Donazione di immobile: come funziona?

La donazione è un atto di trasferimento volontario della proprietà di un bene da una persona fisica o giuridica ad un’altra, senza ricevere alcun compenso in cambio. L’istituto può riguardare qualsiasi tipo di bene, come denaro, beni immobili, titoli azionari, beni personali e molto altro.

La donazione è disciplinata dall’art. 769 c.c., il quale dispone quanto segue.

La donazione di un immobile deve essere fatta obbligatoriamente davanti a un notaio, attraverso il cosiddetto “atto notarile“. I costi sono quelli relativi al compenso del professionista e alle imposte. La disciplina dell’atto donativo, invero, implica una serie di oneri anche dal punto di vista fiscale.

Cos’è una donazione di immobile?

La donazione di immobile è un atto mediante il quale il proprietario di un immobile (ad esempio una casa, un terreno o un appartamento) trasferisce gratuitamente la proprietà dell’immobile ad un’altra persona, il donatario, senza ricevere alcun compenso in cambio. La donazione di immobile deve essere formalizzata con un atto pubblico.

L’atto di donazione di un immobile deve contenere una serie di elementi, come ad esempio la descrizione dettagliata dell’immobile donato, l’indicazione delle parti contraenti (donatore e donatario), la quantificazione del valore dell’immobile e l’eventuale previsione di oneri a carico del donatario.

Nella prassi, la donazione di immobili viene effettuata soprattutto nei rapporti familiari, tra genitori e figli, tra nonni e nipoti. Dal punto di vista fiscale ci sono franchigie molto ampie che comportano l’esenzione dall’imposta di donazione, risultando più conveniente della vendita.

La donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore di cui all’art. 783 c.c..

La forma della donazione

Elemento essenziale della donazione è la forma, deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni. La necessità dell’atto pubblico giustifica l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.

Chi può donare un immobile?

Le parti del contratto di donazione sono:

• Il donante: è la persona che trasferisce la proprietà o il possesso di un bene (denaro, immobile, oggetto, etc.) ad un’altra persona.
• Il donatario: è la persona che riceve la proprietà o il possesso del bene oggetto della donazione dal donante.

Il minore può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali, l’inabilitato può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali.

Le persone giuridiche sono capaci a donare, purché tale capacità sia riconosciuta nello statuto o nell’atto costitutivo, sono valide anche le liberalità poste in essere dalle società commerciali a scopo promozionale o di rappresentanza.

A chi si può donare un immobile?

La donazione richiede l’accettazione del beneficiario. Possono essere donatari anche coloro che non sono capaci di agire. Infatti possono essere donatari:

• Nascituro, il figlio non ancora concepito, purché di una determinata persona vivente al tempo della donazione;
• Concepito;
• Minore;
• Interdetto;
• Inabilitato.

Sono capaci di ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti.

Oggetto della donazione

La donazione può avere ad oggetto beni mobili e immobili, tuttavia, in questa breve guida tratteremo soltanto dei beni immobili. Con la donazione di beni immobili, può essere trasferito al donatario:

• Il diritto di proprietà sul bene immobile;
• Altri diritti reali sul bene, come l’usufrutto, il diritto di superficie, una servitù.

Non è possibile donare beni futuri, in questo caso la donazione è nulla. Inoltre, il notaio deve verificare:

• Le visure ipotecarie e catastali e l’esistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù ecc..);
• Attestare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.

Conclusa la donazione, il notaio deve provvedere ad assolvere una serie di adempimenti, quali:

• La trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari:
• La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate;
• La voltura catastale.

Tipologie di donazione di immobile

La donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.) e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore (art. 783 c.c.).

Questa può essere realizzata secondo diverse tipologie di donazioni.

Donazione remuneratoria

In primo luogo, viene in evidenza la donazione remuneratoria. Questa è posta in essere dal donante per riconoscenza, come ringraziamento per i meriti del donatario o come speciale remunerazione. Questa tipologie di donazione di immobile comporta:

• Irrevocabile (art. 805 c.c.);
• Non fa gravare sul donatario l’obbligo di versare gli alimenti in caso di bisogno del donante (art. 437 c.c.);
• Impone al donante di prestare la garanzia per evizione sino all’ammontare della prestazione ricevuta (art. 797 n. 3 c.c.).

Invero, il donante potrebbe procedere alla donazione anche mediante donazione obnuziale. Questa viene posta in essere in costanza di un futuro matrimonio ai nubendi. In genere, è uno dei genitori che procede a tale atto. Questo si caratterizza per:

• Non necessita di accettazione, ma non produce effetto, finché non segua il matrimonio;
• Non è revocabile, e non obbliga il donatario agli alimenti.

La donazione diretta di un immobile consiste nell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui il donante trasferisce la proprietà del bene al donatario senza percepire alcun compenso. Con la donazione indiretta di un immobile, invece, il passaggio del bene dal donante al donatario avviene con l’acquisto da parte del donante dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario. E’ il caso ad esempio del padre che compra un immobile e lo intesta al figlio.

La donazione diretta di un immobile deve avvenire tramite atto pubblico e alla presenza di due testimoni. In quanto contratto, la donazione è composta da una proposta da parte del donante e da un’accettazione (che può essere contestuale o differita) da parte del donatario.

Vantaggi e svantaggi della donazione

La donazione al contrario della vendita non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile. La donazione può essere revocata in alcuni particolari casistiche, inoltre, il donatario può subire le azioni degli eredi del donante, che possono impugnare la donazione, il termine è di 10 anni dalla di apertura della successione del donante e 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Anche i terzi, che abbiano acquistato il bene dal donatario, sono esposti alle azioni degli eredi per 20 anni. Il termine può essere interrotto mediante un atto di opposizione alla donazione, con cui il coniuge o i parenti in linea retta del donante, si riservano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio. Pertanto, un immobile donato è sicuramente più difficile da vendere, per tali ragioni.

Tuttavia, le donazioni nei rapporti familiari beneficiano di una franchigia molto alta e, quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione. Inoltre, nella donazione di un bene immobile, sul donante non gravano le stesse responsabilità previste nella compravendita. Ad esempio, il donante non è responsabile per evizione, nella compravendita, invece, il venditore è responsabile. Il donante è tenuto alla garanzie per evizione solo:

• Se ha espressamente promesso la garanzia;
• Se l’evizione dipende dal dolo o dal fatto personale di lui;
• Se si tratta di donazione modale o di donazione rimuneratoria, nei quali casi la garanzia è dovuta fino alla concorrenza dell’ammontare degli oneri o dell’entità delle prestazioni ricevute dal donante

Tutela degli eredi legittimari

La legge tutela alcune categorie di familiari legittimari, assegnando agli stessi una quota di eredità (legittima)  anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Se la donazione valida ed efficace al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci mediante l’azione di riduzione.

I terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione) possono pertanto subirne le conseguenze. Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso, oppure versando una somma di denaro corrispondente.

I legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche con il loro consenso alla donazione, soltanto quando il donante sarà deceduto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

Revoca della donazione

La donazione può essere revocata per:

• Ingratitudine (art. 801 c.c.) entro 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione:
  • se il donatario ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità;
  • quando il donatario ha commesso, in danno del donante o dei familiari sopraindicati, un fatto al quale la legge dichiari applicabili le disposizioni sull’omicidio;
  • quando il donatario ha denunziato il donante (o i familiari sopraindicati) per reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni ed è stata dichiarata calunniosa, ovvero ha testimoniato contro le persone medesime imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata, nei confronti di lui, falsa in giudizio penale;
  • se si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
  • se ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
  • se ha rifiutato indebitamente gli alimenti;
• per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.) entro 5 anni dal giorno della nascita dell’ultimo figlio nato nel matrimonio o discendente ovvero della notizia dell’esistenza del figlio o discendente, ovvero dell’avvenuto riconoscimento del figlio nato fuori dal matrimonio. Se il donante, al momento della donazione, non avesse figli (o discendenti, come i nipoti) oppure ignorasse di averne.

Le donazioni remuneratorie e obnuziali, le quali non sono revocabili.

Effetti della revoca

Una volta revocata la donazione, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda. Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore, avuto riguardo al tempo della domanda, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda stessa

I terzi, che abbiano acquistato l’immobile, non sono pregiudicati se hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda e fatti salvi gli effetti della trascrizione,

Imposte conseguenti la donazione immobile

La donazione di immobile comporta sempre la necessità di adempiere ad una serie di oneri fiscali. Infatti, è necessario che il donatario procede a pagare:

• L’imposta di donazione, la quale trova applicazione con riferimento ad ogni trasferimento inter vivos a titolo gratuito (D.Lgs. n. 346/90);
• Le imposte ipotecarie e catastali, che invece operano con riferimento alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e alle volture catastali (D.Lgs. n. 347/90).

Inoltre, il donatario dovrà procedere al pagamento anche di altri oneri:

• L’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro;
• L’imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro;
• La tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro, suddivisi in 35,00 euro per la trascrizione e 55,00 euro per le volture catastali.

Imposta di donazione

Per conoscere l’entità dell’imposta di donazione è necessario individuare la base imponibile, che è equivalente al valore del bene immobile donato. L’importo consistente nel valore del bene è oggetto di rivalutazione, secondo l’aliquota del 5%.

Il valore ottenuto è poi moltiplicato per un coefficiente variabile a seconda della classe catastale di appartenenza. Gli immobili, infatti, sono suddivisi in classi dalla A alla F. I coefficienti sono:

• 115,5 nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito a prima casa;
• 126 nel caso di immobili di categoria A e C;
• 176,4 nel caso di immobili di categoria B;
• 63 nel caso di immobili di categoria A/10 e D.

Tabella: imposte dovute per donazione di bene immobile

Ipotizziamo una donazione o altro atto gratuito avente ad oggetto beni immobili a favore del coniuge o parenti in linea retta.

Donazione di immobile situato all’estero

Per individuare gli effetti fiscali di una donazione di immobile situato all’estero, occorre partire dai criteri di territorialità dell’imposta. In particolare, ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. n. 346/90 l’imposta di donazione si applica:

• Se operata da un donante residente in Italia, è soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni con le aliquote e le franchigie ordinarie;
• Se operata da un donante residente all’estero, non va soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni Italiana.

L’art. 55 co. 1-bis del D.Lgs. n. 346/90, ove impone l’obbligo di registrazione in termine fisso per le donazioni dirette o indirette formate all’estero nei confronti di beneficiari residenti in Italia. Tuttavia, i criteri di imponibilità non cambiano, occorre quindi la residenza del donante o l’esistenza del bene donato in Italia.

Donazione di immobile italiano al figlio residente all’estero

Poniamo il caso di una donazione effettuata da parte dei genitori residenti in Italia, di un bene immobile ubicato sul territorio nazionale, nei confronti del figlio residente all’estero. Sulla base dei criteri visti sopra, si pone il problema dell’imposta di donazione sul bene immobile. Il citato D.Lgs. n. 346/90 prevede che se il valore dell’immobile (unico oggetto della donazione) supera la soglia di un milione di auro, l’atto di donazione non sconta imposta di donazione, ma solo l’imposta di registro fissa e quelle ipotecaria e catastale (pari al 2% e 1% del valore dell’immobile), oppure nella misura di 200 euro in caso di donazione di “prima casa”.

A chiarire questi aspetti è stata l’Agenzia delle Entrate con Risposta ad interpello n. 464/2019.

Conclusioni

In conclusione, la donazione di un bene immobile rappresenta un gesto di generosità significativo, ma è anche un processo che richiede attenzione e conoscenza delle normative vigenti. È fondamentale che sia il donante sia il beneficiario siano consapevoli delle implicazioni legali, fiscali e burocratiche che tale trasferimento comporta. Inoltre, particolare attenzione deve essere prestata nei confronti delle donazioni di beni immobili che intervengono con soggetti residenti all’estero e/o con bene immobile situato in Italia o all’estero. In questo caso occorre analizzare i criteri di territorialità dell’imposta di donazione per verificarne l’imponibilità, al netto della franchigia (ove applicabile).