La corretta procedura da seguire per la stipula di accordi tra locatore e locatario inerenti la riduzione del canone di locazione. L’importanza della data certa e l’imposizione fiscale indiretta.

Assistiamo sempre più spesso a fattispecie in cui il locatario, per svariati motivi, non riesce a far fronte, puntualmente al pagamento del canone di locazione. Indubbiamente in questo periodo molti inquilini si trovano in difficoltà nel pagare quanto dovuto ai proprietari: potrebbero aver perso il lavoro o essere in cassa integrazione, oppure essere stati obbligati a tenere chiusa la propria attività.

Di conseguenza il problema si ripercuote di conseguenza anche sui proprietari. Soprattutto a quelli che hanno debiti e rate di mutui da pagare per le quali si fa affidamento sulle entrate degli affitti.

Il problema è grande, sia per locazioni di unità abitative sia per affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. In queste situazioni locatore e locatario possono arrivare ad accordarti per definire una riduzione del canone di locazione.

Ai fini giuridici tale riduzione del canone non necessità obbligatoriamente di una forma scritta. In linea generale, sembrerebbe che non vi siano obblighi nemmeno da un punto vista fiscale, ma lo approfondiremo meglio in questo articolo.

Riduzione del canone di locazione

Considerate le tantissime domande che mi arrivano su questo argomento ho deciso di dedicare questo articolo agli accordi legati alla riduzione del canone di locazione. Voglio fornirti una guida semplice alla registrazione della riduzione del contratto di locazione.

L’accordo integrativo al contratto di locazione per la riduzione del canone

L’accordo intervenuto tra locatore e locatario per la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso di esecuzione, non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Quindi non deve essere obbligatoriamente soggetto a registrazione. Questa è la premessa fondamentale quando si parla di modifica del contratto con riduzione del canone di locazione.

Tuttavia, per esigenze di certezza dell’atto e per avere un documento comprovante ai fini del minore imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi è buona norma procedere comunque alla registrazione dell’integrazione del contratto originario.

Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010). Data certa che è in grado di tutelare le parti in causa del contratto, ma soprattutto il locatore, chiamato a dichiarare il minor reddito.

Riduzione del canone di locazione: imposte indirette

Ad oggi è sempre più frequente nel mercato degli affitti ad uso residenziale e commerciale che venga pattuita una riduzione del canone di locazione. Le parti, infatti, per vari motivi possono decidere in ogni momento di variare il canone di locazione precedentemente inserito nel contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come detto, tale riduzione, deve essere concordata attraverso la stipula di un documento scritto. Si tratta di un atto di integrazione del contratto di locazione originario.

Da un punto di vista di imposizione fiscale indiretta, quindi, è necessario capire se l’atto di riduzione del canone sia soggetto o meno a tassazione.

La regola generale per l’applicazione delle imposte indirette

La regola generale è che soltanto le cessioni, le proroghe e le risoluzioni del contratto originario che, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n 131/86, sono soggette a registrazione in termine fisso (anche viene raggiunto un accordo verbale).

In questi casi, la registrazione dell’atto integrativo al contratto di locazione originario sconta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa di €. 67,00 da versare nel termine di 30 giorni.

Oltre a questo aspetto, l’articolo 19 del T.U.R. richiede di registrare quegli eventi “che danno luogo ad ulteriore liquidazione d’imposta“. Rientrano in questa casistica, ad esempio, gli accordi integrativi del canone di locazione, che comportano un aumento del canone.

Pertanto, le parti che risolvono un contratto in essere ovvero ne modificano alcuni elementi (soggetti, termine finale di efficacia) devono comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, pagando la relativa imposta.

Atto integrativo di riduzione del canone del canone di locazione

Per verificare se l’accordo di riduzione del canone di locazione implica la novazione del contratto originario (quindi, la sua risoluzione), i tecnici dell’Agenzia si rifanno all’orientamento della Corte cassazione.

Secondo la Suprema Corte, infatti:

…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…” (sentenza 5576/2003)

Quindi, deve essere escluso che l’accordo di riduzione del canone debba essere obbligatoriamente comunicato all’Amministrazione finanziaria. Ai sensi del sopra citato articolo 17 del DPR n. 131/86. Tuttavia, nonostante non vi sia alcun obbligo di registrazione può comunque essere interesse delle parti attribuire data certa al documento.

In modo che questo possa rispondere ad eventuali finalità probatorie. Infatti, la diminuzione del canone determina una riduzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, dell’IVA e delle imposte sui redditi.

Esenzione da bollo e da imposta di registro per i contratti di locazione

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 esenta dall’assoggettamento a imposta di registro e da imposta di bollo le registrazioni di alcuni accordi contrattuali. Si tratta dei contratti di locazione ad uso abitativo di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Tuttavia, rientrano in questa esenzione anche i contratti di locazione commerciali che non riguardano immobili abitativi.

In questi casi, la disposizione in commento prevede:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo. Si evita l’apposizione della marca da bollo da € 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte. E in ogni caso, ogni 100 righe;
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro. Pagamento che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide. Con la ricevuta di versamento di €. 67,00.

Bozza di accordo per la riduzione del canone di locazione

Arrivati a questo punto può essere utile vedere una bozza di accordo legato alla riduzione del canone di locazione. In particolare, una bozza di scrittura potrebbe essere impostata con la seguente forma:

Scrittura privata

Tra le sottoscritte parti:

  • Tutti i dati del locatore, con codice fiscale;
  • Tutti i dati del locatario, con codice fiscale;

p r e m e s s o  che

  • Tra le suddette parti è in essere un contratto di locazione stipulato in data xx/xx/xxxx e registrato all’Agenzia delle Entrate in data xx/xx/xxxx  al n. xxxxxxxxxxxxxx;
  • Tale accordo prevedeva un canone annuo di € xxxx,xx  da pagarsi in dodici rate mensili anticipate;
  • A causa della situazione economica il locatario non ha la possibilità di continuare a corrispondere il canone concordato (spiegare eventualmente meglio la situazione specifica dell’inquilino),

si conviene e stipula quanto segue.

Le parti di comune accordo stabiliscono che per i mesi da xxx a xxxx (è solo un esempio) il canone mensile di locazione venga ridotto dagli attuali € xxxx,xx ad € xxxx,xx.

Restano invariate tutte le altre clausole contrattuali.

Data e Firma della parte locatrice – firma della parte locataria


Riduzione del canone di locazione: conclusioni

Se hai appena stipulato un accordo che prevede la riduzione del canone di locazione ti consiglio di effettuarne la registrazione. L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro sull’atto, fanno si che non ci siano oneri da sostenere se si tratta di locazione abitativa.

Per questo motivo, è ancora più conveniente andare ad apporre data certa al documento. Data certa che può essere utile ad entrambe le parti in causa del contratto:

  • Al locatore, per la sua dichiarazione dei redditi, in modo che possa dimostrare il minor reddito dichiarato dalla locazione, mentre
  • Al locatario, può essere utile per dimostrare che effettivamente, il minor importo da lui pagato è frutto di un accordo scritto e vincolante con il locatore.

Se hai bisogno di un consiglio su questo tipo di procedura lasciaci un commento, altrimenti contattaci per una consulenza personalizzata.

Riduzione del canone di locazione: consulenza e commenti

Considerata l’elevata quantità di commenti che ci arrivano ogni giorno è opportuno effettuare alcune precisazioni. Saranno pubblicati soltanto commenti che arricchiscono il testo dell’articolo con particolari situazioni, utili anche per altri lettori. Per l’analisi di situazioni personali, l’unico modo per ottenere risposta è attraverso il servizio di consulenza fiscale.

Se necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento.

Questo è l’unica modalità possibile per ricevere un’aiuto concreto da parte nostra.

88 COMMENTI

  1. Il modello 69 deve essere registrato in relazione alla registrazione di un atto, quindi seguendo le istruzioni di compilazione per una nuova registrazione. Non si deve indicare il canone ridotto, ma registrare un nuovo atto, questa è la logica da seguire.

  2. Grazie per la risposta.
    Visto il suo riferimento al canone “previsto per quel periodo”, tornando al mio esempio, l’imposta di registro potrò (e dovrò) calcolarla sul canone ridotto dalla mensilità di 07/2020 a quella di 12/2020 e poi sul canone intero (orginariamente pattuito in contratto) dalla mensilità di 01/2021 a quella di 06/2021.
    E’ corretto?

  3. buongiorno, il modello 69 non è stato sostituito da diversi anni dal mod.rli ? grazie

  4. Il modello RLI riguarda la registrazione di contratti di locazione e adempimenti collegati. La riduzione del canone di locazione è un atto separato, per il quale è richiesto il modello 69 per la registrazione.

  5. Il luogo della registrazione del Modello 69, la data certa non può essere certificata semplicemente dall’invio di una scrittura privata di riduzione del canone di locazione tramite PEC alla casella PEC dellUfficio provinciale dell’AdE competente per territorio? Grazie.

  6. L’obiettivo non è tanto la data certa, ma quella di permettere all’Agenzia delle Entrate di conoscere gli importi del canone modificati, altrimenti ci sarebbero problemi in sede di dichiarazione del reddito da parte del locatore.

  7. Salve,
    una domanda: sono locatore di un negozio, il mio conduttore non intende pagare marzo e aprile e vuole ridurre il canone fino a fine anno. Potrei essere d’accordo ma se siglo l’accordo con data di oggi che è il 07.05 posso concordare che il canone a decorrere da Marzo 2020 si è ridotto ad un totale di euro xx pagabile in 8 mensilità perchè marzo e aprile sono completamente abbonati?
    grazie molte!

  8. Slave Federico,

    E grazie per le preziose informazioni. La mia domanda riguarda la richiesta da parte dell’ADE della certificazione del contributo in autoliquidazione, tra i varî allegati richiesti. Purtroppo non ho idea di cosa sia! Grazie e cordiali saluti!

  9. Buongiorno,
    volevo sapere se secondo lei è possibile proceder alla riduzione del canone anche quando il contratto di locazione è a canone concordato?
    Alcune associazioni di proprietari di immobili dicono che è possibile altri no perché il canone è già agevolato rispetto a quello libero.
    Grazie mille

  10. L’accordo di riduzione del canone è possibile anche nei contratti a canone concordato. Il canone concordato rappresenta la soglia massima di canone per questa tipologia contrattuale. Tuttavia, con l’accordo del locatore il canone può essere ridotto.

  11. Buongiorno, ho ketto che momentaneamente il modulo 69 si può inviare tramite mail, e successivamente portarlo in ufficio finita l’emergenza. Io ho fatto la registrazione on line tramite RLI, posso registrare la riduzione del canone sempre on line oppure è necessario comunque portare il modulo in ufficio dell’agenzia delle entrate

  12. Scrittura privata di riduzione canone stipulata a marzo, con la quale concordiamo una riduzione del canone per i mesi di marzo aprile maggio e giugno.La registrazione è stata fatta solo il 29 maggio. Quindi la data certa e’ il 29 maggio.Ai fini fiscali quindi posso dichiarare un minor canone solo per il mese di giugno?

  13. Grazie, ma allora la data certa a cosa servirebbe? Con la registrazione ai sensi del art 2704 c.c.attribuisco certezza della scrittura privata nei confronti di terzi dalla data di registrazione.( terzo in questo caso è l’ amministrazione finanziaria)se non viene registrato la partizione ha valore esclusivo tra le parti….

  14. La ringrazio in anticipo per consiglio che potrà darmi.
    Per esigenze del conduttore vorremmo stipulare un accordo di riduzione dell’affitto di un contratto a canone concordato che comprenda due tempi diversi.
    Esempio : ridurre il canone di € 100,00 da giugno a dicembre 2020 e di € 50,00 da gennaio 2021 fino alla scadenza del contratto (giugno 2023).
    Secondo lei è possibile?

  15. Buonasera Federico,
    vorrei sapere se è possibile redigere e registrare in una data oltre il 30 giugno 2020 un accordo che prevede una riduzione del canone a partire dal mese di marzo 2020.
    La ringrazio dell’attenzione

  16. Buonasera ,in caso di tardiva registrazione della riduzione a quanto ammonta la sanzione e come viene pagata ? Grazie

  17. grazie, lei è stato molto chiaro.
    E’ possibile ricorrere due volte alla riduzione? Ad esempio: ho ottenuto una ottima riduzione fino a luglio, e ad agosto sarei dovuta tornare a regime. Ma ora ho richiesto di ridurre il residuo canone annuale per il 202, modificando quindi anche la precedente integrazione (registrata). E’ possibile agire due volte? Le modalità di registrazione sono le stesse?

Lascia una Risposta

Please enter your comment!
Please enter your name here