Comodato d'uso immobiliare

Il comodato è un contratto tipico del nostro ordinamento in quanto la sua disciplina viene esplicitamente prevista dal codice civile agli articoli 1803 e seguenti. Questo è un negozio:

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“col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito“.

Il termine del comodato può essere individuato dalle parti in via pattizia, tuttavia se assente è desumibile anche dall’uso. Il comodato non necessariamente prevede un termine, ma siccome viene dato per un uso dura fin quando è attuale l’uso per cui è stato dato.

A tal proposito, è fondamentale la distinzione tra comodato a termine e comodato precario, è rilevante per comprendere come si configura il diritto alla restituzione del comodante:

  • in qualsiasi momento e senza giustificazione, se precario;
  • se è a tempo determinato serve una motivazione deve sopravvenire un bisogno urgente ed improvviso.

Comodato d’uso immobiliare: di cosa si tratta?

Il comodato è un contratto gratuito in forza del quale il bene immobile è dato in godimento dal comodante al comodatorario. Il comodato secondo la disciplina codicistica può essere a termine o tempo indeterminato.

L’art. 1803 dice:

“Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.

Nella definizione base il comodato è a termine, la definizione dell’art. 1803 c.c. è un contratto con cui viene data una cosa mobile o imbelle affinché il comodatario se ne serva per un tempo determinato o uso determinato.

Il termine

Il termine del comodato può essere individuato dalle parti in via pattizia, tuttavia se assente è desumibile anche dall’uso. Il comodato non necessariamente prevede un termine, ma siccome viene dato per un uso, dura fin quando è attuale l’uso per cui è stato dato

Ci sono beni che vengono destinati ad utilizzazioni che hanno un reprime individuato per relationem, il termine concede con la conclusione dell’uso. Il comodato dato per un uso immobiliare da cui si desume il temine è un comodato a termine. Rientra nella fattispecie base di comodato.

Accanto alla fattispecie base che prevede un temine ricavabile dall’uso, determinato per relationem, poi l’art. 1810 c.c. prevede per quanto riguarda il comodato senza determinazione:

Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”.

Quando il termine non è desumibile dall’uso il comodato ha precarietà, perché il comodatario è tenuto alla restituzione in qualsiasi momento a richiesta del comodante.

Se c’è il termine, in linea teorica il bene immobile non può essere richiesto prima della scadenza del termine, salvo l’ipotesi in cui sopravvenga un bisogno urgente e improvviso ed è possibile una cessazione anticipata prima della scadenza del termine. 

Se però durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato l’uso della cosa, sopravviene un bisogno urgente e imprevisto, il comodante può esigere la restituzione immediata.

A tal proposito, è fondamentale la distinzione tra comodato a termine e comodato precario, è rilevante per comprendere come si configura il diritto alla restituzione del comodante:

  • in qualsiasi momento e senza giustificazione, se precario;
  • se è a tempo determinato serve una motivazione deve sopravvenire un bisogno urgente ed improvviso.

In questo contesto l’aspetto più problematico è il comodato con termine implicito di uso.

Comodato casa familiare

Il problema sorge dal fatto che ogni uso finisce e al termine dell’impiego del bene viene fatto corrispondere anche quello del comodato.

Questo è il grande tema di cui si è occupata la cassazione rispetto al comodato della casa familiare, ossia destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario e della sua famiglia. L’immobile, concesso con contratto, deve rappresentare la sede delle relazioni domestiche, che siano connotate da stabilità.

A lungo è stato sostenuto che questo comodato non è precario e indeterminato, ma il termine è desumibile dall’uso. Dura il termine fin quando dura la famiglia sussistono quelle esigenze abitative della famiglia

Il comodatario conclude il contratto se il bene è adibito a casa familiare, se risulta che le parti hanno inteso  destinare il bene oggetto del comodato a questo uso familiare, affinché il comodatario ci vivesse ma con la sua famiglia.

E’ necessario che il comodatario venga in considerazione come esponente della comunità familiare. Dunque, è come se il comodante lo conferisse a comodatario come esponente della famiglia, ma il vero beneficiario è la comunità familiare.

Esempio classico è quello del genitore che dà il bene al figlio, affinché ci viva con i suoi familiari, beneficiari del godimento del bene immobile. In tal modo, il comodato è destinato a durare fin quando sussiste questa esigenza della famiglia. Il negozio, allora, è un comodato a termine, è uno dei quei casi in cui il termine c’è, anche se forse indeterminato nel quando, è certo nell’an, in quanto desumibile dall’uso.

Il comodante per riacquistare il godimento del bene deve comprovare l’esistenza di un bisogno urgente ed improvviso sopravvenuto, anche di natura economica. Ad esempio, è sufficiente che il bene serva, non tanto per utilizzarlo, ma per trarne una fonte di reddito. Tuttavia, se manca la motivazione non posso chiedere la restituzione.

Comodato casa familiare e crisi coniugale

Il problema principale posto dal comodato d’uso della casa familiare è in relazione all’ipotesi della crisi familiare. Infatti, la casa in comodato, il giudice può assegnare l’immobile anche al coniuge che ha l’affidamento dei figli. Laddove lo qualifichiamo come a termine, il coniuge subentrate potrà desumere la scadenza del rapporto dall’uso, con la conseguenza che il comodante non può recedere se non allegando un improvviso ed urgente bisogno.

Spesso accade che il genitore dia in comodato al figlio il bene immobile. Tuttavia per effetto della crisi, il figlio esce dalla casa familiare, ma questa fuoriuscita non fa venir meno l’esigenza abitativa. Il temine continua fin quando permangono le esigenze abitativa, fin quando ci sono figli non economicamente autosufficienti. Dunque bene è vincolato e il comodante non può riacquistarne il godimento, se non allegando un urgente e sopravvenuto bisogno. 

La decisione della Cassazione e l’uso ai fini commerciali

Questo orientamento, sul comodato familiare, è messo in discussione da una giurisprudenza che si è occupata del comodato a tempo determinato. 

Il problema esaminato concerne, quindi, la possibilità di desumere il termine dall’uso al fine di escludere la disciplina del precario e la redimibilità ad nutum.

La Cassazione si è occupata della questione esaminando il negozio concluso, al fine di svolgere un’attività commerciale. Anche qui, le parti possono desumere il termine dalla durata dell’attività commerciale, la quale costituisce l’uso. L’immobile è conferito per uno scopo, ossia lo svolgimento dell’attività lavorativa.

Anche in tal caso, sembra esserci un termine indeterminato nel quando, ma certo nell’an, come il comodato ad uso familiare.


La cassazione invece ha recentemente affermato che in questo caso, mette in dubbio la qualificazione della tipologia contrattuale, in quando la durata viene a dipendere esclusivamente dalla volontà dell’imprenditore. Questa potrebbe non avere termine prevedibile e il comodato operare sine die. Ciò causerebbe, inevitabilmente un’espropriazione di fatto del comodante.

In breve la Corte di Cassazione afferma che il termine può non essere esplicito,ma risultare dall’uso, tuttavia è necessario che l’uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo.

In mancanza di questi elementi certi, che ab origine consentono di prestabilire la fine dell’uso, si ritiene che sia generica la destinazione dell’immobile. Si tratta, quindi di comodato a tempo indeterminato, revocabile ad nutum.

Tale principio, sorto con riferimento ad una diversa fattispecie, potrebbe trovare applicazione anche al negozio che concede in godimento un bene immobile per uso familiare.

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