Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera.

Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Vediamo, quindi, come effettuare correttamente la modifca del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione.

Modifica del contratto di locazione

Modifica del contratto di locazione

Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto.

E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta.

Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto.

Atto che è obbligatorio registrare, solo se si aumenta la base imponibile dell’imposta di registro (in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazone della modifica del contratto di locazione

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel pagagrafo precedente, non si fa menzione. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.

Questo, in quanto:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti.

In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese).

Senza dimentare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa.

La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.

Registrazione che comprota il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio.

La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni.

Il pagamento dovrà essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide con la ricevuta di versamento di €. 67,00).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo

172 COMMENTI

  1. Salve Sofia, per poter modificare una clausola contrattuale deve fare un atto integrativo del contratto originario e registrarlo, senza oneri. Altrimenti i maggiori oneri richiesti potrebbero esserle contestati come reddito.

  2. Deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate una comunicazione di variazione del locatore nei 30 giorni dal passaggio di proprietà dell’immobile, senza nessun costo aggiuntivo. Non ci sono altri adempimenti.

  3. Buongiorno,
    l’inquilino di un appartamento locato con contratto già registrato ora vorrebbe affittare anche un garage. E’ necessario fare un nuovo contratto per il garage o è possibile fare un atto integrativo del contratto originario? Qual è la forma più economica per risparmiare sull’imposta di registro e bolli, tenedo presente che il canone di locazione del garage è di 800 E. all’anno?
    Grazie.

  4. Buongiorno, devo registrare una modifica di un contratto di locazione commerciale. Una precedente modifica in diminuzione del canone non era stata registrata. Questa modifica aumenta il canone attuale di € 2.400/anno. Oltre a pagare ‘imposta di registro in misura fissa devo anche pagare l’integrazione annuale per i mesi restanti? (la scadenza annuale del contratto è maggo.
    Grazie.

  5. Buonasera, un informazione:
    Volrrei aumentare il canone di locazione commerciale ma nel 2019 si è tacitamente rinnovato il 6+6 alle medesime condizioni (e medesimo canone). Non ero a conoscenza della procedura per cambiarlo ma avevo intenzione di farlo (aumento canone).
    Volevo sapere se c’era la possibilità di aumentarlo parlandone con loro direttamente e modificando il contratto attuale..
    Inoltre nel contratto vi era scritto: A partire dal 2014 il canone verrà adeguato secondo aggiornamenti istat nella misura del 75% riferiti al mese precedente.
    Il fatto è che è stato sempre registrato senza mai adeguarlo con istat, che lei sappia è possibile chiedere l’istat arretrata?
    Grazie,

  6. Salve. Ho registrato un contratto 4+4 senza cedolare secca di un immobile ma per errore non è stato integrato il garage. Come posso fare? Posso fare un’integrazione? Il contratto l’ho registrato due giorni fa.

  7. Buongiorno,
    la società per cui lavoro ha stipulato un contratto di locazione uso ufficio (emissione fattura) con tre (architetti) soggetti obbligati in solido; ora uno dei tre ha lasciato lo studio: come bisogna procedere ora?
    Grazie

  8. Buongiorno,
    ho una domanda. Io sono il conduttore di un appartamento regolarmente affittato con cedolare secca a 3 inquilini.
    I miei inquilini vorrebbero aggiungere una quarta persona, mantenendo esattamente lo stesso affitto e condizioni contrattuali. Per me non ci sono problemi.
    E’ obbligatorio dover registrare la modifica (aggiunta) dei locatari? O è sufficiente una scrittura privata ad integrazione del contratto, tra me e i 4 locatari?
    Cordali saluti

  9. Salve,sono il conduttore di un immobile uso abitativo con contratto 4+4 .Con il proprietario abbiamo fatto una scrittura privata integrativa del contratto che prevede la possibilità da parte mia del subaffitto parziale di 3 camere.Il canone rimane invariato volevo sapere se questa scrittura privata va registrata all’agenzia delle entrate e bisogna pagarci l’imposta di registro di 67€ e l’imposta di bollo di 16€.
    Un’altra info posso come sublocatore fare contratti transitori con cedolare secca oppure la differenza tra canone pagato al locatore e canoni percepiti come sublocatore vanno dichiarati come redditi diversi?l’agenzia delle entrate sembra non dia possibilità ai sublocatari l’adesione alla cedolare secca in caso di sublocazione di camere ad uso transitorio

  10. Buongiorno, dovrei effettuare una variazione del contratto di locazione uso commerciale; mi hanno detto di utilizzare il modello 69 inoltre per la registrazione della scrittura privata oltre alle 2 marche da bollo da 16 euro, devo effettuare anche il versamento di 67 euro con f24 elide; che codice devo usare per il versamento? Grazie.

  11. Quello che le posso dire è che deve reigistrare l’atto integrativo all’Agenzia delle Entrate, per le altre info mi contatti per una consulenza, è impossibile risponderle in un commento.

  12. Salve sono proprietaria di un contratto 3+2 in scadenza dei 2 a fine mese, opzione cedolare secca, vorrei però cambiare il contratto ed aumentare il canone mensile. Essendo in scadenza posso farlo o avrei dovuto comunicarlo 6 mesi prima all inquilino? Posso Cmq avvalermi della cedolare secca? Grazie

  13. Anna 30 giugno 2020
    Nel caso di un contratto stipulato a canone libero e si vuole sostituire a canone concordato e avvalersi della cedolare secca, come viene comunicato all’Ufficio delle Entrate? Mi si può fornire uno schema di comunicazione? – Grazie
    Cordiali saluti

  14. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesto maggiore dettaglio, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

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