Immobili locati all’estero: rileva il canone “netto”

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Come avviene la tassazione degli immobili locati all’estero da parte di persone fisiche residenti in Italia? L’importo da tassare è il canone lordo, oppure al netto dei costi inerenti la locazione? La risposta a queste domande in questo contributo.

Quando un soggetto residente mette a reddito un immobile estero deve porsi il problema della tassazione. Tale reddito, secondo le convenzioni internazionali fondate sul modello OCSE è imponibile:

  • Nel Paese ove è svolta la locazione (Stato della Fonte);
  • In modo concorrente, anche nel Paese di residenza del soggetto proprietario o titolare del diritto reale sull’immobile.

Questo tipo di tassazione per il proprietario residente in Italia, come vedremo, può avvenire con due diverse modalità. Questo, a seconda che il reddito da locazione sia stato soggetto a tassazione nello Stato della Fonte.

Tuttavia, l’aspetto che maggiormente ci interessa in questa analisi è il profilo della corretta individuazione della base imponibile italiana del canone di locazione estero.

Vediamo, quindi, come dirimere questi dubbi per la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi in caso di immobili locati all’estero.

Cominciamo!

Immobili locati
Immobili locati

TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI ALL’ESTERO

La tassazione del reddito derivante dagli immobili locati all’estero è disciplinato dall’articolo 70, comma 2, del TUIR. Oltre a questo devono essere tenute in considerazione le istruzioni al quadro RL del modello Redditi PF.

Secondo queste disposizioni, nel caso in cui una persona fisica abbia immobili locati in Stati esteri, le possibilità di tassazione sono alternative:

  • Se il reddito da locazione estera è stato tassato nello Stato estero, il reddito deve essere assoggettato a tassazione in Italia senza deduzione di spese. In questo caso spetta il credito per le imposte pagate all’estero;
  • Se il reddito da locazione estera non è stato tassato all’estero, compete in Italia la deduzione forfettaria del 5%, ai fini IRPEF.

Tuttavia, la tassazione del reddito derivante dal possesso di immobili di proprietà di una persona fisica, concessi in locazione e situati all’estero, risulta critica sotto il profilo della corretta individuazione della base imponibile italiana.

LA BASE IMPONIBILE ITALIANA DEL REDDITO DA LOCAZIONE ESTERO

Nel caso in cui il reddito da immobili locati all’estero sia imponibile nello Stato estero, le istruzioni al quadro RL del modello Redditi PF precisano che:

L’ammontare dichiarato nello Stato estero deve essere dichiarato in Italia senza alcuna deduzione di spese

Le Circolari Agenzia delle Entrate n. 45/E/10 (§ 4.1) e n. 13/E/2013 (§ 5.2) hanno, invece, precisato che:

è possibile prendere in considerazione le spese strettamente inerenti l’immobile, pur se ciò non è indicato, può trattarsi di imposte locali, compensi a intermediari immobiliari, oneri condominiali ecc.

In aggiunta, la Risoluzione DRE Lombardia 15 febbraio 2010 n. 12155, con riferimento al reddito da locazione prodotto da un immobile situato negli Stati Uniti e ivi assoggettato a tassazione, ha precisato che:

l’ammontare “netto” soggetto a imposizione negli USA deve essere indicato anche nella dichiarazione dei redditi italiana, senza alcuna “ulteriore” deduzione di spesa.

COME DICHIARARE IL REDDITO TASSATO NELLO STATO ESTERO IN ITALIA: ESEMPIO

Sostanzialmente, l’apparente contrasto tra le due impostazioni illustrate dovrebbe essere risolvibile nel senso che:

l’importo da tassare in Italia è quello imponibile nello Stato estero, assunto al netto delle spese strettamente inerenti, ma non – ad esempio – di deduzioni generali per i canoni di locazione.

Quanto fin qui esposto può, ad esempio, trovare applicazione nell’ipotesi in cui una persona fisica residente in Italia abbia immobili locati negli USA.

Il relativo canone annuo, supposto pari a 16.000 USD, trova spazio nel rigo 3 della Schedule E da allegare al modello 1040 NR (alla cui presentazione sono tenuti i soggetti non residenti negli USA), unitamente alle spese per l’ordinaria manutenzione (rigo 7), ai compensi per l’agenzia immobiliare (rigo 8), alle spese legali (rigo 10), alle imposte (rigo 16) e all’ammortamento (rigo 18), per un totale, ad esempio, di 9.155 USD (indicato nel rigo 20).

LE DUE MODALITA’ DI INDICAZIONE DEL REDDITO

Negli USA sarebbe quindi assoggettato ad imposizione l’importo “netto” di 6.845 USD (rigo 21 della Schedule E) e, in Italia, seguendo l’impostazione dettata dalla DRE Lombardia n. 12155/2010, verrebbe tassato il relativo controvalore in euro.

Questo, mediante indicazione nel rigo RL12, colonna 2 del modello Redditi PF. Tale importo risulterebbe quindi al netto di spese, come l’ammortamento in relazione all’immobile locato da una persona fisica, che non è deducibili secondo le regole italiane.

Ciò, in contrapposizione all’indicazione del controvalore in euro dell’importo “lordo” di 16.000 USD. Importo che rileva, invece, adottando il dato letterale delle istruzioni al modello Redditi PF. Criterio secondo cui il reddito imponibile in Italia è quello così come determinato nello Stato estero, senza deduzione di spese.

Va altresì evidenziato che, nella casistica esaminata dalla Ris. DRE Lombardia n. 12155/2010, il canone di locazione di 91.000 USD, ridotto a soli 955 USD. Per effetto delle spese inerenti in base alla legislazione locale, il canone risulta ridotto a zero per effetto di una deduzione generale. In tale contesto, precisa l’Agenzia, si deve, comunque, affermare che nello Stato estero il reddito dell’immobile è soggetto ad imposizione sul reddito.

Analogo principio vale nell’ipotesi in cui le spese inerenti, indicate nel rigo 20 della Schedule E, siano di ammontare superiore rispetto al canone, per cui la base imponibile risulterebbe pari a zero anche senza la necessità di ricorrere a deduzioni generali.

Anche in tal caso, dovrebbe essere possibile tenere in considerazione le spese inerenti sulla base della legislazione locale estera. Con la conseguenza che nel rigo RL12, colonna 2 del modello REDDITI PF andrebbe indicato un importo pari a zero (e non, quindi, il canone lordo ridotto del 5% che deve essere dichiarato nelle situazioni in cui il canone stesso non è assoggettato a tassazione estera).

IL TASSO DI CAMBIO DA UTILIZZARE PER LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI

Un’ultima questione riguarda l’individuazione del tasso di cambio da adottare nella determinazione del reddito da locazione italiano.

A rigore, l’articolo 9 comma 2 del TUIR dispone che i corrispettivi, i proventi, le spese e gli oneri in valuta estera siano valutati secondo il cambio del giorno in cui sono stati percepiti o sostenuti.

Un’approssimazione accettabile, diffusa nella prassi benché non conforme al dato normativo, potrebbe sostanziarsi nell’utilizzo del tasso di cambio medio annuo.

TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI LOCATI ALL’ESTERO: CONCLUSIONI

La determinazione della corretta base imponibile di tassazione italiana per gli immobili locati all’estero è data, quindi, dal:

“canone di locazione lordo tassato all’estero, al netto di eventuali oneri sostenuti e dedotti all’estero. Da queste deduzioni devono essere tenute fuori le eventuali deduzioni forfettarie estere”

Questo tipo di impostazione, oltre ad essere quella desumibile dai documenti di prassi, è anche quella maggiormente ragionevole.

In questo modo, infatti, il contribuente italiano va a tassare lo stesso reddito che ha tassato all’estero, portando a credito le corrispondenti imposte estere versate.

Se così non fosse (tassazione integrale del reddito da locazione estero senza deduzioni), l’importo da tassare in Italia sarebbe ben più alto di quello tassato all’estero. Vi sarebbe, quindi, una non corrispondenza di reddito tassato, non portando ad una corretta applicazione dell’eventuale normativa convenzionale (basata sul modello OCSE).

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Non aspettare, risolvi i tuoi dubbi per affrontare correttamente la dichiarazione dei redditi.

IMMOBILI LOCATI ALL’ESTERO: FAQ DEI LETTORI

Il canone di locazione di un immobile estero deve essere sempre dichiarato in Italia?

Se il titolare del diritto reale sull’immobile ha residenza fiscale italiana il reddito da locazione estero deve essere sempre dichiarato in Italia nel modello 730 o nel modello Redditi PF, a seconda dei casi.

Devo pagare imposte per il possesso di un immobile all’estero?

Il possesso di un immobile all’estero da parte di un contribuente residente in Italia comporta il pagamento di un imposta patrimoniale chiamata IVIE. Il pagamento dell’IVIE è slegato dall’eventuale tassazione del reddito da locazione (in caso di immobile estero messo a reddito).

Dal reddito da locazione estero posso dedurmi, anche in Italia, le spese deducibili all’estero?

Se il reddito da immobili locati all’estero è tassato nello Stato estero in Italia posso dedurmi gli stessi oneri dedotti all’estero. Tranne eventuali deduzioni forfettarie.

Quale tasso di cambio utilizzare se i canoni sono percepiti in valuta estera?

La prassi vede utilizzare come tasso di cambio il valore del cambio medio annuo della valuta di riferimento con l’euro.

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