Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi: come funziona?

Passa dal 21% al 26% dal 2024 l'aliquota della cedolare secca ma, solo sugli affitti brevi (quindi per periodi inferiori ai 30 giorni) e solo dal secondo appartamento. L'aliquota legata all'affitto breve sul primo appartamento resta al 21%, anche se vi sono più immobili locati con affitti brevi.

Attualmente, gli affitti brevi possono beneficiare di una tassazione con cedolare secca al 21%. La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, legato al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Dal 2024, l'aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passerà al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l'aliquota resta ferma al 21%).
Affitti brevi: cedolare secca al 26% su due o più appartamenti
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. A partire dal 2024 (come previsto dalla legge di bilancio), la cedolare secca per gli affitti brevi resta ferma con l'aliquota del 21%. Tuttavia, è prevista l'introduzione dell'aliquota maggiorata al 26% solo per le locazioni brevi e solo a partire dal secondo appartamento.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Per locazioni brevi si intende "un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 l'applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale"; (art. 4 del D.L. n. 50/17). Dai cinque immobili scatta la presunzione di attività di impresa, ex art. 2082 c.c. rendendo necessario l'esercizio con partita Iva (tuttavia, non si devono considerare nel conteggio gli immobili concessi in comodato e sublocazione).
Le modifiche al settore immobiliare sono previste nell’art. 19 della Manovra, intitolato "Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili".
I contratti di locazione breve e applicazione della cedolare secca
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