vendita immobile ereditato

La vendita dell’immobile ereditato pone molteplici quesiti. Innanzitutto, se si eredita un immobile, è possibile decidere di venderlo, come abbiamo visto in questo articolo: “Vendere la casa ereditata: cosa succede se l’immobile è in comunione ereditaria?” Tuttavia, rispetto a un normale atto di vendita di un immobile, quando si tratta di un immobile ereditato gli adempimenti da effettuare sono più numerosi.

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La vendita di un immobile ereditato è certamente possibile nel caso in cui, apertasi la successione, si sia poi conclusa con la divisione ereditaria. Da questo momento, infatti, l’erede è legittimo titolare dell’immobile e potrà disporne pienamente.

Il venditore, laddove invece abbia accettato l’eredità e abbia provveduto alla divisione ereditaria, sarà tenuto ad adempiere ad una serie di oneri formali, con contestuale pagamento di imposte.

Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare:

  • L’atto di accettazione dell’eredità, con la sola dichiarazione di successione gli eredi non accettano di fatto i beni ricevuti. L’atto di accettazione dell’eredità può essere:
    • Espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni;
    • Tacita manifestando con i comportamenti la volontà di accettare l’eredità
  • Trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica che la proprietà dell’immobile è passata all’erede/eredi, che intende venderlo. La trascrizione può avvenire anche contestualmente al rogito. Per far trascrivere dal notaio l’accettazione dell’eredità, è necessario, il certificato di morte e l’atto di successione.

Di seguito analizzeremo brevemente il regime di tassazione in caso di vendita di immobile ereditato.


La vendita di un immobile ricevuto in eredità

In un precedente contributo abbiamo analizzato la disciplina della vendita di un immobile ricevuto in eredità. In questa sede abbiamo specificato alcune questioni concernente questa tipologia peculiare di compravendita.

Come abbiamo evidenziato, la vendita di un immobile ereditato è certamente possibile nel caso in cui, apertasi la successione, si sia poi conclusa con la divisione ereditaria. Da questo momento, infatti, l’erede è legittimo titolare dell’immobile e potrà disporne pienamente.

Mentre, la situazione è completamente differente nel momento in cui la divisione non sia ancora avvenuta, e formalmente l’immobile è ancora in comunione ereditaria.

Il principale problema che si pone nel caso si specie attiene alla circostanza che nel nostro ordinamento l’erede del de cuius non vanta alcun diritto sul singolo bene dell’asse patrimoniale. Egli, per effetto dell’apertura della successione, sarà titolare della quota sull’universalità dei beni del defunto, non sullo specifico bene.

Proprio per tale ragione che la giurisprudenza ha individuato diverse soluzione prospettabili per garantire tutela in caso di vendita di immobile ereditato.

Breve cenni sulla disciplina

La giurisprudenza ha molto discusso circa le conseguenze dell’alienazione di un bene in comunione ereditaria. Ricordiamo a tal proposito che l’erede, fino a divisione giudiziale, non è titolare di alcun diritto sul singolo bene dell’asse patrimoniale, ma può esclusivamente procedere all’alienazione della propria quota.

Anche a tal proposito, questo atto negoziale deve essere preceduto dall’esercizio del diritto di prelazione. I coeredi sono infatti assistiti dal diritto di prelazione legale sulla quota dell’altro erede intenzionato alla cessione. Tale diritto è assistito dalla tutela reale, consistente nel retratto successorio.

Suddetto istituto,  è un istituto giuridico disciplinato all’art. 757 c.c.. In tal sede il legislatore ha previsto un diritto potestativo ai coeredi di riscattare la quota del patrimonio ereditario alienata da un altro coerede ad un soggetto terzo violando il loro diritto di prelazione.

Vendita di cosa parzialmente altrui e vendita all’esito divisionale

Diversa è la questione, laddove il coerede procede alla vendita dell’immobile ereditato quale “quotina”, ossia il bene nella sua individualità, e non nell’ambito dell’alienazione della quota. Secondo ormai accreditata giurisprudenza, in tal caso è possibile applicare la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui.

L’art. 1480 c.c., infatti, non disciplina la vendita di cosa che materialmente appartiene ad altri in parte. Una tale tipologia di vendita, invero, sarebbe riducibile ad una vendita di cosa propria (la parte di cui l’alienante è titolare) in collegamento negoziale con la vendita di cosa totalmente altrui (la parte materiale di cui altri sono titolari). In questo caso, dunque, non opera il meccanismo del 1480 c.c., ma la vendita di cosa altrui è risolubile, mentre la vendita di cosa propria non sarà risolubile. Al più potrebbe difettare la causa del collegamento negoziale, comportando la caducazione di entrambi gli atti.

L’art. 1480 c.c., invece, trova applicazione proprio al caso di specie. La norma dispone due possibili rimedi:

  • la risoluzione del contratto;
  • la riduzione del prezzo;

Oltre al risarcimento del danno.

Ulteriore soluzione potrebbe essere la vendita dell’esito divisionale. In questo caso, il comproprietario procede ad una vendita subordinata all’esito delle divisione ereditaria. L’efficacia del contratto di compravendita è subordinata alla circostanza che l’immobile sia attributo all’alienante erede all’esito delle divisione.
Il bene è trasferito se viene assegnato al venditore, altrimenti la condizione è priva di effetti.

Vendita dell’immobile ereditato: adempimenti ed oneri

Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, la vendita dell’immobile ereditato, a differenza delle normale compravendita, prevede ulteriori oneri.

Dichiarazione successione

Primo fra tutti, laddove si voglia procedere senza intoppi alla vendita, è l’accettazione dell’eredità e dunque, successivamente, la dichiarazione di successione.

L’accettazione dell’eredità può essere formalizzata:

  • con un documento scritto,
  • può avvenire anche tacitamente.

L’accettazione tacita è sicuramente la modalità più frequente, ma è anche quello che richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio dovrà formalizzare l’accettazione tacita (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità tramite atto scritto.

Tale adempimento deve essere effettuato dagli eredi, dai chiamati all’eredità, dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. In essa dovranno essere indicati tutti i beni del defunto e viene utilizzata per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità.

La dichiarazione può essere presentata direttamente dal contribuente:

  • tramite i servizi telematici
  • tramite un intermediario abilitato o
  • presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.

Oneri contributivi della successione

Effettuata la dichiarazione, l’Agenzia elle entrate può calcolare la tassa di successione che dovrà essere pagata. A tal proposito ricordiamo che questa prevede un’aliquota diversa a seconda della qualità e quantità di eredi:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge
  • 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle
  • 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri
  • 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente)

Imposte ipotecaria e catastale su vendita di immobile ereditato

Oltre alla tassa di successione, prima della dichiarazione, dovrai procedere al pagamento di ulteriori imposte. In particolare ci riferiamo all’imposta ipotecaria e catastale.

Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria è necessario pagare una tassa pari al 2% del valore degli immobili che sono stati dichiarati in successione.

Al fine di determinare l’imposta in questione non si terrà conto anche delle passività , come invece si fa con l’imposta di successione. Tradotto in termini semplici, ciò vuol dire che il valore dell’immobile è la base per il calcolo della percentuale.

Mentre per quanto riguarda l’imposta catastale per una dichiarazione di cessione, invece, la percentuale è pari all’1%

Se uno degli eredi, invece, beneficia dell’agevolazione prima casa, sia l’imposta catastale che ipotecaria sono dovute in misura pari a 200 euro.

Inoltre, ci sono da pagare:

  • imposta di bollo, a 64 euro per ogni nota di trascrizione
  • Diritti di segreteria
  • Tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione

Per procedere alla vendita di un immobile ereditato, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle Entrate, ed è necessario sostenere il pagamento di:

  • 55€ per il tributo speciale catastale
  • 16€ per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo

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