Rettifica contratto di locazione: si può fare?

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.Questo è un negozio definito ad  effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

La disciplina prevista dal legislatore per la locazione ad uso abitativo dispone un particolare adempimento pubblicistico. Il legislatore ha, infatti, disposto l’onere di registrazione in caso di locazione.

In particolare, l’onere è stato espressamente previsto in materia di locazione immobiliare ad uso abitativo.

L’obbligo di registrazione del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo è funzionale a far emergere il canone e a tassare il canone.

Tuttavia, ci si chiede, laddove si proceda alla rettifica del contratto di locazione, cosa accade. Dovrà essere registrato nuovamente il contratto?

Scopriamolo insieme.

Cos’è un contratto di locazione?

Prima di procedere all’analisi dell’argomento principale, ossia quando si rettifica il contratto di locazione, sembra opportuno procedere ad una breve analisi di tale figura contrattuale.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.Questo è un negozio definito ad  effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

La disciplina della locazione si differenzia, in parte, in base alla destinazione di uso.

In specie, il legislatore ha espressamente previsto una disciplina per la locazione ad uso abitativo. Quest’ultima trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. 

Essa, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale. L’immobile concesso in locazione, in tal seconda ipotesi, deve essere adibito a:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968).
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Il contratto deve contenere una serie di elementi ritenuti indispensabili:

• le generalità dei contraenti,
• la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
• i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
• il canone locatizio,
• la durata della locazione.

Tipologie di contratto di locazione

Oltre alla distinzione in base alla destinazione d’uso, il contratto è sottoposto ad una disciplina diversa anche in considerazione della durata dello stesso.

A tal proposito distinguiamo tra:

• contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
• contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
• nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
• contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
• contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

La rettifica del contratto di locazione: di cosa si tratta?

Il contratto di locazione prevede un particolare adempimento pubblicistico. Il legislatore ha, infatti, disposto l’onere di registrazione in caso di locazione.

In particolare, l’onere è stato espressamente previsto in materia di locazione immobiliare ad uso abitativo.

L’obbligo di registrazione del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo è funzionale a far emergere il canone e a tassare il canone.

Se il contratto non viene registrato, il contratto è nullo in base ad espressa previsione normativa.

Non c’è sanzione tributaria, sebbene la norma abbia la funzione di far emergere i canoni di locazione e quindi reddito soggetto a tassazione.

Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, in quanto il conduttore può sostenere che a causa della nullità del contratto, non è più tenuto al pagamento dei canoni. Per tale ragione, il locatore è tenuto alla restituzione del canoni pagati.

La domanda che ci poniamo in questo contesto è: che cosa accade in caso di rettifica del contratto di locazione?

E’ possibile la rettifica del contratto di locazione?

La normativa attualmente vigente espressamente prevede la facoltà di rettifica il contratto di locazione, anche laddove sia giù registrato.

Inoltre, tale facoltà di modifica è ammessa anche laddove il contratto non sia ancora venuto in scadenza, in quanto sono espressamente previste delle ipotesi da parte della legge stessa.  

Quando si stipula un contratto di locazione immobiliare, il legislatore ha, come dicevamo, previsto l’obbligo di rispettare determinate regole che poi definiscono la validità stessa del contratto.

La registrazione è una di queste. Il contratto è registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

A tal fine dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali che abbiamo indicato nel paragrafo precedente.

Se il documento non è registrato entro 30 giorni, il contratto è nullo, salva la possibilità di registrazione tardiva.

Il contratto così registrato potrà essere modificato e rettificato, anche prima della scadenza.

In realtà, la rettifica del contratto di locazione è ammissibile anche quando il contratto non sia stato stipulato per iscritto, ossia nelle ipotesi di contratto verbale.

Quali sono le ipotesi di rettifica del contratto di locazione?

Il contratto di locazione potrebbe necessitare delle modifiche o rettifiche. sono quattro le situazioni principali per le quali potrebbe risultare necessaria la modifica del contratto:

• Aumento del canone di locazione;
• Abbassamento del canone di locazione;
• Modifica delle clausole relative al diritto di recesso dell’inquilino;
• Modifica delle clausole relative alla ripartizione delle spesa.

E’ necessaria una nuova registrazione in caso di rettifica?

Uno degli interrogativi principali è se il contratto rettificato vada necessariamente registrato.

L’Agenzia delle Entrate ha dato espressa soluzione a tale interrogativo con la Risoluzione n. 60/E/2010.

La rettifica del contratto di locazione non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, e nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta.

La registrazione della rettifica non è quindi obbligatoria. Però le parti potrebbero anche convenire che si proceda alla registrazione.

Tale operazione, infatti, consente di garantire certezza giuridica al rapporto, quindi potrebbe essere una scelta piuttosto saggia procedere alla registrazione.