Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni brevi

Il CIN, previsto dall’art. 13-ter del DL 145/2023, identifica ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o breve. La richiesta passa dal portale BDSR del Ministero del Turismo. Il codice deve essere indicato anche nel Modello Redditi PF 2026 e nel 730/2026.

---

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice alfanumerico che, ai sensi dell’art. 13-ter del DL 145/2023 (conv. L. 191/2023), identifica in modo univoco le unità immobiliari destinate a locazione per finalità turistiche, le unità destinate a locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 e le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo tramite il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), su istanza del locatore o del titolare della struttura. Dal 2.1.2025 la sua assenza, la mancata esposizione o la mancata indicazione negli annunci espongono a sanzioni pecuniarie comprese tra 500 e 8.000 euro. A partire dai modelli dichiarativi relativi ai redditi 2025, il CIN deve essere riportato anche in dichiarazione: nel Modello Redditi PF 2026 nei righi RB24 e RB25 del quadro RB, e nel Modello 730/2026 nel rigo B12 del quadro B.

Cos’è il CIN e a chi si applica

Il Codice Identificativo Nazionale è il codice alfanumerico che, ai sensi dell’art. 13-ter del DL 145/2023 (conv. L. 191/2023), identifica in modo univoco tre categorie di immobili e strutture. Rientrano nell’obbligo le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, le unità destinate a locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 e le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come bed & breakfast, affittacamere e case vacanze.

La norma è formalmente in vigore dal 17.12.2023, ma la sua efficacia operativa è stata differita al sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che attesta l’entrata in funzione della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e del relativo portale telematico. L’avviso è stato pubblicato il 3.9.2024. Il Ministero del Turismo gestisce l’assegnazione del codice tramite questa banca dati, che raccoglie i dati di tutte le strutture turistiche presenti sul territorio nazionale.

Le tre categorie soggette al CIN non sono equivalenti sul piano giuridico, e la distinzione ha rilevanza pratica diretta sulla compilazione della dichiarazione dei redditi, come si vedrà più avanti nell’articolo.

La distinzione tra locazione turistica e locazione breve non è solo terminologica: la seconda presuppone per definizione un locatore persona fisica che agisca al di fuori dell’attività d’impresa, mentre la prima può astrattamente riguardare anche soggetti societari. Questo elemento tornerà rilevante quando si tratterà della compilazione dichiarativa e del passaggio al regime imprenditoriale.

CIN e differenza con il CIR

Il CIN non va confuso con il CIR, il Codice Identificativo Regionale che diverse Regioni e Province autonome avevano introdotto in autonomia prima dell’istituzione del codice nazionale. Il CIR resta uno strumento valido e continua a operare in parallelo: chi ne è già titolare non lo perde, ma deve comunque attivarsi per ottenere anche il CIN, secondo un meccanismo di ricodificazione che verrà descritto nella sezione dedicata alla procedura di richiesta. Le due banche dati, quella regionale e quella nazionale gestita dal Ministero del Turismo, restano distinte e comunicano tra loro, ma gli adempimenti a carico del locatore non si sovrappongono automaticamente.

Sul piano soggettivo, l’obbligo di dotarsi del CIN ricade su chi propone o concede in locazione, anche di una sola porzione di immobile, un’unità ad uso abitativo per finalità turistiche o per locazione breve, oltre che sul titolare della struttura ricettiva alberghiera o extralberghiera. Non rileva la forma di gestione, diretta o tramite intermediari: l’obbligo di richiesta grava comunque sul locatore o sul titolare della struttura, mentre agli intermediari e ai gestori di portali telematici spettano obblighi distinti di indicazione, trattati più avanti.

Cambio di regime fiscale dell’attività

Un aspetto spesso trascurato riguarda la natura del CIN quando l’attività cambia regime fiscale. Il codice non è un attributo permanente dell’immobile, ma è legato alla natura dell’attività dichiarata al momento della richiesta. Chi ottiene il CIN operando come locatore privato e successivamente transita al regime d’impresa, ad esempio per superamento della soglia degli immobili destinati a locazione breve, deve richiedere un nuovo codice con natura imprenditoriale: il vecchio CIN non resta valido. Questo collegamento con la disciplina della presunzione di imprenditorialità verrà approfondito in una sezione dedicata più avanti nell’articolo.

Come si richiede il CIN sul portale BDSR

Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo su istanza telematica presentata sul portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive, accessibile tramite SPID o CIE. Presenta la domanda il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. L’istanza deve essere corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, che attesti i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti previsti dall’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 (dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, estintori portatili posizionati in punti accessibili).

Chi è già titolare di un codice regionale o provinciale non riparte da zero. L’art. 13-ter co. 2 del DL 145/2023 prevede che, se l’unità abitativa è già dotata di uno specifico codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente proceda automaticamente alla ricodificazione come CIN, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo al codice preesistente, e trasmetta i dati al Ministero unitamente alle informazioni già in suo possesso sull’unità immobiliare o sulla struttura ricettiva.

La ricodificazione automatica non esaurisce comunque gli adempimenti a carico dell’interessato: per completarla è comunque necessario accedere al portale del Ministero del Turismo, integrare i dati catastali o segnalare eventuali incongruenze. In pratica, anche chi dispone già di un CIR deve compiere un passaggio attivo sul portale nazionale. Il sistema è infatti strutturato in modo che il soggetto interessato visualizzi le strutture “associate” al proprio codice fiscale, i cui dati sono stati caricati dalle Regioni e Province autonome dotate di CIR, e richieda da lì il CIN dopo aver verificato i dati catastali e attestato i requisiti di sicurezza.

Chi non reperisce la propria struttura sul portale nazionale, perché non censita a livello regionale o per altre ragioni, può utilizzare la funzione di segnalazione di “struttura mancante” prevista dalla piattaforma. Resta fermo, in ogni caso, che l’assegnazione del CIN non equivale a una semplice migrazione di dati da una banca dati all’altra: gli obblighi collegati al CIR e quelli collegati al CIN restano entrambi in vigore e vanno adempiuti separatamente.

Termini e scadenze

L’art. 13-ter co. 3 del DL 145/2023 delineava in origine un sistema di termini differenziati, legati al momento di ottenimento del CIR. Questo impianto è stato in parte superato dall’avviso del Ministero del Turismo pubblicato il 22.10.2024, che ha fissato un termine unico per tutti al 1.1.2025, con l’effetto che le sanzioni per mancato ottenimento, mancata esposizione o mancata indicazione negli annunci sono applicabili dal 2.1.2025.

L’uniformazione del termine non ha eliminato del tutto la complessità del sistema originario. Chi era già in possesso del CIR al 2.11.2024 doveva comunque adeguarsi entro il 1.1.2025, e per questi soggetti il nuovo termine non ha comportato variazioni sostanziali. Diverso il caso di chi ottiene il CIR dopo il 2.11.2024: per costoro opera il termine mobile di 30 giorni dall’assegnazione del codice regionale o provinciale, che in alcuni casi può comportare un termine finale successivo al 1.1.2025, e che in tal caso resta valido.

Il differimento ha effetti più rilevanti per chi non poteva accedere alla piattaforma regionale perché la propria struttura non era, al momento, tra quelle censibili a livello locale: si pensi alle locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni in Regioni dove tale fattispecie non era prevista dalla normativa regionale. Per questi soggetti il termine si è spostato in avanti di circa due mesi rispetto alla scadenza originaria del 2.11.2024, con sanzioni applicabili solo dal 2.1.2025, come chiarito dalle FAQ nn. 3.3 e 3.4 pubblicate dal Ministero del Turismo.

Obblighi di esposizione e indicazione negli annunci

Ai sensi dell’art. 13-ter co. 6 del DL 145/2023, il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il codice va inoltre indicato in ogni annuncio pubblicato o comunicato, indipendentemente dal canale utilizzato: portali online come Airbnb, Booking o Expedia, siti propri, cartellonistica, comunicazioni offline. L’obbligo di esposizione grava su chiunque proponga o conceda in locazione, anche di una sola porzione, un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità turistiche o per locazione breve, e sul titolare della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera.

Chi è già tenuto dalle norme regionali o provinciali a esporre il CIR non è esonerato dall’esposizione del CIN. Le normative locali restano valide anche in presenza del codice nazionale, come chiarito dalla FAQ n. 1.3 del Ministero del Turismo: chi rientra in questa casistica deve quindi esporre entrambi i codici, non solo il più recente.

L’obbligo di indicare il CIN negli annunci si estende anche ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, i cosiddetti property manager, e ai gestori di portali telematici. Questo vale per tutte le unità immobiliari destinate alla locazione turistica o breve e per tutte le strutture ricettive di cui trattano gli annunci, non solo per quelle di proprietà diretta dell’intermediario.

Ai medesimi soggetti tenuti all’esposizione del CIN si applicano anche gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS (R.D. 773/1931), relativi all’identificazione degli alloggiati e alla comunicazione dei loro dati alla Questura. Per le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni, soggette a registrazione, l’obbligo di comunicazione alla Questura si considera assolto tramite la registrazione del contratto di locazione, come precisato dalla FAQ n. 6.1 del Ministero del Turismo.

Sanzioni per mancata conformità

Chi propone o concede in locazione, per finalità turistiche o come locazione breve, un’unità immobiliare o una sua porzione priva di CIN è soggetto a una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, commisurata alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La stessa sanzione si applica al titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera che operi senza il codice. Come già indicato, la sanzione è applicabile dal 2.1.2025, a seguito del differimento disposto con l’avviso del Ministero del Turismo del 22.10.2024.

La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile o la sua mancata indicazione negli annunci comporta una sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, anch’essa parametrata alle dimensioni della struttura o dell’immobile e applicata per ciascuna unità per cui la violazione viene accertata. A questa si aggiunge, per gli annunci irregolari, la sanzione dell’immediata rimozione della pubblicazione. Entrambe le sanzioni gravano sia sul locatore o titolare della struttura, sia sugli intermediari immobiliari e sui gestori di portali telematici, per la parte di obbligo che li riguarda.

Le sanzioni sopra descritte non trovano applicazione se lo stesso fatto risulta già sanzionato dalla normativa regionale. La clausola evita una duplicazione della sanzione quando la medesima condotta è già oggetto di una previsione sanzionatoria a livello locale, ma non elimina l’obbligo sostanziale di dotarsi del CIN e di rispettarne gli adempimenti di esposizione.

Indicazione del CIN in dichiarazione dei redditi 2026

L’obbligo di dotarsi del CIN, divenuto cogente dal 1.1.2025, si riflette anche sui modelli dichiarativi relativi ai redditi 2025. Nel Modello Redditi PF 2026, l’indicazione avviene nella Sezione III del quadro RB, ai righi RB24 e RB25, colonna 3, con riferimento a ogni unità immobiliare data in locazione breve o turistica, anche di durata superiore a 30 giorni. In colonna 1 va riportato il numero del rigo della Sezione I del quadro RB in cui sono indicati i dati dell’immobile locato; se lo stesso immobile, dotato di un’unica rendita catastale, è oggetto di locazione per più porzioni, si riporta il primo rigo utilizzato. La colonna 2 si compila solo in presenza di più moduli, indicando quello sul quale sono riportati i dati dell’immobile. La compilazione integrale del quadro RB, comprensiva delle regole su cedolare secca e utilizzo dell’immobile, è approfondita nella guida dedicata al quadro RB del Modello Redditi PF 2026.

Nel Modello 730/2026, l’indicazione avviene nel quadro B, Sezione III, al rigo B12, colonna 3, seguendo la stessa logica di rinvio ai dati dell’immobile locato indicati nella Sezione I del medesimo quadro. Anche qui, in colonna 1 si riporta il numero di rigo della Sezione I in cui compaiono i dati dell’immobile e, ove siano stati compilati più modelli, in colonna 2 il numero del modello di riferimento.

Un errore da evitare riguarda la confusione tra il CIN e il codice identificativo del contratto. Quest’ultimo non ha nulla a che vedere con il Ministero del Turismo: è il codice restituito dal sistema dell’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di locazione, e va indicato nel Modello Redditi PF al rigo RB21, colonna 7, Sezione II, oppure nel 730 al rigo B11, colonna 7, sempre Sezione II. Riportare per errore il codice contratto al posto del CIN, o viceversa, espone al rischio concreto di scarto della dichiarazione in fase di controllo telematico.

Per completezza, deve essere segnalato che nei Modelli SP e SC 2026 il riferimento al CIN è stato inserito nel rispettivo quadro RS, al rigo RS533, per ogni unità immobiliare data in locazione turistica o destinata a struttura ricettiva alberghiera o extralberghiera. Il rigo RS533 non è tuttavia compatibile con le locazioni brevi disciplinate dall’art. 4 del DL 50/2017, che per definizione richiedono un locatore persona fisica operante al di fuori dell’attività d’impresa: la sua applicazione riguarda quindi la sola locazione turistica svolta in forma societaria, non le locazioni brevi in senso stretto.

Le criticità operative più frequenti nella gestione del CIN

Gli errori nella gestione del CIN raramente riguardano la richiesta iniziale, che segue una procedura lineare. Le criticità emergono più spesso nei passaggi successivi: la compilazione dichiarativa, il cambio di regime fiscale, la gestione di più immobili con situazioni normative diverse tra loro.

Confusione tra CIN e codice identificativo del contratto in dichiarazione

Il caso più ricorrente riguarda la compilazione dei righi dichiarativi: il contribuente o l’intermediario riporta nel campo destinato al CIN il codice restituito dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di locazione, anziché il codice assegnato dal Ministero del Turismo. I due codici hanno formato simile, ma provenienza e funzione diverse, e il rigo di destinazione non è lo stesso (RB24/RB25 contro RB21, o B12 contro B11 nel 730). L’errore emerge in fase di controllo telematico, con il rischio concreto di scarto della dichiarazione e necessità di correzione prima dell’invio definitivo.

Passaggio al regime imprenditoriale senza aggiornamento del CIN

Chi supera la soglia di immobili che determina la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi continua in alcuni casi a utilizzare il CIN ottenuto quando operava come locatore privato. Il codice, tuttavia, è legato alla natura dell’attività dichiarata al momento della richiesta: il passaggio al regime d’impresa richiede la richiesta di un nuovo CIN con natura imprenditoriale, non la semplice prosecuzione con il codice preesistente. L’omissione espone alla stessa sanzione prevista per chi opera senza CIN, indipendentemente dal fatto che un codice, seppur non più coerente con l’attività svolta, fosse comunque presente.

Gestione di più immobili con CIR assegnati in momenti diversi

Chi gestisce più unità immobiliari destinate a locazione breve può trovarsi con codici CIR ottenuti in periodi diversi, alcuni prima e altri dopo il 2.11.2024. Poiché il termine per la ricodificazione automatica e per l’ottenimento del CIN segue regole differenti a seconda della data del CIR, come descritto nella sezione sui termini, il rischio è di trattare tutti gli immobili con la stessa scadenza, quando in realtà ciascuno può seguire un termine mobile autonomo. Una verifica puntuale, immobile per immobile, evita di incorrere in una sanzione per un singolo codice non richiesto in tempo mentre gli altri risultano regolari.

Il CIN e il passaggio al regime imprenditoriale delle locazioni brevi

La disciplina del CIN si intreccia con un’altra novità che riguarda direttamente chi opera con più immobili in locazione breve. L’art. 1, comma 17 della L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha modificato l’art. 1, comma 595, della L. 178/2020, riducendo da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale scatta la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Dal periodo d’imposta 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e perdita della cedolare secca sugli immobili eccedenti la soglia. Le implicazioni fiscali complete di questo passaggio, dall’apertura della partita IVA alla scelta del regime contabile, sono approfondite nella guida dedicata alla soglia di imprenditorialità per gli affitti brevi.

Ai fini del CIN, il punto rilevante è che il codice ottenuto come locatore privato non resta valido dopo il passaggio al regime d’impresa. Chi supera la soglia deve richiedere un nuovo CIN con natura imprenditoriale: la verifica della propria posizione fiscale prima che la soglia venga superata consente di pianificare per tempo sia l’apertura della partita IVA sia l’aggiornamento del codice, evitando di trovarsi a operare, anche solo per un breve periodo, con un CIN non più coerente con la natura dell’attività svolta. Il vecchio codice non registra inoltre alcuna continuità con il nuovo: le recensioni accumulate sulle piattaforme di intermediazione restano associate al codice precedente e non si trasferiscono automaticamente.

Consulenza fiscale online