Quando un immobile viene venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire delle agevolazioni edilizie, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.
Questa è la regola generale che riguarda i bonus fiscali legati ad interventi di ristrutturazione edilizia, efficientamento energetico, e altre agevolazioni già avviate. Tuttavia, occorre tenere presente che non si tratta di un obbligo, perché il soggetto cedente può, eventualmente, scegliere di mantenere il beneficio su di se.
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Cambio di proprietà immobiliare: le detrazioni seguono l’immobile
Le detrazioni fiscali legate all’immobile (detrazione per ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica, etc), per le quote non ancora fruite, seguono l’immobile. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 7/E/18, la detrazione fiscale passa all’acquirente per la quota che ancora non è stata utilizzata. Questo, a meno che non sia presente un differente accordo tra le parti che indichi il mantenimento della detrazione sul venditore (ovvero colui che ha effettivamente eseguito i lavori e sostenuto la spesa).
“In caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.”
Circolare n. 7/E/18 Agenzia delle Entrate
Nel caso in cui vi sia l’accordo per il mantenimento delle quote sul venditore questo deve essere indicato all’interno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile, oppure tramite una scrittura privata autenticata. A chiarire questo secondo scenario è stata l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 7/E/21 (pag. 301), specificando che il venditore ha diritto a mantenere su di se le detrazioni se è presente una scrittura priva autenticata dal notaio.
Casistiche in cui si applica la regola
La regola generale secondo la quale le detrazioni restano legate all’immobile in caso di passaggio si applicano alle seguenti casistiche:
- Vendita dell’abitazione per atto tra vivi mentre è ancora attivo il credito;
- Donazione dell’immobile;
- Decesso del proprietario dell’immobile o del soggetto che ha chiesto le detrazioni;
- Trasferimento del titolare del diritto al bonus in un’altra abitazione. Questo è il caso degli inquilini, che anche se corrispondono un canone di affitto mensile, possono comunque usufruire di diversi sostegni fiscali per la ristrutturazione dell’abitazione.
Queste sono le cause principali per cui è possibile trovarsi di fronte ad un trasferimento della proprietà di un immobile, ad un nuovo soggetto. Se sull’immobile sono stati applicati lavori di ristrutturazione, tramite agevolazioni fiscali, il credito di imposta potrebbe essere dovuto ancora per diversi anni, tuttavia come visto sopra, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio potrebbe passare al nuovo soggetto. Ma vediamo cosa accade caso per caso.
Vendita dell’abitazione
Il primo caso, il più semplice da analizzare, è quello per cui si procede alla vendita dell’abitazione. In questo caso vale la regola vista sopra a proposito del trasferimento di proprietà tra vivi. Questo significa che, senza ulteriori specifiche, le detrazioni fiscali passano in automatico al nuovo proprietario dell’abitazione.
Questo è un passaggio automatico, ovvero la regola stabilisce il trasferimento, oltre che dell’immobile, anche delle agevolazioni. Tuttavia non si tratta di un obbligo. Ovvero il vecchio proprietario ha la libertà di scegliere se trasmettere in automatico queste agevolazioni oppure se trattenerle.
Deve essere ricordato tuttavia, che se sceglie di trattenere in prima persona le agevolazioni, questa scelta deve essere specificata nell’atto di compravendita, ovvero un notaio deve confermare ufficialmente che il vecchio proprietario intende mantenere per sé le detrazioni.
Nel caso di vendita, in linea generale per sapere a chi spettano le detrazioni in un determinato anno, è necessario vedere di chi aveva la proprietà dell’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Nel caso di vendita di un immobile quindi, il vecchio proprietario deve necessariamente specificare di voler trattenere le detrazioni, altrimenti vengono trasmesse in automatico.
Cosa accade invece, quando ad essere venduta è solamente una quota dell’immobile? In questo caso chi acquista la quota non può ricevere in automatico le detrazioni, perché per farlo deve necessariamente acquistare tutto l’immobile e diventarne nuovo proprietario.
Donazione o permuta dell’abitazione
Abbiamo visto che in caso di vendita dell’immobile e passaggio di proprietà, in automatico si trasmettono anche le detrazioni spettanti. Tuttavia questo è valido anche in caso di donazione o permuta di una abitazione. Questi due casi sono in tutto e per tutto equiparati alla vendita:
- Donazione: si intende un passaggio di proprietà per atto volontario, senza corrispettivo in denaro;
- Permuta: si intende il reciproco scambio di beni tra due soggetti.
In questi due casi, se è stata richiesta una agevolazione fiscale per i lavori sull’immobile, si applicano le stesse regole viste prima, ovvero si passano in automatico anche le detrazioni, ma il vecchio proprietario può decidere di non trasmetterle, tramite atto e notaio.
Usufrutto dell’abitazione
L’usufrutto è un caso particolare in cui un soggetto può godere di un bene di un altro soggetto, in questo caso un immobile, senza cambiarne la destinazione economica. Ha una precisa durata temporale, e le parti contraggono un accordo specifico, che può essere a titolo gratuito oppure oneroso.
Ma cosa accade in questi casi ai bonus, se cambiano il proprietario o l’usufruttuario? In linea generale il diritto all’agevolazione rimane del proprietario, ovvero non viene trasferito all’usufruttuario dello stesso.
Se però, il proprietario cambia, ovvero l’immobile è soggetto a vendita, donazione o permuta, si rientra nei casi visti sopra, ovvero il diritto alle agevolazioni si trasmette al nuovo proprietario. L’usufruttuario anche in questo caso rimane estraneo ai bonus.
Passaggio di proprietà in caso di eredità
Un altro caso, che si differenzia da quelli visti fino ad ora, riguarda l’eventualità per cui un soggetto riceva in eredità l’immobile oggetto dei lavori a causa della morte del proprietario. In linea generale in questi casi il diritto a ricevere le quote rimanenti delle agevolazioni fiscali va al soggetto che eredità la proprietà dell’immobile. Tuttavia, in questi casi bisogna fare attenzione, perché si può rischiare di perdere i bonus se l’immobile non viene effettivamente trasferito all’erede tramite detenzione diretta e materiale dello stesso.
Questo significa che il nuovo proprietario deve detenere effettivamente l’immobile non solamente al momento della ricezione dell’eredità, ma anche per tutti gli anni successivi in cui viene erogata la detrazione fiscale, per poter mantenere il bonus. In particolare, in questi casi non è possibile concedere l’immobile oggetto delle agevolazioni in locazione o comodato d’uso, ma deve essere utilizzato prettamente da chi lo riceve in eredità. In questi casi si perde il diritto a ricevere le detrazioni fiscali.
Lo stesso vale in caso di successiva vendita di questo immobile: in caso di eredità, se l’immobile viene venduto si perde il diritto di ricevere le detrazioni fiscali rimaste, tuttavia non verranno neanche trasferite al nuovo proprietario come avverrebbe per una normale vendita. Questo è il caso più complesso in cui ci si può trovare, per ciò che riguarda la ricezione delle quote rimaste delle agevolazioni, per cui per poterle ricevere è necessario detenere il bene in modo diretto, documentandolo eventualmente con i pagamenti delle utenze dell’immobile.
Trasferimento dell’inquilino dell’immobile
Abbiamo visto cosa accade nel caso di cambi di proprietà, quando il soggetto beneficiario dei bonus è il proprietario effettivo dell’immobile. Tuttavia ad oggi molti sostegni di questo tipo possono essere richiesti anche dagli inquilini, ovvero da chi vive stabilmente all’interno di una casa pagando un canone di affitto.
Cosa accade in questi casi ai bonus, ovvero ai crediti fiscali rimanenti, se l’inquilino cambia casa? Questo caso è piuttosto semplice: l’inquilino può infatti continuare a ricevere il credito rimasto anche successivamente al suo trasferimento, anche per un periodo molto lungo, fino al termine delle agevolazioni.
Come si applicano queste regole ai diversi bonus
Per ciò che riguarda i diversi bonus fiscali, si applicano tutte le regole viste fino ad ora. Sono inclusi quindi il Superbonus 110%, l’Ecobonus, il Sismabonus, i bonus ristrutturazione, ma anche il bonus facciate.
Una eccezione di cui tenere conto riguarda il bonus mobili. Questo sostegno, anche se fa parte delle agevolazioni fiscali previste per la ristrutturazione di casa, è a sé stante, per questo motivo, nel caso di passaggio di un immobile tramite eredità, questo bonus non viene trasferito all’erede.
Pertanto, anche in caso di vendita, il vecchio proprietario continua a beneficiare del credito residuo del bonus mobili, senza la necessità di trasferirlo al soggetto che acquista la casa.
Conclusioni
In caso di cambio di proprietà di un immobile, è possibile che i bonus fiscali legati a interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico o miglioramento sismico si trasferiscano al nuovo proprietario. Tuttavia, è essenziale verificare le condizioni contrattuali e rispettare le normative vigenti per evitare di perdere il diritto alle detrazioni. In ogni caso, è sempre consigliabile consultare un professionista, come un commercialista o un avvocato tributarista, per garantire che tutti gli aspetti fiscali siano correttamente gestiti.
