donazione immobile

La donazione di un immobile è un atto compiuto per spirito di liberalità. Con ciò si intende che il suo autore procede ad una atto traslativo di natura patrimoniale per adempiere ad una propria esigenza intimistica.

L’atto, infatti, anche se è una tipologia di contratto, è sottoposto ad un regime che rileva la sua stretta connessine con la disciplina testamentaria. Sovente, infatti, si afferma che la donazione è un “anticipo di successione”. La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, c’è comunque un affidamento da considerare quella del donatario.

Tramite suddetto negozio una parte si arricchisce, l’altra assumendo un’obbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalità.

Proprio per recuperare questo deficit di razionalità economica, il contratto deve essere redatto secondo una forma solenne, che presuppone atto pubblico, compiuto alla presenza di due testimoni.  

Tuttavia, le forme che la donazione può assumere sono molteplici, può realizzarsi anche mediante una donazione indiretta, ossia un negozio che può avere una struttura diversa dalla donazione, come la compravendita, ma che realizza nella sostanza un atti di liberalità.

La disciplina dell’atto donativo, invero, implica una serie di oneri anche dal punto di vista fiscale.

Vediamo cosa c’è da sapere sul punto.

Ma cos’è una donazione di immobile?

Giuridicamente, la donazione è una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria.

Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo.

Si presume che la donazione sia un anticipo di eredità.

Tuttavia, in molti casi, quando si è in vita, si potrebbe decidere di disporre del proprio patrimonio. 

In questo caso, il patrimonio viene impiegato per l’acquisto di un’immobile.

Fino all’apertura della successione, coloro che sono menzionati nel testamento non hanno  che un’aspettativa futura. 

Mentre con la donazione non è così. La donazione diverge dalla disciplina del testamento, perché la volontà del donante non è dominata dalla disciplina esclusiva della volontà del donante. 

La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, c’è comunque un affidamento da considerare quella del donatario.

Quali sono gli elementi della donazione?

La donazione si caratterizzano per lo spirito di liberalità, che campeggia nella definizione dell’art 799 c.c..

Tramite suddetto negozio una parte arricchisce, l’altra assumendo un’obbligazione o attribuendo un bene, per spirito di liberalità.  L’atto, infatti, si caratterizza per una contestuale depauperazione del donante. 

L’elemento appartiene al foro interno del soggetto. Un orientamento afferma che sia un motivo individuali, che indebolisce l’elemento causale del contratto.

Proprio per tale ragione che il contratto di donazione è circondato da altre cautele. Cerca di recuperare la mancanza di una ragione di scambio con l’elemento della forma solenne. 

La forma dell’atto pubblico con la presenza dei testimoni. La forma solenne surroga la mancanza di causa. 

Anche laddove sia previsto un modus, ossia un onere in capo al donatario, non attenua lo spirito di liberalità. 

Il modus può essere imposto per soddisfare interessi di natura morale, non economico.

Spirito di liberalità

Il concetto di gratuità, che viene in rilievo con riferimento alle donazioni immobiliari, può essere interpretato secondo due accezioni.

La gratuità economicamente disinteressata è la liberalità, la quale può essere considerata una causa debole, in quanto è priva di razionalità economica.

La liberalità può essere espressione di una competente dell’animo umano e il legislatore tutela anche questo aspetto: il diritto di dare e promettere per spirito di liberalità.

Tuttavia, in tal caso, la debolezza causale deve essere surrogata da una forma solenne che richiami l’attenzione sull’importanza dell’atto.

Infatti, sorge un problema con riferimento alla donazione di modico valore, che non prevede la forma solenne.

In tal caso, tuttavia, c’è la datio rei, non serve la forma solenne, ma la consegna del bene, cioè la Datio rei, surroga la debolezza causale.

L’atto per spirito di liberalità non è causa economica del contratto. Non è la giustificazione economica, trova il suo fondamento nell’animo umano. Proprio per l’assenza della causa di giustificazione, il legislatore  dedica una disciplina  particolare della forma.

La donazione è una tipologia di contratto a sé stente. Ciò lo si deduce anche dal fatto che la donazione per essendo un contratto è disciplinata nel libero delle successione.

Può essere intesa come anticipo di successione, debolezza della causa è surrogata dalla forma solenne o datio rei.

Accanto a questa gratuità liberale, c’è quella economicamente interessata, che ogg,i specie in un contesto di causa in concreto, dove vengono gli interessi perseguiti, è un dare apparentemente in assenza di una controprestazione.

Tuttavia, il contraente comunque riceva qualcosa in cambio.

E’ un dare utilitaristico.

Nel negozio gratuito economicamente interessato non è posto in essere un atto per liberalità, ma per avere un ritorno che non deriva da una controprestazione, che non è prevista, ma da un vantaggio economico che indirettamente riesco a ottenere attraverso l’adempimento gratuito all’obbligazione assunta.

La forma della donazione

La donazione di un immobile è, in genere, realizzato mediante un negozio solenne, come dicevamo nel precedente paragrafo.

Quindi, l’atto deve essere compiuto mediante un negozio a forma solenne. Ciò comporta che deve essere compiuta mediante un atto pubblico, quindi dinanzi ad un notaio, a pena la nullità.

Inoltre, esso deve essere compiuto alla presenza irrinunziabile di due testimoni.

Tipologie di donazione di immobile

La donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.) e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore (art. 783 c.c.).

Questa può essere realizzata secondo diverse tipologie di donazioni.

In primo luogo, viene in evidenza la donazione remuneratoria. Questa è posta in essere dal donante per riconoscenza, come ringraziamento per i meriti del donatario o come speciale remunerazione.

Questa tipologie di donazione di immobile comporta:

  • irrevocabile (art. 805 c.c.);
  • non fa gravare sul donatario l’obbligo di versare gli alimenti in caso di bisogno del donante (art. 437 c.c.);
  • impone al donante di prestare la garanzia per evizione sino all’ammontare della prestazione ricevuta (art. 797 n. 3 c.c.).

Invero, il donante potrebbe procedere alla donazione anche mediante donazione obnuziale. Questa viene posta in essere in costanza di un futuro matrimonio ai nubendi.

In genere, è uno dei genitori che procede a tale atto. Questo si caratterizza per:

  • non necessita di accettazione, ma non produce effetto, finché non segua il matrimonio,
  • non è revocabile,
  • e non obbliga il donatario agli alimenti.

Donazione indiretta di immobile

L’atto di liberalità può essere posto in essere anche mediante atti di natura non donativa, cioè che si attua tramite negozi diversi dalla donazione di cui all’art 899 c.c..

Liberalità che si attuano medianti negozi diversi dalla donazione la disciplina è la stessa delle donazione, salvo la forma solenne che non è richiesta. 

In questo caso, il trasferimento a titolo gratuito è il risultano da atti diversi dalla donazione. 

Una parte della dottrina riteneva che la liberalità non donativa potesse porsi in essere tramite un negozio mezzo, che non produceva l’effetto liberale, e un negozio fine che combinandosi con il mezzo produce l’effetto liberale. 

In realtà non è necessario ricorrere per forza a questo meccanismo. Può essere anche un solo negozio, bilaterale o unilaterale. Gli esempi sono molteplici. 

Un ipotesi di donazione indiretta si realizza con il contratto di compravendita e pagamento del terzo da parte del terzo, un genitore che interviene e paga il prezzo dell’immobile. 

Imposte conseguenti la donazione immobile

La donazione di immobile comporta sempre la necessità di adempiere ad una serie di oneri fiscali.

Infatti, è necessario che il donatario procede a pagare:

  • l’imposta di donazione, la quale trova applicazione con riferimento ad ogni trasferimento inter vivos a titolo gratuito (d. lgs. 346/1990),
  • l’imposte ipotecarie e catastali, che invece operano con riferimento alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e alle volture catastali (d. lgs. 347/1990).

Inoltre, il donatario dovrà procedere al pagamento anche di altri oneri:

  • l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro,
  • l’imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro,
  • la tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro, suddivisi in 35,00 euro per la trascrizione e 55,00 euro per le volture catastali.

Imposta di donazione

Per conoscere l’entità dell’imposta di donazione è necessario individuare la base imponibile, che è equivalente al valore del bene immobile donato.

L’importo consistente nel valore del bene è oggetto di rivalutazione, secondo l’aliquota del 5%.

Il valore ottenuto è poi moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda della classe catastale di appartenenza. Gli immobili, infatti, sono suddivisi in classi dalla A alla F. I coefficienti sono:

  • 115,5 nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito a prima casa;
  • 126 nel caso di immobili di categoria A e C;
  • 176,4 nel caso di immobili di categoria B;
  • 63 nel caso di immobili di categoria A/10 e D.
"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

Lascia una Risposta

Scrivi il tuo commento
Inserisci il tuo nome