Dubai rappresenta oggi una delle opportunità immobiliari più interessanti per gli investitori, grazie a un regime fiscale vantaggioso, rendimenti elevati e procedure semplificate, ma richiede una pianificazione fiscale accurata per ottimizzare i benefici ed evitare rischi con il fisco.
Il mercato immobiliare di Dubai ha registrato una crescita straordinaria negli ultimi anni, attirando sempre più investitori italiani grazie a rendimenti annuali che possono raggiungere il 6-10% e in alcuni casi superare il 38%. Tuttavia, molti investitori sottovalutano le implicazioni fiscali nazionali, esponendosi a sanzioni significative che possono compromettere la redditività dell’operazione.
Il problema principale risiede nell’obbligo di dichiarare all’Amministrazione finanziaria tutti gli investimenti immobiliari esteri, indipendentemente dalla tassazione locale. La soluzione consiste in una pianificazione fiscale preventiva che tenga conto sia delle opportunità offerte dagli Emirati Arabi Uniti sia degli adempimenti richiesti dalla normativa nazionale, ottimizzando così i benefici economici dell’investimento.
Indice degli Argomenti
Acquisizione di immobili nelle freehold areas
Dal 2002, gli stranieri possono acquistare immobili in piena proprietà nelle cosiddette “freehold zones“, aree designate che includono Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina e Jumeirah Lakes Towers. Questa liberalizzazione ha reso Dubai una delle destinazioni più accessibili del Medio Oriente per gli investitori internazionali.
Gli investitori stranieri non necessitano di un visto di residenza specifico per l’acquisto, ma devono possedere un passaporto valido e seguire le procedure standardizzate gestite dal Dubai Land Department (DLD). Il processo di acquisizione prevede l’utilizzo di escrow account per la custodia dei fondi fino al completamento del progetto, garantendo maggiore sicurezza nelle transazioni.
Regime fiscale locale: vantaggi strutturali
Dubai offre un ambiente fiscale particolarmente favorevole caratterizzato da:
- Assenza di imposte sulla proprietà immobiliare;
- Nessuna imposta sulle plusvalenze;
- Esenzione da imposte sui redditi da locazione;
- Unica imposizione: tassa di registrazione (DLD) del 4% del valore dell’immobile.
Questa struttura fiscale consente agli investitori di massimizzare i rendimenti netti senza le erosioni tipiche di altri mercati immobiliari internazionali.
Adempimenti fiscali per residenti italiani: normativa e prassi
A fronte dei vantaggi che abbiamo visto su un investimento immobiliare internazionale, l’investitore fiscalmente residente in Italia è chiamato al rispetto di alcuni adempimenti di natura fiscale, che devono essere attentamente pianificati in fase di valutazione dell’investimento.
Obbligo di dichiarazione nel Quadro RW
Secondo la normativa nazionale, ogni residente fiscale che possiede immobili all’estero deve obbligatoriamente dichiararli nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Questo adempimento si applica indipendentemente dal fatto che l’immobile generi redditi e dalla presenza di accordi contro la doppia imposizione. L’indicazione assolve gli obblighi di monitoraggio fiscale ed è necessario per il calcolo ed il versamento dell’IVIE (Imposta patrimoniale sugli Immobili Esteri).
La mancata dichiarazione comporta sanzioni dal 3% al 15% del valore dell’immobile, con maggiorazioni se l’investimento è localizzato in paesi precedentemente inclusi nella black list. Questo continua ad essere il caso degli Emirati Arabi Uniti. Pertanto, nel caso le sanzioni applicabili vanno dal 6% al 30% del valore dell’immobile non dichiarato. Oltre a questo le sanzioni per l’omesso versamento dell’IVIE.
Applicazione dell’accordo contro la doppia imposizione
L’accordo per evitare la doppia imposizione tra Italia e Emirati Arabi Uniti prevede che i redditi immobiliari siano tassati nel paese dove si trova l’immobile. Tuttavia, questo non esonera dall’obbligo dichiarativo in Italia, dove i redditi esteri concorrono alla formazione del reddito complessivo ma beneficiano del credito per imposte pagate all’estero. Questo, ai sensi dell’art. 6 della Convenzione.
In pratica, considerando l’assenza di tassazione a Dubai sui redditi immobiliari, i proventi da locazione risultano integralmente tassati in Italia secondo le aliquote IRPEF ordinarie, previa deduzione delle spese sostenute e documentate secondo i principi della normativa italiana.
Strategie di investimento: analisi delle modalità operative
Un soggetto residente in Italia che desidera acquistare un immobile negli Emirati Arabi può farlo utilizzando diverse modalità. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- Acquisto come privato: il soggetto può acquistare l’immobile come privato, utilizzando i propri soldi e pagando le tasse e le spese associate all’acquisto come farebbe in Italia;
- Acquisto tramite società: il soggetto può acquistare l’immobile attraverso una società, sia essa una società italiana o una società degli Emirati. Questa opzione può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato.
Investimento diretto come persona fisica
L’acquisizione diretta da parte del residente italiano rappresenta la modalità più semplice ma comporta piena esposizione fiscale sui redditi generati. I canoni di locazione, convertiti in euro al cambio medio del periodo di competenza, concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF.
Acquistare un immobile negli EAU come soggetto privato residente in Italia può essere una buona scelta per coloro che desiderano possedere un immobile per uso personale, ad esempio come seconda casa o come investimento a lungo termine. In questo caso l’acquisto deve essere effettuato con denaro propri oppure attraverso l’ottenimento di un finanziamento.
Come soggetto privato residente in Italia, devono essere tenute in considerazione le implicazioni legate ai redditi da locazione dell’immobile (qualora venga deciso di metterlo a reddito). In questo caso si dovrà dichiarare e pagare le tasse sui redditi generati dall’immobile in Italia, in relazione alle disposizioni contenute nell’art. 6 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra Italia ed EAU.
Se desideri approfondire questo argomento ti consiglio la lettura di questo articolo dedicato: “Immobile estero: il regime di tassazione in Italia“. In questo modo potrai approfondire tutti gli aspetti fiscali legati all’acquisto diretto dell’immobile come persona fisica. In relazione a questo deve essere tenuto presente anche l’obbligo di monitoraggio fiscale dell’investimento immobiliare nel quadro RW del modello Redditi PF, con l’obbligo di effettuare il calcolo ed il versamento dell’IVIE (l’imposta patrimoniale sui beni immobili detenuti all’estero).
Plusvalenza da cessione dell’immobile
Per quanto riguarda la plusvalenza (eventualmente) derivante dalla cessione dell’immobile questa può essere imponibile fiscalmente sia nello Stato estero che in Italia, con regole diverse. Per quanto riguarda l’Italia la plusvalenza da cessione dell’immobile è imponibile solo se l’immobile viene ceduto prima dei cinque anni dall’acquisto. Nel caso è soggetta ad imposizione IRPEF rientrano nella generalità dei redditi imponibili del contribuente.
In generale è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile all’estero come soggetto privato residente in Italia, è importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto. Potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Investimento tramite società italiana
L’utilizzo di una società italiana per l’acquisizione immobiliare può offrire vantaggi in termini di pianificazione fiscale e protezione patrimoniale. I redditi da locazione sono assoggettati a IRES (24%) e IRAP regionale, con possibilità di dedurre integralmente le spese operative.
Questa struttura consente maggiore flessibilità nella gestione dei flussi finanziari e nell’ottimizzazione del carico fiscale, specialmente in presenza di altri redditi societari che permettano compensazioni. Tuttavia, richiede una valutazione accurata dei costi di gestione societaria rispetto ai benefici fiscali attesi.
Acquistare un immobile negli Emirati Arabi come società di capitali residente in Italia può essere una buona opzione per coloro che desiderano separare la proprietà dell’immobile dalla propria situazione personale, ad esempio per ragioni fiscali o per proteggere i propri beni personali. In questo caso l’acquisto può essere effettuato con denaro propri o attraverso un finanziamento.
Deve essere tenuto in considerazione che la società di capitali residente in Italia dovrà pagare le imposte sul reddito generate dall’immobile acquistato all’estero. Nel caso in cui l’Agenzia tributaria emiratina valuti la presenza dell’immobile come fattispecie di stabile organizzazione della società italiana, questa è tenuta ad indentificarsi e presentare la propria dichiarazione dei redditi. In questo modo, la società dovrà registrarsi presso l’ufficio delle imposte per dichiarare i redditi generati dall’immobile.
Monitoraggio ed IVAFE esclusi
L’investimento tramite società italiana residente non richiede la compilazione del quadro RW (in quanto l’investimento è tracciabile attraverso il bilancio societario) e non è dovuta l’IVIE. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione che eventuali dividendi e compensi distribuiti dalla società ai soci/amministratori devono essere soggetti a tassazione in UK ed in Italia, secondo le normative fiscali previste a livello convenzionale.
Tassazione della plusvalenza da cessione
Per quanto riguarda la plusvalenza da cessione dell’immobile questa è imponibile in Italia secondo le ordinari disposizioni legate al reddito di impresa nel TUIR. In generale, l’acquisto di un immobile all’estero attraverso una società di capitali può offrire alcuni vantaggi fiscali rispetto all’acquisto come privato, ma richiede una maggiore complessità amministrativa e fiscale. È importante valutare attentamente l’investimento e considerare l’aspetto fiscale prima di procedere con l’acquisto di un immobile estero come società di capitali residente in Italia, potrebbe essere utile consultare un professionista del settore per aiutare a capire le implicazioni fiscali e legali dell’acquisto.
Società residente negli Emirati Arabi Uniti
La costituzione di una società locale negli EAU rappresenta l’opzione più sofisticata dal punto di vista fiscale. Dal 1° giugno 2023, gli EAU hanno introdotto una Corporate Tax del 9% per società con redditi superiori a 375.000 AED, mantenendo comunque un regime competitivo a livello internazionale.
Per i residenti fiscali italiani, questa struttura richiede particolare attenzione alle normative CFC (Controlled Foreign Company) che potrebbero comportare tassazione per trasparenza in Italia dei redditi della società estera, specialmente se non sussiste sostanza economica sufficiente negli EAU.
Con questa soluzione è necessario tenere presente che l’investimento legato alla costituzione di una società negli Emirati deve essere accompagnato dalla nomina di un’amministratore (director) della società che deve essere fiscalmente residente negli Emirati. In caso contrario potrebbero, infatti, sorgere problematiche fiscali importanti tra cui anche quelle connesse all’art. 73 del TUIR (c.d. “esterovestizione societaria“).
Monitoraggio ed IVAFE
Con questa soluzione il soggetto (persona fisica) residente in Italia che detiene quote di una società immobiliare non residente è tenuto ad adempiere agli obblighi di monitoraggio fiscale per la partecipazione detenuta (e non anche per l’immobile) nella società. Deve essere evidenziato che gli Emirati, rientrando nella lista dei paesi white list, non vi è l’applicazione dell’approccio “look through” nel quadro RW. Tuttavia, non detenendo direttamente l’immobile non è dovuto il versamento dell’IVIE.
Opportunità di rendimento e analisi di mercato
Il mercato immobiliare di Dubai ha dimostrato resilienza e crescita costante, con rivalutazioni annue comprese tra l’8% e il 12% negli ultimi anni. I rendimenti da locazione si attestano mediamente tra il 6% e il 10%, significativamente superiori rispetto ai mercati europei dove i rendimenti lordi raramente superano il 4%.
Le locazioni a breve termine possono generare rendimenti ancora più elevati, superando il 10%, beneficiando del forte flusso turistico e della crescente domanda di alloggi temporanei da parte di professionisti internazionali.
Segmenti di mercato e prezzi
Il mercato offre opportunità diversificate con monolocali di circa 45 mq disponibili intorno ai 200.000 euro e bilocali intorno ai 300.000 euro. I nuovi sviluppi immobiliari presentano prezzi medi tra 5.500 e 6.000 euro al metro quadro, includendo servizi condominiali di alto livello con costi di gestione stimati in circa 3.000 euro annui.
La possibilità di acquistare immobili off-plan con piani di pagamento dilazionati direttamente dagli sviluppatori, senza interessi bancari, rappresenta un ulteriore vantaggio competitivo che facilita l’accesso al mercato anche per investitori con disponibilità finanziarie limitate.
Consulenza fiscalità internazionale
L’investimento immobiliare a Dubai rappresenta un’opportunità concreta per diversificare il portafoglio e ottenere rendimenti superiori alla media europea, purché gestito con la necessaria competenza tecnica e nel pieno rispetto delle normative fiscali italiane. La pianificazione preventiva e l’assistenza professionale qualificata costituiscono gli elementi fondamentali per trasformare questa opportunità in un successo duraturo.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Come Dottore commercialista esperto di fiscalità internazionale posso aiutarti a valutare e risolvere i tuoi dubbi su questa materia.
Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento, mettendo a disposizione la mia esperienza di ausilio di privati ed imprese. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
Consulenza fiscalità internazionale
Se cerchi un commercialista preparato compila il form di contatto sottostante e sarai ricontattato nel più breve tempo per una consulenza fiscale online con il dott. Federico Migliorini.
