Disdetta dal contratto di locazione: il recesso anticipato

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La disdetta dal contratto di locazione abitativo può essere invocata dall’inquilino quando sussistono gravi motivi, dandone preavviso al proprietario con lettera raccomandata con 6 mesi di preavviso. 

Il contratto di locazione ad uso abitativo, disciplinato dalla Legge n. 431/98.

La normativa prevede generalmente che il rapporto locativo termini dopo il primo rinnovo, quindi:

  • Alla scadenza degli 8 anni (4 anni + 4 anni), per i contratti a canone libero di cui all’articolo 2, comma 1, Legge n. 431/98.
  • Alla scadenza dei 5 anni (3 anni + 2 anni) per i contratti di locazione a canone concordato, di cui all’articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98.

Per entrambe le tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, in caso di disdetta, è obbligatorio per l’inquilino spedire la lettera, con raccomandata A/R. Questo almeno 6 mesi prima della scadenza o nei termini specificati nel contratto di affitto.

Che tu sia un lavoratore o uno studente, non perderti questo articolo sulla disdetta del contratto di affitto. Scoprirai anche le imposte dovute ed avrai a disposizione un modello fac-simile di disdetta.

Prima di proseguire, voglio ricordarti che questo articolo fa parte della nostra Guida al Contratto di Locazione, con tutti gli articoli relativi al Contratto di Locazione Abitativo.

Se vuoi approfondire, questo è il link:

Registrazione del Contratto di Locazione Immobiliare

Vediamo di seguito le possibilità di disdetta dal contratto di locazione da parte dell’inquilino.

Cominciamo!


RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE


RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il punto di partenza di questa analisi è che in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione viene tutelata maggiormente la parte debole del contratto.

Le norme sulla risoluzione anticipata sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

La ratio di questa norma è da ricercare nella facoltà di tutelare il soggetto che ha maggiori rischi legati al contratto.

Qualunque sia la durata prevista del contratto le parti possono accordarsi per risolvere di comune accordo il loro impegno.

In questo caso la volontà delle parti prevarrà su qualsiasi scadenza, essendo ben possibile procedere in qualsiasi momento alla risoluzione consensuale del contratto di locazione. Le parti in tal caso dovranno solo aver cura di gestire gli aspetti fiscali nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

È però possibile dar seguito a una risoluzione del contratto di locazione anche se solamente una delle due parti ha questa volontà. Vediamole una per una.

DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO DA PARTE DELL’INQUILINO

Il conduttore di un’unità immobiliare, è indifferente che si tratti d’uso abitativo o d’uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi.

Vediamoli insieme.

RECESSO LIBERO DEL CONDUTTORE

Le parti del contratto di locazione possono decidere liberamente di inserire nel contratto una clausola convenzionale di recesso libero.

Con tale clausola il conduttore ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione. Questo, anche nel caso in cui non ricorrano gravi motivi di recesso. Vedi l’articolo 4 della Legge n 392/78.

Il conduttore deve comunicare il preavviso di recesso almeno sei mesi prima.

RECESSO PER GRAVI MOTIVI DEL CONDUTTORE

In ogni caso, la possibilità di recesso è comunque garantita in presenza di gravi motivi. In presenza di uno o più motivi gravi il conduttore può recedere dal contratto. Anche in questo caso occorrono almeno sei mesi preavviso.

Il preavviso si verifica inviando al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, indicando la ragione, grave, che consente il recesso. Vedi l’articolo 3 della Legge n 431/98 e l’articolo 27 della Legge n 392/78.

Infatti, ai sensi del sesto comma dell’articolo 3, della Legge n 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi  momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Quindi, la possibilità di recedere dal contratto di locazione per l’inquilino, ove non espressamente prevista dal contratto, è consentita in presenza di gravi motivi.

Tale disdetta per giusta causa, può intervenire in ogni momento del contratto di locazione, lasciando al proprietario sei mesi di preavviso. L’aspetto fondamentale, tuttavia, rimane quello di individuare i gravi motivi che giustifichino la disdetta per giusta causa da parte dell’inquilino.

Su questo aspetto, si è espressa anche la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014, la quale afferma che:

i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione

CHE COSA SUCCEDE SE IL CONDUTTORE NON COMUNICA IL PREAVVISO?

In ambito di risoluzione del contratto di locazione occorre sapere cosa comporta la mancata comunicazione del preavviso al locatore.

In questo caso, il mancato rispetto del termine di preavviso di sei mesi, espone le parti a conseguenze rilevanti.

Per il locatore avrà infatti luogo il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente.

Per il conduttore invece avrà luogo l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Vi è poi una ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza fornire il dovuto preavviso al locatore.

Il conduttore sarà infatti tenuto al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.


I GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO LA DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

Per poter giustificare una disdetta per giusta causa, i gravi motivi non devono essere solo estranei alla volontà del conduttore. E’ necessario anche che tali motivi siano anche imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto.

In generale si ha un grave motivo quando un evento ha un  effetto tale da rendere oltremodo gravosa la persistenza per il conduttore nell’immobile.

Ovviamente, questi motivi non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore circa l’opportunità o meno di continuare la locazione.

Quindi, possiamo trovarci di fronte a gravi motivi quando:

  • Siamo di fronte ad un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • Il fatto è sopravvenuto successivamente alla conclusione del contratto;
  • Il fatto rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

FATTISPECIE CHE GIUSTIFICANO DISDETTA PER GIUSTA CAUSA

Il legislatore ha previsto una fattispecie del tutto generica per definire i gravi motivi che possono giustificare una disdetta per giusta causa dal contratto di locazione.

Questo proprio per ricomprendervi i più disparati motivi, che presentino le sopra indicate caratteristiche.

Per rendere più agevole l’individuazione di questi motivi, proviamo ad elencare (senza alcuna pretesa di esaustività), alcuni fatti e circostanze che possono integrare gravi motivi ai fini del recesso.

  • Trasferimento del posto di lavoro in luogo distante che non permette trasferimenti giornalieri (es. trasferimento di lavoro da Roma a Milano);
  • Trasferimento in altra città per motivi familiari(es. malattie di genitori);
  • Perdita del posto di lavoro e necessità di ridimensionare le spese di locazione;
  • Crescita del nucleo familiare per nascita o adozione;
  • Problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare;
  • Problemi condominiali strutturali e ambientali che il proprietario non risolve.

E’ importante sottolineare che l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

In conclusione, quindi, la situazione è questa. E’ possibile effettuare una disdetta per giusta causa, ma l’altra parte del contratto può sempre contestare che i motivi indicati siano tali da costituire giusta causa.

COMUNICAZIONE DEI GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO IL RECESSO AL PROPRIETARIO

Ricordo che è sufficiente che il conduttore manifesti con lettera raccomandata (o PEC) il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione.

Questo, senza l’onere di spiegare le ragione di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne prova.

Tali motivi, infatti, devono essere svolte esclusivamente caso di contestazione da parte del locatore.

E’ la sede processuale quella in cui il conduttore è chiamato a provare  le concrete ragioni che hanno determinato il recesso. Se la contestazione viene spinta fino in giudizio, in tal caso, sarà un giudice a stabilire se i fatti da te indicati costituiscono o meno giusta causa.

Per questi motivi, quando vi trovate nella necessità di liberarvi da un contratto, e ci sono buoni presupposti, il metodo corretto è sempre quello di trovare un accordo con l’altra parte contrattuale.

Può anche darsi che abbiate ragione e possiate risparmiarvi di pagare, ad esempio, sei mensilità di preavviso.

Ma, per evitare contestazioni, che, specialmente in assenza di una adeguata forma di tutela giudiziaria, potrebbero costarvi molto care, una soluzione che vi vedesse corrispondere, qualche mensilità a titolo bonario, ma a tacitazione di ogni pretesa della proprietà, sarebbe sempre preferibile ad un recesso contestabile, che potrebbe finire in giudizio.

Ovviamente, la situazione va valutata singolarmente, da caso a caso, ed in concreto, per vedere cosa conviene fare, ma resta il fatto che una soluzione negoziale con la proprietà, certificata da una scrittura privata, anche molto semplice (scambio di lettere, poche righe, ecc.), tra le parti, rimane sempre definitiva di ogni questione.

COME SCRIVERE LA LETTERA DI RECESSO DAL CONTRATTO

Come si scrive una lettera di disdetta dal contratto di locazione?

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione è opportuno scrivere la lettera di recesso.

La prima regola da seguire è utilizzare la raccomandata con avviso di ricevimento o la PEC (quest’ultimo mezzo è valido solo se il mittente e il destinatario dispongono di un indirizzo di posta elettronica certificata).

Si suggerisce, per evitare facili contestazioni, di utilizzare il sistema della raccomandata senza busta.

In secondo luogo bisogna verificare a quale indirizzo vada inviata la missiva.

Difatti i contratti potrebbero prevedere una particolare “domiciliazione”. Ossia possono imporre che il recesso vada comunicato a uno specifico indirizzo non necessariamente coincidente con la residenza della parte o la sede della società. Il che può essere verificato attraverso la lettura della scrittura privata.

Tale aspetto viene, spesso, trascurato, con conseguente inefficacia del recesso.

In terzo luogo è necessario indicare, nella lettera di recesso, gli estremi esatti del contratto dal quale si vuole recedere: una disdetta generica, infatti, potrebbe non sortire gli effetti sperati.

È importante poi firmare la lettera e datarla. Tuttavia, la mancanza di data non rende inefficace la lettera, atteso che fa fede il timbro postale.

La lettera di recesso non deve contenere le motivazioni, salvo nell’ipotesi in cui si receda per “giusta causa” ossia per inadempimento della controparte.

In tal caso, è necessario indicare con precisione il comportamento scorretto che ha dato causa a tale volontà, nonché il giorno (o i giorni) e/o l’occasione in cui si è verificato tale fatto.

Di seguito potete trovare una bozza di lettera da inviare al proprietario per comunicare il recesso per giusta causa dal contratto di affitto.


ADEMPIMENTI FISCALI IN CASO DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’Immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale. Tuttavia egli è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore. Essa può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Da un punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di risoluzione anticipata, effettuare il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00, attraverso il modello F24  Elide.

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione ti rimando a questo contributo:

Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore. Egli potrà poi rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.


GIUSTA CAUSA DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: CONSULENZA

Se stai pensando di risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione ad uso abitativo il consiglio che posso darti è di analizzare bene il contratto.

Cosa voglio dire?

Prima di tutto devi verificare se nel contratto è prevista la clausola che consente il recesso libero. Nel caso in cui vi sia puoi recedere quando desideri anche senza giustificato motivo. Dovrai soltanto garantire il preavviso pattuito.

Nel caso in cui, invece, non vi sia possibilità per il recesso libero, occorre un grave motivo per il recesso dal contratto. Anche in questo caso deve essere garantito il rispetto dei mesi di preavviso stabiliti nel contratto, ed in questo caso sono 6 mesi.

L’aspetto da verificare è che in questa fattispecie la tua motivazione rappresenti davvero un grave motivo. Altrimenti potresti incorrere in problematiche risarcitorie.

Se può esserti utile ti segnalo questo manuale dedicato alle locazioni abitative e commerciali.

47 COMMENTS

  1. Salve, é possibile recedere un contratto 3+2 perché non si riesce piú a pagare l’affitto? A breve dovró iniziare ad aiutare la mia famiglia a pagare un prestito e sará un impegno lungo, almeno 3 anni. Non era preventivato, é venuto giú il tetto di casa e bisogna ripararlo il prima possibile. Abbiamo chiesto dei preventivi e la spesa é alta, bisogna fare un prestito, quindi devo aiutare a pagarlo anch’io e cosí non riusciró piú a far fronte all’impegno preso con la casa.

    Grazie mille

  2. Può recedere in anticipo dal contratto pagando i mesi di preavviso previsti dal contratto stesso.

  3. Buongiorno,
    ho preso in affitto una mansarda nel mese di Febbraio, dopo le piogge di questi mesi sono emersi problemi piuttosto importanti, piove all’interno dell’appartamento da più punti, da cui la caldaia, che devo spegnere per evitare vada in corto circuito, inoltre ho scoperto che, sotto un leggero strato di vernice, nella camera da letto (dove piove dal lucernaio) c’è un consistente strato di muffa e un odore che non vi dico. In questo caso, dovendo dormire in un luogo ammuffito, con le conseguenze che potrebbero esserci per la mia solute, è possibile disdire il contratto senza preavviso? Ho segnalato i problemi ai proprietari più volte, hanno detto che avrebbero controllato, ma parlando con chi fa la manutenzione del tetto mi ha spiegato chiaramente che è necessaria la pulizia totale del tetto in quanto molto sporco. Questo porta ad un ristagno di acqua che entra, chiaramente, nel mio appartamento e inumidisce camera da letto e cameretta.
    Io soffro di Asma e capirà che dormire in un locale con la muffa, per me, non è assolutamente salutare.
    Grazie mille.

  4. Salve posso lasciare la casa dando solo 1 mese di preavviso e non sei come da contratto per giusta causa, visto che l’impianto elettrico non è a norma e pericolossimo per le mie figlie?

  5. Anche in caso di gravi motivi devono essere rispettati i 6 mesi di preavviso. Lei può uscire dall’appartamento quando vuole, ma deve comunque garantire i sei mesi di pagamento dell’affitto, a meno che il proprietario in quei mesi non abbia trovato un nuovo inquilino.

  6. Dovrei Affittare un appartamento ad un insegnante e alla sua compagna avvocato con contratto 4+4 cedolare secca che si devono trasferire da altra regione per lavoro. Parlando con loro mi hanno detto che non vogliono pagare i 6 mesi di preavviso dove sono in affitto oggi aggrappandosi alla scusa del trasferimento dell’insegnante ad altra Regione. La mia domanda è: ma non devono comunque dare i 6 mesi di preavviso anche se lasciano per gravi motivi? Non vorrei trovarmi dopo due anni (periodo per cui l’insegnante deve rimanere nello stesso posto di lavoro) improvvisamente senza inquilini senza ad aver diritto al pagamento di 6 mesi di preavviso.
    Grazie per una cortese risposta

  7. Il preavviso deve essere indicato nel contratto ed è obbligatorio pagare il preavviso al locatore. Non ci possono essere esimenti se non previo accordo tra le parti.

  8. Buongiorno,
    ho affittato un appartamento a due ragazzi con contratto cointestato per 4 anni +4 a cedolare secca.
    Il primo ragazzo ha lasciato l’appartamento ai primi di agosto, l’altro ha deciso di restare da solo e accollarsi il pagamento dell’affitto per intero e così ha fatto. Come suggerito dal geometra di riferimento non ho fatto alcuna comunicazione all’agenzia delle entrate. ad ottobre l’altro ragazzo mi ha comunicato che il 31.10 avrebbe lasciato l’appartamento perché è stato licenziato e che non avrebbe pagato i 6 mesi di preavviso. Nel caso io non avessi accettato avrebbe proceduto nel far dichiarare la risoluzione anticipata dal tribunale per impossibilità sopravvenuta. Io ho accettato la risoluzione anticipata tenendo salvi i miei diritti di parte locatrice, quindi i 6 mesi di preavviso.
    Il ragazzo è uscito di casa il 31.10 per andare in un altro appartamento e ha detto che non paga nulla. IO ero disposta a trovare un accordo, ma vista l’arroganza temo le vie legali. Ci sono possibilità che gli venga riconosciuto il diritto di non pagare il preavviso dal momento che è senza lavoro (ma prende la disoccupazione..tra l’altro si è fatto licenziare apposta per prenderla…ndr) .
    Procedo comunque con la comunicazione all’agenzia delle entrate della risoluzione del contratto anche se non sò come finirà il pagamento del preavviso? essendo con cedolare secca devo pagare qualche imposta di chiusura contratto o no?
    Grazie mille
    Michela

  9. buonasera, vorrei un informazione su un mio appartamento affittato dove ho un 4+4 il primo periodo è scaduto il 15/03/2019, e successo che per causa imprevedibile mia moglie mi ha chiesto la separazione da qualche giorno , e vuole andare ad abitare nella casa di questo affittuario, ho mandato una lettera raccomandata al mio affittuario dicendo che appunto per causa imprevedibile deve lasciare casa perché mia moglie si sta separando da me , a giorni avremo pure la chiamata dal giudice per la chiusura del matrimonio…il mio affittuario non ne vuole sapere di lasciare la casa , e neanche mi ha risposto alla lettera continuando a pagarmi affitto e in messaggio wz a detto che il contratto si è rinnovato in automatico …e giusto che il mio affittuario mi risponda cosi visto che c è un caso imprevedibile che nessuno poteva mai sapere quattro anni fa? grazie se per favore mi da una risposta in merito

  10. buongiorno
    sono conduttore di un appartamento con scadenza del contratto di affitto (formula 3-2) a novembre 2019. Lo scorso anno è nata mia figlia e a novembre nascerà il fratellino. Poiché l’appartamento è già piccolo per noi, vorrei cambiare casa. Considerato che la nascita di un figlio potrebbe essere considerato come grave motivo, è possibile recedere dal contratto prima della scadenza senza pagare penali?
    Ho già trovato l’appartamento dove andare ad abitare, che al momento risulta libero. Il nuovo proprietario è disponibile a darlo in locazione da luglio, altrimenti lo affitta ad altre persone.
    Mi conviene mandare subito una raccomandata nella quale faccio riferimento al grave motivo e che quindi lascerò l’appartamento a partire dal mese di luglio?
    Grazie per la risposta

  11. Salve Stefano, prima di tutto occorre leggere il contratto di affitto per capire se il recesso è libero, oppure condizionato a gravi motivi. In ogni caso la nascita di un figlio può essere motivo valido. A questo punto deve inviare lettera per la disdetta al proprietario rispettando i mesi di preavviso previsti nel contratto.

  12. Salve, ho stipulato un contratto di locazione abitativo con una ragazza nigeriana pur avendo fatto le trattative con un uomo, sempre nigeriano, dato che questa ragazza parla pochissimo l’italiano. Questo uomo, che si è spacciato per suo marito, ho scoperto in seguito non essere tale ed ora è irreperibile.
    Mi hanno anche dato una dichiarazione dei redditi di tale ragazza che ho scoperto in seguito non essere stata mai inviata all’agenzie delle entrate. Temendo inoltre un probabile giro di prostituzione, considerando la provenienza di questa ragazza ed il fatto di aver scoperto, in seguito, essere analfabeta, sono andato dalla Polizia e dai Carabinieri per far presente la cosa ma mi è stato detto che possono fare ben poco e di trovare un modo per risolvere il contratto consensualmente.
    Ho cercato di portare questa ragazza dai carabinieri per chiarire la faccenda ma, arrivati davanti la caserma è scappata e da allora è irreperibile.
    Il contratto è registrato con decorrenza primo Maggio, mi è stata data la cauzione di due mesi ed il mese di Maggio pagato, ho dato le chiavi alla ragazza ma non si è più trasferita nella mia abitazione e continua ad essere irreperibile
    Mi chiedevo se è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione abitativo per il non uso della cosa locata da parte del conduttore dato che il non uso implica pregiudizio per la custodia e la conservazione dell’immobile locato.
    Grazie.

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