Il contratto di locazione relativo a beni immobili che abbia durata superiore a 30 giorni deve essere obbligatoriamente registrato. La registrazione avviene presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. Devono effettuare la registrazione il locatore (soggetto proprietario dell’immobile) o il locatario (soggetto affittuario). Entrambi sono soggetti al versamento dell’imposta di registro. Questo a meno che nel contratto non si sia effettuata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.
Di seguito la guida per la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare. Qui troverai le modalità per effettuare il versamento dell’imposta di registro, la disciplina Iva, e l’applicazione della cedolare secca. Andiamo ad analizzare, quindi, passo passo come registrare un contratto di locazione abitativo.
Indice degli Argomenti
- Le modalità di registrazione del contratto di locazione immobiliare
- La compilazione e la presentazione del modello RLI
- Il termine per la registrazione del contratto
- La procedura di registrazione semplificata
- Disciplina Iva sulla locazione abitativa
- Imposta di registro sul contratto di locazione immobiliare
- Il modello F24 Elide
- Esempio di calcolo dell’imposta di registro
- Le sanzioni per la mancata o ritardata registrazione del contratto di locazione
- Guida fiscale al contratto di locazione immobiliare
- Gli strumenti utili per la registrazione del contratto di locazione immobiliare
- Consulenza fiscale online
Le modalità di registrazione del contratto di locazione immobiliare
La registrazione del Contratto di Locazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza. La decorrenza è il termine anteriore tra la data di stipula del contratto e l’inizio della locazione. La registrazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità:
- Con modalità cartacea;
- Con modalità telematica.
La registrazione con modalità cartacea
Con la modalità cartacea una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. È necessario portare con se:
- Due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti;
- Il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro;
- Le marche da bollo (€. 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto);
Nel caso in cui il contratto venga registrato con cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.
La registrazione con modalità telematica
Con la modalità telematica una delle due parti, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline, può effettuare la registrazione.
Tale registrazione avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa, è possibile utilizzare la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software.
La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. A meno che non si opti per l’applicazione della cedolare secca. Per approfondire gli ambiti della cedolare secca nei contratti di locazione: “Guida pratica alla cedolare secca“.
La compilazione e la presentazione del modello RLI
Con il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha approvato il “modello RLI“, con le relative istruzioni di compilazione. Il modello RLI deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili. Inoltre, per effettuare gli adempimenti fiscali connessi (proroghe/risoluzioni/integrazioni). Il modello RLI deve essere utilizzato per:
- Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
- Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
- Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
- L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
- Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69. Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempimenti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il comodato) o affitto di beni immobili.
Il termine per la registrazione del contratto
Per quanto concerne i termini di registrazione dei , si ricorda che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:
- In generale, dalla data della stipula del contratto;
- Ove il contratto preveda una decorrenza anteriore alla stipula, entro 30 giorni dalla data di decorrenza.
Questo significa, ad esempio che se ho stipulato un contratto di locazione il 1° gennaio, ma lo stesso decorre dal 1° febbraio, la registrazione del contratto deve avvenire entro il 31 gennaio. Se, invece, il contratto è stipulato il 1° gennaio, ma gli effetti di decorrenza partono dal 1° dicembre dell’anno precedente, il giorno della stipula deve anche essere registrato il contratto.
La procedura di registrazione semplificata
In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di copia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata“, senza bisogno di allegare copia del testo contrattuale. Questo può avvenire in presenza delle seguenti condizioni:
- Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
- Una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
- Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
- Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
- Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.
Disciplina Iva sulla locazione abitativa
Da un punto di vista delle imposte indirette la locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva, prevede un regime naturale di esenzione. Questo è previsto ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, sia per i fabbricati abitativi, che per quelli strumentali. Per questi ultimi è possibile, su opzione passare al regime di imponibilità Iva dei canoni di locazione.
Prima di affrontare più in dettaglio la disciplina ricordiamo che sono considerati fabbricati abitativi, tutti gli immobili accatastati nella categoria A, esclusa la categoria A/10 (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo). Mentre i fabbricati strumentali sono quelli rientranti nelle categorie A/10, B, C, D, E (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo). Fatta eccezione per gli immobili pertinenziali di fabbricati abitativi.
Applicazione dell’Iva nella locazione di fabbricati abitativi
Per i fabbricati ad uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10), la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva. La disciplina Iva della locazione di immobili ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/72. Norma che prevede un regime di imponibilità ad Iva su “opzione“, per le locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici e per le operazioni eseguite nell’ambito del cd. “housing sociale“. In generale prevede regime di esenzione in tutti gli altri casi. Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:
- Abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
- Alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice o ristrutturatrice).
In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 127-duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di € 67,00 ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986. Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva. In questo caso le operazioni sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.
| Locatore | Tipo di abitazione | IVA | Registro |
|---|---|---|---|
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice | Abitazione | IVA su opzione 10% | € 67,00 |
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice | Alloggio sociale | IVA su opzione 10% | € 67,00 |
| Altre imprese | Abitazione | Esente | 2% |
| Altre imprese | Alloggio sociale | IVA su opzione 10% | € 67,00 |
Applicazione dell’Iva nelle locazioni di fabbricati strumentali
L’articolo 10, comma 1, n 8, del DPR n. 633/1972 disciplina il regime Iva applicabile alla locazione di immobili strumentali. Tale norma prevede, come regime generale, l’esenzione. Fatta salva la possibilità per il locatore di poter esercitare il diritto di opzione direttamente nel contratto di affitto. Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per l’imponibilità Iva, l’aliquota da applicare è quella del 22%, assieme all’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. L’imposta di registro sia in sede di registrazione che in sede di rinnovo annuale l’aliquota dell’imposta di registro resta dell’1%, anche nel caso di esenzione IVA del contratto.
| Locatore | Opzione | IVA | Registro |
|---|---|---|---|
| Qualsiasi impresa | SI | 22% | 1% |
| Qualsiasi impresa | NO | Esente | 1% |
Imposta di registro sul contratto di locazione immobiliare
L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario. Tale soggetto ha facoltà di rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.
| Fabbricato ad uso abitativo | 2% del canone annuo per il numero delle annualità |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es: uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi |
| Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
| Altri immobili | 2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. L’imposta di registro è dovuta con un minimo di €. 67,00 al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto.
È tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a €. 67,00. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
L’imposta di registro sul contratto di locazione pluriennale
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
- Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
- Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,05% dal 1° gennaio 2020) moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a €. 67,00. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno. Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di €. 67,00. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Il versamento dell’imposta di registro
Il pagamento dell’imposta di registro va fatto utilizzando il Modello F24 Elide. Per i contratti di locazione il pagamento dell’imposta avviene, con cadenza annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità tenendo conto degli aumenti ISTAT.
In alternativa, per i contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, è possibile versare l’imposta in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula, applicando il 2% all’importo pattuito per l’intera durata del contratto. In questo caso, però, si usufruisce di uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale (pari al 0,05% dal 1° gennaio 2020) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può essere inferiore a €. 67,00. Per chi sceglie, invece, il versamento annuale, l’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a €. 67,00, mentre per le annualità successive può essere anche di importo inferiore.
Arrotondamento dell’imposta di registro
L’imposta di registro deve essere arrotondata all’unità di euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e per eccesso se è pari o superiore.
Imposta di registro non dovuta sul deposito cauzionale
Il deposito cauzionale eventualmente prestato dall’inquilino non è soggetto a registrazione. È invece soggetto ad imposta proporzionale con aliquota dello 0,50% il deposito cauzionale prestato da terzi a favore dell’inquilino.
Il modello F24 Elide
Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione deve essere effettuata mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE). In particolare, con questo modello devono essere versati i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili:
- Imposta di registro;
- Tributi speciali e compensi;
- Imposta di bollo;
- Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.
Inoltre, con la risoluzione n° 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:
- Istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
- Impartito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 ELIDE“.
Codice tributo per il versamento dell’imposta di registro nella registrazione di contratti di locazione di beni immobili
La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE. Vediamo i codici tributo per effettuare il pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione.
- “1500” Imposta di registro per prima registrazione.
- “1501” Imposta di registro per annualità successive.
- “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
- “1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
- “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
- “1505” Imposta di bollo.
- “1506” Tributi speciali e compensi.
- “1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
- “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
- “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
- “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
Esempio di calcolo dell’imposta di registro
Avvertenza: per semplicità, negli esempi che si riportano, non si tiene conto dell’eventuale rivalutazione ISTAT applicata ai canoni.
Esempio di calcolo n. 1 – Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento prima annualità
Dati utili ai fini del calcolo:
| Canone mensile | 800,00 |
| Data stipula contratto | 10 aprile |
| Durata contratto (anni) | 4 |
Calcolo:
Canone annuo: 800,00 * 12 = 9.600,00 euro
Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile: 9.600,00 * 2% = 192,00 euro
Esempio di calcolo n. 2 – Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Pagamento intera durata
Dati utili ai fini del calcolo:
| Canone mensile | 800,00 |
| Data stipula contratto | 10 aprile |
| Durata contratto (anni) | 4 |
Calcolo:
Canone annuo: 800,00 * 12 = 9.600,00 euro
Canone intera durata contratto: 9.600,00 * 4 = 38.400,00 euro
Imposta di registro complessiva: 38.400,00 * 2% = 768,00 euro
Sconto annuale (in percentuale): 3% / 2 = 1,5%
Sconto complessivo (in percentuale): 1,5% * 4 = 6%
Sconto complessivo (in euro): 768,00 * 6% = 46,08 euro
Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile: 768,00 – 46,08 = 721,92 euro
Importo arrotondato: 722,00 euro
Esempio di calcolo n. 3 – Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Importo minimo
Dati utili ai fini del calcolo:
| Canone mensile | 100,00 |
| Data stipula contratto | 10 aprile |
| Durata contratto (anni) | 4 |
Calcolo:
Canone annuo: 100,00 * 12 = 1.200,00 euro
Versamento annuale
1° anno
Imposta calcolata: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro
Imposta minima dovuta entro il 30 aprile: 67,00 euro
2° anno
Imposta dovuta entro il 30 aprile: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro
3° anno
Imposta dovuta entro il 30 aprile: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro
·4° anno
Imposta dovuta entro il 30 aprile: 1.200,00 * 2% = 24,00 euro
Totale imposta dovuta: 67,00 + 24,00 + 24,00 + 24,00 = 139,00 euro
Versamento in unica soluzione
Canone intera durata contratto: 1.200,00 * 4 = 4.800,00
Imposta di registro complessiva: 4.800,00 * 2% = 96,00
Sconto annuale (in percentuale): 3% / 2 = 1,5%
Sconto complessivo (in percentuale): 1,5% * 4 = 6%
Sconto complessivo (in euro): 96,00 * 6% = 5,76
Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile: 96,00 – 5,76 = 90,24
Importo arrotondato: 90,00 euro
Esempio di calcolo n. 4 – Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo – Risoluzione anticipata
Dati utili ai fini del calcolo:
| Canone mensile | 200,00 |
| Data stipula contratto | 10 aprile “n” |
| Durata contratto (anni) | 4 |
| Risoluzione anticipata | 10 giugno “n+1” |
Calcolo:
Versamento annuale
Se il contribuente aveva scelto di versare l’imposta con cadenza annuale deve versare sia l’annualità per l’anno “n” (entro il 30 aprile) sia l’imposta per la risoluzione (entro il 30 giugno):
Canone annuo: 200,00 * 12 = 2.400,00 euro
Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile “n”: 2.400,00 * 2% = 48,00 euro
Imposta dovuta per la risoluzione anticipata: 67,00 euro
Il modello di versamento deve essere presentato all’ufficio entro 20 giorni dal pagamento.
Versamento in unica soluzione
Nel caso in cui il contribuente abbia versato (entro il 30 aprile “n”) l’imposta complessiva per l’intera durata del contratto, deve versare (entro il 30 giugno “n”) l’imposta fissa (pari a 67 euro) per la risoluzione e chiedere il rimborso dell’imposta relativa alle annualità successive che ha versato in via anticipata.
Esempio di calcolo n. 5 – Contratto di locazione di immobile strumentale per natura – Locatore soggetto IVA – Pagamento prima annualità
Dati utili ai fini del calcolo:
| Canone mensile | 900,00 |
| Data stipula contratto | 10 aprile |
| Durata contratto (anni) | 4 |
Calcolo:
Canone annuo: 900,00 * 12 = 10.800,00 euro
Imposta di registro dovuta entro il 30 aprile: 10.800,00 * 1% = 108,00 euro
Le sanzioni per la mancata o ritardata registrazione del contratto di locazione
Per chi non registra un contratto di locazione o affitto è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa, con le seguenti fattispecie:
- Sanzione per omessa registrazione del contratto di locazione: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
- Sanzione per parziale occultamento del canone di locazione: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
- Tardivo versamento dell’imposta di registro: 30% dell’imposta versata in ritardo.
Tranne il caso di omessa registrazione, è possibile ridurre la sanzione in caso di regolarizzazione spontanea attraverso lo strumento del Ravvedimento Operoso.
Per approfondire questo argomento: “Ravvedimento Imposta di Registro sui Contratti di Locazione“.
Guida fiscale al contratto di locazione immobiliare
Quello che hai appena letto è il primo articolo dedicato alla guida completa agli aspetti fiscali di un contratto di locazione. Se desideri approfondire questo argomento di seguito trovi il link agli altri articoli della guida.
LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: IMPOSTA DI REGISTRO
CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE: COME REDIGERLO AL MEGLIO
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO
CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI
COME FARE UNA MODIFICA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
COME RIDURRE IL CANONE DI LOCAZIONE
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RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMODATO
TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
CEDOLARE SECCA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO
DINIEGO DI PROROGA NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON RISCOSSI
Gli strumenti utili per la registrazione del contratto di locazione immobiliare
Vediamo di seguito il link ad alcuni strumenti che possono esserti utili per registrare contratti di locazione.
MODELLO RLI: GUIDA ALLA COMPILAZIONE
Consulenza fiscale online
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