Modifica del contratto di locazione
Modifica del contratto di locazione

Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera. Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Detto questo, andiamo ad analizzare, quindi, come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Modifica del contratto di locazione abitativo

Quando si redige un contratto di locazione ad uso abitativo non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto. E’ possibile, infatti, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto una volta trascorso un certo periodo di tempo (dall’inizio del contratto). Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario, tuttavia, che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, sotto un profilo operativo possiamo dire che i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione possono essere così riassunti:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Modifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta. Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto integrativo rispetto al contratto di locazione originariamente sottoscritto. Tale atto deve essere obbligatoriamente registrato, tuttavia, solo nel caso in cui si preveda una variazione in aumento della base imponibile dell’imposta di registro (indirettamente questo significa che la registrazione dell’atto integrativo del contratto di locazione è obbligatoria solo in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi (es. riduzione del canone di locazione, variazioni sulle clausole di recesso o sulla ripartizione delle spese), la registrazione dell’atto integrativo all’Agenzia delle Entrate rimane facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazione della modifica del contratto di locazione abitativo

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni anticipate del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel paragrafo precedente, non si fa alcuna menzione. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto di locazione ad uso abitativo (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria. La risposta si basa sul fatto che tale fattispecie:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti. In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese, etc).

Senza dimenticare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’Agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa (tuttavia, non è questo l’unico modo per ottenerla). La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti all’Agenzia delle Entrate

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Si tratta, in particolare, della procedura di registrazione volontaria di atti presso l’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 7 del DPR n. 131/1986.

La registrazione di un atto volontario comporta il versamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Il versamento deve essere effettuato con modello F24 ordinario (Risoluzione 9/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate), utilizzando i seguenti codici tributo:

  • 1550: imposta di registro;
  • 1551: sanzione imposta di registro da ravvedimento;
  • 1552: imposta di bollo (16 euro ogni quattro pagine di foglio);
  • 1553: sanzione imposta di bollo da ravvedimento;
  • 1554: interessi.

La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI entro 20 giorni dalla data di stipula, o di decorrenza dell’atto, se antecedente). I passaggi da effettuare per la registrazione sono i seguenti:

  1. Effettuare il pagamento delle imposte indirette dovute tramite modello F24 ordinario, con i seguenti importi:
    • Imposta di registro: 67 euro;
    • Imposta di bollo: 16 euro ogni cento righe o quattro pagine per ogni copia registrata (le copie sono almeno due, dato che una rimane all’Agenzia delle Entrate);
  2. Presentazione della documentazione presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate della seguente documentazione:
    1. Scrittura privata/atto integrativo del contratto (almeno 2 originali, dato che uno resta all’Agenzia delle Entrate);
    2. Attestazione del pagamento effettuato;
    3. Modello RLI compilato per la richiesta di registrazione.

Ricordiamo che in caso di scrittura di riduzione del canone non si deve presentare il modello poiché questa operazione è stata da tempo defiscalizzata. Tuttavia, come già indicato, può essere importante registrare comunque l’atto per dimostrarne data certa. Per i pagamenti collegati alla registrazione e adempimenti successivi (annualità successive, proroga, risoluzione, cessione) relativi ad un contratto di locazione, il versamento delle imposte deve essere effettuato presentando il modello F24 Elide.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o dalla data di decorrenza, se antecedente). Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni amministrative. Il pagamento deve seguire le regole sopra indicate con versamento tramite modello F24 ordinario.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere. Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da 16 euro su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 con la ricevuta di versamento di 67,00 euro).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo“.

Modifica del contratto di locazione: FAQ


Come si modifica un contratto di locazione già registrato?

La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, può essere comunicata all’Agenzia delle entrate direttamente via web con il modello RLI senza bisogno di recarsi allo sportello. Comunicare la variazione di un contratto di locazione o di affitto diventa semplice.

Come si rettifica un contratto di locazione?

Possono essere seguite due modalità: nella prima è sufficiente correggere il precedente contratto riportando la rettifica accanto al vecchio testo oppure in fondo all’ultima pagina. La modifica andrà datata e firmata; nella seconda è necessario stipulare una nuova scrittura che rinnovi la precedente.

178 COMMENTI

  1. Buongiorno,
    l’inquilino di un appartamento locato con contratto già registrato ora vorrebbe affittare anche un garage. E’ necessario fare un nuovo contratto per il garage o è possibile fare un atto integrativo del contratto originario? Qual è la forma più economica per risparmiare sull’imposta di registro e bolli, tenedo presente che il canone di locazione del garage è di 800 E. all’anno?
    Grazie.

  2. Buongiorno, devo registrare una modifica di un contratto di locazione commerciale. Una precedente modifica in diminuzione del canone non era stata registrata. Questa modifica aumenta il canone attuale di € 2.400/anno. Oltre a pagare ‘imposta di registro in misura fissa devo anche pagare l’integrazione annuale per i mesi restanti? (la scadenza annuale del contratto è maggo.
    Grazie.

  3. Buonasera, un informazione:
    Volrrei aumentare il canone di locazione commerciale ma nel 2019 si è tacitamente rinnovato il 6+6 alle medesime condizioni (e medesimo canone). Non ero a conoscenza della procedura per cambiarlo ma avevo intenzione di farlo (aumento canone).
    Volevo sapere se c’era la possibilità di aumentarlo parlandone con loro direttamente e modificando il contratto attuale..
    Inoltre nel contratto vi era scritto: A partire dal 2014 il canone verrà adeguato secondo aggiornamenti istat nella misura del 75% riferiti al mese precedente.
    Il fatto è che è stato sempre registrato senza mai adeguarlo con istat, che lei sappia è possibile chiedere l’istat arretrata?
    Grazie,

  4. Salve. Ho registrato un contratto 4+4 senza cedolare secca di un immobile ma per errore non è stato integrato il garage. Come posso fare? Posso fare un’integrazione? Il contratto l’ho registrato due giorni fa.

  5. Buongiorno,
    la società per cui lavoro ha stipulato un contratto di locazione uso ufficio (emissione fattura) con tre (architetti) soggetti obbligati in solido; ora uno dei tre ha lasciato lo studio: come bisogna procedere ora?
    Grazie

  6. Buongiorno,
    ho una domanda. Io sono il conduttore di un appartamento regolarmente affittato con cedolare secca a 3 inquilini.
    I miei inquilini vorrebbero aggiungere una quarta persona, mantenendo esattamente lo stesso affitto e condizioni contrattuali. Per me non ci sono problemi.
    E’ obbligatorio dover registrare la modifica (aggiunta) dei locatari? O è sufficiente una scrittura privata ad integrazione del contratto, tra me e i 4 locatari?
    Cordali saluti

  7. Salve,sono il conduttore di un immobile uso abitativo con contratto 4+4 .Con il proprietario abbiamo fatto una scrittura privata integrativa del contratto che prevede la possibilità da parte mia del subaffitto parziale di 3 camere.Il canone rimane invariato volevo sapere se questa scrittura privata va registrata all’agenzia delle entrate e bisogna pagarci l’imposta di registro di 67€ e l’imposta di bollo di 16€.
    Un’altra info posso come sublocatore fare contratti transitori con cedolare secca oppure la differenza tra canone pagato al locatore e canoni percepiti come sublocatore vanno dichiarati come redditi diversi?l’agenzia delle entrate sembra non dia possibilità ai sublocatari l’adesione alla cedolare secca in caso di sublocazione di camere ad uso transitorio

  8. Buongiorno, dovrei effettuare una variazione del contratto di locazione uso commerciale; mi hanno detto di utilizzare il modello 69 inoltre per la registrazione della scrittura privata oltre alle 2 marche da bollo da 16 euro, devo effettuare anche il versamento di 67 euro con f24 elide; che codice devo usare per il versamento? Grazie.

  9. Salve sono proprietaria di un contratto 3+2 in scadenza dei 2 a fine mese, opzione cedolare secca, vorrei però cambiare il contratto ed aumentare il canone mensile. Essendo in scadenza posso farlo o avrei dovuto comunicarlo 6 mesi prima all inquilino? Posso Cmq avvalermi della cedolare secca? Grazie

  10. Anna 30 giugno 2020
    Nel caso di un contratto stipulato a canone libero e si vuole sostituire a canone concordato e avvalersi della cedolare secca, come viene comunicato all’Ufficio delle Entrate? Mi si può fornire uno schema di comunicazione? – Grazie
    Cordiali saluti

  11. Buongiorno,
    in occasione del rinnovo del contratto dopo i primi 4 anni, si vorrebbe aumentare il canone di locazione. come si dovrebbe procedere? Chiusura del vecchio contratto e registrazione del nuovo o integrazione con le clausole modificate? Vorrei capire quali sono i documenti da produrre, se fosse possibile.
    Ringrazio anticipatamente e auguro buona giornata e buon anno nuovo!!!

  12. Le possibilità sono quelle di procedere al normale rinnovo del contratto e poi seguire la procedura indicata nell’articolo per la registrazione della modifica del contratto. Altrimenti si deve risolvere il contratto esistente e registrare un contratto nuovo. Sul sito trova articoli dedicati a questi adempimenti.

  13. Buongiorno, circa 15 giorni fa ho registrato un contratto di locazione ad uso abitativo a partire dal 1 genneio 2021 con opzione cedolare secca.
    Purtroppo la mia commercialista mi ha appena comunicato che sarebbe stato meglio non avvalersi di questa opzione,
    C’è ancora la possibilità di modificare il contratto e di non avvalersi della cedolare secca?
    Grazie

  14. Salve buongiorno, avrei bisogno di capire come fare ad entrare come inquilina all’interno del contratto di locazione del mio compagno, basta fare un integrazione? Posso farla da sola presso l’agenzia delle entrate? ho necessariamente bisogno di una modifica scritta da parte del proprietario o posso agire autonomamente? il proprietario sa già che viviamo insieme,ed io ho bisogno di prendere la residenza mantenendo i 2 nuclei familiari separati,al momento non posso unire lo stato di famiglia.
    Come posso fare? Quale modello devo presentare all’agenzia delle entrate? La ringrazio per la disponibilità.

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