Comunicazione locazioni brevi 2025: scadenza 30 giugno

• Gli intermediari che intervengono nella conclusione (stipula) di contratti di locazione breve hanno obblighi comunicativi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate;
• Entro il 30 giugno di ogni anno, con riferimento ai contratti conclusi nell’anno precedente, deve essere effettuata una specifica comunicazione all’Agenzia delle Entrate, contenente i dati dei contratti relativi all’annualità precedente;
• L’obbligo riguarda anche gli intermediari ed i gestori di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi. L’obbligo riguarda anche soggetti non residenti.

Il 30 giugno 2025 si avvicina rapidamente e con esso la scadenza per uno degli adempimenti fiscali più delicati nel settore delle locazioni brevi: la comunicazione annuale dei dati contrattuali all’Agenzia delle Entrate. Quest’anno, tuttavia, la procedura presenta una novità sostanziale: l’obbligo di inserire il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile locato, introdotto dall’art. 1, comma 78 della Legge n. 207/2024.

Gli intermediari e i gestori di portali telematici che hanno facilitato contratti di locazione breve nel 2024 devono attivarsi immediatamente per evitare sanzioni che vanno da 250 a 2.000 euro. La comunicazione, disciplinata dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, rappresenta un pilastro del sistema di monitoraggio fiscale del settore degli affitti brevi, particolarmente rilevante dopo l’esplosione del fenomeno post-pandemico.

I soggetti obbligati: chi deve comunicare e quando

L’art. 4, comma 4 del D.L. n. 50/2017 individua chiaramente i soggetti tenuti all’adempimento: tutti coloro che “esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“.

La Circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato un aspetto fondamentale spesso trascurato: non tutti gli intermediari sono obbligati, ma soltanto coloro che forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. Questo significa che le semplici piattaforme di annunci, che si limitano a pubblicare offerte senza intervenire nella stipula (ovvero nella transazione di pagamento), restano escluse dall’obbligo. Il regime delle locazioni brevi trova applicazione anche alle sublocazioni, nonché ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi e ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

L’adempimento riguarda tutti i contratti conclusi nel 2024, indipendentemente dalla forma giuridica dell’intermediario (individuale o societaria) e dalla sua residenza fiscale. Un aspetto operativo cruciale: anche gli intermediari non residenti sono soggetti all’obbligo, con regole specifiche per l’assolvimento degli adempimenti.

Soggetti esclusi

Sono esclusi da questa tipologia contrattuale i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

Gestori piattaforme

I gestori delle piattaforme dovranno identificare chi affitta gli appartamenti tramite i portali online. Deve avere i dati dei locatori per comunicarli, ogni trimestre, all’Agenzia delle Entrate. Inoltre dovranno essere forniti anche i corrispettivi percepiti e il numero delle operazioni effettuate.

Alcune piattaforme, come Airbnb, hanno già avvisato i locatori, inviando dei solleciti e indicando che, le informazioni fiscali richieste sono obbligatorie. I gestori, dopo due solleciti e 60 giorni, potranno bloccare i profili o trattenere i corrispettivi.

Le novità 2025: l’introduzione del CIN obbligatorio

La principale novità del 2025 è l’obbligo di indicare nella comunicazione il CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dall’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 e ora richiesto obbligatoriamente nelle comunicazioni fiscali dall’art. 1, comma 78 della Legge n. 207/2024.

Questo rappresenta un cambiamento operativo significativo per gli intermediari, che dovranno verificare la presenza del CIN per ogni immobile oggetto di locazione breve. Il CIN, ricordiamo, è obbligatorio per tutti gli immobili destinati a locazioni brevi e deve essere richiesto dai proprietari tramite il portale del Ministero del Turismo.

Per gli intermediari, questo significa implementare nuovi controlli nei propri sistemi per acquisire e verificare la presenza del CIN prima della pubblicazione degli annunci e, soprattutto, prima della trasmissione dei dati fiscali.

I dati da comunicare: cosa include la trasmissione

La comunicazione deve contenere, per ogni contratto di locazione breve concluso nel 2024:

• Nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• Durata del contratto (espressa in giorni);
• Importo del corrispettivo lordo;
• Indirizzo e dati catastali dell’immobile;
• Anno di riferimento (2024);
• CIN dell’immobile (novità 2025).

Un aspetto operativo importante: per i contratti relativi al medesimo immobile stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata in forma aggregata. In questo caso, nel campo relativo al numero di contratti va indicato il numero complessivo di accordi, mentre nel campo durata va inserito il numero totale di giorni.

È fondamentale notare che non sono richiesti i dati del conduttore, aspetto che semplifica la gestione privacy per gli intermediari.

Intermediari non residenti: le regole

L’art. 1, comma 63 della Legge n. 213/2023 ha introdotto nuove regole per gli intermediari non residenti, articolate in base alla loro collocazione geografica e alla presenza di stabili organizzazioni:

• Soggetti con stabile organizzazione in Italia: adempiono attraverso la stabile organizzazione, utilizzando i normali canali Entratel/Fisconline;
• Soggetti residenti UE senza stabile organizzazione: possono adempiere direttamente oppure nominare un rappresentante fiscale. Questa è una significativa semplificazione rispetto al passato;
• Soggetti extra-UE senza stabile organizzazione: devono necessariamente nominare un rappresentante fiscale. In caso di mancata nomina, diventano solidalmente responsabili i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo.

Questa articolazione normativa riflette l’approccio più flessibile adottato anche dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea, che ha giudicato “sproporzionata” l’imposizione generalizzata del rappresentante fiscale per tutti i soggetti non residenti.

Le sanzioni: cosa rischia chi non adempie

Il sistema sanzionatorio, disciplinato dall’art. 11 del D.Lgs. n. 471/1997, prevede:

• Da 250 a 2.000 euro per omessa, incompleta o infedele comunicazione;
• Da 125 a 1.000 euro se la trasmissione avviene entro 15 giorni dalla scadenza del 30 giugno.

È importante sottolineare che non è soggetta a sanzione l’errata comunicazione causata dal comportamento del locatore. Questo principio, stabilito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, tutela gli intermediari che operano correttamente ma ricevono informazioni incomplete o errate dai proprietari degli immobili.

Nella pratica professionale, consiglio sempre agli intermediari di documentare le richieste di informazioni inviate ai locatori e di conservare le relative risposte, per dimostrare l’eventuale responsabilità di terzi in caso di controlli.

Aspetti operativi: come gestire la comunicazione

Dal punto di vista operativo, gli intermediari devono utilizzare il servizio telematico dedicato disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il software di compilazione è gratuito e include funzioni di controllo formale dei dati inseriti.

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la gestione dei recessi: se il recesso dal contratto avviene prima della comunicazione dei dati, l’intermediario non è tenuto a trasmettere le informazioni relative a quel contratto. Se invece il recesso è successivo alla comunicazione, sarà necessario rettificare la comunicazione già inviata.

Per quanto riguarda i contratti di sublocazione e quelli conclusi da comodatari, è necessario flaggare il campo “locatore non proprietario” nella comunicazione, aspetto tecnico che spesso genera errori nella compilazione.

L’Impatto delle modifiche alla cedolare secca

Sebbene non direttamente collegata alla comunicazione dei dati, è importante ricordare che la Legge di Bilancio 2024 ha modificato il regime della cedolare secca per le locazioni brevi, innalzando l’aliquota al 26% per chi destina più di un immobile alla locazione breve nel corso dell’anno.

Questo cambiamento ha impatti anche sugli intermediari che operano come sostituti d’imposta: per i contratti dove intervengono nel pagamento dei canoni, devono applicare la ritenuta del 21% (che rappresenta un acconto rispetto all’imposta finale dovuta dal locatore).

Piattaforme come Airbnb si sono già adeguate, applicando automaticamente la ritenuta sui compensi corrisposti ai proprietari, in conformità alle previsioni dell’art. 18 della Manovra 2024.

Consulenza fiscale online

La scadenza del 30 giugno 2025 rappresenta un appuntamento cruciale per tutti gli operatori del settore delle locazioni brevi. L’introduzione dell’obbligo del CIN aggiunge un livello di complessità che richiede un adeguamento dei processi operativi.

La mia raccomandazione professionale è di verificare immediatamente la presenza del CIN per tutti gli immobili gestiti e di predisporre la comunicazione con congruo anticipo rispetto alla scadenza. Il sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate può infatti registrare rallentamenti nei giorni precedenti la scadenza, compromettendo il rispetto dei termini.

Per gli intermediari non residenti, è fondamentale verificare la corretta configurazione dei propri adempimenti alla luce delle nuove regole introdotte nel 2023, che hanno semplificato alcuni aspetti ma mantenuto rigidi controlli su altri.