La tutela del patrimonio immobiliare, soprattutto come nucleo familiare, è un aspetto importante che richiede una valutazione da affrontare. Soprattutto negli anni passati le disponibilità economiche e finanziarie delle famiglie italiani ha portato ad investimenti immobiliari.

La gestione del patrimonio immobiliare richiede un’attenta analisi che non può essere sottovalutata. L’obiettivo da raggiungere deve essere quello di salvaguardare nel tempo, tramite strumenti giuridici appositi, il proprio patrimonio.

Esistono molti strumenti giuridici, sia nazionali che internazionali, che sono in grado di garantire separazione (e quindi tutela) del patrimonio immobiliare, tutelandosi da possibili azioni da parte di terzi creditori.

Tutela del patrimonio immobiliare

Inutile girarci attorno, oggi in Italia ci sono molti consulenti che continuano a proporre soluzioni obsolete o non adeguate per la protezione del patrimonio immobiliare. Soluzioni a cui si arriva soltanto in extrema ratio, ovvero quando i problemi che rischiano di portare alla perdita del patrimonio immobiliare sono già arrivati in fase esecutiva (o pre-esecutiva).

Quello che voglio dire è che già ci sono pochi strumenti da sfruttare, ed inoltre, non si fa niente per tutelare i propri immobili quando non ci sono problemi all’orizzonte. Mentre, per lo più inutilmente, si cerca affannosamente un rimedio quando i problemi sono diventati noti e concreti.

La tutela preventiva del patrimonio immobiliare è fondamentale

Il caso classico è quello dell’imprenditore che in caso di rischio di fallimento della sua azienda cerca soluzioni come il fondo patrimoniale, la donazione o la vendita a parenti con patto di riservato dominio, per spossessarsi e tutelare il suo patrimonio immobiliare.

Nessuna tutela può essere valida quando il rischio la perdita si sono concretizzate. La tutela, per essere valida deve essere sempre preventiva (quando i rischi sono solo possibili o probabili).

La prevenzione è l’unica salvaguardia possibile per garantire la massima tutela del patrimonio immobiliare di un soggetto. Questo deve avvenire ben prima che siano sorti o possano sorgere dei problemi, quando la situazione debitoria non si è verificata.

Mentre stai leggendo questo articolo devi sempre ricordarti che qualsiasi azione tu voglia intraprendere per tutelarti, è davvero efficace se presa in anticipo rispetto a qualsiasi possibile problema all’orizzonte.

La tutela del patrimonio immobiliare è un aspetto culturale

La tutela del patrimonio, come forma preventiva per segregare i propri beni dall’aggressione di possibili creditori, passa attraverso un aspetto culturale.

Per anni siamo stati abituati a vederci arrivare, attraverso la donazione o la successione, il patrimonio immobiliare che deriva dalle generazioni precedenti. Un patrimonio formato con la fatica ed il sudore derivante dal lavoro e dal risparmio delle generazioni precedenti. Generazioni dove il patrimonio veniva tramandato attraverso intestazione diretta.

Quello che tutti pensano è che essere il titolare del diritto reale su un immobile sia la cosa migliore per tutelare il suo patrimonio. Per questo imprenditori, professionisti e chiunque decida di lavorare in proprio, oggi, non si sta rendendo conto dei rischi che sta correndo.

Lavorare con mezzi propri senza usare gli immobili come uno strumento per ottenere liquidità, non fare debiti, utilizzare solo la finanza personale è sicuramente corretto, ma non sempre è possibile. E molto spesso ci si accorge di aver messo a rischio il proprio patrimonio troppo tardi, quando ci si trova di fronte ad una situazione di crisi.

Per questo motivo, è inutile cercare protezione e tutela quando il danno si è già verificato. Inutile affannarsi a cercare protezione quando i debiti personali sono già esistenti e magari esecutivi, ogni tentativo di protezione si rivelerà inutile. Si tratta di atti revocabili, e si può essere perseguiti anche penalmente (in alcuni casi).

Per questi motivi occorre tutelarsi prima e non dopo. La protezione deve avvenire prima che vi siano le prime avvisaglie di “crisi“. Non bisogna mai effettuare atti a rischio di azione revocatoria.

A mio avviso, la questione culturale da affrontare è quella di distinguere quali beni si vuole tutelare e trasmettere agli eredi, rispetto a quelli destinati ad essere posti a rischio. Soltanto in questo modo è possibile sfruttare alcuni strumenti giuridici che consentono di fare la differenza tra perdere o mantenere il proprio patrimonio immobiliare.

Come si arriva alla tutela del patrimonio immobiliare?

La nostra attività di consulenza giuridica e fiscale riguarda anche le attività legate alla tutela immobiliare. Attraverso la collaborazione con studi legali di primo piano possiamo offrire uno specifico servizio di tutele patrimoniale.

Si tratta di un servizio personalizzato volto allo studio, ricerca, costituzione e gestione di quanto utile e necessario per poter concretamente e legalmente usufruire di tali tutele.

Se desideri avere certezza sulla segregazione patrimoniale non è possibile fare a meno di alcuni strumenti giuridici internazionali. Il tutto al fine di non vedersi depauperare il proprio patrimonio immobiliare, e non perdere il patrimonio destinato ad essere passato ai figli.

Possiamo dire, con una metafora che:

la protezione del patrimonio immobiliare è un assicurazione volta a proteggere e garantire il successivo passaggio generazionale ai figli

Si tratta di un aspetto molto importante, per questo motivo devi conoscere quali sono gli strumenti migliore per raggiungere questo obiettivo. Per capirlo abbiamo deciso di partire dagli strumenti obsoleti che non devi assolutamente valutare. Vediamoli.

Gli strumenti obsoleti per la tutela del patrimonio immobiliare

Ho accennato, in precedenza, che molto spesso vengono offerti come strumenti di tutela strumenti che possiamo considerare obsoleti.

Non mi riferisco alla possibilità di sfruttare strumenti per sottrarre beni al pagamento delle imposte o dei crediti insoluti. Come detto, tali operazioni devono essere fatte, per non sottrarre denaro ai credito in caso di problemi di liquidità aziendale né, tanto meno, per non pagare le imposte dovute.

Detto questo, occorre, a mio avviso, individuare preliminarmente quali sono gli strumenti giuridici che possiamo considerare “obsoleti” per una vera e propria tutela del patrimonio immobiliare.

Mi riferisco ai seguenti.

Il fondo patrimoniale

Il più tradizionale strumento di protezione patrimoniale è il fondo patrimoniale. Fino a qualche anno fa, era uno degli strumenti meno costosi e più sfruttati per proteggere i propri averi in caso di:

  • Futuri debiti e, addirittura, di
  • Un eventuale fallimento.

E’ un vincolo posto da uno o entrambi i coniugi, ovvero da un soggetto terzo, su determinati beni (anche immobili), nell’interesse della famiglia. Lo scopo è quello di creare un patrimonioseparato”,

  • Non aggredibile, e
  • Non pignorabile,

rivolto a soddisfare i bisogni familiari.

Il fondo patrimoniale è costituito per atto pubblico o per testamento. Oggetto del fondo può essere la proprietà, ma anche diritti reali quali l’usufrutto. La costituzione del fondo determina solo un vincolo di destinazione sui beni, ma non incide sulla proprietà dei beni stessi che rimane in capo ai coniugi ovvero ad uno di essi.

beni costituenti il fondo sono vincolati al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Pertanto i creditori possono aggredire i beni del fondo solo per debiti contratti per per soddisfare i bisogni della famiglia. Tuttavia, come vedremo tra poco, questa distinzione tra creditori della famiglia e creditori commerciali è molto labile.

Le problematiche del fondo patrimoniale

Il problema principale del fondo patrimoniale è che, essendo a titolo gratuito, l’atto di costituzione può subire le azioni revocatorie entro il termine di cinque anni. In caso di fallimento del coniuge, anche azioni revocatorie  fallimentari proponibili però in termini più ristretti. Se il debito è preesistente alla costituzione del fondo, i beni possono subire un’esecuzione diretta in base all’art. 2929-bis c.c..

Il fondo patrimoniale è uno strumento semplice ed economico, che necessita però di 5 anni per consolidarsi ed è purtroppo provvisorio. Infatti, il fondo patrimoniale si estingue in caso di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Non è sufficiente la semplice separazione. Può essere sciolto anche per volontà delle parti.

Anche la giurisprudenza è intervenuta con numerose sentenze, anche della Cassazione, che hanno finito per limitare, di molto, la portata di questo strumento giuridico. Questo strumento, infatti,

rende più incerta o difficile la soddisfazione del credito, riducendo, conseguentemente, la garanzia generale ex art. 2740 c.c. spettante ai creditori

Inoltre, questo strumento può essere considerato oblsoleto soprattutto per il fatto che secondo la giurisprudenza la differenza tra:

  • Creditore “commerciale” (che non può aggredire i beni del fondo), e
  • Creditore della “famiglia” (che non può aggredire i beni del fondo)

è divenuta molto labile. Sono da ritenere compresi tra i debiti legati ad esigenze familiari, anche quelli lavorativi.

Tutti questi motivi, collegati tra di loro portano, nella maggior parte delle ipotesi a non prendere in considerazione il fondo patrimoniale per la tutela del patrimonio immobiliare.

Il trust autodichiarato

Il trust è uno strumento di origine anglosassone, che può essere utilizzato per la protezione del patrimonio. In Italia, il trust si è diffuso dopo la ratifica di una convenzione internazionale (Aia del 1985). In Italia il trust è stato riconosciuto dalla Legge n 364/89.

Come funziona il trust? 
Una persona chiamata trustee gestisce il patrimonio ricevuto da un altro soggetto, denominato disponente (o settlor). La gestione avviene a beneficio di un soggetto (beneficiary) oppure per uno scopo prestabilito.
Ad esempio un trust può essere costituito per far giungere il patrimonio agli eredi. Il patrimonio oggetto del trust può comprendere beni immobili o beni mobili, e quindi anche tutti i beni di una persona.

L’effetto che ci interessa, per la protezione patrimoniale, è che il trust produce lo spossessamento dei beni conferiti. Ciò  significa che i beni vanno a costituire un patrimonio separato rispetto agli altri beni del disponente, del trustee e dei beneficiari. La conseguenza più importante e che i creditori di costoro non possono aggredire i beni in trust. Tale effetto si chiama segregazione.

In conclusione, il trust è un istituto molto sofisticato. Va maneggiato con attenzione per evitare violazioni della normativa italiana. Permette una enorme personalizzazione e risposta alle più varie esigenze.

Le problematiche del trust

La principale problematica del trust è che si tratta di uno strumento revocabile. Questo, può avvenire nel caso in cui, ad esempio, il disponente sia il medesimo soggetto rispetto al trustee, nonchè il beneficiario.

In questo caso, infatti, il beneficiario, di fatto, resta ancora il disponente ed appare evidente la natura non trasparente dell’istituto messo in piedi. Tra l’altro, lo scopo della segregazione del patrimonio che confluisce in un trust dovrebbe essere meritevole e degno di tutela e, in un caso come quello sopra citato sembra, invece, soltanto essere un pretesto per metterlo al riparo, in modo anche pretestuoso, dalle richieste dei creditori.

Pertanto, il trust, può sempre essere revocato, se non risulta esserci un motivo valido e degno di tutela per istituirlo e, ancor più facilmente, quando il disponente è la medesima persona di beneficiario e, addirittura, il trustee.

Inoltre, il trust è un atto a titolo gratuito come il fondo patrimoniale. Quindi per consolidarsi, rispetto alle azioni revocatorie abbisogna di un termine di 5 anni.

La donazione alla famiglia (moglie e figli)

Una soluzione spesso sfruttata al momento sbagliato, dopo il verificarsi delle prime difficoltà, è lo spossessamento degli immobili a favore di moglie e figli. Credere che cedere la propria abitazione o la seconda casa a moglie e figli sia la soluzione di tutti i problemi è sbagliato.

Sostanzialmente, lo spossessamento, a livello giuridico avviene ma di fatto non è così. In presenza di situazioni debitorie già in essere, la donazione risulta inefficace in quanto fatta il preciso intento di arrecare un danno a chi è in credito con il donatore. Inoltre, i creditori stessi, entro il primo anno dalla donazione, possono aggredire l’immobile donato, senza necessità di porre in essere un’azione revocatoria. Trascorso un anno, ogni azione revocatoria, sarebbe comunque difficilmente opponibile, in quanto apparirebbe chiaro che l’unico intento della donazione sarebbe stato quello di aggirare i propri debiti e le proprie responsabilità.

Come nei casi precedenti la donazione, così come il trust e il fondo patrimoniale, è un atto a titolo gratuito e quindi facilmente revocabile. Diverso sarebbe il discorso per una vendita vera e propria che, a quel punto, sarebbe un atto a titolo oneroso e, pertanto, decisamente più sicuro. Tuttavia, mettere in piedi un negozio del genere, in una situazione già compromessa, specie con parenti stretti, è comunque assai rischioso e non consigliabile.

Le polizze vita

La caratteristica di impignorabilità ed issequestrabilità delle polizze vita ha portato questo strumento ad essere molto utilizzato negli ultimi anni. Sono soprattutto gli assicuratori a proporre questo tipo di strumento giuridico, ma il loro fine è diverso, molto spesso, rispetto a quello che crede il sottoscrittore.

Per poter garantire le caratteristiche di protezione sopra indicate le polizze vita devono essere piani di accumulo non a titolo speculativo e sottoscritti in bonis. La sottoscrizione deve avvenire non in un periodo in cui lo stato debitorio del contraente sia già elevato ma, soprattutto, è fondamentale che questi contratti non vadano a discapito dei creditori.

Una polizza vita, o un fondo pensione integrativo, stipulato in una situazione di serenità finanziaria e senza debiti, potrebbe in un futuro, fornire protezione in caso di problemi della propria impresa o debiti improvvisi.

Così non è per polizze vita stipulate in fretta con il solo intento di proteggere il proprio patrimonio quando ci si trova con posizioni debitorie già pericolose e molto esposti finanziariamente.

Polizza vita speculativa sempre aggredibile

Una polizza vita a premio unico, ad esempio, o che abbia caratteristiche di tipo speculativo, potrà essere pignorata da eventuali creditori.

Molti imprenditori che si sentono furbi, nel momento in cui si trovano sommersi dai debiti, pensano bene di vendere i propri immobili incassando i soldi per poi girarli in una polizza vita, basandosi sulla credenza popolare che questa non possa essere né revocata, né pignorata. Tutta questo è soltanto teorico, in quanto una polizza vita (di norma impignorabile e issequestrabile), se stipulata in una situazione precaria, verrebbe vista in danno ai creditori e quindi potrebbe essere aggredita o revocata dalle azioni degli stessi.

Per poter garantire le caratteristiche di protezione sopra indicate le polizze vita devono essere piani di accumulo non a titolo speculativo e sottoscritti in bonis. La sottoscrizione deve avvenire non in un periodo in cui lo stato debitorio del contraente sia già elevato ma, soprattutto, è fondamentale che questi contratti non vadano a discapito dei creditori.

Conferimento immobiliare a società estera

Un altro metodo molto spesso utilizzato, a mio avviso in modo improprio, è quello di conferire immobili siti in Italia all’interno di società di diritto estero. Caso classico è quello di una LTD inglese in cui l’imprenditore italiano conferisce i propri immobili.

Come detto, il modo migliore per proteggere il patrimonio immobiliare è quello di spossessarsene. In questo contesto, molto spesso viene consigliato il conferimento degli immobili in società estera al fine di ottenere un regime di tassazione agevolato, se parliamo di immobili che saranno poi ceduti in locazione, possiamo pensare al conferimento immobiliare presso una società non residente.

Quello che spesso non viene considerato è che questo tipo di soluzione è costosa e rischiosa. Il conferimento presso una società estera è un atto a titolo oneroso e non gratuito. Infatti, a fronte del trasferimento di proprietà dell’immobile presso la società oltre confine, il proprietario riceve in cambio una quantità di azioni equivalente al valore dell’immobile conferito.

Lo svantaggio della partecipazione in società estere

Il possesso di azioni di una società estera che opera in Italia, è un aspetto che molti sottovalutano, ma è molto pericolo ai fini fiscali, se non gestito nel modo corretto. Per questo motivo, mi sento di guardare con attenzione a questo tipo di soluzione.

Sul punto ti invito a leggere questo articolo sull’argomento:

Lo svantaggio del conferimento a titolo oneroso

Per validare il conferimento di immobili in società è necessaria la stipula di un atto notarile, in Italia. Questo per consentire una corretta trascrizione del trasferimento dell’immobile a favore del corrispettivo pagato in azioni previo il pagamento delle imposte dovute:

  • Imposta di registro: € 200 in misura fissa;
  • Imposta ipotecaria e catastale: 3% del valore di stima immobiliare;

Le tariffe sopra indicate fanno riferimento al conferimento dell’immobile presso una società che abbia sede legale, o amministrativa, in un Paese UE. Per quel che riguarda il conferimento immobiliare presso società che ha la sede legale in un Paese Extra UE le imposte saranno:

  • Imposta di registro: € 200 in misura fissa;
  • Imposta ipotecaria e catastale: 9% del valore di stima immobiliare.

E’ facilmente intuibile che il costo di un’operazione di questo tipo sia piuttosto elevato, decisamente maggiore rispetto ad altre soluzioni e può portare. Inoltre, se non gestito correttamente questo strumento può portare a problematiche fiscali.

Come capire quando è il momento migliore e come intervenire per tutelare il patrimonio immobiliare?

Come hai potuto vedere, gli strumenti sopra descritti possono offrire una valida tutela del patrimonio immobiliare. Tuttavia, questo può avvenire solamente se sfruttati nel modo corretto e in situazioni particolari. Altrimenti, è inevitabile l’azione revocatoria proposta dai creditori. Oggi qualunque tribunale scioglie uno di questi vincoli (fondo patrimoniale e trust-autodichiarato), specialmente se questo danneggia chi avanza pretese legittime.

Come avrai capito, per ottenere una tutela patrimoniale (immobiliare e non) è necessario agire per tempo. Si deve prendere decisioni quando non ci sono posizioni debitorie aperte, quando i creditori sono ancora “in bonis“, ma soprattutto prima che la tua impresa si trovi in una situazione di crisi o ancora peggio di insolvenza.

Vediamo quindi, quando non è più possibile intervenire in sicurezza per tutelare il proprio patrimonio immobiliare. Nello specifico le situazioni sono le seguenti, riportate nella seguente tabella.

Tabella: fattispecie che mettono a rischio le azioni di tutela patrimoniale

SITUAZIONI CHE METTONO A RISCHIO LA TUTELA PATRIMONIALE
Sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per illeciti fiscali
Sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per tasse e IVA non pagata
Gli istituti di credito hanno già iscritto ipoteca giudiziale sugli immobili
Sono già presenti e notificati sequestri cautelari  o oltre operazioni che limitano l’operatività bancaria
Sono presenti contenziosi giudiziari con l’amministrazione finanziaria di natura economica

Una tardiva tutela patrimoniale potrebbe rappresentare, soltanto, una inutile via di fuga proposta da professionisti poco seri. Qualsiasi operazione di tutela realizzata quando le posizioni sono già compromesse danneggiando, non solo il contribuente ma, alla lunga, anche il professionista che le propone.

Il consiglio che posso dare a coloro i quali hanno intenzione di “fare impresa” è quello di agire con saggezza ed intelligenza nel momento stesso in cui si avvia l’impresa, quando si è “vergini e puliti” ma, soprattutto, senza debiti. Vediamo come.

La tutela del patrimonio immobiliare oggi: gli strumenti possibili

Se non ti trovi in una delle fattispecie indicate nella tabella precedente è ora, davvero, di pensare a come arrivare a tutelare il tuo patrimonio. Solitamente, quello che stai per trovare di seguito sono le prime indicazioni che diamo ai clienti che ci contattano per una consulenza sull’argomento. Ho deciso di riproporle qui per cercare di anticipare le reazioni e per darti modo di contattarci avendo già un quadro generale di quello che potremo fare insieme.

La prima cosa che devi pensare è costruire una barriera che, come ti accennavo all’inizio di questo articolo, separi:

  • I beni da destinare all’impresa (da lasciare a rischio), ed utilizzarli che potrebbero servire per ottenere maggior credito dagli istituti bancari;
  • I beni da destinare alla famiglia (da tutelare), che devono essere resi inattaccabili.

Questo, rappresenta sicuramente il primo passo per poter operare da imprenditore senza rischiare il proprio patrimonio personale. Su questo è fondamentale aver chiaro il concetto che quando i debiti sono già presenti, anche se in capo all’impresa e non all’imprenditore, non è possibile fare niente. Ogni operazione di tutela patrimoniale verrebbe vista come sottrazione di garanzie verso i creditori.

La prevenzione prima di tutto e, come secondo passaggio, è necessario “spossessarsi” dei beni pur mantenendone i diritti di possesso e godimento. Tra le soluzioni più sicure posso indicarti le seguenti:

  • La Holding Familiare;
  • Il Trust immobiliare.

La Holding Familiare

La Holding familiare è una particolare tipologia di società che viene creata per scopi “non commerciali“. La funzione di questa società non è creare ricchezza svolgendo un’attività commerciale, ma piuttosto, tutelare il patrimonio che vi viene conferito.

Ai nostri fini la Holding familiare viene creata per conferirvi gli immobili da destinare nella successione, quindi, con funzione di tutelare il patrimonio della famiglia, segregandolo e tenendolo separato dalle problematiche di tipo personale.

Proprio per questo motivo, con la Holding di famiglia è possibile gestire nel modo migliore, il passaggio generazionale del patrimonio (anche da un punto di vista fiscale). Con questo tipo di società è possibile evitare alla fonte possibili controversie tra eredi circa la suddivisione dei beni conferiti della famiglia.

Sul punto ti consiglio di leggere questo articolo dedicato in particolare ai vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare.

Nel caso della Holding di famiglia possono essere sfruttati anche i vantaggi legati alle società di persone. Mi riferisco, ad esempio, al caso di successione o donazione a favore dei discendenti per cui vige il regime dell’esenzione da imposizione, a patto che gli eredi si impegnino a proseguire per almeno 5 anni l’attività aziendale.

I vantaggi della società semplice immobiliare

Una holding immobiliare, ad esempio, può essere una soluzione valida per garantire protezione del patrimonio, che verrebbe così messo in cassaforte, con ulteriori vantaggi legati alla gestione e fiscalità dei beni conferiti al suo interno.

Partiamo dal presupposto che una holding immobiliare non svolga alcuna attività di impresa commerciale. Per questo motivo è consigliabile costituire una società semplice, che svolga attività di gestione immobiliare. Attraverso questa società è possibile aggregare (conferire) i beni appartenenti a più persone fisiche, per gestirli in modo unitario.

Nelle cause di spartizione ereditaria evita le comproprietà immobiliari che spesso generano disordine e dispute, facilitando notevolmente la pianificazione successoria.

Da un punto di vista della protezione del patrimonio la società semplice tutela da eventuali attacchi di creditori e/o banche e Amministrazione finanziaria. Inoltre, è possibile che le quote sociali siano detenute da società estere, con la funzione di fare da schermo tra il reale proprietario dell’immobile e i creditori. Chiaramente, per mettere in piedi uno schema di questo genere, e perché si faccia tutto nella legalità, è consigliabile rivolgersi ad esperti del settore.

La tassazione di tale società, se la stessa risulta, soltanto, di mero godimento di immobili non svolgendo attività di impresa, è equiparabile a quella delle persone fisiche che dichiarano redditi fondiari.

Infine, i bassi costi di gestione e la semplicità della forma, consentono l’effettuazione di conferimenti senza necessità di perizie o altre lungaggini e costose pratiche burocratiche.

E’ utile sottolineare che la stessa disciplina si applica ad immobili concessi in locazione, il reddito prodotto dalle locazioni sarebbe, comunque, considerato un reddito fondiario e non un reddito di impresa.

Il Trust immobiliare

Come hai avuto modo di vedere, sconsigliavo, in precedenza l’utilizzo di un trust-autodichiarato. Si tratta di uno strumento che può essere impugnato dai creditori che possono chiedere ed ottenere la revocatoria dello stesso. Questo, infatti, è uno strumento, a titolo gratuito, posto in essere solamente per distrarre il patrimonio del debitore.

Quello che invece, solitamente, consiglio è la possibilità di costituire un Trust immobiliare, ovvero uno strumento giuridico di tutela del patrimonio immobiliare. Questo strumento consente di:

  • Organizzare e gestire in maniera ordinata una eventuale successione;
  • Proteggere i beni dall’aggressione di futuri e potenziali creditori;
  • Ottimizzare la fiscalità successoria.

Il trust immobiliare ai fini successori

Il trust è uno strumento utilissimo nella gestione delle eredita, specie nei casi in cui le famiglie siano particolarmente articolate, avendo, come finalità ultima, quella di tenere unito il patrimonio immobiliare della famiglia stessa.

Nello specifico, nell’ambito di un Trust immobiliare, il disponente cede la proprietà, o la nuda proprietà dell’immobile, alla ricerca delle migliori condizioni per il beneficiario, o per il disponente stesso, per poterlo utilizzare o trarne i suoi frutti, senza averne il possesso.

L’immobile inserito all’interno del trust potrà essere affittatovenduto, dato in usufrutto seguendo le regole indicate nell’atto di costituzione del trust stesso.

E’ importante sottolineare che, affinchè esista una vera e propria segregazione, e l’immobile possa essere considerato inaggredibile, è necessario che disponente, non sia anche il beneficiario, se non addirittura il trustee. Per farla breve, perchè il trust possa avere il suo effetto disgregativo è necessaria la completa uscita di scena del reale proprietario dell’immobile, ovvero, il disponente.

Si tratta, sicuramente, di un aspetto complesso da comprendere. Se ricordi, ti ho parlato di spossessamento immobiliare per avere una corretta tutela. Ebbene, con il Trust immobiliare questo spossessamento avviene compiutamente. La protezione che può garantire il trust al patrimonio segregato deriva dal fatto che i beni al suo interno non siano più nella proprietà del disponente e, pertanto, non disponibili per una eventuale aggressione di creditori.

Conferimento in trust di immobili in nuda proprietà o usufrutto?

Nel caso di un immobile, nello specifico, il disponente potrebbe limitarsi a disporre in trust la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto o di abitazione. A tal proposito, è fondamentale ricordare che:

  • Nel caso in cui avvenga il trasferimento dell’intera proprietà al trustee (persona diversa dal disponente), sarà il trustee stesso a dichiarare il reddito derivante dall’immobile e pagarne le relative imposte;
  • Nel caso in cui, invece, avvenga soltanto il trasferimento della nuda proprietà al trustee e il disponente conservi l’usufrutto, o il diritto di abitazione presso l’immobile, dovrà essere lo stesso disponente a dichiarare i redditi relativi all’immobile nella propria dichiarazione annuale;

Per quanto riguarda un discorso di protezione dell’immobile, il passaggio dell’intera proprietà al trustee metterebbe al sicuro il bene contro qualsiasi rivendicazione di eventuali creditori. Mentre, il solo trasferimento della nuda proprietà al trustee, renderebbe aggredibile l’immobile da eventuali creditori nel caso in cui il disponente mantenga l’usufrutto.

Questo è soltanto un esempio delle possibilità che può garantire un Trust immobiliare. Naturalmente, per capire in che modo strutturare nel modo corretto questo strumento giuridico hai bisogno della consulenza di dottori commercialisti e legali esperti di trust.

Il Trust Immobiliare estero

La possibilità di costituire un Trust immobiliare non deve essere vista soltanto nell’ottica italiana. Trattandosi di uno strumento giuridico di derivazione internazionale, è possibile, a determinate condizioni, sfruttare normative estere sul trust.

Vediamo, di seguito alcuni esempi possibili.

Il trust immobiliare nel Regno Unito

La patria del trust è sicuramente il Regno Unito. Per questo motivo non possiamo non analizzare il caso del Trust immobiliare da costituire in UK.

Scegliere l’Inghilterra come destinazione per istituire un trust a tutela del proprio patrimonio immobiliare significa, quindi, andare alla fonte e rivolgersi ad una giurisdizione specializzata in materia.

Sostanzialmente, la giurisprudenza, in materia di turst nel Regno Unito è stata corposa. Pertanto, i giudici inglesi sono forti di regole precise e circostanziate particolarmente favorevoli a riconoscere la validità quale strumento per la protezione patrimoniale.

Il principale vantaggio legato alla costituzione di un Trust immobiliare in Inghilterra è che l’azione revocatoria è consentita soltanto nei casi di grave frode. Quindi, sostanzialmente, solo in caso di costituzione per fini illeciti o di riciclaggio.

Da un punto di vista fiscale, la costituzione di un trust inglese consente la separazione dei beni conferiti dal proprio patrimonio personale. Pertanto, i redditi prodotti dai beni verranno tassati in Inghilterra e non faranno cumulo coi redditi in Italia del disponente, consentendo anche un notevole risparmio in termini di una eventuale successione con l’abbattimento quasi completo delle imposte.

La tassazione del trust nel Regno Unito

Il trust costituito in Inghilterra, non paga imposte sui redditi societari, così come in Italia, ed è soggetto alla Income tax e alla Capital Gain tax.

La prima si paga solo se il trust produce un reddito, quindi, nel caso di un immobile sfitto non inciderebbe, mentre la Capital Gain tax viene richiesta nel momento in cui avviene l’alienazione dei beni conferiti e si genera una plusvalenza superiore a:

  • £ 11.700 quando il beneficiario è persona portatrice di handicap o orfano;
  • £ 5.850 negli altri casi;

Ma l’aspetto più rilevante, in termini di tassazione, è che per l’apertura di un trust a Londra, ad esempio, non è prevista alcuna imposta di registro se i beni conferiti al suo interno non superano il valore di £ 325.000.

Per poter aprire un trust immobiliare in Inghilterra è necessaria una sede fisica nel Paese anglosassone (registered office) e un patrimonio da conferire (immobili).

E’ necessario che il trustee abbia un conto corrente bancario in Inghilterra ma, proprio riguardo alla figura del trustee, è fondamentale comprendere come siano presenti sul territorio numerose società che offrono questo servizio, mettendo al riparo gli eventuali disponenti interessati da rischi e/o gravi errori che potrebbero rendere poco efficace questo istituto.

Tutela del patrimonio immobiliare: conclusioni

La nostra struttura è in grado di guidare e consigliare il cliente nel concreto utilizzo dei principali strumenti di tutela del patrimonio immobiliare. Ogni strumento, infatti, deve essere analizzato nell’ottica del cliente, in relazione alle sue caratteristiche personali.

Ci teniamo a precisare che ogni strumento che verrà analizzato sarà visto nel più rigoroso rispetto della normativa italiana o estera.

L’imprenditore deve sempre guardare in un’ottica di lungo periodo. Anche se, al momento, crede di essere esente da rischi, deve pensare che in futuro possono comunque avvenire accadimenti che anche non prevedibili possono avere conseguenze negative sul proprio patrimonio immobiliare.

Per questo motivo, aver costituito un’impianto giuridico in grado di segregare il proprio patrimonio immobiliare dalle pretese di terzi può rivelarsi, a posteriori una scelta vincente. L’obiettivo è quello legato ad una procedura volta a minimizzare i rischi di future problematiche esecutive immobiliari.

Per questo motivo attraverso la nostra assistenza potrai, ad esempio, individuare lo strumento giuridico migliore per:

  • Proteggere il tuo patrimonio immobiliare personale da azioni di futuri creditori dell’impresa (o privati);
  • Preparare e facilitare il passaggio generazionale dell’impresa nell’ambito familiare;
  • Facilitare la vendita a terzi dell’impresa;
  • Assicurare ai soci, ed eventualmente ai propri familiari, i redditi immobiliari, ovvero crearsi una rendita finanziaria alternativa o complementare alla pensione o tramite rendite vitalizie.

Ovviamente, e ci teniamo a precisarlo ancora una volta, tutti questi strumenti giuridici devono essere effettuati per scopi legittimi ed essere predisposti secondo i canoni della legalità. Diversamente il rischio è quello di porre in essere operazioni che poi si rivelano, alla prova dei fatti, inutili.

Casi di azioni simulate, non realistiche, prezzi non pagati o pagati non a condizioni di mercato rendono inutile l’utilizzo di qualsiasi strumento giuridico.

Consulenza giuridica e fiscale

Per tutti questi motivi soltanto uno studio preventivo della tua situazione personale, familiare ed imprenditoriale può portare a capire se vi siano, o meno, i presupposti per poter sfruttare uno strumento di protezione del patrimonio immobiliare.

Il nostro studio professionale collabora con professionisti di elevata capacità professionale, giuristi esperti che possono essere in grado di guidarti nelle future scelte da prendere in ottica di tutela patrimoniale e successoria.

Se desideri ricevere una consulenza su questo argomento ti consiglio di compilare il form sottostante per metterti direttamente in contatto con noi. Riceverai una risposta in breve tempo e nel caso potremo iniziare un percorso di consulenza per individuare le soluzioni migliori per risolvere i tuoi problemi.

Consulenza legata alla tutela del patrimonio immobiliare

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