Il possesso di immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale determina l’obbligo di dichiarare un reddito ai fini IRPEF. Il reddito è pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3. Questo, oltre al normale versamento dell’IMU. Tutte le info in questo articolo.

I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale devono prestare attenzione.

Tali soggetti sono tenuti ad assoggettare a tassazione IRPEF il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto dello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Si tratta di una fattispecie particolare di esenzione dal principio di alternatività IMU IRPEF per i beni immobili.

Questa particolare tassazione è stata introdotta dall’articolo 9 del D.Lgs. n 23/11, modificato dal D.L. n 147/13, articolo 1, comma 717. Questa normativa, infatti, ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra IMU e IRPEF degli immobili non locati.

Immobili non locati

In questo articolo tutte le info utili per capire quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi per il possesso di immobili non locati nello stesso comune dell’abitazione principale.

Cominciamo!


Principio di alternatività tra IMU e IRPEF

L’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/11 ha sancito un principio generale di alternatività tra la tassazione IMU ed IRPEF (con relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati.

Sostanzialmente, la regola generale prevede che un immobile non locato scontri tassazione IMU. Per questo, tale immobile non deve essere assoggettato anche a tassazione IRPEF (di tipo catastale).

Accanto a questa regola generale il D.L. n. 147/13 ha stabilito una particolare deroga. In particolare, l’articolo 1, comma 717, ha stabilito che:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%

Tassazione IRPEF per gli immobili non locati

La deroga alla disciplina dell’alternatività tra IMU ed IRPEF degli immobili non locati (D.L. n. 147/13) trova applicazione solo in alcuni casi.

In particolare, è necessario che trovino riscontro, contemporaneamente, le seguenti condizioni:

  • Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locati;
  • Assoggettamento ad IMU degli immobili;
  • Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86.

Questo articolo prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.

Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che:

per gli immobili interessati la tassazione ai fini Irpef avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013.

Vediamo adesso di entrare maggiormente nel dettaglio di questa normativa.

Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?

Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso.

Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’IRPEF.

Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di assoggettamento ad IRPEF del 50% della rendita catastale.

Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili. Sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente.

Inoltre,  per immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare.

Immobili non locati: le fattispecie in dichiarazione dei redditi

Una volta analizzata la normativa di riferimento vediamo, di seguito, le varie fattispecie in cui concretamente può ritrovarsi il contribuente.

Vediamole di seguito.

Immobile locato indipendentemente dal Comune ove è situato

In caso di secondo immobile (oltre l’abitazione principale) locato la tassazione dello stesso avviene in questo modo:

Deve essere tassata la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione. Tale valore deve essere assoggettato ad IRPEF.

In alternativa, il reddito da locazione può essere tassato con aliquota 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero). Questo se ci si è avvalsi della Cedolare Secca.

In aggiunta dovrà essere versata l’IMU.

Per quanto riguarda i casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi occorre fare qualche precisazione.

Qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione. In sostanza non ricorrono mai situazioni di esonero.

Il contribuente deve presentare la dichiarazione per assoggettare ad IRPEF o a Cedolare Secca il reddito derivante dalla locazione.

Immobile non locato posto in Comune diverso da quello dell’abitazione principale

Il possesso di un immobile abitazione principale e di un secondo immobile non locato posto in Comune diverso non determina tassazione IRPEF.

I due immobili essendo posti in Comuni diversi determinano l’applicazione del criterio generale di alternatività tra IMU e IRPEF.

Questo significa che l’unico obbligo fiscale riguarda il pagamento dell’IMU sull’immobile non locato.

In questa fattispecie si rientra in uno dei casi di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il tutto, a patto che il contribuente non possieda altri redditi imponibili IRPEF.

Infatti, qualora il contribuente possieda esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4).

Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile Irpef.

Immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale

In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’IMU è dovuta anche l’IRPEF.

Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3.

Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività IMU/IRPEF.

Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. Se questi sono posti nello stesso Comune dell’abitazione principale il proprietario deve pagare una somma aggiuntiva a titolo di IRPEF.

L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla locazione degli immobili sfitti.

In questa fattispecie il contribuente è sempre tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione, il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

Immobili non locati e dichiarazione dei redditi

Il possesso di immobili non locati detenuti nello stesso Comune dell’abitazione principale comporta la tassazione IRPEF.

Questo significa obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi, anche nel caso in cui ci si trovi in assenza di altri redditi.

In particolare, l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi scatta quando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 supera la soglia di €. 500,00.

Al di sotto di questa soglia, si rientra nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi.

Indicazioni per la compilazione del modello Redditi PF per immobili non locati

Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi PF occorre prestare attenzione.

Il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

Trattandosi di fabbricato è tenuto a disposizione deve essere inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”. Allo stesso tempo deve essere indicato il codice “3” nella casella Casi particolari IMU.

In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati). Mentre per l’ulteriore quota del 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria IRPEF).

Casi particolari IMU: le casistiche

Al termine di questo articolo può essere utile riepilogare le tre casistiche legate ai “casi particolari IMU” da indicare al rigo RB 12 del modello Redditi PF.

A tale rigo è necessario indicare uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’IMU:

Casi particolari IMU 1

Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’IMU ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione.

Casi particolari IMU 2

Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto
sostituite dall’IMU. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu.

Casi particolari IMU 3

Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel quadro RB.


Immobili non locati in dichiarazione dei redditi: conclusioni

In questo articolo ho riepilogato le principali indicazioni da ricordare in caso di immobili non locati detenuti assieme all’abitazione principale.

L’aspetto più importante da tenere in considerazione è la casistica di immobile non locato nello stesso Comune dell’abitazione principale.

In questo caso, infatti, occorre prestare attenzione alla compilazione del quadro dei redditi fondiari. E’ necessario, in questo caso compilare correttamente il quadro per assoggettare ad IRPEF il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di 1/3.

Per qualsiasi dubbio o approfondimento lascia un commento al termine di questo articolo.

Considerata l’elevata quantità di commenti che ci arrivano ogni giorno è opportuno effettuare alcune precisazioni. Saranno pubblicati soltanto commenti che arricchiscono il testo dell’articolo con particolari situazioni, utili anche per altri lettori. Per l’analisi di situazioni personali, l’unico modo per ottenere risposta è attraverso il servizio di consulenza fiscale.

73 COMMENTI

  1. Buon pomeriggio Dottor Migliorini
    In seguito a successione in parti uguali io e altri 2 fratelli abbiamo ereditato 3 immobili posti nello stesso comune dove risiediamo e siamo titolari di immobile di residenza, abbiamo dei dubbi su come dichiarare gli immobili sul 730 visto che trattasi di cat. A/4 C/2 e C/6, mentre per l’immobile ad uso abitativo cat. A/4 ci sembra chiaro di indicarlo con utilizzo 2 e casi particolari Imu 3, invece per gli immobili con Cat. C/2 e C/6 siamo indecisi se indicarli in utilizzo 9 o 2 ,visto che non sono pertinenza della casa essendo lontani da essa.
    la ringraziamo per l’aiuto che vorrà darci

  2. Buongiorno Dott. Migliorini mi può cortesemente aiutare a derimere il seguente dubbio:
    Nel 2019 ho ereditato due immmobili C/2 ed uno C/6 nello stesso comune ove ho la mia abitazione principale, ma lontani (non possono essere considerate pertinenze prima casa). Su questi immobili ho pagato IMU e TASI ed oggi mi appresto a compilare il Modello 730/2020. Ho pensato quindi nel Quadro B – Sezione I (Redditi dei Fabbricati) di riportarli con UTILIZZO= 9, ma non mi è chiaro se devo o meno usare il codice CASI PARTICOLARI IMU=2, ossia se questo codice si usa solo per le pertinenze assoggettate ad IMU della prima casa o a tutte le pertinenze assoggettate ad IMU
    La ringrazio anticipatamente per l’aiuto che potrà fornirmi

  3. Buon giorno Dottore,
    sono titolare di solo reddito derivante da rendite immobili così suddivisi:
    n. 1 abitazione principale A/3 rendita rivalutata euro 256,00
    n. 1 abitazione A/3 a disposizione non locata nello stesso comune dell’abitazione principale – rendita cat. rivalutata euro 101,00
    n. 1 locale commerciale non locato C/1 rendita cat. rivalutata euro 1688,00.
    Sono obbligato alla presentazione della dichiarazione dei redditi? Il dubbio mi viene perchè la somma delle rendite delle sole due abitazioni assoggettabili all’IRPEF non supera la soglia delle 500,00 euro. Sono obbligato a sommare anche la rendita del locale commerciale che non è assoggettabile a IRPEF e quindi obbligato alla dichiarazione?
    Ringrazio anticipatamente

  4. Buongiorno Dott. Migliorini.
    Non so se può aiutarmi, e nel caso può contattarmi privatamente. Sono un cittadino italiano residente (anche fiscale) in Spagna, ho ricevuto in eredità un immobile in Italia, non locato e sito in comune diverso da quello di residenza. Su questo immobile ho pagato l’IMU e contemporaneamente devo pagare l’IRPEF qui in Spagna. Secondo il Convegno per le doppie imposizioni tra Spagna ed Italia potrei scontare quello che ho pagato in Italia di IRPEF nella dichiarazione IRPEF che faccio qui in Spagna. Il problema è che qui mi dicono che non è chiaro che l’IMU possa considerarsi un imposta applicata ai redditi (l’IMU non appare esplicitamente nel Convegno, visto che l’IMU è posteriore). La mia proposta è di considerare solo il 50% dell’IMU come equivalente all’IRPEF italiano, perchè l’IMU ingloba IRPEF e quella che era l’ICI. La mia domanda è la seguente: concettualmente l’IMU sostituisce ed è assimilabile all’IRPEF? O si tratta di imposte differenti e semplicemente lo Stato italiano le considera come alternative, come dice nel suo articolo?
    Grazie pr la sua disponibilità. Saluti

  5. Buon giorno, Dott. Migliorini.
    Possiedo un immobile adibito a mia abitazione principale e nello stesso comune un secondo immobile assogettato ad IMU. Quest’ultimo è stato concesso in uso gratuito a mia nuora. Ciò risulta dalla scheda IMU che annualmente il comune mi consegna.
    Visto che in quella casa, oltre a mia nuora ci abita mio figlio, finora ho inserito il codice 3 nella casella “Casi particolari IMU”. Dato che l’immobile non risulta “locato” a un familiare nè è tenuto a mia disposizione, alla luce anche del Suo interessante articolo, ritengo, se non ho capito male, di non dover inserire alcun codice nella citata tabella.
    Grazie per la Sua disponibilità.

  6. Gentile Dr. Migliorini, due dubbi sulla compilazione del quadro B. (1) Risiedo da anni in un’appartamento di proprietà di mia moglie, acquistato da lei prima del matrimonio. A fine anno scorso ho ricevuto in donazione, nello stesso Comune, un appartamento con relativo garage, entrambi rimasti sfitti nei 10 gg rimasti nell’anno (ovviamente sto pagando l’IMU nel 2020 come seconda casa ma lo scorso anno aveva ormai già pagato tutto il donante). Quali codici devo usare nelle colonne B2 e B12 per tale appartamento e relativo garage nel 730_2020 per i 10 giorni in questione ? (in B2 pensavo al codice 9 per il garage e al 2 per l’appartamento, in B12 pensavo di non inserire nulla perchè non sono prioprietario dell’abitazione dove risiedo e quindi non dovrebbe applicarsi il codice 3 per l’appartamento né per il garage). (2) mia moglie nel quadro B dichiara l’abitazione principale di sua proprietà e le relative due pertinenze di categoria diversa (garage e cantina, entrambe codice 5 in B2), tutto esente IMU, più una terza pertinenza (garage) dove invece paga l’IMU. Per quest’ultimo usa il codice 2 in colonna B2 e il 3 in colonna B12. Essendo quest’ultimo un garage, non dovrebbe usare codice 9 in B2 e nessun codice in B12 ? Grazie in anticipo e complimenti per il servizio.

  7. Per l’analisi di situazioni personali per le quali è richiesta maggiore analisi, come nel suo caso, se vuole ci scriva in privato per una consulenza. La aiuteremo a risolvere i suoi dubbi.

  8. Buonasera dott. Migliorini,
    in tutti i testi, e mi sembra anche nel suddetto articolo del Dott. Andrea Baldini, – sulle modalità della diversa tassabilità per i fabbricati non locati – non riscontro alcuna indicazione di certezza a riguardo della fattispecie di immobili di tipo : C1, C2 ecc che normalmente potrebbero essere pertinenze dell’abitazione principale, per cui la domanda precisa è questa: detti immobili rientrano sempre nella categoria di immobile abitativo tenuto a disposizione? codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”., Oppure si devono indicare co il codice 9?
    Grazie.
    Cosimo De Musso

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