Immobile estero: criteri di tassazione in Italia

Per i soggetti che decidono di acquistare un immobile estero, o che ne possiedono già uno, è importante conoscere gli obblighi fiscali che gravitano in Italia. La normativa tributaria italiana, infatti, prevede obblighi sia per quanto riguarda i redditi che provengono dall’immobile (es. redditi da locazione), sia per quanto riguarda le imposte legate al mero possesso dell’immobile estero.

Il possesso di immobili esteri comporta, in capo al titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, residente in Italia, una serie di obblighi dichiarativi. Tra gli altri, devono essere evidenziati gli obblighi di cui all’articolo 4 del D.L. n. 167/1990 (c.d. monitoraggio fiscale).

Se stai pensando di investire nel settore immobiliare e hai visto interessanti prospettive di redditività all’estero, il consiglio che posso darti è quello di verificare con attenzione i tuoi obblighi fiscali italiani. Per questo motivo, in questa guida voglio riepilogarti le regole che disciplinano la tassazione dei redditi derivanti dall’immobile estero posseduto da soggetto residente fiscalmente in Italia.

La residenza fiscale in Italia e gli investimenti all’estero

Prima di analizzare la disciplina fiscale legata agli investimenti all’estero è opportuno partire dal concetto di residenza fiscale in Italia. Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR n. 917/86), all’articolo 3, afferma il principio della Worlwide taxation. Si tratta del principio secondo il quale l’imposta sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) si applica sul reddito complessivo. Reddito che:

• Per i soggetti fiscalmente residenti, è costituito da tutti i redditi ovunque essi siano percepiti;
• Per i soggetti non residenti è costituito dai soli redditi prodotti in Italia.

Questo principio, rappresenta uno dei punti cardine del nostro sistema tributario. Questo in quanto, prevede una netta distinzione tra la tassazione dei soggetti residenti, tassati sui redditi ovunque prodotti, e i soggetti non residenti, tassati in Italia soltanto sui redditi che ivi hanno prodotto. In pratica, da ciò ne consegue che le persone fisiche residenti in Italia devono dichiarare, e quindi assoggettare a tassazione anche i redditi conseguiti da un immobile estero. Al contrario, per i soggetti non residenti fiscalmente in Italia, vige il principio della tassazione dei soli redditi prodotti nel territorio dello Stato. Redditi così come definiti dall’articolo 23 del DPR n. 917/86.

Criteri per stabilire la residenza fiscale delle persone fisiche

Ai fini delle imposte sui redditi sono considerate residenti le persone che, per la maggior parte del periodo d’imposta (183 giorni), considerando anche la frazioni di giorno (art. 2 co. 2 del TUIR, modificato dall’art. 1 del D.Lgs. n. 209/2023, in vigore dal 2024):

• Hanno la residenza nel territorio dello Stato, ex art. 43 co. 2 c.c. – La residenza deve essere individuata nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale, con intenzione di rimanervi;
• Hanno il domicilio nel territorio dello Stato. Per domicilio, deve intendersi “il luogo in cui si sviluppano, in via principale, le relazioni personali e familiari della persona“);
• Sono presenti nel territorio dello Stato (considerando anche le frazioni di giorno);
• Salvo prova contraria, risultano iscritte nelle anagrafi della popolazione residente, presso i vari Comuni.

Le condizioni sopra citate, per verificare la residenza in Italia, sono alternative tra loro. Infatti, è sufficiente che ricorra anche una sola di esse perché un soggetto sia considerato fiscalmente residente in Italia (e quindi dichiari qui tutti i redditi posseduti, indipendentemente dal luogo nel quale siano stati prodotti). Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione sugli stessi redditi, l’Italia ha stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali. I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.

Come sono tassati i redditi derivanti dagli immobili esteri di un soggetto residente in Italia?

Una volta individuati i criteri per stabilire quando è possibile considerarsi fiscalmente residenti in Italia dobbiamo capire i nostri obblighi fiscali nei confronti di un immobile detenuto all’estero. Quando si decide di effettuare un’investimento importante come l’acquisto di un immobile molto spesso si commette l’errore di pensare soltanto alla fiscalità del Paese ove l’immobile è situato. In questi casi, anche per l’esperienza di clienti che mi hanno contattato per questo, ci si rende conto degli obblighi fiscali dovuti nel proprio Paese di residenza solo successivamente. Ebbene, quando si acquista un immobile all’estero occorre fare attenzione ai criteri di collegamento per la tassazione dei redditi che possono derivare dallo sfruttamento economico dell’immobile sito all’estero.

Andiamo ad analizzare, quindi, come possono essere quantificati questi obblighi e capire come adempierli nel modo corretto.

Tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobile estero: la normativa convenzionale

Il primo passo da effettuare per individuare gli obblighi fiscali derivanti dalla locazione di un immobile sito all’estero è guardare all’esistenza di disposizioni convenzionali. L’Italia, infatti, nel corso degli anni ha stipulato molte convenzioni contro le doppie imposizioni con stati esteri. Queste convenzioni disciplinano le modalità di tassazione dei redditi di fonte estera percepiti da un soggetto residente in altro Stato.

Considerato che l’Italia ha stipulato le sue convenzioni guardando al modello OCSE, in questo caso prendiamo a riferimento tale modello, rimandandovi di volta in volta a consultare la singola convenzione internazionale di vostro interesse.

Per quanto riguarda i redditi derivanti da immobili all’estero si deve prendere a riferimento l’art. 6 del modello OCSE. Tale disposizione prevede che i redditi derivanti da beni immobili devono essere tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili. Sul punto, il commentario al modello OCSE precisa che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato contraente lo avrebbe precisato espressamente. Quindi, ci troviamo di fronte ad una situazione ove il reddito da immobili esteri deve essere assoggettato a tassazione:

• Nello Stato della fonte del reddito;
• Nello Stato di residenza fiscale del beneficiario.

Naturalmente, questa doppia imposizione viene attenuata attraverso l’applicazione di un credito per imposte estere nel Paese di residenza fiscale.

Qual è la tassazione in Italia dei redditi da locazione di immobile estero?

Una volta verificato il fatto che il reddito derivante da immobile estero deve essere assoggettato a tassazione anche in Italia occorre individuare qual è il corretto regime fiscale applicabile nel nostro Paese. In questo caso, la norma di riferimento è l’articolo 70, comma 2, del TUIR (DRP n. 917/86), il regime di tassazione dell’immobile estero, è così disciplinato, a seconda che si tratti di:

• Immobile estero non locato, quindi tenuto a disposizione;
• Immobile estero locato.

Vediamo, di seguito, le diverse modalità di tassazione.

Tassazione in Italia dell’immobile estero non locato

In caso di immobile estero non locato concorrere alla formazione del reddito complessivo (IRPEF) un importo pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano (art. 70, co. 2 del TUIR).

Se nello Stato estero l’immobile è tassato mediante applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, deve essere indicato l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero, ridotto delle spese ivi riconosciute.

Nel caso in cui il periodo di imposta estero non coincida con quello italiano (vedi l’Inghilterra), bisogna far riferimento al periodo d’imposizione estero che scade nel corso dell’annualità soggetta a tassazione in Italia. Pertanto, se gli immobili tenuti a disposizione sono soggetti a tassazione nello stato estero il contribuente dovrà dichiarare nel modello Redditi P.F. l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero. Mentre gli immobili tenuti a disposizione che non sono soggetti a tassazione nello stato estero non producono materia imponibile nemmeno in Italia.

L’articolo 19 comma 15-ter del D.L. n. 209/2011 ha previsto la non imponibilità Irpef per gli immobili situati all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello Stato e degli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE. In pratica, come evidenziato anche nella Circolare n. 13/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate l’effetto sostitutivo IMU/IRPEF relativo agli immobili non locati situati nel territorio dello stato opera anche per i immobili situati all’estero. Tali immobili non devono, pertanto, essere assoggettati ad IRPEF.

Nel caso in cui lo Stato estero preveda una tassazione per detti immobili il relativo reddito, come vedremo in seguito, dovrà comunque essere indicato nel quadro RL del modello Redditi P.F. ma non deve concorrere alla formazione del reddito complessivo.

Tassazione in Italia dell’immobile estero locato

In caso di immobile (o terreno) estero concesso in locazione il regime di tassazione del reddito in Italia, varia a seconda che:

• I canoni di locazione siano tassati nello stato estero. In questo caso il reddito imponibile in Italia risulta pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano;
• I canoni di locazione non siano tassati nello stato estero – I redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello stato estero concorrono a formare il reddito imponibile in Italia per l’ammontare percepito nel periodo di imposta ridotto del 5%.

Al fine di limitare l’annoso fenomeno della doppia imposizione economica delle imposte pagate all’estero e di quelle pagate in Italia, è stato individuata una soluzione. Quando ci si trova in una situazione di doppia imposizione per lo stesso reddito derivante dall’immobile estero le Convenzioni internazionali e la stessa normativa interna, all’articolo 165 del DPR n. 917/86, prevedono la concessione di un credito a fronte delle imposte pagate all’estero.

Al fine di determinare quale sia l’importo imponibile in Italia occorre fare riferimento a quanto indicato nella Risoluzione n. 12155/2010 della DRE Lombardia. L’esempio è quello di un appartamento locato a New York ad un canone annuo di 91.000 dollari, ridotto nella dichiarazione USA a soli 955 dollari per effetto di spese deducibili ai sensi della legislazione locale, sul quale poi non sono state pagate imposte per effetto di una deduzione generale di 3.500 dollari attribuita alla generalità dei contribuenti: il canone è stato comunque considerato dalla DRE Lombardia “soggetto ad imposta” negli USA, con conseguente riconoscimento del controvalore di 955 dollari quale base imponibile da inserire nel quadro RL. Quindi, l’importo imponibile è al netto delle spese riconosciute all’estero, senza guardare le deduzioni spettanti all’estero.

Questa impostazione, inevitabilmente, porta ad una tassazione delle locazioni estere in Italia sensibilmente più vantaggiosa rispetto alla tassazione delle locazioni italiane. Per queste, infatti, la base imponibile fiscale è, di regola, il canone di locazione ridotto forfettariamente del 5% (senza tener conto delle spese inerenti sostenute).

Reddito derivante da immobile estero e compilazione del modello Redditi PF

Una volta verificate le modalità di tassazione dell’immobile estero, andiamo a vedere come deve essere compilato il modello Redditi P.F. Si tratta del modello dichiarativo utile per l’inserimento dei redditi derivanti dal possesso dell’immobile estero. In particolare, nel rigo RL 12 del modello Redditi P.F. devono essere indicati i redditi di terreni e fabbricati situati all’estero. In questo rigo deve essere riportato l’am­montare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero. Nel caso in cui vi sia difformità dei periodi di imposizione, tra quello estero e quello italiano si indica il reddito percepito nel periodo di imposta che scade all’interno del periodo di imposta italiano.

Nel caso in cui nello Stato estero l’immobile non sia assoggettabile ad imposizione, quest’ultimo non deve essere di­chiarato. Questo a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito. Vediamo di seguito le diverse ipotesi di compilazione del modello Redditi per la dichiarazione dei redditi derivanti dal possesso di un immobile estero, da parte di un contribuente residente fiscalmente nel nostro Paese.

Immobile estero a disposizione non tassato all’estero

L’immobile, sulla base di quanto detto sinora, non dovrà essere assoggettato a tassazione in Italia. Come vedremo meglio di seguito il contribuente in questo caso è chiamato a compilare esclusivamente il quadro RW. Questo, ai fini dell’assolvimento degli obblighi relativi al monitoraggio fiscale e al fine di liquidare l’eventuale IVIE. In questo caso, tuttavia, non deve essere compilato il quadro RL del modello Redditi P.F.

Immobile estero a disposizione tassato all’estero

Nel caso in cui l’immobile sia tassato nello stato estero attraverso l’applicazione delle tariffe d’estimo o di criteri similari, oltre alla compilazione del quadro RW, il reddito imponibile, pari alla valutazione effettuata nello stato estero ridotto delle spese eventualmente riconosciute, deve essere indicato nel quadro RL del modello Redditi P.F.

Sulle imposte eventualmente pagate all’estero e divenute definitive il contribuente può usufruire del credito d’imposta, ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86. Tuttavia nel caso in cui per l’immobile sia dovuta l’IVIE, si potrà beneficiare dell’effetto sostitutivo IRPEF/IVIE. Pertanto l’immobile non sarà soggetto ad Irpef ed il relativo reddito dovrà essere riportato nella colonna 1 del rigo RL 12:

Immobile estero locato non tassato all’estero

Il reddito derivante dalla locazione dell’immobile estero deve essere assoggettato a tassazione in Italia. Il canone di locazione percepito, ridotto del 5% a titolo di deduzione forfettaria delle spese, dovrà essere indicato nella colonna 2 del rigo RL 12 del modello Redditi PF. In questo modo il reddito può essere assoggettato ad IRPEF cumulandosi con gli altri redditi del contribuente. Deve essere, inoltre, compilato il quadro RW e versata l’eventuale IVIE dovuta.

Immobile estero locato tassato all’estero

L’ammontare imponibile del reddito da locazione derivante dalla dall’immobile estero deve essere assoggettato a tassazione in Italia.

Il valore del canone di locazione imponibile all’estero deve essere riportato senza alcuna deduzione forfettaria delle spese, nella colonna 2 del rigo RL 12 del modello Redditi P.F., per essere assoggettato ad IRPEF. In questo caso spetta al contribuente il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86. Anche in questo caso, fermo restando l’obbligo di compilazione del quadro RW e di liquidazione dell’IVIE.

Il monitoraggio fiscale per gli immobili esteri: come funziona?

In capo alle persone fisiche, società semplici ed altri enti non commerciali residenti in Italia ai sensi dell’articolo 2 DPR n. 917/86, che nel corso del periodo d’imposta detengono a titolo di proprietà o di altro diritto reale, immobili situati all’estero, vige l’obbligo dichiarativo di cui all’art. 4 del D.L. n. 167/1990. Obbligo al quale si adempie compilando il quadro RW della dichiarazione annuale dei redditi.

Tale obbligo sussiste sia per gli immobili all’estero detenuti direttamente o per interposta persona, che per gli immobili in Italia detenuti per il tramite di fiduciarie estere o di soggetti interposti residenti all’estero.

L’obbligo di monitoraggio riguarda anche i soggetti che, pur non detenendo direttamente o indirettamente tramite interposta persona, investimenti esteri, ne risultano essere i titolari effettivi in base alla definizione prevista dalla normativa antiriciclaggio.

La Legge n. 97/2013 ha unificato gli adempimenti relativi al monitoraggio fiscale con quelli relativi ad “IVIE” ed “IVAFE” nel quadro RW. Pertanto, a decorrere dal periodo d’imposta 2013 muta anche il valore che deve essere dichiarato per gli immobili esteri, da determinarsi in base alle regole “IVIE”.

Valore dell’immobile in valuta estera: quale cambio utilizzare?

Qualora il valore rilevante sia espresso in valuta estera, è stato recentemente chiarito, che:

• Quando si procede al monitoraggio del costo dell’immobile, lo stesso deve essere convertito applicando il cambio medio approvato con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate per il mese in cui ricade la data di acquisto dell’immobile, senza necessità di aggiornare il valore da indicare in “RW” per gli anni successivi, mentre
• Quando a rilevare è il valore di mercato, occorre applicare i cambi medi approvati per il mese di dicembre o per il mese in cui ricade la data dell’ultimo o del primo giorno di possesso (in caso di detenzione per periodi infra annuali), generandosi la necessità di aggiornare annualmente il valore da indicare in dichiarazione.

A seguito delle modificazioni apportate al D.L. n. 167/1990 dal D.L. n. 193/2016, non vi sono più obblighi in tema di monitoraggio fiscale per l’immobile estero il cui valore non è mutato nel corso del periodo d’imposta. Questo con la conseguenza che, relativamente a detta detenzione patrimoniale, viene meno l’obbligo di compilazione del quadro RW della propria dichiarazione dei redditi. Se non limitatamente agli obblighi connessi al versamento dell’IVIE.

Imposta patrimoniale sugli immobili all’estero: IVIE

Un’ultimo accenno deve essere effettuato per ricordare un aspetto importante. Gli immobili detenuti all’estero da parte di soggetti fiscalmente residenti in Italia devono obbligatoriamente essere riportati nel quadro RW del modello Redditi PF.

Questo, ai fini dell’assolvimento della disciplina riguardante monitoraggio fiscale, nonché per la liquidazione dell’imposta patrimoniale (IVIE). In questa sede ricordiamo soltanto che l’IVIE è un imposta patrimoniale dovuta sul valore degli immobili detenuti all’estero da parte dei contribuenti residenti fiscalmente in Italia.

E’ un tributo la cui ratio è quella di sottoporre a tassazione il possesso, da parte della persona fisica fiscalmente residente in Italia, di un immobile sito in un Paese estero.

Per maggiori informazioni sulle modalità di applicazione e versamento dell’imposta ti rimando a questo contributo: “”.

Cosa fare se non hai dichiarato i redditi derivanti da immobile estero?

Una delle situazioni per cui vengo contattato più spesso in consulenza riguarda il caso di detenzione di immobile estero mai dichiarato all’Amministrazione finanziaria italiana.

Le casistiche che si possono presentare sono molteplici, dall’immobile estero ereditato scoperto in ritardo, alla mancanza di informazioni su questo argomento che anche in buona fede ha portato in errore. Ebbene, in questi casi, ovvero quando ci troviamo di fronte ad una violazione della normativa fiscale nazionale o relativa al monitoraggio fiscale è opportuno sicuramente intervenire per andare a sanare la situazione.

Tieni presente che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione nelle sue banche dati le informazioni provenienti dai Paesi che hanno aderito al Common Reporting Standard (CRS). Si tratta di un accordo internazionale di cooperazione tra i vari Stati sulle informazioni finanziarie dei contribuenti. Inoltre, con lo scambio di informazioni su richiesta per l’Amministrazione finanziaria diventa semplice entrare in possesso di informazioni riguardanti gli immobili detenuti all’estero.

Per questo motivo dovresti cercare di regolarizzare la tua situazione personale prima dell’arrivo di una comunicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo, infatti, potrai fruire dalla riduzione delle sanzioni applicabile con ravvedimento operoso (ove utilizzabile).

Conclusioni e consulenza fiscale online

Se detieni un immobile in un Paese estero devi ricordare che hai dei precisi obblighi fiscali e di monitoraggio fiscale con l’Italia. Questo a patto che tu detenga residenza fiscale italiana. Non adempiere a questi obblighi o farlo in modo incompleto o inesatto può costarti caro. Le sanzioni sono molto pesanti. Per questo motivo ti consiglio di affidarti sempre ad un dottore commercialista esperto.

Se hai capito che la gestione e la tutela del tuo patrimonio sono importanti. Se cerchi qualcuno che possa aiutarti nella scelta della strategia giusta, allora hai bisogno della nostra consulenza. Studiamo il tuo caso e la tua situazione personale e poi ti proponiamo la strategia più adatta alla tua situazione e al tuo budget.

È probabile che ti sarà capitato di avere a che fare con consulenti che aspettano di sentire da te quali servizi di protezione patrimoniale vuoi. Ma dovrebbero essere loro a proporre la strategia giusta, non trovi?

Se questo è quello che cerchi, ovvero un professionista che studi la tua situazione e ti indichi la via da seguite contattami.

Contattami qui, attraverso il form di contatto seguente. Verificherò insieme a te se e come posso aiutarti.