Fabbricati rurali: requisiti ed agevolazioni fiscali

I fabbricati rurali godono di agevolazioni fiscali ai fini dell’IRPEF, ai fini dell’IMU ed in relazione all’imposta sulle successioni e donazioni. Per poter beneficiare di tali agevolazioni, tuttavia, gli immobili devono rispettare alcune condizioni di ruralità.

La disciplina relativa ai redditi fondiari riservata ai fabbricati rurali è contenuta nell’art. 42 del TUIR. Mentre, nell’art. 9 del D.L. n. 557/93 sono indicati i requisiti per il riconoscimento della ruralità a seconda che si tratti di immobili ad uso abitativo oppure di immobili strumentali connessi allo svolgimento dell’attività agricola, con destinazione diversa da quella abitativa.

In questo articolo un quadro completo dedicato agli aspetti fiscali ed alle agevolazioni riservata ai fabbricati rurali, ad uso abitativo oppure strumentali all’attività agricola.

Che cosa sono i fabbricati rurali?

I fabbricati rurali sono gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo.

I fabbricati rurali sono strutture edilizie situate in aree agricole, generalmente destinate a supportare attività agricole o agroforestali. Queste strutture possono includere una varietà di edifici, come stalle, fienili, magazzini per attrezzi, serre, e anche abitazioni per gli agricoltori e i loro lavoratori. I fabbricati rurali sono spesso costruiti in modo da integrarsi con l’ambiente circostante e possono essere realizzati con materiali locali e tecniche tradizionali. In molti casi, sono soggetti a normative e politiche specifiche che mirano a preservare il carattere rurale e agricolo delle aree in cui si trovano.

Sul piano fiscale i fabbricati rurali vengono distinti al Decreto Legislativo n. 557/93 in: 

• Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (categoria catastale D\10);
• Fabbricati rurali ad uso abitativo (categoria catastale A\6).

Le condizioni per la ruralità

Un fabbricato per possedere le caratteristiche di ruralità deve rispettare due condizioni:

• Possedere le caratteristiche di cui al D.L. n. 557/1993, secondo cui per riconoscere il carattere di fabbricati rurali alle costruzioni è necessario che le stesse siano necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile. Il  comma  3­-bis  dell’articolo 9 fornisce un elenco di attività per le quali, se i fabbricati sono destinati, scatta la natura di costruzione rurale. Rientrano tra le destinazioni:
  • Protezione delle piante;
  • Conservazione dei prodotti agricoli;
  • Custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
  • Allevamento e al ricovero degli animali;
  • Attività di agriturismo;
  • Adibiti ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento;
  • Abitazione per le persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
  • Ufficio dell’azienda agricola;
  • Manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative.
• Iscrizione al catasto degli immobili come “fabbricati rurali“. La domanda di iscrizione doveva essere presentata tramite una apposita denuncia da parte dei proprietari, contenente un’autocertificazione da parte degli stesi, che doveva essere trasmessa agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio entro il 30 novembre 2012. L’invio della denuncia di variazione entro tale termine è sufficiente per poter usufruire delle agevolazioni, anche qualora l’Agenzia del territorio non abbia ancora provveduto alla annotazione di ruralità.

Fabbricati rurali ed imposte dirette

Ai sensi dell’art. 42 co. 1 del TUIR non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e non vanno, quindi, dichiarate nel modello di dichiarazione dei redditi) le costruzioni o porzioni di costruzioni rurali, e relative pertinenze, appartenenti al possessore o all’affittuario dei terreni cui servono e destinate:

• All’abitazione delle persone addette alla coltivazione della terra, alla custodia dei fondi, del bestiame e degli edifici rurali e alla vigilanza dei lavoratori agricoli, nonché dei familiari conviventi a loro carico, sempre che le caratteristiche dell’immobile siano rispondenti alle esigenze delle attività esercitate;
• Al ricovero degli animali di cui all’art. 32 co. 2 lett. b) del TUIR e di quelli occorrenti per la coltivazione;
• Alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli e alle attività di manipolazione e trasformazione di cui all’art. 32 co. 2 lett. c) del TUIR.

Fabbricati rurali ad uso abitativo

Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono soddisfare le condizioni elencate dall’art. 9 co. 3 del D.L. n. 557/93 (conv. Legge n. 133/94).

Requisiti dei fabbricati rurali ad uso abitativo

In particolare, è stabilito che:

Fabbricato utilizzato come abitazione

Il fabbricato deve essere utilizzato come abitazione:

• Dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola svolta (punto 1);
• Dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito (la Circolare Agenzia del Territorio 15.6.2007 n. 7 ricomprende anche il contratto di comodato. Nello specifico, detta circolare ha chiarito che “per gli affittuari, il possesso dell’immobile va documentato mediante apposito atto registrato mentre per coloro che possiedono il fabbricato sulla base di un altro titolo idoneo, quale ad esempio il comodato, occorre verificare se sussistono le condizioni per un eventuale esonero dall’obbligo della registrazione del contratto. Nel caso richiamato del comodato valgono i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con nota 6.2.2001 prot. n. 2001/22642 per cui i contratti verbali di comodato non sono soggetti all’obbligo della registrazione tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti“) (punto 2);
• Dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui ai punti 1) e 2) risultanti dalle certificazioni anagrafiche e da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali (punto 3);
• Da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura (punto 4);
• da uno dei soci o amministratori delle società agricole di cui all’art. 2 del D.Lgs. n. 99/04, aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) (punto 5).

Ulteriori requisiti

• I soggetti di cui ai punti 1), 2) e 5) devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all’art. 8 della L. 29.12.93 n. 580;
• il terreno cui il fabbricato è asservito deve:
  • essere censito al Catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
  • avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati. Il limite è ridotto a 3.000 metri quadrati nel caso in cui sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, oppure se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’art. 1 co. 3 della L. 31.1.94 n. 97;
• Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore:
  • alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura,
  • ovvero ad un quarto del suo reddito complessivo, se il terreno è ubicato in comune considerato montano ex L. 97/94, al netto dei trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
• I fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal DM 2.8.69, non possono comunque essere riconosciuti rurali.

Fabbricati rurali strumentali

Ai fini fiscali, alle costruzioni strumentali deve riconoscersi il carattere della ruralità, ai sensi dell’art. 9 co. 3-bis del D.L. n. 557/93, se necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 c.c. (si tratta delle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e delle attività connesse) e in particolare destinate:

• Alla protezione delle piante;
• Alla conservazione dei prodotti agricoli;
• Custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
• All’allevamento e al ricovero degli animali;
• All’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla L. 20.2.2006 n. 96;
• Ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
• Alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
• Ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
• Alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’art. 1 co. 2 del D.Lgs. n. 228/01;
• All’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.

Secondo l’Agenzia delle Entrate poter riconoscere la ruralità di un fabbricato strumentale all’esercizio dell’attività agricola è necessaria, in linea generale, la presenza dei terreni (nota Agenzia delle Entrate 15.1.2019 e risposta interpello 10.9.2019 n. 369).

Fabbricati rurali ed imposte indirette

Imposta di registro e catastale

I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla relativa gestione previdenziale e assistenziale, incluse le società agricole, hanno la possibilità di poter acquistare terreni agricoli pagando l’imposta catastale dell’1% sul valore della compravendita (Legge n. 25/10). In questo caso l’imposta di registro e quella ipotecaria devono essere applicate in misura fissa.

Tale agevolazione spetta anche in caso di acquisto congiunto di terreni agricoli e fabbricati rurali. Questo a condizione che il fabbricato sia ubicato sullo stesso terreno agricolo acquistato e che vi sia un rapporto di pertinenzialità con questo. Vedasi la Risoluzione n. 26/E/15 dell’Agenzia delle Entrate. In sintesi, quindi, è possibile beneficiare dell’agevolazione anche in caso di acquisto di fabbricati, ma a condizione che vi sia un rapporto di pertinenzialità tra il fabbricato (bene accessorio) e il terreno agricolo (bene principale). 

Pagamento Imu per i fabbricati turali strumentali

I fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’art. 9 co. 3-bis del D.L. n. 557/93:

• Devono scontare l’IMU dall’1.1.2020;
• Erano esenti dall’imposta fino al 2019 (co. 708 dell’art. 1 della L. 147/2013).

Dall’1.1.2020, infatti, l’aliquota IMU di base per i rurali strumentali è pari allo 0,1%. I Comuni possono soltanto ridurre l’aliquota fino all’azzeramento (art. 1 co. 750 della L. 160/2019).

Sono considerati tali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’art. 2135 c.c. (si tratta delle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento di animali e delle attività connesse) e destinate:

• Alla protezione delle piante;
• Alla conservazione dei prodotti agricoli;
• Custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento;
• All’allevamento e al ricovero degli animali;
• All’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla L. 20.2.2006 n. 96;
• Ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a 100, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
• Alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
• Ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
• Alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’art. 1 co. 2 del DLgs. 18.5.2001 n. 228;
• All’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.

La qualifica di “fabbricato rurale strumentale” ex art. 9 comma 3-bis del DL n. 557/93 può competere anche per l’immobile (adibito, ad esempio, all’attività di agriturismo) censito nelle categorie catastali abitative di maggior pregio A/1 (abitazioni di tipo signorile) o A/8 (abitazione in villa), oppure che presenta le caratteristiche degli “immobili di lusso” ex DM 2 agosto 1969.

Domande frequenti