Sfruttare l’home sharing per mettere a reddito la tua casa

L’home sharing è un modello di business utilizzato negli investimenti immobiliari. Si tratta, essenzialmente, di locazioni di breve durata, a turisti, effettuate su “seconde case” (al mare, montagna, campagna o città d’arte). Il fenomeno dell’home sharing negli ultimi anni è divenuto talmente popolare da modificare fisionomia di molte città, riducendo gli immobili abitati rispetto a quelli a disposizione dei turisti.

Se stai pensando di effettuare un investimento immobiliare su un’abitazione da mettere a reddito devi conoscere il funzionamento dell’home sharing. Negli ultimi anni questo modello di business negli investimenti immobiliari è cresciuto vertiginosamente fino a modificare la conurbazione di molte città italiane. Si tratta, in buona sostanza, di una possibilità di sfruttare economicamente l’immobile mettendolo a disposizione di ospiti. Questo tipo di attività è divenuta l’antagonista principale del settore turistico alberghiero, suscitando anche non poche polemiche sulla regolamentazione (che ancora oggi per molti versi è lacunosa).

In questo articolo quello che intendo fare è analizzare, da un punto di vista economico e fiscale, le modalità operative con cui è possibile affittare il tuo immobile da investimento facendolo diventare una fonte di reddito importante. Al termine dell’articolo puoi trovare il link per contattarci e ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sulla tua situazione personale e sui tuoi investimenti immobiliari.

Come funziona l’home sharing?

L’home sharing è un modello di business immobiliare che si basa sulla messa a reddito di beni immobili a turisti sfruttando la disciplina legata alle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/17. Con questa disciplina il proprietario (titolare del diritto reale o detentore) dell’immobile ha la possibilità di affittare a terzi (con contratto di locazione) un bene immobile ad uso abitativo.

Sotto un profilo economico l’operazione risulta essere vantaggiosa per il proprietario che vede un elevato turn-over dell’immobile (evitando i problemi di contratti a lungo termine), ma anche per l’ospite che può usufruire dei vantaggi di un immobile a disposizione (al posto di una struttura ricettiva). Questo modello di business, oggi, è sfruttato talmente tanto da aver generato delle attività collaterali. Mi riferisco in particolare alle seguenti:

• I portali online: si tratta dei portali di prenotazione che fungono da intermediari tra proprietari e turisti (il più famoso è sicuramente Airbnb);
• Gli intermediari (host o property manager) che intervengono dalla fase di prenotazione fino all’entrata dell’ospite in casa ed al successivo rilascio dell’immobile.

La messa a reddito di un immobile attraverso l’home sharing può creare un ritorno economico importante. Per questo motivo è importante individuare le variabili legate alla scelta dell’immobile su cui investire (aspetto non oggetto di questa trattazione) e gli aspetti fiscali collegati (che andremo ad analizzare di seguito).

Il ruolo del proprietario di casa e dell’host

L’attività di home sharing immobiliare può essere svolta direttamente dal proprietario di casa, che impegnandosi direttamente gestisce in maniera diretta tutta la procedura. Si parte dalla pubblicazione di annunci sui portali di prenotazione (c.d. “OTA“) fino ad arrivare al check-in ed al check-out degli ospiti dall’abitazione. In altri casi, il proprietario di casa può decidere di affidare a terzi la gestione del business. In questo caso entra in gioco la figura di un professionista specializzato, il c.d. “host” o “property manager“.

Si tratta, essenzialmente, dell’intermediario immobiliare (va precisato deve trattarsi di agente immobiliare dotato di patentino). Gli agenti immobiliari, infatti, sono gli unici professionisti a cui la legge concede la possibilità di intervenire come intermediari nella vendita o nella locazione di beni immobili. Il loro ruolo è quello di fungere da mediatori nelle esigenze delle due parti in causa. Oggi l’agente immobiliare ha la possibilità di svolgere tutte le funzioni e gli adempimenti connessi alla gestione di immobili di terzi per le locazioni brevi. Proprio su questo aspetto regna spesso molta confusione. Ci sono ancora molti proprietari che, pur di riuscire a mettere a reddito i propri immobili si affidano ad intermediari che non potrebbero operare ufficialmente sul mercato (in quanto sprovvisti del patentino da agente immobiliare). Per questo motivo il consiglio che posso darti se non gestirai da solo l’attività di home sharing è di affidarti sempre ad agenti immobiliari per evitarti sorprese ed essere sicuro di operare in regola.

Il proprietario, quindi, se vuole avviare la sua attività deve capire, preliminarmente, se operare in autonomia, oppure avvalersi di un agente immobiliare, che si occuperà per lui di trovare sempre nuovi inquilini che alloggeranno nell’immobile di sua proprietà.

La normativa fiscale

Il fenomeno delle locazioni turistiche è stato regolamentato per la prima volta in Italia con la pubblicazione del D.L. n. 50/2017. Si tratta di una disposizione con cui il legislatore nazionale è intervenuto per fornire una chiara definizione civilistica della disciplina delle locazioni brevi turistiche. Infatti, secondo quanto disposto dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si possono definire attività di home sharing (c.d. “locazioni turistiche brevi“) i contratti di locazione che presentano congiuntamente i seguenti requisiti:

• Oggetto esclusivo di immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
• Durata non superiore a 30 giorni (solo contratti non soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate);
• Stipula da parte di persone fisiche.

Nel contratto di locazione può essere disciplinata anche la prestazione dei servizi accessori, come ad esempio la classica fornitura di biancheria per la camera ed il servizio di pulizia finale dei locali.

L’importanza della forma del contratto

Il primo aspetto che devi considerare per non commettere errori è la forma del contratto. I contratti di locazione immobiliare devono essere redatti per iscritto. Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, dobbiamo dire che il mancato obbligo di registrazione non si tramuta in un contratto verbale. Nella realtà dei fatti davvero in pochi redigono e fanno firmare il contratto di locazione ai turisti che ospitano. Tuttavia, è sempre necessario che vi sia un contratto scritto e vincolante tra le parti, anche senza obbligo di registrazione dello stesso (per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di uno stesso inquilino).

Il consiglio che posso darti per mia esperienza è quello di far sottoscrivere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali. In questo senso, pensa al caso, più frequente di quello che si possa credere, dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, oppure, il caso dell’ospite che procura danni all’immobile o a soggetti terzi.

Per approfondire: “Contratto di locazione breve: come redigerlo al meglio“.

Le Leggi regionali sul turismo

Come accennato precedentemente, il turismo nel suo insieme, è una materia demandata alla legislazione delle varie Regioni. Anche gli affitti turistici, quindi, sono tenuti al rispetto della normativa Regionale o Comunale che tratta questi argomenti all’interno della Legge sul Turismo che ogni Regione ha in vigore. A sua volta, poi, ogni Comune, specialmente quelli di città turistiche o di villeggiatura ha predisposto un proprio regolamento apposito dedicato alle attività di home sharing.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, oppure richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale nel proprio territorio. Per questo motivo, è consigliabile sicuramente leggere attentamente il regolamento adottato dal proprio Comune. Questo al fine di evitare possibili contestazioni future in caso di controlli. Per queste informazioni è possibile rivolgersi allo Sportello SUAP del Comune di riferimento, oppure fate affidamento su un Commercialista che tratti questa particolare categoria di attività commerciale.

Quali adempimenti fiscali per l’home sharing?

Gli adempimenti a carico del proprietario dell’immobile sono rilevanti in caso di locazione breve turistica. In questa sezione ci occuperemo in dettaglio per fornirti tutte le informazioni utili per quanto riguarda gli adempimenti fiscali del proprietario di casa.

Il contratto di locazione turistica

Il primo aspetto da tenere in considerazione è il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina. Il contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile. Per esperienza posso dirti che molti proprietari di casa non fanno firmare il contratto, anzi molto spesso nemmeno lo redigono (per negligenza o mancanza di informazione). Si tratta di un comportamento sbagliato, sia perché in questo modo è difficile dare prova dell’avvenuta locazione dell’immobile, sia perché in caso di problemi con il turista, il contratto firmato è uno dei pochi strumenti che legalmente può tutelare legalmente il proprietario di casa.

Su questo aspetto è di fondamentale importanza che il contratto di locazione venga redatto sulle caratteristiche della locazione che deve regolamentare. Particolari condizioni possono riguardare le modalità di check-in e check-out, le modalità di pagamento, le possibilità di recesso dal contratto ed il rimborso di eventuali acconti versati, le responsabilità per danni etc. Insomma, gli aspetti da regolamentare non sono pochi ed un contratto standard potrebbe non fare completamente al caso vostro.

Ti raccomandiamo, inoltre, in sede di firma del contratto di farti rilasciare anche copia dei documenti di identità degli occupanti dell’immobile. Si tratta di documenti che sono necessari per effettuare la comunicazione in questura (ovvero le c.d. “schede alloggiati“).

La ricevuta di pagamento

Al momento del pagamento del canone di locazione, ordinariamente, deve essere rilasciata dal proprietario la ricevuta, che funge da quietanza di pagamento. Tuttavia, quando la transazione avviene online, quindi, con mezzi tracciabili, magari perché il turista ha effettuato la prenotazione su un sito di booking online, non è necessario rilasciare la ricevuta, a meno che non sia il turista stesso a chiederla. Solo in questo caso l’emissione del documento diventa obbligatoria.

Sulla ricevuta da consegnare all’ospite pagante deve essere applicata una marca da bollo da 2,00 euro. Per quanto riguarda i pagamenti in denaro, è utile ricordare che gli importi sopra la soglia di 1.000 euro (a partire dal 2022) dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato.

I regimi di tassazione del reddito

Le attività di home sharing permettono al proprietario dell’immobile di concedere in affitto un’appartamento a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti. Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, deve essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi. I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F., a seconda dei casi).

I regimi fiscali di tassazione del reddito da locazione sono due:

• La tassazione Irpef, ordinaria, secondo la propria aliquota marginale;
• La cedolare secca.

Vediamo i due regimi con dettaglio.

Tassazione Irpef

Nel caso in cui il proprietario scelga di tassare ad Irpef il reddito da locazione, tale importo, deve trovare indicazione all’interno del quadro RB del modello Redditi P.F., che accoglie i c.d. “redditi fondiari“. Di fatto, qualora il proprietario dell’immobile abbia effettuato più contratti di locazioni turistiche, i relativi redditi devono essere sommati ed inseriti cumulativamente in relazione al rigo del quadro RB a cui fa riferimento l’immobile locato. Per quanto riguarda, invece, le spese sostenute (tra cui la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), queste non possono essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni), ma si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

Questo tipo di tassazione è consigliabile per i proprietari che hanno molti oneri deducibili e detraibili da sfruttare nella propria dichiarazione dei redditi, come nel caso dei bonus legati alla casa.

Cedolare secca

Alternativamente, al posto della tassazione Irpef, il proprietario dell’immobile ha la possibilità di optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni brevi turistiche. In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere indicata direttamente in dichiarazione dei redditi. La scelta per questo regime di tassazione si effettua nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato). Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto (per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “Registrazione del contratto di locazione: come fare?“).

Ricordiamo che, a prescindere dal tipo di tassazione scelto, in caso di contratti di locazione non registrati, deve essere in ogni caso barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il ruolo dell’intermediario

L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario (in possesso del requisito di Agente immobiliare). Infatti, il Decreto prevede che:

Viene così individuata una novella ipotesi di sostituzione tributaria, ossia di fattispecie in cui l’obbligazione tributaria è posta a carico di un soggetto (il sostituto, appunto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito), nonché, nell’eventualità in cui il locatario opti per la cedolare secca in dichiarazione, di regime fiscale sostitutivo.

La ritenuta sulle locazioni brevi

Diversamente, ossia qualora non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, continua ad applicarsi il regime ordinario Irpef, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici di effettuare la ritenuta, anche se quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione.

La disposizione in commento introduce quindi una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte accanto a quelle previste dagli artt. 23 e ss. del DPR n. 600/73. La misura della cui aliquota (pari al 21%, appunto) è peraltro assolutamente inedita e non trova alcun parallelismo nel nostro ordinamento (l’importo delle ritenute alla fonte oscilla infatti generalmente tra i 20 e i 30 punti percentuali).  La cui mancata applicazione da parte dell’intermediario o del gestore è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 14 del D.Lgs. n. 471/97 (“Violazioni dell’obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte”), pari al 20% dell’ammontare non trattenuto. Ovvero, in caso di superamento del tetto di 150.000 euro per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’art. 10-bis del D.Lgs. n. 74/2000.

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione del 05/07/2017 n. 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo istituisce il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice “1919”.

Imposta di soggiorno

Agli intermediari immobiliari o in alternativa ai proprietari è affidato poi il ruolo di responsabili per il pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 23/11. A seguito della conversione in legge del D.L. n. 50/2017 convivono dunque due differenti regimi di responsabilità all’interno dell’imposta di soggiorno

La comunicazione di pubblica sicurezza

Come chiarito dal Ministero dell’Interno, con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, in risposta ad un quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un vuoto normativo, gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali.

In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi. Indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Valutazioni ed elementi da sfruttare

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici? Vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti? Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business. Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“. In questo articolo ho cercato di mettere a tua disposizione buona parte delle mie conoscenze nel mondo delle Locazioni Brevi Turistiche.

Come puoi vedere la maggior parte delle informazioni che hai letto difficilmente le trovi in giro. Questo perché il mondo delle locazioni brevi è un mondo molto settoriale. Se non hai esperienza nel settore difficilmente puoi capirne il funzionamento.

Se hai letto con interesse questo articolo scommetto che vuoi chiarire meglio la tua situazione personale. Il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un consulente preparato. Altrimenti diventa molto difficile operare nel modo giusto. La normativa per molti versi ancora non è completa, e per questo le possibilità di commettere errori sono ampie. Nessuno in questo contesto è in grado di garantirti una compliance totale. Tuttavia, l’esperienza mi ha portato a scegliere alcune soluzioni piuttosto che altre. Se desideri ricevere la mie consulenza segui le informazioni seguenti.

Conclusioni e consulenza fiscale online

In questo articolo ho cercato di fornirti tutte le informazioni utili per capire come operare al meglio con le locazioni turistiche ed effettuare home sharing del tuo immobile. Sono sicuro che non troverai altre informazioni sul web con questo grado di dettaglio.

Da anni una parte del nostro studio professionale si è specializzata in questo settore per cercare di venire incontro alle tantissime richieste di consulenza. Da allora assistiamo quotidianamente proprietari di casa, ma soprattutto intermediari e gestori. Imprenditori che operano nel mondo delle locazioni brevi. Li assistiamo anche negli accertamenti fiscali in cui abbiamo maturato l’esperienza necessaria a capire, preventivamente, come è corretto operare per l’Amministrazione finanziaria in questo settore.

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Fornisco consulenza sia a privati che vogliono mettere a reddito il proprio immobile nel modo giusto, rispettando la normativa fiscale, sia agli intermediari. In questo caso la consulenza è legata alla scelta del miglior modello di business da applicare il relazione alle proprie esigenze di clientela. Nel caso vedremo i contratti da predisporre e gli adempimenti fiscali obbligatori.

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