Locazioni in dichiarazione dei redditi

La compilazione del modello “Redditi” persone fisiche richiede al contribuente di prestare particolare attenzione alla compilazione del quadro RB dedicato ai fabbricati. All’interno di tale quadro devono essere indicate tutte le locazioni in essere nel periodo di imposta, al fine di assoggettare i relativi canoni a tassazione Irpef, oppure, in alternativa a cedolare secca. Inoltre, i soggetti conduttori di un contratto di locazione hanno la possibilità di portare in detrazione parte dei canoni di locazione sostenuti se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Se hai dubbi per la compilazione della tua dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda i redditi da locazione questo articolo ti aiuterà a chiarirti le idee. Di seguito andremo ad analizzare le modalità di compilazione del modello “Redditi” riguardanti i contratti di locazione.

Dichiarazione dei redditi dei locatori: il reddito da locazione

I soggetti proprietari di un immobile ad uso abitativo, concesso in locazione, sono tenuti ogni anno a presentare la dichiarazione dei redditi per assoggettare ad imposizione il reddito percepito dalle locazioni. La cosa importante da evidenziare è che il reddito fondiario non presenta mai esenzioni o franchigie. Questo significa che anche in assenza di altri redditi il reddito da locazione è sempre soggetto a tassazione, e quindi a presentazione della dichiarazione dei redditi da parte del titolare del reddito. L’indicazione del reddito derivante dalla locazione di un immobile (totale o parziale) deve essere inserita nel quadro RB del modello “Redditi” persone fisiche, denominato “Reddito dei fabbricati e altri dati“.

La sezione I del quadro è destinata ad accogliere i dati di tutti i fabbricati per i quali il soggetto detenga su di essi un diritto reale (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione, etc). Rispetto a questa regola generale vi sono due ipotesi derogatorie, ove il reddito da locazione trova collocazione all’interno del quadro RL (destinato ad accogliere i “redditi diversi“, di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86), ovvero i seguenti:

• Nel caso in venga percepito un reddito da locazione derivante da un immobile detenuto all’estero;
• Nel caso in cui si percepisca un reddito derivante da sublocazione di un immobile (detenuto in Italia), anche nel caso di sublocazione con contratti di locazione breve.

Al di fuori di questi specifici casi i redditi delle locazioni trovano collocazione all’interno del quadro RB del modello “Redditi“. Vediamo adesso, la compilazione del quadro RB per la determinazione del reddito imponibile Irpef o cedolare secca, derivante dalle locazioni.

Quadro RB per la tassazione dei redditi fondiari

Una volta individuati tutti gli immobili la prima cosa da fare è indicare la rendita catastale non rivalutata dell’immobile (in colonna 1), mentre in colonna 2 dovrà essere indicato:

• Il codice 3 se l’immobile è locato in regime di libero mercato oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice 8.
• Il codice 4 se l’immobile è locato in regime legale di determinazione del canone o “equo canone“;
• codice 8 se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (articoli 2, comma 3, 5, comma 2 e 8, Legge n. 431/98) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale o se l’immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. In questo caso deve essere compilata la sezione II del quadro B, avendo cura di barrare la casella “Stato di emergenza“.

Deduzioni forfettarie spettanti

Se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione, bisogna compilare la colonna 5 indicando uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “canone di locazione“:

• Codice 1 – Corrisponde al 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione;
• Codice 2 – Corrisponde al 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• Codice 3 – Corrisponde al 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca (in questo caso non si beneficia di alcuna deduzione forfettaria);
• Codice 4 – Corrisponde al 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Nella colonna 6 deve essere indicato il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (“codice canone“) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.

Il canone di locazione

Nella colonna 6 deve essere riportato l’importo del canone di locazione, calcolando l’eventuale rivalutazione annua sulla base dell’indice Istat, e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Importante sottolineare che l’ammontare da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone (a patto che le stesse siano effettivamente documentate, se il rimborso di queste spese avviene a forfait, costituisce reddito e deve essere indicato in colonna 6). Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni, indicati nella colonna 3, di durata della locazione. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Morosità dell’inquilino e intimazione di sfratto per la detassazione dei canoni di locazione non riscossi

In caso di morosità nel pagamento dei canoni da parte dell’inquilino occorre prestare attenzione nella compilazione della dichiarazione dei redditi e rifarsi all’art. 26 del TUIR. In prima battuta, l’art. 26 del TUIR dispone che i redditi derivanti dai canoni di locazione siano soggetti a IRPEF anche se non percepiti dal locatore (finché perduri in vita il contratto). Tuttavia, limitatamente ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, tuttavia, è prevista una deroga che consente di sottrarre dall’imposizione i canoni non percepiti a decorrere da un determinato evento.

Sul momento da cui decorre la detassazione dei canoni (di locazione di immobili a uso abitativo) non percepiti è intervenuta la riforma dell’art. 26 comma 1 del TUIR operata dal D.L. n. 34/2019. In particolare, l’art. 26, comma 1, del TUIR stabilisce, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Inoltre, ai “canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis“. La decorrenza della formulazione dell’art. 26 del TUIR, a seguito dell’abrogazione del comma 2 dell’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019 ha effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020.

In tal caso, deve essere indicato in colonna 7 il codice 4, ma deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. I proprietari degli immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (Legge n. 9/2007) devono invece, indicare in questa colonna il canone di locazione e nella colonna 7 “Casi particolari” il codice 6.

Per approfondire: “Tassazione dei canoni di locazione non riscossi“.

Pertinenze di immobili locati

Se oltre all’abitazione sono concesse in locazione anche le relative pertinenze (box, cantina, etc.) indicando un unico canone di locazione, se queste sono dotate di rendita catastale autonoma, bisogna indicare per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa ripartendo il canone, in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applicare la formula:

Il locatore dovrà inoltre barrare la colonna 11 (“cedolare secca”), nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni e quindi compilare anche la sezione II del quadro RB indicando i “Dati relativi ai contratti di locazione” (righi da RB21 a RB29).

Casi particolari IMU: quando vanno indicati?

La colonna 12 (“casi particolari Imu“) deve essere compilata solo in specifici casi. Deve essere indicato, in particolare, uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

• Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
• Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
• Infine, il codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

Codice identificativo dei contratti

Con la Risoluzione n. 31/E/2016 l’Agenzia delle Entrate, considerata la difficoltà per alcuni operatori a reperire il codice identificativo per i contratti di locazione meno recenti, per rendere più agevole l’effettuazione degli adempimenti dichiarativi, ha consentito, di indicare, sia nel modello 730 sia nel modello “Redditi” gli estremi di registrazione del contratto utilizzando i codici serie:

• 3P (registrazione telematica tramite Siria e Iris), o
• 3T (registrazione telematica tramite altre applicazioni),

in alternativa al codice identificativo del contratto, gli estremi di registrazione dei contratti di locazione (data, serie numero e codice ufficio). Inoltre, nella risoluzione l’Agenzia ricorda che il codice identificativo del contratto può comunque essere reperito tramite l’applicazione presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, a questo link.

Locazioni turistiche in dichiarazione

Una particolare situazione di compilazione del quadro RB del modello “Redditi” è quello che riguarda le c.d. “locazioni turistiche“. Ai sensi del D.L. n. 50/2017 per locazioni brevi si intendono contratti di durata inferiore a 30 giorni. Stipulati esclusivamente per finalità turistiche, da parte di persone fisiche titolari o meno di diritto reale sull’immobile. Si tratta di locazioni non regolate dalla Legge n. 431/1998, ma direttamente dal codice civile.

Per approfondimenti su questo tipo particolare di locazione vi rimandiamo al nostro contributo: “Locazione turistica: guida per sfruttarla al meglio“. In questo ambito, invece, adiamo ad analizzare la modalità di compilazione del modello Redditi per questo tipo di locazione.

Tassazione delle locazioni turistiche

I redditi di locazione ritratti dal contratto di locazione breve, possono fruire, ai sensi della disposizione normativa citata, dell’istituto della cedolare secca. Questo tramite l’applicazione della sola aliquota del 21%. Questo sempre che il contribuente decida di esercitare l’apposita opzione in sede di compilazione del quadro RB della dichiarazione dei redditi. In caso contrario, i redditi concorrono alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare alla tassazione progressiva IRPEF.

Il medesimo trattamento fiscale viene esteso, dalla disposizione normativa richiamata, anche ai redditi diversi percepiti dal contribuente a seguito della sublocazione dell’immobile dallo stesso condotto in affitto. Oppure dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile concessogli in uso. Questo a condizione che la locazione o sublocazione rispettino le condizioni delle locazioni brevi.

Anche per tali redditi, pertanto, il contribuente ha la facoltà di esercitare, al momento della compilazione del quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Oppure decidere di farli concorrere alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare all’imposizione progressiva Irpef.

La ritenuta degli intermediari

Unitamente alle citate novità, l’articolo 4 ha introdotto un sistema volto a contrastare il fenomeno di evasione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi. Nello specifico ha previsto l’obbligo in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei siti on line che consentono di mettere in contatto l’offerta e la domanda di immobili alcuni obblighi. Faccio riferimento, in particolare, all’obbligo di comunicare i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a decorrere dal 1º giugno 2017.

Nel caso in cui tali soggetti intervengano anche nella riscossione del corrispettivo viene, inoltre, previsto l’obbligo di effettuare, all’atto della corresponsione al beneficiario, una ritenuta del 21% del corrispettivo lordo della locazione.

Con conseguente obbligo di rilasciare al beneficiario la relativa certificazione del reddito allo stesso erogato e della ritenuta effettuata. La ritenuta subita può essere imputata a riduzione dell’importo della cedolare secca dovuta, oppure considerata quale versamento a titolo di acconto Irpef. Questo a seconda dell’effettuazione o meno da parte del contribuente dell’opzione per la cedolare secca per tali fattispecie reddituali.

Quadro LC del modello Redditi PF

Il contribuente ha diritto di applicare l’istituto della cedolare secca:

• Sia ai redditi fondiari di locazione di immobili abitativi indicati nel quadro RB;
• Sia alle ipotesi di sublocazione di immobili abitativi indicate nel quadro RL dei redditi diversi.

Questi aspetti sono stati oggetto di specifiche analisi da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017. Il quadro LC è stato introdotto al fine di consentire una liquidazione unitaria della cedolare secca dovuta dal contribuente. Questo in relazione a tutti i redditi per cui lo stesso possa validamente beneficiarne. Sia per i redditi inclusi nel quadro RL che per quelli inclusi nel quadro RB. Questi costituisce, quindi, il quadro di liquidazione in cui confluisce l’imposta sostitutiva da cedolare secca determinata nel quadro RB. Sia quella determinata sui redditi diversi da sublocazione o da locazione dell’immobile detenuto in comodato di cui al rigo RL10.

Esempio di compilazione

Per semplificare al massimo, prendiamo il classico esempio di una persona fisica (“non imprenditore“), che possiede un appartamento in una città d’arte. Appartamento per il quale ha dato mandato ad una agenzia turistica (o ad un portale web di prenotazioni) di concedere l’immobile in affitto ai turisti con contratti di durata inferiore a 30 giorni.

Periodicamente l’agenzia emette fattura per la provvigione spettante al proprietario di casa. Contestualmente versa allo stesso il ricavato degli affitti al netto della provvigione e al netto della ritenuta del 21%. Ritenuta che è calcolata anche sulla quota fatturata dall’agenzia, in quanto costo non deducibile dal proprietario.

A questo punto il proprietario dell’immobile si trova con un compenso netto incassato e una fattura dell’agenzia (indeducibile analiticamente), e una ritenuta di acconto versata per suo conto.

Al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto ad indicare i redditi derivanti dall’affitto turistico, in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni, nel quadro RB del modello Redditi.

Cedolare secca o Irpef?

Le opzioni di tassazione sono due: o la cedolare secca o l’Irpef.

Se il proprietario di casa sceglie la tassazione Irpef dovrà dichiarare il reddito da locazione al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Tuttavia, egli potrà beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro. La ritenuta del 21% operata dall’Agenzia sarà considerata come acconto versato ai fini Irpef.

Se, invece, il proprietario opta per la cedolare secca, anche in questo caso il reddito da dichiarare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Infatti, la cedolare secca, non ammette alcuna deduzione dalla base imponibile. In questo caso, non ci sarà imposta da versare in dichiarazione. In quanto la ritenuta del 21% operata dall’agenzia copre totalmente l’imposta dovuta.

Locazione temporanea nell’anno

Altro aspetto importante da tenere in considerazione in dichiarazione dei redditi è che spesso ci sono periodi sfitti, in cui non si riesce ad affittare. In questa fattispecie, il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi. Uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto:

• Rigo relativo al periodo di affitto – in questo rigo deve essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice relativo all’affitto. In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Mentre in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca. In colonna 6, quindi, si deve indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);
• Rigo relativo al periodo non affittato – in questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale. In colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

Detrazione dei redditi degli inquilini: la detrazione Irpef

I contribuenti che conducono una unità immobiliare in virtù di un contratto di locazione hanno diritto ad una detrazione Irpef, al verificarsi di due condizioni prescritte dal Tuir, che sono:

• L’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• Il canone di locazione deve essere stipulato o rinnovato ai sensi della Legge n. 431/98.

La detrazione Irpef legata alle locazioni è applicabile sia per i contratti di locazione a canone libero (c.d. “4+4”), per i contratti a canone concordato (c.d. “3+2”), che per i contratto di natura transitoria in particolare stipulati per gli studenti universitari fuori sede. L’ammontare della detrazione è proporzionale al reddito complessivo del contribuente/inquilino ed è pari a:

• €. 300 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
• €. 150 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

L’ammontare della detrazione varia nei seguenti casi:

Locazioni a canone concordato

Esiste una detrazione per inquilini con contratti di locazione a canone concordato. Si tratta di contratti stipulati recependo le condizioni contenute negli accordi definiti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:

• €. 495,80 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
• €. 247,90 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

Inquilini tra 20 e 30 anni

Detrazione prevista per inquilini di età compresa tra i 20 e i 30 anni con contratto di locazione a canone concordato. Per fruire di questa detrazione occorre il verificarsi della seguente condizione: l’abitazione oggetto del contratto di locazione (che deve essere stato stipulato a partire dal periodo di imposta 2007) non deve costituire abitazione principale anche dei genitori. Ovvero dei soggetti cui i giovani risultino affidati dagli organi competenti. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni, fermo restando il permanere del requisito dell’età.

Inquilini lavoratori dipendenti

É la detrazione che spetta ai lavoratori dipendenti che hanno cambiato la propria residenza per motivi di lavoro, e che prendono in locazione, nel comune di lavoro, o in un comune ad esso limitrofo, un’unità immobiliare destinata a propria abitazione principale. Si richiede che il nuovo comune di residenza sia distante almeno 100 km dal precedente e che, in ogni caso, sia situato in altra regione. Il trasferimento deve avvenire nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:

• €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
• €. 495,80 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41. La detrazione spetta per tre anni dalla data di trasferimento della residenza, intendendo per anno il periodo di imposta;

Studenti universitari fuori sede

La detrazione spetta per i canoni di locazione pagati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea “fuori sede“. La detrazione spetta altresì ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative. Il diritto spetta se sussistono le seguenti condizioni:

• L’università deve essere ubicata in comune diverso da quello in cui lo studente ha la residenza anagrafica, distante almeno 100 km e sito in provincia diversa da quella di residenza;
• L’unità immobiliare deve essere ubicata nel comune in cui ha sede l’università o in comune limitrofo. Le spese sono detraibili, anche se l’università sia ubicata nel territorio di uno Stato membro UE o in uno degli Stati aderenti all’accordo SEE con i quali sia possibile lo scambio di informazioni. Le spese sono detraibili anche se sono state sostenute nell’interesse di persone fiscalmente a carico.

Per approfondire: “La detrazione Irpef per canoni di locazione“.

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Probabilmente se sei arrivato sino al termine della lettura probabilmente vuoi avere sicurezza di quello che hai fatto con la tua dichiarazione dei redditi. Se si tratta di un piccolo dubbio ti risponderò nel più breve tempo. Altrimenti ti chiederò di contattarmi in privato per una consulenza.