Comodato d’uso immobiliare: caratteristiche

Il comodato d’uso immobiliare è un contratto mediante il quale una parte (comodante) concede gratuitamente all’altra parte (comodatario) il diritto di usare un immobile per un periodo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo al termine dell’uso.

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Il comodato è un contratto tipico del nostro ordinamento in quanto la sua disciplina viene esplicitamente prevista dal codice civile agli articoli 1803 e seguenti del codice civile. Secondo quanto disposto dall’art. 1803 c.c. questo è un negozio:

“col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito“.

Il comodato d’uso di immobile, è un contratto avente ad oggetto un bene immobile, come ad esempio di un appartamento, oppure idi un terreno agricolo, o di un fondo commerciale o industriale. Oltre ad un bene immobile, può avere per oggetto un bene mobile non registrato oppure un bene mobile registrato, come ad esempio quello di un automobile.

Che cos’è il comodato d’uso immobiliare?

Il comodato d’uso immobiliare è un contratto mediante il quale una parte (comodante) concede gratuitamente all’altra parte (comodatario) il diritto di usare un immobile per un periodo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo al termine dell’uso. È importante notare che il comodatario non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile senza il consenso del comodante e deve restituirlo nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, escluso il normale deperimento.

La disciplina generale è rinvenibile agli articoli dal 1803 al 1812 c.c.. Il comodato d’uso di immobile è un contratto reale ad effetti obbligatori, ovvero, si perfeziona con la consegna del bene mobile o immobile e prevede, l’obbligo di restituzione della cosa. Pertanto, a causa dell’obbligo di restituzione, non possono concedersi i beni “consumabili” il cui utilizzo ne comporta il deterioramento o la consumazione. Inoltre, è caratterizzato dal vincolo di destinazione d’uso, ciò comporta che il comodatario non può utilizzare il bene mobile o immobile diversamente da quanto pattuito con il comodante.

Durata e termine

Non sono previsti limiti minimi o massimi di durata del contratto. L’art. 1809 c.c. prevede che alla scadenza pattuita tra le parti o in mancanza della stessa, una volta finito l’utilizzo per cui il contratto è stato stipulato, il comodatario deve restituirlo. Quindi, anche se la durata non è stata prevista espressamente nel contratto, è possibile desumerne ugualmente il termine. In ogni caso, il comodato termina automaticamente quando scade il termine o quando l’immobile viene restituito.

Inoltre, l’art. 1810 c.c. stabilisce che il comodatario dell’immobile è tenuto a restituirlo non appena il comodante lo richiede. A tal proposito, è fondamentale la distinzione tra comodato a termine e comodato precario, al fine di comprendere come si configura il diritto alla restituzione del comodante. In particolare

• Nel comodato precario, la restituzione può avvenire in qualsiasi momento e senza giustificazione;
• Nel comodato a tempo determinato per la restituzione serve una motivazione e deve sopravvenire un bisogno urgente ed improvviso.

In questo contesto l’aspetto più problematico è il comodato con termine implicito di uso. Nel caso in cui venga stipulato il contratto in questione per bisogni abitativi della famiglia (c.d. comodato d’uso familiare), di solito non viene previsto un termine, il comodante è tenuto a garantire ai familiari l’utilizzo dell’immobile, fino al venir meno delle esigenze familiari.

Esso è generalmente a titolo gratuito, tuttavia esistono ipotesi che esso possa essere concesso anche a titolo oneroso, questo avviene, quando la concessione del godimento di un immobile avviene a seguito di una prestazione da parte di quest’ultimo. Una sentenza della Corte di Cassazione, la n° 3021/2001, ha affermato che il carattere della gratuità viene meno quando al godimento del bene si ha come controprestazione da parte del comodatario non semplicemente un’eventuale somma di denaro come rimborso spese, ma un impegno sostanziale alla cura dell’immobile stesso.

Diritti e obblighi delle parti

In base al vincolo di destinazione, il comodatario dell’immobile ha diritto di utilizzarlo solo ed esclusivamente per l’uso previsto dal contratto. Egli non può concederlo a terzi in godimento, a meno che non ci sia il consenso del comodante.

Inoltre, il comodatario deve custodire il bene e conservarlo con la diligenza “del buon padre di famiglia”, fino al momento della restituzione ,alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Sono a suo carico le eventuali spese spese necessarie ed urgenti per la conservazione in buono stato dell’immobile. In caso di inadempimento, la legge consente al comodante di richiedere l’immediata restituzione del bene mobile o dell’immobile.

Dall’altro lato, il comodante ha l’obbligo di consentire al comodatario l’utilizzo della cosa, per tutta la durata del contratto.
Esso è tenuto al risarcimento del danno qualora non avvisi il comodatario dell’esistenza di eventuali difetti dell’immobile che potrebbero arrecargli pregiudizio.

In caso di morte del comodatario il rapporto non si estingue automaticamente, in quanto il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, non quello a termine.

Registrazione del contratto

Il contratto di comodato d’uso di immobile è a forma libera tuttavia è consigliabile redigerlo per iscritto. La registrazione del contratto permette di dare al contratto data certa, ai fini probatori.

Secondo quanto disposto dal DPR n. 131/1986 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) se il contratto viene stipulato in forma verbale non è soggetto a registrazione obbligatoria, ma può essere registrato, se richiamato in un altro contratto sottoposto a registrazione, presso il competente ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Quando il contratto di comodato d’uso di immobile è stipulato per iscritto, la registrazione dello stesso è necessaria, depositando all’Agenzia delle entrate tre copie del contratto (con allegata la documentazione per l’identificazione delle parti) e pagando la relativa imposta di bollo (16,00 euro ogni quattro facciate scritte oppure ogni 100 righe di cui è costituito il contenuto del documento da registrare), e l’imposta di registro (200,00 euro con pagamento tramite modello F24, riportando il codice tributo 1550 sezione Erario).

La registrazione deve avvenire nel termine di:

• 20 giorni dalla stipulazione del contratto se è una scrittura privata non autenticata;
• 30 giorni dalla stipulazione del contratto qualora il contrato sia contenuto in un atto pubblico o scrittura privata autenticata.
• 60 giorni, nei casi in cui il contratto sia stipulato all’estero.

Per approfondire: “Contratto di comodato: disciplina e registrazione“.

Regime sanzionatorio

In caso di omessa registrazione è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Qualora la registrazione venga effettuata tardivamente, fino a 30 giorni, la sanzione pecuniaria varia tra il 60% e il 120% dell’imposta dovuta, con una franchigia di 200,00 euro.

È comunque possibile regolarizzare la propria posizione mediante il ravvedimento operoso, qualora: “la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza”.

Recesso dal contratto

La disciplina prevede alcune ipotesi di recesso unilaterale:  

• Il comodatario deve restituire l’immobile qualora non adempia agli obblighi previsti;
• Inoltre, l’art. 1809 c.c. prevede che, in caso di un’imprevista ed urgente necessità da parte del comodante, questi può richiedere l’immediata restituzione dell’immobile. Tuttavia, è stato più volte chiarito che tale necessità “…deve essere serio, non voluttuario, né capriccioso o artificiosamente indotto” (Cass SS.UU., sent. n. 20448/2014);
• L’art. 1810 c.c. prevede che nel caso del “comodato precario”, il comodatario è tenuto a restituirlo alla semplice richiesta del comodante. Si tratta di un recesso ad nutum. Il comodatario vanta un diritto potestativo nei confronti del comodatario.

Restituzione dell’immobile

La restituzione dell’immobile è un altro aspetto cruciale. Alla fine del comodato, il comodatario è obbligato a restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, fatta eccezione per l’usura normale. In caso di mancato rispetto di questa clausola, il comodatario potrebbe essere tenuto a risarcire il comodante.

Conclusioni

In conclusione, il contratto di comodato immobiliare è un meccanismo legale utile per consentire l’uso temporaneo di un immobile senza trasferire la proprietà. È importante per entrambe le parti comprendere appieno i loro diritti e obblighi per evitare conflitti. In questo l’assistenza legale per la redazione del documento può essere consigliata.

Domande frequenti