Tasse seconda casa 2026: guida, calcoli, AIRE e novità

Tasse seconda casa 2026: guida completa al calcolo IMU, costi di acquisto e imposte di registro. Scopri le novità per iscritti AIRE, affitti brevi e come evitare la trappola della plusvalenza da Superbonus.

Acquistare o mantenere una seconda casa in Italia non è solo una questione di gestione immobiliare, ma una sfida di compliance fiscale. Nel 2026, tra le novità sulla cedolare secca per gli affitti brevi e le strette sulle plusvalenze da Superbonus, navigare la normativa è diventato critico.

Questa guida analizza la fiscalità dell’immobile “a disposizione” sotto ogni aspetto: dall’acquisto alla gestione, fino alla vendita, con un focus specifico per gli italiani residenti all’estero (AIRE), per i quali le regole del gioco cambiano sensibilmente.

Cosa si intende per “seconda casa” (fiscalmente)

Nel linguaggio comune, la seconda casa è quella per le vacanze. Per il Fisco italiano, la definizione è tecnica e dipende dall’assenza dei requisiti “prima casa”.

Il caso specifico degli iscritti AIRE

Per ottenere i benefici “prima casa” senza dover trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi, l’iscritto AIRE deve rispettare tre condizioni congiunte:

• Trasferimento per lavoro: Deve essersi trasferito all’estero per comprovate ragioni lavorative.
• Legame col territorio: L’immobile deve trovarsi nel comune di nascita, oppure in quello dove aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima dell’espatrio.
• Pregressa permanenza: Deve aver risieduto o svolto attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento.

Con la risposta n. 312/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il “percorso di studi” (scuola/università) è equiparato all’attività lavorativa. Quindi, un expat può comprare casa agevolata anche nella città dove ha fatto l’università, se lì ha studiato per almeno 5 anni prima di partire.

Per quanto riguarda l‘IMU, l’immobile dal momento di iscrizione AIRE diventa abitazione a disposizione. L’esenzione IMU per abitazione principale, infatti, richiede la residenza effettiva nell’immobile. L’immobile resta quindi soggetto a IMU (salvo specifiche riduzioni per pensionati in convenzione).

Leggi anche: Agevolazione prima casa per gli espatriati per motivi di lavoro.

Le imposte sull’acquisto: quanto si paga al rogito?

Le tasse da versare al momento dell’atto notarile dipendono dalla natura del venditore. Questo è il costo d’ingresso più oneroso e va calcolato con precisione.

Acquisto da privato (regime “prezzo-valore”)

È la casistica più frequente e generalmente la più vantaggiosa. Le imposte non si calcolano sul prezzo di mercato pagato, ma sul valore catastale rivalutato.

Le imposte dovute sono:

• Imposta di registro: 9% (con un minimo di € 1.000).
• Imposta Ipotecaria: € 50,00 (fissa).
• Imposta Catastale: € 50,00 (fissa).

Come calcolare la base imponibile

Per trovare il valore su cui applicare il 9%, si usa questa formula specifica per le seconde case:

Dove 1,05 rappresenta la rivalutazione della rendita del 5% e 120 è il coefficiente moltiplicatore per le seconde case (diverso dal 110 della prima casa).

Esempio numerico:

Acquisti una seconda casa da un privato a € 200.000 (prezzo di mercato). La rendita catastale è € 800.

1. Rivalutazione: 800 * 1,05 = € 840
2. Valore Catastale: € 840 * 120 = € 100.800
3. Tassa da pagare: € 100.800 * 9% = € 9.072 invece di pagare il 9% su € 200.000.

Acquisto da impresa costruttrice

Se acquisti da un’impresa (costruttore o ristrutturatore) entro 5 anni dalla fine dei lavori, il regime cambia. Non si paga l’Imposta di Registro proporzionale, ma l’IVA.

Le imposte dovute sono:

• IVA: 10% sul prezzo di compravendita dichiarato (sale al 22% per immobili di lusso A/1, A/8, A/9).
• Imposta di registro: € 200,00 (fissa).
• Imposta Ipotecaria: € 200,00 (fissa).
• Imposta Catastale: € 200,00 (fissa).

Attenzione: In questo caso l’IVA si applica sul prezzo reale, non sul valore catastale. Esempio: Su un acquisto di € 200.000 da costruttore, l’IVA al 10% sarà € 20.000 (ben più alta dei € 9.072 dell’esempio precedente).

Se l’impresa vende oltre i 5 anni dalla fine lavori, può optare per l’applicazione dell’IVA; in caso contrario, si torna al regime dell’Imposta di Registro (come tra privati).

Oltre alle imposte, è opportuno valutare i costi notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alle specifiche esigenze dell’acquirente.

• Leggi anche: Acquisto casa in Italia da parte di residenti all’estero.

I controlli da effettuare

Le tasse sulla seconda casa gravano principalmente sull’acquisto, determinando uno dei costi che il compratore deve sostenere per procedere all’acquisto. Per procedere all’acquisto di una casa è necessario seguire una serie di procedure, che comportano il coinvolgimento di professionisti, come il notaio ed il geometra. Ciò ovviamente è causa del sorgere di oneri che devono essere sostenuti.

Devono essere tenuti in considerazione anche i rischi correlati. Tra di essi, il più importante è il controllo che l’immobile non sia gravato da vincoli, come l’ipoteca. Inoltre, potrebbe essere utile stipulare un preliminare di acquisto. Il contratto fa sorgere un obbligo di conclusione di un contratto definitivo, ma nel frattempo sarai libero di valutare sopravvenienze e caratteristiche del bene immobile, nel frattempo avrai fermato l’affare.

Tabella pratica: imposte sull’acquisto seconda casa

Quanto costa mantenere: IMU, TARI e IRPEF

Una volta acquistata, la seconda casa comporta oneri fiscali ricorrenti che incidono sulla rendita complessiva dell’investimento. I principali sono IMU e TARI, mentre l’IRPEF entra in gioco in base all’utilizzo dell’immobile.

A. IMU (Imposta Municipale Propria)

È la tassa patrimoniale per eccellenza sulle seconde case. Le aliquote sono stabilite dai singoli Comuni, generalmente oscillando tra lo 0,86% e l’1,06% del valore catastale rivalutato. È fondamentale verificare la delibera comunale specifica, poiché le aliquote possono variare.

Esempio pratico di calcolo IMU

Prendiamo il caso di un immobile con una rendita catastale di € 900. Il calcolo della base imponibile e dell’imposta dovuta segue questi passaggi:

1. Rivalutazione della rendita (+5%): € 900 + 5% = € 945
2. Moltiplicatore catastale (x160): A differenza dell’acquisto (dove il coefficiente è 120), per l’IMU il moltiplicatore è 160. € 945 * 160 = € 151.200 (base imponibile)
3. Calcolo imposta (aliquota 1,06%): € 151.200 * 1,06% = € 1.603,92 annui

Nota per i residenti all’estero: Esiste una riduzione specifica dell’IMU per i pensionati residenti all’estero. Attualmente, la riduzione è pari al 50% dell’imposta dovuta, ma è riservata esclusivamente ai titolari di pensione in convenzione internazionale con l’Italia.

• Leggi anche: Chi non deve pagare l’IMU.

TARI (Tassa sui Rifiuti)

La TARI copre i costi di raccolta e smaltimento rifiuti.

• Quando si paga: È dovuta da chiunque possieda o detenga l’immobile. Anche se la casa è vuota, la tassa è generalmente dovuta, salvo casi specifici di inabitabilità dimostrabile.
• Quanto costa: Dipende dalla superficie e dal numero di occupanti (tariffe comunali). Per una seconda casa di 80 mq, il costo medio può aggirarsi sui 200-300 euro annui.

IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)

Se la seconda casa non è affittata, il suo reddito catastale concorre alla formazione del reddito imponibile IRPEF del proprietario.

Principio di alternatività: In molti casi, l’IMU sostituisce l’IRPEF. Tuttavia, se l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale, è dovuto il 50% dell’IRPEF sulla rendita catastale.

Mettere a reddito: tassazione degli affitti

Se decidi di affittare la seconda casa, il reddito generato è sempre soggetto a tassazione (non esistono soglie di esenzione o no tax area). La scelta del regime fiscale legato al contratto di locazione è cruciale per ottimizzare il guadagno netto.

Opzione 1: cedolare secca

È spesso la scelta più conveniente per i privati.

• Aliquota standard: 21% sul canone annuo.
• Aliquota ridotta: 10% per i contratti a “canone concordato” (disponibile nei comuni ad alta densità abitativa).
• Vantaggi: Esonera dal pagamento dell’IRPEF, delle addizionali regionali/comunali, e dalle imposte di registro e di bollo sul contratto.

Novità affitti brevi: Per le locazioni turistiche brevi (< 30 giorni), dal 2024 l’aliquota del 21% si applica solo al primo immobile. Dal secondo immobile in poi destinato alla locazione breve, l’aliquota sale al 26%.

Opzione 2: regime ordinario (IRPEF)

Il reddito da locazione si somma agli altri redditi (es. stipendio, pensione) e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF progressivi (dal 23% al 43%).

• Deduzione spese: È possibile dedurre una percentuale forfettaria (5%) delle spese di gestione, o spese reali in caso di locazione commerciale.
• Quando conviene: Solitamente quando il proprietario ha redditi bassi (no tax area) o molti oneri deducibili (spese mediche, ristrutturazioni) che andrebbero persi con la cedolare secca.

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

La detenzione della seconda casa può comportare la possibilità di sfruttare alcune forme di agevolazioni fiscali. In particolare possiamo individuare:

• Riduzione dell’IMU in caso di concessione in comodato dell’immobile ad un parente di primo grado;
• La possibilità di sfruttare le detrazioni per ristrutturazione edilizia.

Comodato d’uso gratuito

Concedere la seconda casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado (genitori o figli) può ridurre la base imponibile IMU del 50%, a condizione che:

• Il contratto sia registrato;
• Il comodante possieda un solo immobile in Italia o risieda nello stesso comune del comodatario.

Questa agevolazione non è cumulabile con altre riduzioni e richiede una verifica attenta dei requisiti richiesti.

Locazione

Sempre sotto il profilo IMU la locazione può portare ad un vantaggio fiscale. Ad esempio, se la seconda casa è destinata all’affitto con canone concordato, è possibile beneficiare di una riduzione dell’IMU.

Detrazioni per ristrutturazioni

Le spese per interventi di ristrutturazione edilizia sulla seconda casa possono beneficiare di detrazioni fiscali, come il Bonus Ristrutturazioni, che prevede una detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare.

Altri incentivi includono l’Ecobonus per interventi di efficientamento energetico e il Superbonus, sebbene quest’ultimo presenti limitazioni specifiche per le seconde case.

Vendita della seconda casa: tassazione della plusvalenza

La vendita di una seconda casa può generare una plusvalenza tassabile se avviene entro 5 anni dall’acquisto. La plusvalenza è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto aumentato di eventuali spese documentate. La tassazione può avvenire tramite:

• Imposta sostitutiva: 26% sulla plusvalenza, da richiedere al notaio al momento del rogito;
• Tassazione ordinaria: la plusvalenza viene inclusa nel reddito complessivo e tassata secondo gli scaglioni IRPEF.

Se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza non è tassata. Tuttavia, è importante conservare documentazione accurata per dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge.

Se hai ristrutturato l’immobile con il Superbonus 110%, il periodo di “osservazione” si allunga a 10 anni. Vendere prima dei 10 anni dalla fine dei lavori comporta la tassazione della plusvalenza, spesso molto elevata.

Tassazione sulla seconda casa ereditata

L’eredità di una seconda casa comporta specifiche implicazioni fiscali. In Italia, le imposte di successione variano in base al grado di parentela e al valore dell’immobile ereditato. Una volta acquisita la proprietà, l’immobile sarà soggetto alle stesse imposte previste per le seconde case, come l’IMU e la TARI.

È importante verificare se l’immobile ereditato rientra in categorie catastali che prevedono esenzioni o riduzioni fiscali e considerare l’opportunità di usufruire di eventuali agevolazioni per interventi di ristrutturazione o miglioramento energetico.

Mutuo per la seconda casa

L’acquisto di una seconda casa spesso richiede l’accesso a un mutuo ipotecario. È importante notare che le condizioni per un mutuo destinato a una seconda abitazione possono differire rispetto a quelle per la prima casa. In particolare, i tassi di interesse applicati sono generalmente più elevati e l’importo finanziabile può essere inferiore. Inoltre, non sono previste le stesse agevolazioni fiscali disponibili per l’acquisto della prima casa, come la detrazione degli interessi passivi del mutuo. Pertanto, è fondamentale valutare attentamente le condizioni offerte dalle diverse istituzioni finanziarie e considerare l’impatto sul budget familiare prima di procedere con l’acquisto.

Consulenza fiscale online

La gestione fiscale di una seconda casa richiede attenzione e pianificazione. Rivolgersi a un esperto in materia fiscale può aiutare a ottimizzare i costi e garantire il rispetto della normativa. Contatta un consulente fiscale online per ricevere supporto personalizzato e risolvere ogni dubbio in merito alla tua situazione.

Affrontare con consapevolezza le implicazioni fiscali consente di proteggere il proprio patrimonio e sfruttare appieno le potenzialità di un investimento immobiliare. Se desideri approfondire la tua situazione personale e ricevere una consulenza fiscale personalizzata, contattaci.

Domande frequenti

Riferimenti normativi

• D.P.R. 131/1986 (TUR): Testo Unico Imposta di Registro (art. 1 e Tariffa Parte I per aliquote 2% e 9%).
• Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020): Riforma della “Nuova IMU”, accorpamento TASI e definizione aliquote base.
• D.L. 69/2023 (Decreto Salva Infrazioni): Nuova disciplina agevolazioni “Prima Casa” per iscritti AIRE.
• Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023): Introduzione tassazione plusvalenze immobili Superbonus (10 anni) e modifica aliquote affitti brevi (26%).
• D.Lgs. 23/2011: Disciplina della Cedolare Secca sugli affitti abitativi.