Il condominio è sostituto di imposta?

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, deve operare, all’atto del pagamento, una ritenuta del 20% sulle prestazioni dei professionisti o una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta dovuta sui corrispettivi, per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa.

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Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta, ai sensi dell’articolo 23, comma 1, del DPR n. 600/73, e come tale è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi, in sostituzione di altri soggetti con obbligo di rivalsa addebitando, cioè, la relativa imposta al soggetto stesso. Questo è il caso che si verifica quando ci sono da effettuare lavori su parti comuni condominiali, ad esempio sulla facciata dell’edificio. In questi casi ci si chiede come devono essere effettuati i pagamenti e con quali modalità.

Ma perché il condominio è sostituto di imposta? Che vuol dire che il condominio è sostituto di imposta? Come funziona il meccanismo di “sostituzione” d’imposta. Vediamolo insieme.

In questo contributo andremo ad analizzare quali sono le responsabilità del condominio come sostituto di imposta, quando si trova a dover effettuare pagamenti, versando la ritenuta di acconto, per conto del soggetto che ha eseguito la prestazione. Normativa e sanzioni applicabili in caso di mancato versamento nei termini.

Cosa vuol dire essere sostituto d’imposta?

Essere sostituto d’imposta significa, essenzialmente, sostituirsi al debitore di imposta (il prestatore d’opera) nell’obbligazione tributaria. Si tratta di un meccanismo che consente di far pagare parte dell’obbligazione tributaria da parte del soggetto che eroga il reddito, al posto del soggetto che lo percepisce (prestatore d’opera). Questo è quanto prevede l’art. 25 del DPR n. 600/73.

Art. 25 del DPR n. 600/73

“I soggetti di cui all’art. 23 che corrispondono a soggetti residenti nel territorio compensi su prestazioni di lavoro autonomo, ancorché non esercitate abitualmente ovvero siano rese a terzi per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta del 20%a titolo di acconto di imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti con obbligo di rivalsa“

Per quanto riguarda il condominio la norma prevede quanto segue: “La predetta ritenuta deve essere operata dal condominio quale sostituto d’imposta anche sui compensi percepiti dall’amministratore di condominio“.

Condominio come sostituto di imposta

L’Agenzia delle Entrate ha precisato, con la Circolare n. 204/E/2000, per quanto riguarda il condominio ha previsto quanto segue:

“Tenuto conto della diversa terminologia utilizzata dal legislatore nell’ambito delle disposizioni concernenti i condomìni e della circostanza che il testo definitivo della norma individua il condominio quale sostituto d’imposta e non l’amministratore di condominio, come originariamente proposto, si osserva quanto segue. Soggetto obbligato ad effettuare le ritenute d’acconto del Titolo III del DPR n. 600/1973 è il condominio in quanto tale. Infatti, avendo assunto la qualifica di sostituto d’imposta, sarà tenuto ad effettuare le ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse. Ciò avviene, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso anche se a titolo di rimborso forfetario di spese, o in caso di corresponsione di somme o valori qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 81 del DPR n. 917/86” (Circolare n. 204/E/2000).

Obblighi di sostituzione

Gli obblighi di sostituzione si applicano a tutti gli edifici ricadenti in una situazione di “diritto di condominialità“; essi quindi competono, oltre che al condominio, anche:

• Al supercondominio;
• Al condominio parziale.

Si rammenta rapidamente al riguardo come l’articolo 1117-bis del c.c., superando il tradizionale concetto di verticalità del condominio e confermando le soluzioni che, nel tempo, si erano andate affermando in sede giurisprudenziale a fronte dei problemi generati dalla nascita di complessi edilizi sempre più articolati, abbia espressamente esteso l’ambito applicativo della disciplina del condominio al supercondominio, ai condomini c.d. “orizzontali“, nonché ai condomini c.d. parziali.

Anche tali complessi, pur in presenza di un amministratore che ne assume la legale responsabilità, detengono un proprio codice fiscale e sono pertanto autonomamente responsabili nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.

Responsabilità dell’obbligazione

Se dunque il sostituto di imposta è il condominio e non l’amministratore condominiale, ciò vuol dire che ciascun proprietario sarà responsabile in solido, ossia sarà soggetto, in caso di mancato pagamento, alla pretesa dell’Amministrazione finanziaria per l’intero. Spetterà poi al singolo condomino l’esercizio del diritto di rivalsa sugli altri.

Il soggetto incaricato in concreto ad assolvere gli adempimenti connessi alla funzione di sostituto d’imposta sarà di norma l’amministratore di condominio, peraltro già tenuto in forza di altre disposizioni di legge all’esecuzione degli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Come rilevato dall’Amministrazione nella Circolare sopra menzionata, “sarà comunque legittima una scelta diversa da parte del condominio stesso, volta ad attribuire tale compito ad un condomino“.

sebbene tale assunto meritidi essere rivisto in considerazione dell’espressa previsione di cui al nuovo art. 1130, n. 5, del codice civile, ai sensi del quale “l’amministratore deve […] eseguire gli adempimenti fiscali“. Nei condomini per i quali non si sia proceduto alla nomina dell’amministratore (obbligatoria si rammenta solo se il numero dei condomini è superiore ad otto), le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.

Ritenute d’acconto del 20% per prestazioni di lavoro dipendente o autonomo

L’amministratore, per conto del condominio, è dunque tenuto ad effettuare e versare le ritenute sui compensi erogati dal condominio stesso:

• Per lavoro dipendente (quali le retribuzioni corrisposte al portiere);
• Per lavoro autonomo anche occasionale (compensi corrisposti all’amministratore e/o ad altri professionisti che hanno prestato la loro opera a favore del condominio, ad esempio, ingegneri, geometri, avvocati, etc.).

Le ritenute si effettuano, a titolo d’acconto, all’atto del pagamento, nelle seguenti misure:

• Redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef;
• Redditi di lavoro autonomo, anche occasionali secondo l’aliquota del 20%.

Deve essere ribadito che nell’ipotesi in cui il condominio, come datore di lavoro, abbia alle proprie dipendenze lavoratori dipendenti o assimilati, l’amministratore ha l’obbligo di rispettare le altre disposizioni in materia, tra cui la tenuta dei libri obbligatori (in primo luogo, libro paga e libro matricola), nonché di eseguire gli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assistenziali.

Versamento delle ritenute da parte del condominio

In materia di modalità di versamento delle ritenute, l’amministratore vi dovrà provvedere, mediante modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento della prestazione lavorativa. Se il termine cade di sabato o di giorno festivo, il versamento si considera tempestivamente effettuato se eseguito il primo giorno lavorativo successivo. Si segnala infine che si può procedere ai versamenti delle ritenute entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi nell’eventualità in cui il condominio, nell’anno:

• Eroghi compensi per prestazioni di lavoro autonomo a favore di non più di tre soggetti;
• Non effettui ritenute di acconto per un importo complessivo superiore a €. 1.032,92.

Ritenuta del 4% per contratti di opera e appalto

Art. 25-ter, co. 1 DPR n. 600/73
“il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa“

Detta ritenuta è operata anche nell’ipotesi in cui i compensi siano riferiti ad attività commerciali non esercitate abitualmente, qualificabili sotto il profilo tributario, come redditi diversi (articolo 25-ter, comma 2, DPR n. 600/73).

La ritenuta introdotta si applica per le prestazioni convenute nei contratti d’opera e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un’opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.

Applicazione della ritenuta del 4%

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 7/E/2007), a titolo esemplificativo, si ritengono assoggettabili a ritenuta:

• Le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici;
• Le prestazioni eseguite per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.

Sono, viceversa, esclusi dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera, quali, ad esempio, i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito.

Contratto di servizio di energia

Il corrispettivo deve essere assoggettato a ritenuta se corrisposto in base a contratto di servizio energia, in quanto non è assimilabile al contratto di somministrazione, avendo esso un contenuto più ampio, così da ricomprendere, ad esempio, anche l’esercizio e la manutenzione degli impianti.

Fornitura con posa in opera

La ritenuta in esame non si applica neppure ai corrispettivi pagati in dipendenza di forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene.

Lavoro autonomo

Sono altresì esclusi dall’applicazione della ritenuta d’acconto del 4% i corrispettivi dovuti per prestazioni d’opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale, quali le prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri: come si è visto, i corrispettivi di tali prestazioni anche se pagati dal condominio sono assoggettati alla ritenuta del 20% sui redditi di lavoro autonomo anche occasionali.

Soggetti non residenti

La ritenuta del 4% va infine operata sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi rese da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato; in particolare, la ritenuta deve essere operata sui corrispettivi pagati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.

Obblighi dichiarativi da parte del condominio

Il condominio deve provvedere annualmente al rilascio della certificazione unica attestante l’ammontare delle somme e valori corrisposti nell’anno precedente (comprese le somme per lavoro dipendente erogate entro il 12 gennaio dell’anno seguente), nonché la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate. La certificazione delle ritenute, sottoscritta anche mediante sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. In caso di interruzione di rapporti di lavoro dipendente, la certificazione deve essere rilasciata entro dodici giorni dalla richiesta dell’interessato.

Modello 770 semplificato del condominio

I dati riguardanti le ritenute effettuate e il relativo versamento devono essere indicati nella dichiarazione dell’anno successivo dei sostituti di imposta che il condominio è tenuto a presentare (Mod. 770 Semplificato). La dichiarazione modello 770 Semplificato, in linea di massima, si compone delle seguenti parti:

• Frontespizio;
• Comunicazioni dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati ed assistenza fiscale;
• Comunicazioni dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi;
• Prospetto SS dati riassuntivi;
• Prospetto ST ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive;
• Prospetto SX riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Il modello 770 Semplificato deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato; non è quindi possibile la presentazione tramite banche convenzionate od uffici postali, né i soggetti momentaneamente all’estero possono utilizzare il mezzo della raccomandata (o altro mezzo equivalente).

Dichiarazioni integrative

Nell’ipotesi in cui il sostituto d’imposta intenda, prima della scadenza del termine di presentazione, rettificare o integrare un modello 770 Semplificato od ordinario già presentato, deve compilare una nuova dichiarazione, completa di tutte le sue parti, barrando la casella “Correttiva nei termini“. Quando siano scaduti i termini di presentazione della dichiarazione, il sostituto d’imposta può rettificare o integrare la stessa presentando una nuova dichiarazione completa di tutte le sue parti, su modello conforme a quello approvato per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione, barrando la casella “Dichiarazione integrativa“.

Presupposto per poter presentare la dichiarazione integrativa è che sia stata validamente presentata la dichiarazione originaria. In proposito, si precisa che sono considerate valide anche le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dal termine di scadenza, fatta salva l’applicazione delle sanzioni. In particolare, il sostituto d’imposta può integrare la dichiarazione:

• Nell’ipotesi di ravvedimento di cui all’articolo 13, D.Lgs. n. 472/1997 entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo, purché non siano iniziati accessi, ispezioni e verifiche, e consente l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, oltre alla corresponsione degli interessi dovuti per legge;
• Nell’ipotesi prevista dall’articolo 2, comma 8, DPR n. 322/1998, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, per correggere errori od omissioni cui consegua un maggior debito d’imposta presentando una successiva dichiarazione, salva l’applicazione delle sanzioni;
• Nell’ipotesi prevista dall’articolo 2, comma 8-bis, DPR n. 322/1998, entro il termine previsto per la presentazione relativa al periodo d’imposta successivo, per correggere errori od omissioni che abbiano determinato un maggior debito d’imposta o un minor credito, producendo una successiva dichiarazione. In tal caso l’eventuale credito risultante da tale dichiarazione può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. n. 241/1997.

Ravvedimento operoso

Se la dichiarazione originaria (o integrativa) è presentata con ritardo non superiore a novanta giorni dalla data di scadenza del termine previsto per la presentazione della dichiarazione, la violazione può essere regolarizzata eseguendo spontaneamente, entro lo stesso termine, il pagamento di una sanzione ridotta pari ad 1/10 di €. 258 (ossia pari a €. 25,00), ferma restando l’applicazione delle sanzioni relative alle eventuali violazioni riguardanti il pagamento dei tributi.

Tardivo versamento di ritenute

In caso di omesso o tardivo versamento delle imposte è applicabile la sanzione pari al 30% dell’importo non versato (articolo 13, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997); il contribuente ha tuttavia la possibilità di sottrarsi a detta sanzione facendo ricorso all’istituto del ravvedimento operoso, e provvedendo dunque a sanare l’omissione con le modalità previste dall’articolo 13, D.Lgs. n. 472/1997. Come rilevato, la regolarizzazione delle violazioni è consentita, specificamente, quando ricorrano tre condizioni essenziali:

• La mancata constatazione;
• L’assenza di accessi, ispezioni o verifiche in corso;
• L’assenza di altre attività amministrative di accertamento (inviti di comparizione, questionari, richiesta di documenti ecc.) di cui l’autore della violazione abbia avuto formale conoscenza.

Quando sussistono preliminarmente le tre condizioni esposte, l’omissione può essere sanata con il versamento contestuale:

• Dell’importo dovuto;
• Degli interessi legali calcolati a giorni dalla data di scadenza a quella di effettivo pagamento;
• Della sanzione calcolata in misura ridotta rispetto a quella prevista.

La comunicazione dei dati

L’effettuazione della ritenuta del 4% implica, ugualmente, l’obbligo per il condominio di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria, tramite il proprio amministratore, l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, unitamente ai dati identificativi dei relativi fornitori. Dal momento che l’art. 7, DPR 29 73, n. 605/1973 pone l’obbligo di comunicazione direttamente in capo agli amministratori di condominio. Non devono essere comunicati:

• I dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• I dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
• Con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati al punto precedente qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a €. 258,23.

I dati relativi alle forniture di servizi che abbiano comportato il pagamento di corrispettivi assoggettati alla ritenuta del 4% non devono essere comunicati all’anagrafe tributaria, secondo la procedura prevista dal citato decreto: gli stessi devono essere infatti inclusi nel modello 770.