Modifica del contratto di locazione: la registrazione

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Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera.

Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Vediamo, quindi, come effettuare correttamente la modifca del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione.

Modifica del contratto di locazione

Modifica del contratto di locazione


Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto.

E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta.

Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto.

Atto che è obbligatorio registrare, solo se si aumenta la base imponibile dell’imposta di registro (in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazone della modifica del contratto di locazione

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel pagagrafo precedente, non si fa menzione. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.

Questo, in quanto:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti.

In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese).

Senza dimentare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa.

La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.

Registrazione che comprota il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio.

La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni.

Il pagamento dovrà essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

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Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide con la ricevuta di versamento di €. 67,00).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo

144 COMMENTI

  1. Buongiorno,
    ho due situazioni di modifica contratto da gestire:
    1- aumento del canone in seguito ad aumento metratura occupata.
    In questo caso è sufficiente una modifica o devo fare una nuova registrazione? Nel caso fosse sufficiente una semplice modifica, il rinnovo annuale successivo dovrà partire dal mese in cui si è fatta la modifica o rimarrà valido quello della prima registrazione?

    2- Riduzione del canone.
    In questo caso, il rinnovo annuale successivo dovrà partire dal mese in cui si è fatta la modifica o rimarrà valido quello della prima registrazione?

    grazie per l’assistenza

  2. Salve Stefano entrambe le modifiche devono essere gestite tramite atto integrativo al contratto di locazione da firmare e registrare. Per entrambe la data di effetto delle modifiche va stabilita nell’atto in accordo tra le parti.

  3. Per quale motivo razionale in corso di un contratto il conduttore potrebbe accettare un aumento di canone senza nessun corrispettivo? Non è sufficiente a far presumere una malafede del locatore? Vero o falso che se il contratto è inizialmente stipulato da più locatori indivisi, e poi tra successione e divisione ne resta solo uno il rinnovo non può essere intestato a lui solo, e ci sono problemi sull’opzione della cedolare secca?
    E’ sufficiente la firma di un nuovo contratto per risolvere il precedente?
    Grazie

  4. Il contratto di locazione può essere fatto anche da un solo dei proprietari, senza alcun problema. Se si aumenta il canone questo deve essere pagato. Se ci sono più proprietari ognuno ha facoltà di scegliere, o meno, la cedolare secca.

  5. Salve,
    in data 10.02.2018 ho stipulato contratto di locazione concordato 3+2. Ora scopro che avrei dovuto in base alla convenzione nuova del 01.01.2019 tra Comune e associazioni dei proprietari e degli inquilini usare un altro modello apposito e farmi fare la attestazione di validità dall’associazione dei proprietari. Quindi ora stipulo il nuovo contratto secondo quell’apposito modello e mi faccio fare l’attestazione. Come faccio con quello vecchio che ho già registrato online e di cui ho allegato il contratto non conforme all’accordo?
    Posso risolvere il contratto e registrarne uno nuovo allegando questa volta il contratto conforme all’accordo?
    La ringrazio

  6. Salve, ho un contratto di locazione (non in regime di cedolare secca)
    Mi è arrivata una raccomandata dal mio locatore con la comunicazione dell’aumento del canone in base all’indice ISTAT.
    Mi si dice anche di versare il 50% dell’imposta di registro.
    Visto che mi è arrivata solamente la comunicazione dell’aumento,volevo solamente sapere se devo firmare anche la modifica del contratto (cosa che non mi è stata fatta fare)
    Ringrazio anticipatamente,saluti
    Simone

  7. Salve, ho appena firmato il contratto ma mi sono poi accorto che il terrazzo dell’appartamento è messo maluccio e nel contratto non ce alcun rirefimento a questo…per una mia tranquillita vorrei inserirlo nel.contratto ma è stato già registrato…posso fare un addendum? questo comporta una nuova registrazione? Oppure una scrittura privata tra le parti? Cosa consiglia? Grazie Roberto

  8. buongiorno Simone,
    sono il locatore di un contratto commerciale con scadenza 31 maggio 2019, dovremmo pagare (insieme al conduttore) entro il 30 giugno 2019 la tassa di registrazione, vorrei modificare il contratto, aggiungendo una particella catastale contigua al locale commerciale e quindi aumentare il canone di affitto. Come possiamo fare ?

  9. Buongiorno,
    provo a chiederle aiuto in merito a una questione che con l’Agenzia delle Entrate non riesco a risolvere.
    La mia azienda è affittuario dei locali uso ufficio con un contratto di diversi anni fa, regolarmente attivo e valido fino al 2022.
    Il canone mensile è sempre stato di 800 euro. Lo scorso anno, causa crisi, ci hanno accorato una riduzione del contratto a 600 euro mese. Abbiamo quindi comunicato all’AdE la variazione in diminuzione specificando nell’atto la decorrenza di tale variazione (fino al giugno 2019).
    Anche per i prossimi mesi abbiamo concordato una cifra mensile diversa, 700 euro mese. Quindi 100 euro in meno rispetto al contratto originario, ma 100 euro in più rispetto alla variazione dello scorso anno valida fino a giugno 2019.
    Pensavo fosse corretto fare un atto di variazione in diminuzione rispetto al contratto originale anche quest’anno ma all’AdE dicono che devo fare una variazione in aumento rispetto il canone dello scorso anno. Grazie del supporto

  10. Salve Alessandra, da come mi descrive la situazione la variazione da fare è in diminuzione del canone e non in aumento. Per averne certezza occorre leggere contratto e atto di variazione.

  11. Buongiorno, le chiedo aiuto in una questione: contratto di locazione intestato a mio figlio come proprietario e a me come usufruttuaria dell’immobile, in regime di cedolare secca. Ho donato l’usufrutto a mio figlio e dunque ora dovrebbe essere solo lui intestatario del contratto. Devo comunicare la variazione all’Ag. Entrate? C’è un modello?
    Il regime di cedolare secca ora non ci conviene più, si può variare? In quali termini?
    La ringrazio molto
    Olga

  12. Salve Olga, consiglio di recarsi all’Agenzia delle Entrate per la variazione del contratto. Per la cedolare secca il regime lo modifica alla scadenza annuale del contratto, presentando modello RLI alle Entrate e pagando l’imposta di registro. Dovrà comunicare all’inquilino la rinuncia alla cedolare secca.

  13. Buongiorno ho un quesito da porre: in un contratto di locazione stipulato tra un conduttore e nr. 3 locatori, a seguito di un accordo unilaterale tra il conduttore ed uno solo dei locatori, una dichiarazione scritta e registrata presso l agenzia delle entrate per una riduzione mensile del canone ma solo per la quota del singolo locatore, può essere nulla se non è stata data comunicazione agli altri due locatori e quindi negato il consenso? Sì precisa che la riduzione intacca solo la quota di uno solo dei locatori.

  14. salve ho un quesito da porre , ho fatto il contratto di affitto per una associazione ,già è stata registrata ,con la denominazione e codice fiscale di quella vecchia ,adesso abbiamo formata una nuiova associazione ,perciò c’e’ una nuova denominazione è un nuovo codice fiscale .
    Vorrei sapere cosa devo fare?
    Variazione Pagando o non si paga
    La posso fare io o il proprietario.
    Cordiali saluti

  15. Salve, ho un contratto di locazione in essere 4+4 in cedolare secca dove è stato specificato, ai fini dello scorporo delle spese di condominio dall’imponibile, un canone di locazione mensile di 600 euro e 50 euro a titolo di spese.
    Vorrei procedere ad una modifica dei corrispettivi in quanto il pagamento delle bollette dell’acqua, a seguito di installazione di contatore condominiale, è adesso a mio carico quindi variando l’importo del canone di locazione a 550 euro + 100 di spese, questo tipo di modifica deve essere registrata? si deve pagare un qualche corrispettivo?

    Grazie

  16. Salve,
    vorrei delle informazioni riguardo una modifica del contratto di locazione. Sono uno studente universitario ed ho un contratto di locazione di 1 anno, ma per motivi di borsa di studio mi servirebbe modificare o prorogare il mio contratto di qualche mese oltre la data stabilita. E’ possibile effettuare una modifica simile? Come dovrei muovermi?
    Vi ringrazio in anticipo se potete darmi informazioni in merito.

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