L’art. 23, comma 1-bis del TUIR stabilisce che le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti tramite la cessione di partecipazioni in società ed enti esteri sono considerate prodotte in Italia – e quindi qui tassabili – se il valore di tali partecipazioni deriva, per più della metà, da beni immobili situati in Italia. Normativa internazione e convenzionale allineate.
Le plusvalenze da cessione di immobili e società immobiliari estere deve essere valutata con attenzione in quanto presenta delle peculiarità rispetto all’ordinaria disciplina. In questo articolo esploreremo le opportunità e i rischi legati ai criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di quote di società immobiliari estere. Andremo ad analizzare, in particolare, quanto previsto dalla normativa nazionale e convenzionale.
Indice degli argomenti
- Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni
- Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da immobili detenuti all’estero
- Cessione di partecipazioni in società estere nelle Convenzioni internazionali
- La normativa interna sulla cessione di partecipazioni in immobiliari estere
- Consulenza fiscalità internazionale
- Domande frequenti
- Riferimenti normativi
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni
Il criterio di collegamento per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni è legato alla residenza fiscale del soggetto cedente. A sancire questo principio è l’art. 13, par. 5 del modello di Convenzione OCSE.
In particolare, quindi, l’imposizione della plusvalenza derivante dalla cessione, da parte di un soggetto residente in Italia, di partecipazioni in società estere, prevede come principio generale quello di tassazione esclusiva nello Stato di residenza. Il principio generale viene derogato, prevedendo la tassazione concorrente nello Stato di residenza del cedente e nello Stato della fonte (se, naturalmente, la legislazione interna di quest’ultimo lo prevede), in tre casi:
- Quando il soggetto ha trasferito la propria residenza fiscale nell’altro Stato in un periodo di tempo ragionevolmente prossimo alla cessione;
- Quando oggetto del trasferimento sono partecipazioni in società immobiliari;
- Se la partecipazione ha carattere di particolare rilevanza.
Fattispecie sicuramente più complessa è quella che riguarda l’individuazione del criterio di collegamento per le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società di persone. La questione risulta decisamente più complessa in quanto, come rilevato dallo stesso Commentario, il principio della tassazione esclusiva nello Stato del cedente è applicabile nei soli casi in cui lo Stato di residenza della partnership la consideri quale un ente “opaco”, ovvero separato dai soci che ne detengono le quote.
Nel momento in cui, invece, si parla di cessione di immobili o di cessione di partecipazioni in società immobiliari è necessario tenere in considerazione aspetti peculiari, che andiamo di seguito ad analizzare.
“Gains from the alienation of any property, other than that referred to in paragraphs 1, 2, 3 and 4, shall be taxable only in the Contracting State of which the alienator is a resident“
Art. 13, par. 5 modello OCSE
Il caso della Convenzione con la Cina
Peculiare in questa casistica è l’art. 13, par. 5 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con la Cina, la quale prevede una tassazione concorrente della plusvalenza. Tale disposizione, derogando al modello OCSE, prevede quanto segue:
“Gli utili derivanti dall’alienazione di azioni diverse da quelle indicate nel paragrafo 4, che costituiscono una partecipazione di almeno il 25% in una società che è residente in uno Stato contraente, sono imponibili in detto Stato contraente“.
Evidentemente, in assenza dell’avverbio “soltanto“, si apre una fattispecie di tassazione concorrente del reddito.
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da immobili detenuti all’estero
L’articolo 13, par. 1, Modello OCSE disciplina il regime convenzionale delle plusvalenze relative a immobili. Tale disposizione prevede che le plusvalenze derivanti dall’alienazione di beni immobili debbano essere tassate nel Paese della fonte, ovvero nel Paese in cui si trovano gli immobili.
La mancanza dell’utilizzo dell’avverbio “soltanto” comporta che la tassazione nel Paese di residenza dell’alienante è comunque possibile. Ciò che si ottiene, pertanto, è una possibile duplice imposizione sia nel Paese in cui si trova l’immobile, sia nel Paese di residenza del soggetto che lo vende.
“Gains derived by a resident of a Contracting State from the alienation of immovable property referred to in Article 6 and situated in the other Contracting State may be taxed in that other State“
Art. 13, par. 1 modello OCSE
Cessione di partecipazioni in società estere nelle Convenzioni internazionali
Il regime di tassazione delle plusvalenze da partecipazioni, diversamente, è gestito dal citato par. 5 che, in chiave residuale, stabilisce che il capital gain derivante dalla vendita di ogni altro bene risulta imponibile solamente nel paese di residenza dell’alienante.
Il soggetto che si trova, quindi, a dover cedere un immobile all’estero potrebbe ipotizzare di evitare di dover scontare una doppia tassazione, nel caso in cui gli immobili oggetto di cessione vengono veicolati attraverso una società per poi procedere con la cessione delle quote della società stessa.
Per scongiurare possibili operazioni elusive, il paragrafo 4 dell’articolo 13, prevede che le plusvalenze conseguite da un residente di uno Stato a seguito dell’alienazione di partecipazioni derivanti per oltre il 50% da beni immobili situati nell’altro Stato possono essere tassate nell’altro Stato. La norma è ispirata a ragioni di cautela fiscale, essendo finalizzata ad evitare che il soggetto, anziché cedere immobili situati nello Stato estero (con tassazione concorrente delle plusvalenze in entrambi gli Stati ai sensi dell’art. 13, paragrafo 1), li immetta in una società di diritto estero e ne ceda le quote, scontando l’imposta nel solo Stato di residenza (naturalmente, se ciò prevede la Convenzione).
In pratica, in questo caso non è contemplato l’avverbio “soltanto” e quindi è ammessa la tassazione concorrente tra i due Stati. Ciò significa che l’alienazione delle azioni di società il cui principale valore deriva da beni immobili situati nell’altro Stato sono ivi tassabili come se si trattasse di beni detenuti senza lo schermo societario. È evidente l’intento di evitare arbitraggi tra la cessione dei beni di primo livello (gli immobili) o la vendita di beni di secondo livello (le partecipazioni) nel caso in cui l’operazione sia sostanzialmente equivalente.
Art. 13, par. 4 modello OCSE
“Gains derived by a resident of a Contracting State from the alienation of shares or comparable interest, such as interests in a partnership or trust may be taxed in that other contracting State if, at any time during the 365 days preceding the alienation, these shares or comparable interests derived more than 50 per cent of their value directly or indirectly from immovable property, as defined in article 6, situated in that other State”
Art. 13, par. 4 modello OCSE
La maggior parte delle Convenzioni già in vigore tra l’Italia e altri Stati esteri, non contiene questa previsione in quanto ricalca il modello OCSE in vigore al tempo in cui i singoli trattati venivano sottoscritti. Soltanto nelle Convenzioni di più recente stipula troviamo le disposizioni del par. 4, come ad esempio nei casi delle convenzioni stipulate dall’Italia con la Romania, Hong Kong e Uruguay.
In ogni caso è opportuno andare ad effettuare delle valutazioni specifiche, caso per caso, per capire l’effettivo criterio di collegamento per la tassazione della plusvalenza. In ogni caso, nella valutazione dell’operazione deve essere considerato anche il parametro delle imposte estere, seppure generalmente accreditabili ai sensi dell’art. 165 del TUIR (crediti per imposte assolte all’estero).
Come si determina il valore della plusvalenza
Nella determinazione del valore della plusvalenza le disposizioni convenzionali divergono dai chiarimenti di prassi esistenti. In particolare:
- Il Commentario all’art. 13 del modello di Convenzione (al paragrafo 28.4) indica che nella valutazione della prevalenza del patrimonio immobiliare non si deve tenere conto delle passività, ancorché garantite da ipoteca;
- La Circolare n. 36/E/2004 indica che è necessario mettere a confronto il valore corrente degli immobili (diversi da quelli “merce” e da quelli utilizzati direttamente), con il totale dell’attivo, anch’esso a valori correnti. Pertanto, entrambi i termini del rapporto vanno assunti al netto di eventuali elementi che possano incidere sia negativamente sia positivamente sulla valutazione, come ad esempio l’iscrizione di ipoteca su un immobile.
La normativa interna sulla cessione di partecipazioni in immobiliari estere
L’applicazione del paragrafo 4 dell’art. 13 della Convenzione è stato riportato anche all’interno della normativa fiscale nazionale. La legge n. 197/2022, infatti, ha introdotto il co. 1-bis all’interno dell’art. 23 del TUIR. La disposizione in commento recita quanto segue:
“1bis. I redditi diversi realizzati mediante la cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società ed enti non residenti, il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia si considerano prodotti nel territorio dello Stato. Le disposizioni del periodo precedente non trovano applicazione con riferimento alla cessione di titoli negoziati in mercati regolamentati”
Art. 23 co. 1-bis del TUIR
L’inserimento, nell’articolo 23 del TUIR, del criterio di collegamento allo Stato della fonte, previsto dal citato modello di Convenzione, mira ad assoggettare ad imposizione in Italia le medesime plusvalenze qualora ciò sia consentito da una specifica disposizione nelle Convenzioni già stipulate.
Di fatto, quindi, anche qualora non vi sia una Convenzione che riporta le disposizioni del par. 4 dell’art. 13 del modello OCSE, la normativa interna prevede, comunque, la tassazione in Italia della plusvalenza derivante dalla cessione di partecipazioni in società immobiliari non residenti. Se desideri approfondire questo argomento ti lascio a questo contributo di approfondimento dedicato: “Tassazione dei proventi da cessione di immobiliari estere“.
Tassazione plusvalenza in Italia se valore partecipazione deriva da beni immobili in Italia
Il nuovo art. 23, comma 1-bis del TUIR stabilisce che le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti tramite la cessione di partecipazioni in società ed enti esteri sono considerate prodotte in Italia – e quindi qui tassabili – se il valore di tali partecipazioni deriva, per più della metà, da beni immobili situati in Italia. La norma precisa che tale condizione deve verificarsi in qualsiasi momento nel corso dei 365 giorni precedenti la cessione, una disposizione chiaramente volta a prevenire manipolazioni opportunistiche della composizione patrimoniale della società per eludere l’imposta.
A questa disposizione si affianca l’art. 5, comma 5-bis del D.Lgs. n. 461/97, che elimina l’esenzione dall’imposta sostitutiva del 26% per i cedenti residenti in Stati “white list” in questa specifica casistica.
L’intento del legislatore è duplice e strategico: da un lato, “coprire” a livello di normativa interna le ipotesi in cui le Convenzioni contro le doppie imposizioni già assegnano all’Italia il potere impositivo; dall’altro, contrastare l’arbitraggio fiscale che si realizzava cedendo indirettamente l’immobile tramite la vendita della società estera che lo deteneva. Questo approccio a due vie tratta di fatto la cessione indiretta dell’immobile (tramite le quote societarie) come se fosse una cessione diretta, almeno ai fini della determinazione della potestà impositiva.
Ambito di applicazione
La norma ha un campo di applicazione volutamente ampio e si rivolge a tutti i soggetti non residenti che realizzano la plusvalenza, tra cui persone fisiche, società ed enti di qualunque natura (es. trust, associazioni, fondazioni).
L’art. 1, comma 99 della L. 197/2022 prevede un’esclusione specifica. Sono escluse dall’applicazione di questa tassazione le plusvalenze realizzate su partecipazioni in OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio) di diritto estero, a condizione che tali OICR siano conformi alle direttive UE (2009/65/CE e 2011/61/UE) e siano istituiti in Stati membri dell’Unione Europea o dello Spazio Economico Europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni con l’Italia.
L’analisi dell’Agenzia delle Entrate (interpello n. 175/2025)
La risposta a interpello n. 175/2025 offre il primo e fondamentale chiarimento ufficiale su come applicare queste nuove e complesse disposizioni. Il caso esaminato dall’Agenzia riguardava un trust opaco di diritto statunitense (il cedente) che procedeva alla cessione della sua intera partecipazione in una società di diritto svizzero. Tale società, priva di stabile organizzazione in Italia, deteneva come unico asset un immobile a uso abitativo situato nel territorio italiano, posseduto da oltre cinque anni.
Il punto cruciale della risposta dell’Agenzia è stato netto e inequivocabile: il periodo di possesso dell’immobile da parte della società svizzera, sebbene superiore a cinque anni, è totalmente irrilevante ai fini della tassazione della plusvalenza sulla partecipazione. La plusvalenza è quindi imponibile in Italia, senza alcuna eccezione legata alla durata del possesso.
Il nuovo approccio legislativo dà priorità alla sostanza economica dell’operazione (il valore deriva da un immobile italiano) rispetto alla sua forma giuridica (la vendita di partecipazioni estere). Questa distinzione è fondamentale.
Differenza con la cessione diretta
Cessione diretta dell’immobile (art. 67 TUIR): Se un immobile (diverso da area fabbricabile) è detenuto per più di cinque anni, la plusvalenza generata dalla sua vendita diretta non è tassata. La norma mira a “sollevare dall’imposizione le plusvalenze ritenute prive di finalità speculative“.
Cessione della partecipazione (art. 23 TUIR): Nella nuova disciplina, l’oggetto tassato non è l’immobile, ma la partecipazione nella società che lo detiene. La legge non prevede alcuna esenzione legata al periodo di possesso dell’immobile sottostante. La plusvalenza è quindi sempre imponibile.
Analisi disposizioni convenzionali
Dopo aver verificato che il trust statunitense si qualificasse come “persona” residente negli Stati Uniti ai fini convenzionali, e fosse quindi titolato a invocarne i benefici, l’Agenzia ha proceduto all’analisi degli articoli specifici sulle plusvalenze. Il suo ragionamento si è basato su due norme chiave:
1. Art. 13, par. 1 della Convenzione: Stabilisce il principio consolidato per cui le plusvalenze derivanti dall’alienazione di beni immobili sono imponibili nello Stato in cui gli immobili sono situati (nel nostro caso, l’Italia).
2. Art. 1, par. 12 del Protocollo annesso: Chiarisce in modo esplicito che, ai fini dell’Art. 13, l’espressione “beni immobili” comprende anche le azioni o altre partecipazioni in una società il cui patrimonio consiste principalmente in beni immobili situati in Italia.
Questa concatenazione di disposizioni convenzionali è fondamentale: essa permette all’Italia di applicare la potestà impositiva riservata alle plusvalenze immobiliari a quella che, nella sua forma giuridica, è una plusvalenza finanziaria. In questo modo si colma il divario tra la natura legale dell’asset (la partecipazione) e la sua sostanza economica (l’immobile sottostante).
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Domande frequenti
Sì. Secondo l’art. 23, comma 1-bis del TUIR, la plusvalenza è imponibile in Italia. L’esenzione per il possesso superiore a cinque anni, valida per la vendita diretta di immobili, non si applica alla cessione delle partecipazioni societarie.
La plusvalenza è calcolata come differenza tra il corrispettivo percepito per la cessione delle partecipazioni e il loro costo fiscalmente riconosciuto.
Sì. Nel caso della Convenzione Italia-USA, l’art. 13, combinato con una specifica previsione del Protocollo, estende la definizione di “beni immobili” alle partecipazioni in società il cui valore deriva principalmente da immobili, autorizzando così l’Italia a tassare la plusvalenza.
Riferimenti normativi
- Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR): Art. 23, comma 1-bis e Art. 67, comma 1, lett. b)
- D.Lgs. n. 461/1997: Art. 5, comma 5-bis
- Legge n. 197/2022: Art. 1, comma 99
- Legge n. 178/2020: Art. 1, comma 633
- Agenzia delle Entrate: Risposta a interpello n. 175 del 2025
- Convenzione tra Italia e Stati Uniti contro le doppie imposizioni: Art. 13, par. 1 e Art. 1, par. 12 del Protocollo
