Immobili non Locati: regole per IMU e IRPEF

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Il possesso di immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale determina l’obbligo di dichiarare un reddito ai fini IRPEF. Il reddito è pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3. Questo, oltre al normale versamento dell’IMU. Tutte le info in questo articolo.

I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale devono prestare attenzione.

Tali soggetti sono tenuti ad assoggettare a tassazione IRPEF il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto dello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Si tratta di una fattispecie particolare di esenzione dal principio di alternatività IMU IRPEF per i beni immobili.

Questa particolare tassazione è stata introdotta dall’articolo 9 del DLgs n 23/11, modificato dal DL n 147/13, articolo 1, comma 717. Questa normativa, infatti, ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra IMU e IRPEF degli immobili non locati.

In questo articolo tutte le info utili per capire quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi per il possesso di immobili non locati nello stesso comune dell’abitazione principale.

Cominciamo!


PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’ TRA IMU E IRPEF


L’articolo 8 del Dlgs n 23/11 ha sancito un principio generale di alternatività tra la tassazione IMU ed IRPEF (con relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati.

Sostanzialmente, la regola generale prevede che un immobile non locato scontri tassazione IMU. Per questo, tale immobile non deve essere assoggettato anche a tassazione IRPEF (di tipo catastale).

Accanto a questa regola generale il DL n 147/13 ha stabilito una particolare deroga. In particolare, l’articolo 1, comma 717, ha stabilito che:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%

TASSAZIONE IRPEF PER GLI IMMOBILI NON LOCATI

La deroga alla disciplina dell’alternatività tra IMU ed IRPEF degli immobili non locati (DL n 147/13) trova applicazione solo in alcuni casi.

In particolare, è necessario che trovino riscontro, contemporaneamente, le seguenti condizioni:

  • Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locati;
  • Assoggettamento ad IMU degli immobili;
  • Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86.

Questo articolo prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.

Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che:

per gli immobili interessati la tassazione ai fini Irpef avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013.

Vediamo adesso di entrare maggiormente nel dettaglio di questa normativa.

COSA SI INTENDE PER ABITAZIONE PRINCIPALE E PER IMMOBILE NON LOCATO?

Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso.

Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’IRPEF.

Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di assoggettamento ad IRPEF del 50% della rendita catastale.

Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili. Sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente.

Inoltre,  per immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare.

IMMOBILI NON LOCATI: LE FATTISPECIE

Una volta analizzata la normativa di riferimento vediamo, di seguito, le varie fattispecie in cui concretamente può ritrovarsi il contribuente.

Vediamole di seguito.

IMMOBILE LOCATO INDIPENDENTEMENTE DAL COMUNE OVE E’ SITUATO

In caso di secondo immobile (oltre l’abitazione principale) locato la tassazione dello stesso avviene in questo modo:

Deve essere tassata la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione. Tale valore deve essere assoggettato ad IRPEF.

In alternativa, il reddito da locazione può essere tassato con aliquota 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero). Questo se ci si è avvalsi della Cedolare Secca.

In aggiunta dovrà essere versata l’IMU.

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Per quanto riguarda i casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi occorre fare qualche precisazione.

Qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione. In sostanza non ricorrono mai situazioni di esonero.

Il contribuente deve presentare la dichiarazione per assoggettare ad IRPEF o a Cedolare Secca il reddito derivante dalla locazione.

IMMOBILE NON LOCATO POSTO IN COMUNE DIVERSO DA QUELLO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Il possesso di un immobile abitazione principale e di un secondo immobile non locato posto in Comune diverso non determina tassazione IRPEF.

I due immobili essendo posti in Comuni diversi determinano l’applicazione del criterio generale di alternatività tra IMU e IRPEF.

Questo significa che l’unico obbligo fiscale riguarda il pagamento dell’IMU sull’immobile non locato.

In questa fattispecie si rientra in uno dei casi di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il tutto, a patto che il contribuente non possieda altri redditi imponibili IRPEF.

Infatti, qualora il contribuente possieda esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione.


Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4).

Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile Irpef.

IMMOBILI NON LOCATI POSTI NELLO STESSO COMUNE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’IMU è dovuta anche l’IRPEF.

Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3.

Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività IMU/IRPEF.

Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. Se questi sono posti nello stesso Comune dell’abitazione principale il proprietario deve pagare una somma aggiuntiva a titolo di IRPEF.

L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla locazione degli immobili sfitti.

In questa fattispecie il contribuente è sempre tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione, il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

IMMOBILI NON LOCATI E DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Il possesso di immobili non locati detenuti nello stesso Comune dell’abitazione principale comporta la tassazione IRPEF.

Questo significa obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi, anche nel caso in cui ci si trovi in assenza di altri redditi.

In particolare, l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi scatta quando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 supera la soglia di €. 500,00.

Al di sotto di questa soglia, si rientra nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi.

INDICAZIONI PER LA COMPILAZIONE DEL MODELLO REDDITI PF PER IMMOBILI NON LOCATI

Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi PF occorre prestare attenzione.

Il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

Trattandosi di fabbricato è tenuto a disposizione deve essere inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”. Allo stesso tempo deve essere indicato il codice “3” nella casella Casi particolari IMU.

In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati). Mentre per l’ulteriore quota del 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria IRPEF).


IMMOBILI NON LOCATI: CONCLUSIONI

In questo articolo ho riepilogato le principali indicazioni da ricordare in caso di immobili non locati detenuti assieme all’abitazione principale.

L’aspetto più importante da tenere in considerazione è la casistica di immobile non locato nello stesso Comune dell’abitazione principale.

In questo caso, infatti, occorre prestare attenzione alla compilazione del quadro dei redditi fondiari. E’ necessario, in questo caso compilare correttamente il quadro per assoggettare ad IRPEF il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di 1/3.


Per qualsiasi dubbio o approfondimento lascia un commento al termine di questo articolo.

47 COMMENTI

  1. Buongiorno, ho una richiesta. Mia suocera abita in un appartamento di cui ha l’usufrutto (immobile che immagino si possa considerare abitazione principale, con conseguente esenzione IMU) e possiede, nello stesso comune, un altro immobile tenuto a disposizione.
    Non essendo l’abitazione principale di sua piena proprietà (ha solo l’usufrutto, la nuda proprietà è del figlio) sull’immobile a disposizione sconta la tassazione IRPEF al 50% della rendita oppure, essendo assoggettato ad IMU, è esente IRPEF?
    Grazie.

  2. Buongiorno. Dopo il decesso di mia madre il 16 ottobre 2018 sono erede al 50% con mio dfratello del suo appartamento e del garage pertinente all’abitazione. Sono residente nello stesso comune in appartamento di mia proprietà. Come dichiaro questi due immobili? Grazie

  3. Salve Anna Caterina, quello che deve fare è indicare i due immobili nel quadro dei fabbricati. Il programma le inserirà la tassazione IRPEF pari al 50% della rendita catastale rivalutata ed aumentata di 1/3.

  4. Buonasera, nel caso l’immobile non locato sia di classe C3 (non uso abitativo, ma solo uso artigianale) e sia stata regolarmente pagata l’IMU, valgono le stesse regole? Va dichiarato e come ? La Ringrazio molto già anticipatamente per la gentile risposta. Saluti , Paola

  5. Buongiorno e grazie per gli articoli sempre molto precisi.
    Ho un dubbio riguardo alla compilazione Redditi 2019, quadro RB.
    Fabbricato A4 + pertinenza C7 non locati, posti nello stesso comune di residenza.
    – fabbricato A4 paga Irpef 50%
    – Anche pertinenza C7 paga Irpef 50% (in fondo si tratta di unità immobiliarie classificata in categoria diversa da quella a uso abitativo)?
    Giorgio

  6. Buongiorno dott. Migliorini, ho un dubbio sulla compilazione del modello 730/2019.
    Abito in un appartamento non di mia proprietà e possiedo un immobile di categoria catastale A/10 non locato.
    Su tale immobile l’IMU, che pago regolarmente, sostituisce l’IRPEF o quest’ultima va pagata?
    La ringrazio anticipatamente per la gentile risposta.
    Cordialmente
    Roberto

  7. La ringrazio per la Sua risposta tempestiva.
    Le chiedo solo una precisazione: nel 730 la opzione “a disposizione” che va indicata nella colonna 2 (utilizzo) del rigo B1 la trovo solo come codice “2” che si riferisce ad immobili ad uso abitativo.
    Trattandosi di un A/10 devo utilizzare il codice “2” oppure il codice “9”? Tra l’altro non è allacciato alla rete elettrica né gas.
    Grazie ancora per la disponibilità.
    Cordialmente
    Roberto

  8. Buongiorno, ho ereditato un immobile categoria c/1 insieme ai miei familiari, dove svolge l’attività mia sorella senza un contratto di affitto. Come va dichiarato nel 730? che codice di utilizzo va indicato?
    Grazie

  9. Salve Massimiliano, la situazione descritta non è regolare. Ufficialmente deve indicare l’immobile come a disposizione, anche se poi non è così, quindi attenzione, regolarizzi al più presto la situazione.

  10. HO UN DUBBIO PER L’IPOTESI DI IMMOBILE NON LOCATO NELLO STESSO COMUNE DOVE SI POSSIEDE LA PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE. LA QUOTA DI POSSESSO DELL’IMMOBILE NON LOCATO E’ DEL 50%, IL RESTANTE 50% E’ DI PROPRIETA’ DEL FIGLIO CHE A SUA VOLTA UTILIZZA L’IMMOBILE COME PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE. IN TALE IPOTESI, PER IL PADRE, LA CASISTICA IRPEF E’ SEMPRE “2” CON AUMENTO DI UN TERZO DELLA RENDITA, OPPURE TRATTASI DI CASO “10” SENZA AUMENTO DI UN TERZO DELLA RENDITA?

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