Acquisto di immobili ristrutturati con detrazione al 50%

Ai sensi dell’art. 16, co. 1 del D.L. n. 63/2013 la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, co. 3 del TUIR, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare nella misura del 50%. A partire dal 2025 la percentuale di detrazione scende al 36%, con spesa massima di 48.000 euro. Questa detrazione fiscale, fruibile in dichiarazione dei redditi riguarda anche le unità immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati.

La detrazione IRPEF del 50%, quindi, non riguarda soltanto la ristrutturazione di casa, ma anche, a determinate condizioni, le compravendite immobiliari. Per poter sfruttare questa detrazione fiscale è necessario acquistare un’unità immobiliare ad uso abitativo all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato. Classico caso di compravendita che può essere agevolata è l’acquisto di un appartamento sito in un condominio. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione che se la ristrutturazione ha interessato soltanto un immobile messo in vendita, il beneficio non può trovare applicazione. Vediamo, di seguito, come funziona questo tipo di detrazione fiscale.

Cos’è la detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di unità immobiliari ristrutturate?

L’art. 16-bis, co. 3 del TUIR prevede una detrazione IRPEF del 50% del costo di ristrutturazione individuato forfettariamente. Questo, in caso di acquisto di una unità immobiliare posta all’interno di un edificio recentemente ristrutturato da parte di impresa di costruzioni o cooperativa.

La detrazione IRPEF spetta anche all’acquirente o assegnatario di singole unità immobiliari site in fabbricati che siano nella loro interezza oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione. Si tratta degli interventi di cui alle lett. c) e d) dell’art. 3, co. 1 del DPR n. 380/01, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, le quali abbiano provveduto all’alienazione o assegnazione dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla data di termine dei lavori.

Come si calcola il costo di ristrutturazione?

La detrazione fiscale compete all’acquirente o assegnatario nella misura ordinaria del 50% del valore della ristrutturazione. Tale valore viene individuato forfettariamente come il 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o assegnazione (valore che comprensivo di IVA addebita all’acquirente). Tale valore è sostitutivo in via forfettaria del valore degli interventi eseguiti, con un limite massimo di prezzo ammesso di 96.000 euro. Quindi, a prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario deve calcolare la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità immobiliare e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Pertanto, nell’ipotesi in cui più persone hanno diritto alla detrazione, l’importo deve essere ripartito tra loro. La detrazione IRPEF è fruibile dal soggetto beneficiario in 10 rate annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi.

Esempio di calcolo

Ipotizziamo che venga acquistato un immobile del valore di 240.000 euro, oggetto di ristrutturazione edilizia. Il calcolo della detrazione parte dalla determinazione del valore oggetto di ristrutturazione, pari a 60.000 euro (240.000 x 25%). Tale valore è inferiore rispetto all’importo massimo di spesa ammesso di 96.000 euro. La detrazione ammessa è pari a 30.000 euro (60.000 x 50%). La detrazione effettivamente spettante deve essere suddivisa in 10 rate annuali di pari importo.

Acconti sul prezzo di compravendita detraibili

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di compravendita. Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Nel regolamento, inoltre, vanno anche considerati gli eventuali acconti. Su di essi, infatti, il contribuente può beneficiare della detrazione a condizione che venga stipulato un atto preliminare di vendita (o di assegnazione) e che ne sia effettuatala registrazione presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Ora, se gli acconti vengono versati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, il contribuente, a sua scelta, ha la possibilità di far valere la detrazione o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui viene stipulato il rogito definitivo.

La documentazione utile per la detrazione IRPEF

Per avere l’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini prima indicati. Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per avere l’agevolazione.

Mi riferisco alla causale di riferimento per la normativa (art. 16-bis del TUIR), il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che ovviamente deve coincidere col titolare del rogito) e il codice fiscale o la partita IVA della ditta cui è destinato il bonifico. Inoltre, il titolare dell’acquisto deve conservare l’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile (o il preliminare di vendita registrato), dal quale risulti che l’acquisto è avvenuto entro 6 mesi dall’ultimazione dei lavori e che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato. Qualora invece l’atto di compravendita non contenesse le suddette informazioni, l’acquirente sarebbe tenuto a quel punto a farsi rilasciare dalla ditta una dichiarazione che le certifichi da inserire nell’atto di compravendita.

Elemento soggettivo della detrazione: cedente e cessionario

Il cedente

In questo tipo di agevolazione occorre prestare particolare attenzione verso i soggetti che effettuano la cessione dell’immobile e in particolare alle tempistiche con cui la stessa cessione avviene. In questi termini fondamentale che il soggetto venditore sia lo stesso che ha eseguito la ristrutturazione. Questo significa che se la vendita viene effettuata da una società immobiliare che a subappaltato a terzi la ristrutturazione, la detrazione in commento non risulta applicabile. Come detto, infatti, la ristrutturazione si applica “nel caso di interventi riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile”.

Il cessionario

Possono usufruire della detrazione il proprietario dell’immobile, ma anche il nudo proprietario o comunque il soggetto titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.

In relazione a questo deve essere tenuto in considerazione che il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.

Riprendendo l’esempio precedente l’importo della detrazione dovrebbe essere suddiviso per il numero di soggetti aventi diritto. L’importo della spesa massima agevolabile, infatti, rimane fermo a 96.000 euro, indipendentemente dal numero di beneficiari del bonus.

I requisiti richiesti per fruire della detrazione

Volendo schematizzare, possiamo dire che le condizioni richieste per poter beneficiare della detrazione IRPEF del 50% possono essere così riassunte:

• I lavori devono riguardare interi fabbricati (e non solo una parte degli stessi) e devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
• Si deve trattare di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (non si ha diritto alla detrazione se sono stati eseguiti interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria);
• Le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie devono vendere o assegnare l’immobile entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori. Il riferimento è alla data di comunicazione del termine dei lavori;
• Per avere diritto alla detrazione non è richiesto che siano cedute o assegnate tutte le unità immobiliari facenti parte dell’intero fabbricato e, quindi, ciascun acquirente/assegnatario può beneficiare dell’agevolazione in relazione al proprio acquisto o alla propria assegnazione;
• Dall’atto di acquisto o di assegnazione deve risultare il rispetto delle condizioni sopra indicate (qualora gli atti non dovessero contenere l’indicazione della data di ultimazione dei lavori o la specificazione che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente, ai fini della detrazione, è tenuto a richiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti la sussistenza delle condizioni previste per avere diritto all’agevolazione);
• L’agevolazione è riferita a solo immobili residenziali. Non rientrano nel perimetro dell’agevolazione gli immobili con differente destinazione d’uso, come ad esempio, uffici, negozi, laboratori, magazzini, unità commerciali etc. Questo significa che non è agevolabile l’acquisto della sola pertinenza di immobile residenziale. Ricadono nell’agevolazione le sole pertinenze acquistate contestualmente all’immobile.

Gli interventi di ristrutturazione agevolati

Secondo quanto previsto dall’art. 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (DPR n. 380/01) gli interventi di ristrutturazione che consentono la fruizione dell’agevolazione sono:

• Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• Gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (resta fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente).

Interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Art. 3, comma 1, del DPR n. 380/2001 – lettere c) e d)

La detrazione spetta anche in caso di assenza del preliminare con meccanismo di prenotazione ed assegnazione

La detrazione per l’acquisito degli immobili residenziali, spetta anche se non è stato stipulato un contratto preliminare ma è previsto un meccanismo di prenotazione ed assegnazione. A spiegarlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’Interpello n. 149 del 26 maggio 2020, la quale, chiarisce alcune problematiche, sull’agevolazione, sui requisiti e sui destinatari.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce anche la possibilità di usufruire della detrazione sull’acquisto degli immobili residenziali in assenza di un vero e proprio contratto preliminare. A tal proposito il documento di prassi fa ancora riferimento alla Circolare n. 7/E del 27 aprile 2018. Nel documento viene spiegato che: “ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nei periodi di imposta 2016 e 2017”. E’ possibile fruire della detrazione sugli acconti 2016, se il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017.

Nel caso di acconti pagati nel 2016, in assenza di un preliminare registrato e di un rogito stipulato nel 2017 con pagamento del saldo, il contribuente può detrarre solo l’IVA corrisposta sul saldo pagato nel 2017.

I soci delle cooperative edilizie possono avere accesso alla detrazione d’imposta, già dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione. In relazione alle procedure seguite dalle Cooperative edilizie che non fruiscono di contributi pubblici per l’assegnazione degli immobili, l’Agenzia delle Entrate cita le precisazioni della Corte di Cassazione, sezione III, sentenza del 5 luglio 2018, n. 17590. Gli istanti hanno diritto alla detrazione anche con riferimento all’IVA assolta sugli acconti corrisposti nel 2016 a cui hanno poi fatto seguito, nel 2017, l’atto di assegnazione e il trasferimento della proprietà degli immobili con atto notarile. Per gli acconti pagati nel 2016 e per le rate 2017 e 2018 possono provvedere mediante dichiarazioni integrative.