Quali tasse per acquisto/vendita di immobile in Portogallo?

Se stai cercando la casa dei tuoi sogni in Portogallo, goditi la ricerca. Ci sono così tante meravigliose proprietà in luoghi fantastici, c’è solo l’imbarazzo della scelta. Tuttavia, la ricerca di un immobile richiede anche un’analisi connessa ai riflessi fiscali legati all’acquisto dell’immobile. Inoltre, devono essere considerate le implicazioni legate alla residenza fiscale (in Portogallo) ed alla disciplina sul monitoraggio fiscale (con pagamento dell’IVIE) prevista in Italia.

Senza alcuna pretesa di esaustività sull’argomento andiamo ad analizzare quali sono i principali riflessi fiscali, ai fini delle imposte indirette, connessi all’acquisto di un immobile in Portogallo ed alla sua eventuale vendita.

Seconda casa in Portogallo e residenza fiscale

Quando si decide di effettuare un acquisto immobiliare, anche se all’estero, è necessario tenere in considerazione i riflessi fiscali dell’operazione. Infatti, se hai intenzione di utilizzare la tua proprietà immobiliare portoghese come casa per le vacanze, devi assicurarti di aver compreso le regole di residenza (fiscale). Infatti, si è considerati residenti fiscali in Portogallo dopo aver trascorso almeno 183 giorni in Portogallo in un anno. Tuttavia, per il fisco portoghese il tempo si riduce se sei possessore di un’abitazione permanente in Portogallo. Potenzialmente, infatti, potresti essere considerato residente anche dal giorno del tuo arrivo in Portogallo.

Per questo motivo diventa fondamentale interfacciarsi con un consulente fiscale portoghese per valutare tutti gli aspetti connessi alla residenza fiscale, sia per la normativa interna, sia ai fini della Convenzione contro le doppie imposizioni siglata con l’Italia.

L’attivazione della residenza ti rende responsabile delle imposte portoghesi sul reddito mondiale e di alcune plusvalenze. Tuttavia, con il regime di residenza non abituale (NHR) del Portogallo che offre un decennio di vantaggi fiscali ai nuovi residenti, vale la pena esplorare se un trasferimento permanente può effettivamente rivelarsi più conveniente per la tua famiglia.

La tassazione in Portogallo legata all’acquisto di un immobile

Al momento dell’acquisto di una proprietà portoghese, è prevista l’applicazione di una imposta di trasferimento. Si tratta, in particolare, dell’Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis (IMT). L’aliquota dell’imposta può arrivare fino all’8% più l’imposta di bollo dello 0,8% (Imposto de Selo). Inoltre, il soggetto acquirente l’immobile è soggetto al pagamento dell’equivalente dell’IMU italiana sugli immobili – Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – tra lo 0,3% e lo 0,8% all’anno a seconda del tipo, dell’ubicazione e dell’età della proprietà (10% dove si considera la proprietà in una giurisdizione di “paradisi fiscali“). Questa imposta, come vedremo meglio di seguito, è importante perché consente l’applicazione di un credito di imposta sull’IVIE dovuta in Italia. Una volta capita la tassazione sull’acquisto di un immobile vediamo la tassazione patrimoniale che applica il Portogallo sugli immobili.

Le imposte patrimoniali portoghesi sugli immobili

Se la partecipazione in una proprietà portoghese ha un valore superiore alla soglia di 600.000 euro, deve essere applicata l’Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI) che prevede una aliquota di tassazione che varia tra lo 0,4% e l’1,5% all’anno, a seconda del valore e di come è detenuta la proprietà. Tuttavia, devi tenere presente che la soglia di 600.000 euro a persona significa che le coppie con comproprietà devono affrontare l’AIMI solo su immobili superiori a 1,2 milioni di euro, e quindi solo sul valore superiore a questo.

Chi non ha diritto all’indennità è tenuta a versare, quindi, l’AIMI sull’intero valore dell’immobile. Tuttavia, sia per l’IMI che per l’AIMI, le autorità fiscali calcolano il valore della proprietà utilizzando il Valor Patrimonial Tributário (VPT) , che di solito è inferiore al valore effettivo di mercato.

Imposta sulle plusvalenze da cessione immobile in Portogallo

Il Portogallo impone un’imposta sulle plusvalenze sulla vendita di beni. Si applica solo alle plusvalenze realizzate su immobili e investimenti, e devi pagare l’IRS solo quando la vendita della casa porta un profitto.

Residenti in Portogallo

I residenti, ai fini fiscali, in Portogallo sono soggetti all’imposta sulle plusvalenze realizzate su proprietà e investimenti mondiali acquisiti dal 1° gennaio 1989 in poi.  Mentre le azioni, i titoli e le obbligazioni sono tassati con un’aliquota forfettaria del 28%, i beni ritenuti provenienti da un “paradiso fiscale” (il Portogallo classifica come tali più di 80 giurisdizioni, inclusi tutti i territori britannici d’oltremare, Channel Island e l’isola di Man), sono tassabili al 35%. 

Le eventuali plusvalenze sugli immobili vengono sommate agli altri redditi dell’anno e tassate con aliquote progressive che possono arrivare fino al 48%. Nonostante ciò, solo il 50% della plusvalenza sulla vendita di immobili è soggetto a tassazione e si può beneficiare di uno sgravio, a condizione che siano soddisfatte le condizioni previste. In aggiunta a quanto sopra, se si reinveste il ricavato in un’altra abitazione principale in Portogallo – o ovunque nell’UE/SEE che abbia un trattato fiscale con il Portogallo – allora non è dovuta alcuna imposta sulle plusvalenze sulla vendita della proprietà. Per beneficiare di tale esenzione, è necessario realizzare il nuovo investimento entro 36 mesi dalla vendita (o 24 mesi prima).  

Se vivi al di fuori dell’Unione Europea, compresi gli espatriati nel Regno Unito che non sono residenti in Portogallo, dovrai pagare l’ intera plusvalenza (100%), a un tasso forfettario speciale del 28%.

Le aliquote fiscali di tassazione delle persone fisiche in Portogallo

Residenti non abituali (NHR) 

I residenti che detengono lo status di NHR evitano la responsabilità per l’imposta sulle plusvalenze su determinati guadagni mondiali, a seconda di quale giurisdizione ha i diritti di tassazione ai sensi del trattato sulla doppia imposizione. Supponiamo che il reddito sia imponibile nella giurisdizione della fonte (secondo le norme del trattato sulla doppia imposizione). In tal caso, il Portogallo non impone alcun obbligo fiscale per i residenti non abituali. 

Nonostante quanto sopra, è essenziale menzionare che la maggior parte dei trattati fiscali firmati tra il Portogallo e altre giurisdizioni attribuiscono la responsabilità fiscale esclusiva al Portogallo quando si tratta di portafogli finanziari e attività correlate. Data questa situazione, se si desidera sfruttare al massimo le esenzioni concesse nell’ambito del regime NHR, l’analisi della struttura del reddito e la ristrutturazione, se del caso, devono essere effettuate prima della domanda di status NHR.

Proprietà immobiliare tramite società e plusvalenza immobiliare

I vantaggi fiscali di detenere proprietà portoghesi attraverso una struttura societaria offshore, come una società o un trust, sono stati diluiti dalla nuova legislazione negli ultimi anni. Dal 2018, se il valore di una società non residente è costituito per il 50% o più da immobili portoghesi, la plusvalenza sul trasferimento di azioni può essere soggetta all’imposta portoghese sulle società del 25% (35% se proveniente da un “paradiso fiscale“). Inoltre, le società che commerciano in proprietà non si qualificano per l’agevolazione dell’imposta sul patrimonio, il che significa che molte proprietà detenute attraverso enti societari sono soggette ogni anno allo 0,4% sull’intero valore della proprietà.

Quindi, se stai pensando di acquistare una proprietà portoghese in questo modo, valuta attentamente i pro ei contro per determinare se questo è l’approccio più adatto a te. Inoltre, devi valutare gli impatti della costituzione di una società all’estero ai fini del rispetto della normativa sull’esterovestizione societaria (verificando le condizioni sia per quanto riguarda l’Italia che il Portogallo).

Come posso ridurre l’imposta sulle plusvalenze immobiliari in Portogallo?

Esistono alcune eccezioni al pagamento dell’imposta sulle plusvalenze in Portogallo nelle seguenti circostanze:

• Ogni volta che il denaro ricavato dalla vendita della casa viene investito in un’altra abitazione permanente, entro 36 mesi dalla vendita o 24 mesi prima della vendita;
• Quando la proprietà è stata acquisita prima del 1989;
• Quando il soggetto ha più di 65 anni o è pensionato e investe le plusvalenze ottenute in assicurazioni sulla vita, adesione individuale a un fondo pensione aperto o contributi al regime di pubblica capitalizzazione entro sei mesi dalla vendita.

Attenzione agli effetti per le imposte di successione

In ultima analisi l’acquisto di un immobile all’estero comporta anche una riflessione su a quale tassa dovranno pagare i tuoi beneficiari se erediteranno la proprietà alla tua morte o se la riceveranno in donazione mentre sei in vita. Il trasferimento di proprietà portoghesi a qualsiasi destinatario diverso dal coniuge, dai figli o dai genitori comporterà un’imposta di bollo portoghese fissa del 10%, ovunque si trovi.

Con un’attenta pianificazione, è possibile ridurre significativamente la tua responsabilità fiscale, non solo sulla tua casa portoghese, ma sui tuoi beni, investimenti e pensioni in tutto il mondo, per te e i tuoi eredi. La pianificazione fiscale transfrontaliera è complessa e difficile da realizzare, quindi richiedi una consulenza personalizzata e professionale per assicurarti la tranquillità finanziaria e goderti appieno la tua nuova casa lontano da casa.

Le imposte patrimoniali italiane su una casa in Portogallo

Un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista un immobile in Portogallo è tenuto ad assolvere obblighi fiscali anche in Italia. Mi riferisco, in particolare, agli obblighi:

• Monitoraggio fiscale di attività patrimoniali estere;
• La compilazione del quadro RW del modello Redditi PF, con l’eventuale pagamento dell’imposta patrimoniale, IVIE.

Inoltre, qualora l’immobile portoghese venga messo a reddito devono essere considerati gli effetti sulla tassazione italiana, con applicazione del credito per imposte estere sull’IRPEF complessiva del contribuente.

Il monitoraggio fiscale degli immobili detenuti in Portogallo

Le disposizioni sul monitoraggio fiscale sono contenute nel D.L. 28.6.90 n. 167 (conv. L. 4.8.90 n. 227) e consentono all’Amministrazione finanziaria di avere una compiuta conoscenza delle attività detenute all’estero dai contribuenti residenti in Italia. Questa normativa, infatti, consente di controllare il corretto assolvimento dei relativi debiti tributari in applicazione del principio della tassazione in capo ai residenti del reddito ovunque prodotto. Questo significa che un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista una seconda casa in Portogallo per le vacanze o per investimento (attraverso la locazione) è tenuto ad osservare precisi obblighi fiscali in Italia.

Secondo quanto previsto dal provv. 18.12.2013 n. 151663 e dalla circ. 23.12.2013 n. 38, per l’individuazione del valore degli immobili esteri da indicare nel quadro RW devono essere adottati gli stessi criteri validi ai fini Ivie, anche se non dovuta.

L’ivie – imposta patrimoniale sugli immobili esteri

L’Ivie è un’imposta dello 0,76% sul valore degli immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati (art. 19 co. 13 del D.L. n. 201/2011). L’imposta deve essere liquidata all’interno del quadro RW relativo al monitoraggio fiscale insieme all’IVAFE. In origine, l’imposta era dovuta dalle sole persone fisiche residenti. Soggetto passivo dell’Ivie è il proprietario dell’immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso. Pertanto, devono assolvere l’IVIE (circ. Agenzia delle Entrate 2.7.2012 n. 28, § 1.1):

• Il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo;
• Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà);
• Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• Il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Di fatto l’acquisto di un immobile in Portogallo in forma individuale oppure attraverso un ente come una società semplice o un trust, comporta in ogni caso obblighi ai fini del monitoraggio fiscale e dell’IVIE.

Aliquota e base imponibile ivie

L’IVIE è un’imposta patrimoniale che prevede un’aliquota nella misura dello 0,76% applicata:

• Sul costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto;
• e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Qualora la valorizzazione dei diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio, l’usufrutto) non sia rilevabile da un contratto, essa si assume secondo i criteri dettati dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato. Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione. Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe. In mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal de cuius o dal donante come risultante dalla relativa documentazione. In assenza di tale documentazione, si assume il valore di mercato come sopra determinato.

Valore degli immobili situati nell’unione europea e nello see

Con riferimento agli immobili situati in Paesi appartenenti all’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni (ossia, Norvegia, Islanda e Liechtenstein), il valore è quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale. Tale criterio si applica anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione. In mancanza di questo valore, occorre utilizzare il costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto e, in assenza, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

La Circolare n. 28/E/2012 per il Portogallo prevede che il valore catastale da prendere in considerazione per il calcolo dell’Ivie sia quello determinato ai fini dell’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Allo stesso modo, l’imposta versata in Portogallo può essere portata a riduzione (fino ad azzerarne l’importo) dell’Ivie dovuta in Italia.

Determinazione dell’imposta e del credito di imposta

L’Ivie è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero. L’imposta non è dovuta se l’importo non supera i 200,00 euro. Analizzando quanto indicato dalle specifiche tecniche alla trasmissione del modello Redditi, la franchigia si applica per ogni singolo immobile soggetto ad IVIE. In particolare, con riferimento alla colonna 13 del quadro RW, viene precisato che se il valore che si ottiene moltiplicando il valore dell’immobile per l’aliquota è inferiore a 200,00 la colonna 13 deve essere uguale a zero. Si osserva, infine, che ai fini dell’applicazione della soglia di esenzione di 200,00 euro si deve fare riferimento all’imposta determinata sul valore complessivo dell’immobile:

• a prescindere da quote e periodo di possesso;
• senza tenere conto delle detrazioni previste per l’eventuale scomputo dei crediti di imposta.

Inoltre, dall’imposta patrimoniale dello 0,76% si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito di imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. In sostanza, dall’IVIE dovuta per l’anno si scomputa l’imposta patrimoniale pagata all’estero nel medesimo anno.

Versamento, liquidazione, accertamento e riscossione

Per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni e i rimborsi nonché per il contenzioso, relativamente all’imposta sugli immobili esteri, si applicano le disposizioni previste per l’IRPEF.

Conclusioni e consulenza fiscale

In questo contributo ho cercato di fornirti tutte le indicazioni utili riguardanti le imposte dovute in caso di acquisto di una casa in Portogallo. Sono partito dalle imposte patrimoniali portoghesi per arrivare alla normativa italiana. Particolare attenzione deve essere prestata, come hai visto, sulla corretta compilazione del quadro RW, per quanto riguarda il valore di determinazione dell’immobile.

Posso dirti che molto spesso si commettono errori per quanto riguarda la corretta compilazione del quadro RW per quanto riguarda gli immobili in Portogallo. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un esperto. Se vuoi posso analizzare la tua situazione personale e risolvere i tuoi dubbi riguardanti le imposte dovute per un immobile in Francia. Segui il link sottostante per metterti in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata.