del canone (secondo quanto previsto dal contratto di mandato con rappresentanza concluso con il locatore). L’applicazione della ritenuta di acconto del 21% avviene nel modo seguente (Circolare n 24/E/2017).

Il compenso dell’intermediario è un costo non deducibile per il locatore. Infatti, come vedremo meglio più avanti, qualora il locatore scelga la tassazione IRPEF, l’imponibile fiscale da assoggettare a tassazione sarà 950 (1.000 x 95%, il 5% è considerata deduzione forfettaria), mentre in caso di tassazione con cedolare secca l’imponibile fiscale da dichiarare è 1.000 (nessuna deduzione diretta di costi).

Locazioni brevi senza l’intervento di un intermediario o di portale web

Quando l’attività di locazione breve avviene senza la presenza di un intermediario il soggetto titolare del reddito deve operare in autonomia. Non essendoci un intermediario o un portale web che funge da sostituto di imposta (al momento i principali portali di intermediazione c.d. “OTA“, non intendono operare come sostituti di imposta) è lo stesso contribuente chiamato a dichiarare il reddito in dichiarazione dei redditi. Sostanzialmente, quindi, tutti gli obblighi dichiarativi ai fini delle imposte dirette gravano sul locatore del contratto. Egli, infatti, è obbligato a presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi.

È utile ricordare, in questa sede, che anche se il locatore non ha percepito altri redditi nel periodo di imposta, il percepimento di redditi da locazione breve comporta sempre l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Il codice identificativo per le locazioni brevi

L’unico obbligo fiscale comune per tutti i titolari di redditi da Locazione Breve riguarda il codice identificativo dell’unità immobiliare. Infatti, a partire dal 1° agosto 2019 tutti i proprietari di unità abitative destinate a locazione breve devono dotarsi di un codice identificativo alfanumerico. Questo codice serve per andare ad aggiornare una banca dati degli immobili destinati a Locazione Turistica in Italia. Tale codice deve essere sempre messo a disposizione e visualizzato, anche sui portali.

Imposte sugli affitti brevi e spunti di pianificazione fiscale

Arrivati a questo punto è necessario analizzare come è possibile effettuare una corretta pianificazione fiscale per quanto riguarda la tassazione sugli affitti brevi. Le imposte sugli affitti brevi, infatti, variano dall’IRPEF alla cedolare secca. La scelta sul regime fiscale più conveniente da applicare non è mai assoluta, ma piuttosto, deve essere valutata di anno in anno in relazione alla situazione personale del soggetto che è chiamato a dichiarare il reddito.

Deve essere ricordato che il soggetto che deve dichiarare il reddito è sempre il titolare del diritto reale sull’immobile (come reddito fondiario). Le uniche eccezioni a questa regola riguardano le sublocazioni, ove nel caso è il sublocatore a dover dichiarare il reddito ed i contratti di comodato dove il comodatario effettua locazioni brevi. Anche in questo caso è il comodatario a dover dichiarare il reddito percepito dalla locazione breve. In entrambi i casi il reddito rientra nella categoria dei redditi diversi.

Andiamo adesso ad analizzare le due diverse tipologie di tassazione del reddito e per quali fattispecie possono essere applicate.

La tassazione IRPEF del reddito da locazione breve

La modalità classica di tassazione del reddito da locazione breve è la concorrenza del reddito a tassazione IRPEF. Questo significa che il soggetto chiamato a dichiarare il reddito si vedrà concorrere il reddito da locazione breve alla formazione del proprio reddito imponibile IRPEF (assieme, ad esempio, ai redditi da lavoro dipendente o autonomo imponibili IRPEF).

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorre a diventare imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare. In questo caso la norma prevede l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria (per tener conto di eventuali spese sostenute, come quelle per intermediari o per manutenzioni sull’immobile). Il 95% del reddito derivante da locazione breve viene assoggettato a tassazione secondo gli scaglioni di reddito IRPEF.

In pratica la tassazione del reddito da locazione breve sconta la tassazione della tua aliquota marginale IRPEF.

Volendo semplificare, maggiore è il tuo reddito imponibile IRPEF, più diventa onerosa e sconsigliabile questo tipo di tassazione. L’unico vantaggio derivante da questa tassazione è quello derivante dallo sfruttamento di oneri deducibili o detraibili che possono ridurre la tassazione IRPEF. Caso classico è quello che riguarda il sostenimento di oneri sull’immobile che concorrono ai bonus sulle ristrutturazioni edilizie, o del superbonus 110% sugli interventi di riqualificazione energetica. Questi oneri detraibili concorrono ad abbassare l’importo dell’imposta IRPEF dovuta, e quindi riducono l’onere fiscale complessivo.

Il consiglio che posso darti è quello di sfruttare questo tipo di tassazione (IRPEF) dopo che hai sostenuto interventi di questo tipo sugli immobili. La stessa cosa vale se hai importanti oneri deducibili o detraibili da sfruttare ai fini IRPEF. Questo tipo di valutazione è opportuno che venga effettuata ogni anno con l’ausilio del tuo dottore commercialista di fiducia.

La ritenuta di acconto del 21% nella tassazione IRPEF

Se scegli la tassazione IRPEF del reddito da locazione breve le imposte da versare in dichiarazione dei redditi, di fatto, sono attenuate dalla ritenute di acconto. Se operi con l’intervento di un intermediario che interviene nella riscossione dei canoni questi è tenuto ad applicarti una ritenuta del 21% (come abbiamo visto sopra). Questa ritenuta, che viene versata all’Erario tutti i mesi per tuo conto rappresenta un tuo acconto IRPEF. Per questo motivo la tua tassazione definitiva viene attenuta dalla presenza di questa ritenuta. Se operi senza intermediario, invece, non avendo la ritenuta sconterai tutta la tassazione direttamente in dichiarazione dei redditi.

Come applicare la tassazione IRPEF sulle locazioni brevi in dichiarazione dei redditi?

Puoi applicare la tassazione IRPEF in caso di percepimento di:

• Reddito Fondiario. Nel caso in cui tu possa vantare un diritto reale sull’immobile messo a reddito (proprietà, uso, usufrutto etc). In questo caso la scelta per la tassazione IRPEF avviene nel quadro dei redditi fondiari (RB del modello Redditi o B del 730);
• Reddito diverso. Nel caso in cui tu stia sublocando l’immobile oppure nel caso in cui tu sta locando dopo aver ricevuto l’immobile in comodato. La scelta per la tassazione IRPEF in questo caso si fa nel quadro dei redditi diversi (RL del modello Redditi o L del 730).

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

La seconda possibilità di applicare le imposte sugli affitti brevi riguarda l’applicazione della cedolare secca. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Questo significa che se il tuo canone di locazione è stato di 100,00 euro ed hai subito costi per 30,00 euro di intermediazione del portale, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 100,00 euro. In sostanza la cedolare secca ha un aliquota di tassazione inferiore rispetto all’IRPEF (21% contro il primo scaglione IRPEF del 23%). Tuttavia, tale tassazione si applica sul 100% del reddito e non sul 95%.

E’ opportuno precisare che la cedolare secca può essere applicata ai redditi derivanti dal contratto di sublocazione breve o alle locazioni brevi stipulate dal comodatario. Il contratto di sublocazione genera, infatti, redditi diversi, esclusi, in linea di principio, dalla cedolare secca, atteso che essa trova applicazione solo ai redditi fondiari. In relazione ai contratti di locazione breve (e assimilati), la cedolare secca trova applicazione, in presenza di opzione (da esprimere in dichiarazione dei redditi, trattandosi di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione in termine fisso o mediante RLI, in caso di registrazione), con l’aliquota del 21%.

La scelta della modalità di tassazione delle locazioni brevi deve essere valutata di anno in anno per valutare la convenienza di una tassazione o dell’altra.

Il ruolo della ritenuta del 21% in caso di tassazione con cedolare secca

Se scegli la cedolare secca la tassazione sul reddito da locazione breve è attenuata dalla ritenute di acconto. Se operi con l’intervento di un intermediario che interviene nella riscossione dei canoni questi è tenuto ad applicarti una ritenuta del 21%.

A differenza della tassazione IRPEF, in questo caso la ritenuta operata dall’intermediario è “a titolo di imposta“. Questo significa che in dichiarazione dei redditi non avrai altri importi da versare a saldo. La ritenuta applicata copre totalmente la tua imposta dovuta. Se operi senza intermediario, invece, non avendo la ritenuta sconterai tutta la tassazione con cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi.

Locazione breve di 5 appartamenti fuori dalla cedolare secca

La Legge n. 178/20 ha disposto, a partire del periodo d’imposta 2021, che il regime fiscale della cedolare secca possa essere applicato solo in caso di “destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. Negli altri casi ovvero nel caso in cui il proprietario destini alla locazione 5 appartamenti o più  “a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile”.

Questa norma trova applicazione anche nel caso in cui vi sia la presenza di un intermediario che opera con mandato, oppure in caso di intervengono di un portale telematico di intermediazione che metta in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. Inoltre, si applica anche (in virtù del richiamo espresso all’art. 4 comma 3 del D.L. n. 50/2017) ai contratti assimilati alle locazioni brevi (sublocazione o c.d. locazione del comodatario).

Pertanto, coloro che locano 5 diversi appartamenti, anche ove la locazione per ogni immobile fosse di una sola settimana nell’intero anno, vanno a ricadere nell’ambito imprenditoriale e non possono applicare la tassa piatta, ma anzi sono tenuti ad aprire partita IVA, ai sensi dell’art. 35 comma 1 del DPR n. 633/72, in capo al soggetto che intraprende l’esercizio dell’attività d’impresa.

Come applicare la tassazione con cedolare secca sulle locazioni brevi in dichiarazione dei redditi?

Puoi applicare la cedolare secca in caso di percepimento di:

• Reddito Fondiario. Nel caso in cui tu possa vantare un diritto reale sull’immobile messo a reddito (proprietà, uso, usufrutto etc). In questo caso la scelta per la Cedolare Secca avviene nel quadro dei redditi fondiari (RB del modello Redditi o B del 730);
• Reddito diverso. Nel caso in cui tu stia sublocando l’immobile oppure nel caso in cui tu sta locando dopo aver ricevuto l’immobile in comodato. La scelta per la Cedolare Secca in questo caso si fa nel quadro dei redditi diversi (RL del modello Redditi o L del 730).

Calcoli di convenienza nelle tassazione degli affitti brevi

Arrivato a questo punto della lettura avrai capito quanto sia importante effettuare una corretta pianificazione fiscale per la tassazione dei tuoi redditi. Scegliere l’IRPEF piuttosto che la cedolare secca può avere delle conseguenze piuttosto importanti nella tua dichiarazione. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di effettuare annualmente una simulazione reddituale. Devi andare a simulare la tassazione che avresti con l’IRPEF e con la cedolare secca. In questo modo, ogni anno puoi modificare la tassazione a tuo piacimento in relazione all’opportunità che ti porta un maggiore risparmio fiscale. Per fare questo calcolo dovrai avere a disposizione tutti gli oneri deducibili e detraibili sostenuti. Saranno questi, infatti, a giocare un ruolo determinante nella scelta del tipo di tassazione da adottare.

Vediamo adesso, con maggiore dettaglio alcune situazioni particolari.

Tassazione dei reddito da sublocazione con locazioni brevi

Una casistica che si riscontra frequentemente nella pratica è quella legata alla sublocazione. Nei casi di sublocazione con locazioni turistiche, il sublocatore può scegliere di trattare i proventi come redditi diversi tramite:

• Tassazione IRPEF;
• Cedolare secca.

La scelta dipende esclusivamente dalla convenienza economica. Sostanzialmente, il sublocatore può scegliere tra:

• Una tassazione ordinaria che gli consente la deduzione dei costi (locazione passiva, e/o ad esempio l’imbiancatura dei locali) articolo 71, comma 2 del DPR n. 917/86 e
• Una tassazione a forfait al 21 per cento. In questo caso si tassa tutto il reddito da locazione breve senza tener conto di eventuali costi sostenuti.

Il tutto con un’avvertenza: anche il locatore continuerà a poter scegliere la cedolare sull’affitto per così dire “principale” e dunque si potrebbero avere due opzioni per la stessa casa. La prima, esercitata dal proprietario che effettua la prima locazione, e la seconda fattal dal locatario, per la locazione turistica. Anche in questo caso, l’opzione per l’eventuale tassazione nei redditi diversi o con cedolare secca, deve passare dalla dichiarazione dei redditi (quadro RL o quadro RB del modello Redditi PF).

Tassazione del reddito del comodatario che loca l’immobile con locazioni brevi

Ipotizziamo, ad esempio, il caso un figlio che decide di prendere in comodato di uso gratuito l’immobile della madre, per metterlo a reddito tramite locazioni turistiche. Nel caso del comodato, la situazione che ci possiamo trovare di fronte è quella di uno sdoppiamento del regime di tassazione.

Contratti di locazione breve di durata fino a 28 giorni

Se nel nostro esempio il figlio gestisce l’immobile con contratti di locazione di durata inferiore ai 28 giorni (ciascuno), il comodante (cioè il genitore) dovrà dichiarare il reddito fondiario dell’abitazione. Il comodatario (il figlio, nel nostro esempio), invece, potrà scegliere la cedolare al 21% calcolata sul canone (cosa che in precedenza gli era preclusa, almeno interpretando alla lettera le indicazioni fornite a suo tempo dalle Entrate provvedimento del 7 aprile 2011). Oppure, in alternativa può tassare il reddito nei redditi diversi (come visto in caso di sublocazione).

Ipotizzando un incasso di 1.500,00 euro – pari a dieci weekend in locazione a 150,00 euro l’uno – significa chiudere i conti con le imposte sugli affitti brevi con sole 315 euro.

Contratti di durata superiore a 28 giorni

Riprendendo l’esempio, se invece il figlio decide di locare, ma vengono stipulati contratti di durata superiore ai 28 giorni sarà direttamente il soggetto titolare del diritto reale sull’immobile, ovvero il genitore comodante, a dover dichiarare il reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi. Tale reddito confluirà tra i redditi fondiari ne quadro RB del modello Redditi PF.

Nella locazione dell’immobile ricevuto in comodato, poi, gli aspetti pratici legati al rapporto tra comodatario ed agenzia immobiliare (o portale) hanno addirittura scardinato il principio in base al quale solo i diritti reali hanno il potere di “spostare” la soggettività tributaria.

Si pensi al caso del figlio che gestisce in via di fatto la locazione via internet della casa al mare di proprietà dei genitori. Superando le interpretazioni del passato, si è riconosciuto – ma solo per le locazioni “brevi” – che al reddito fondiario dichiarato dal proprietario si aggiunge quello “diverso” di cui è titolare il comodatario (che subisce la ritenuta).

Reddito da locazione breve con più comproprietari

Come si dichiarare il reddito da locazione con più comproprietari? Prendiamo il caso di un immobile locato con locazioni brevi di proprietà di moglie, marito e due figli. Chi deve dichiarare il reddito?

Molti pensano che il reddito debba dichiararlo il soggetto o i soggetti presenti sul contratto di locazione. Nel caso potrebbero essere marito e moglie (lasciando fuori i figli, magari perché minori). Questo comportamento non è corretto. Indipendentemente da chi è presente nel contratto il reddito da locazione deve essere ripartito tra tutti i proprietari in ragione delle loro quote di proprietà. Questo significa che ogni proprietario deve dichiarare in modo indipendente la propria quota di reddito. Questo vale anche per i figli minori dell’esempio proposto.

Che cosa accade, invece alla ritenuta di acconto?

Ebbene, la ritenuta viene concentrata (per evidente praticità applicativa) su un unico soggetto. Questi si troverà quasi sempre a gestire una posizione creditoria verso l’Amministrazione finanziaria (Circolare n. 24/E/2017). Gli altri comproprietari, invece, si troveranno sempre con un debito di imposta da versare. Problema che, naturalmente, non si presenta nella locazione “non breve”. In pratica, è importante prestare la dovuta attenzione alla tipologia di contratto ed alla presenza o meno delle ritenuta. Un errore di valutazione avrebbe conseguenze pesanti.

Considerazioni finali

Quello che possiamo dire, in conclusione, è che il regime fiscale di tassazione degli affitti brevi risulta essere del tutto peculiare e specifico. L’applicazione della cedolare secca a locazioni, sublocazione e contratti di comodato permette sicuramente un buon risparmio. Per chi resta, invece, sulla tassazione IRPEF è opportuno valutare, di anno in anno, la convenienza economica. Da un lato, infatti, la deduzione forfettaria del 5% del valore del canone di locazione è appetibile.

Dall’altra parte, tuttavia, è necessario valutare lo scaglione marginale IRPEF, e le deduzioni e detrazioni spettanti sul reddito imponibile generale. Come detto, l’obiettivo è quello di confrontare la tassazione IRPEF con la cedolare secca (e valutare la tassazione più conveniente).

Se sei un proprietario il consiglio che posso darti è quello di individuare l’ambito della propria locazione. In un secondo momento è importante valutare bene il regime fiscale di tassazione applicabile. Per fare questo e ricercare il massimo risparmio occorre una simulazione annuale. Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.