I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/88. Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario. La modifica del contratto di locazione si rende necessaria ogni qualvolta le parti decidono, di comune accordo, di modificare o integrare clausole del contratto precedentemente sottoscritto.
La modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottenere data certa e validità all’atto. Tuttavia, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, infatti, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Detto questo, andiamo ad analizzare, quindi, come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione all’Agenzia delle Entrate.
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Modifica del contratto di locazione abitativo
Quando si redige un contratto di locazione ad uso abitativo non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto. È possibile, infatti, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto una volta trascorso un certo periodo di tempo (dall’inizio del contratto). Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario, tuttavia, che le parti diano alle stesse forma scritta.
Ad esempio, sotto un profilo operativo possiamo dire che i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione possono essere così riassunti:
- Modifica in aumento del canone di locazione;
- Modifica in diminuzione del canone di locazione;
- Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
- Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.
In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta. Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto integrativo rispetto al contratto di locazione originariamente sottoscritto. Tale atto deve essere obbligatoriamente registrato, tuttavia, solo nel caso in cui si preveda una variazione in aumento della base imponibile dell’imposta di registro (indirettamente questo significa che la registrazione dell’atto integrativo del contratto di locazione è obbligatoria solo in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi (es. riduzione del canone di locazione, variazioni sulle clausole di recesso o sulla ripartizione delle spese), la registrazione dell’atto integrativo all’Agenzia delle Entrate rimane facoltativa, ma tuttavia consigliata.
Registrazione della modifica del contratto di locazione abitativo
Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:
- Le cessioni del contratto di locazione;
- Le risoluzioni anticipate del contratto;
- Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.
Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel paragrafo precedente, non si fa alcuna menzione. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto di locazione ad uso abitativo (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.
La risposta si basa sul fatto che tale fattispecie:
“non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”
Certezza dell’accordo
Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti. In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese, etc).
Senza dimenticare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’Agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa (tuttavia, non è questo l’unico modo per ottenerla). La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.
Registrazione volontaria di atti all’Agenzia delle Entrate
Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Si tratta, in particolare, della procedura di registrazione volontaria di atti presso l’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 7 del DPR n. 131/1986.
La registrazione di un atto volontario comporta il versamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Il versamento deve essere effettuato con modello F24 ordinario (Risoluzione 9/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate), utilizzando i seguenti codici tributo:
- 1550: imposta di registro;
- 1551: sanzione imposta di registro da ravvedimento;
- 1552: imposta di bollo (16 euro ogni quattro pagine di foglio);
- 1553: sanzione imposta di bollo da ravvedimento;
- 1554: interessi.
La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI entro 20 giorni dalla data di stipula, o di decorrenza dell’atto, se antecedente). I passaggi da effettuare per la registrazione sono i seguenti:
- Effettuare il pagamento delle imposte indirette dovute tramite modello F24 ordinario, con i seguenti importi:
- Imposta di registro: 67 euro;
- Imposta di bollo: 16 euro ogni cento righe o quattro pagine per ogni copia registrata (le copie sono almeno due, dato che una rimane all’Agenzia delle Entrate);
- Presentazione della documentazione presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate della seguente documentazione:
- Scrittura privata/atto integrativo del contratto (almeno 2 originali, dato che uno resta all’Agenzia delle Entrate);
- Attestazione del pagamento effettuato;
- Modello RLI compilato per la richiesta di registrazione.
Ricordiamo che in caso di scrittura di riduzione del canone non si deve presentare il modello poiché questa operazione è stata da tempo defiscalizzata. Tuttavia, come già indicato, può essere importante registrare comunque l’atto per dimostrarne data certa. Per i pagamenti collegati alla registrazione e adempimenti successivi (annualità successive, proroga, risoluzione, cessione) relativi ad un contratto di locazione, il versamento delle imposte deve essere effettuato presentando il modello F24 Elide.
Registrazione tardiva
Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o dalla data di decorrenza, se antecedente). Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni amministrative. Il pagamento deve seguire le regole sopra indicate con versamento tramite modello F24 ordinario.
Per approfondire: Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione.
Modifiche al contratto con riduzione del canone
L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere. Ai sensi del Decreto:
“la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”
Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:
- L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da 16 euro su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
- L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 con la ricevuta di versamento di 67,00 euro).
Per approfondire: Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo.
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Domande frequenti
Come si modifica un contratto di locazione già registrato?
La rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone, può essere comunicata all’Agenzia delle entrate direttamente via web con il modello RLI senza bisogno di recarsi allo sportello. Comunicare la variazione di un contratto di locazione o di affitto diventa semplice.
Possono essere seguite due modalità: nella prima è sufficiente correggere il precedente contratto riportando la rettifica accanto al vecchio testo oppure in fondo all’ultima pagina. La modifica andrà datata e firmata; nella seconda è necessario stipulare una nuova scrittura che rinnovi la precedente.
