Home Sharing: il nuovo lato dell’economia condivisa esplode in Italia

Traducendo letteralmente dall’inglese, “home sharing” consiste in una pratica di “casa condivisa” che si butta direttamente nel mercato del turismo con prezzi convenienti e vantaggi da entrambe le parti. È un fenomeno che sta spopolando negli ultimi anni, dove basta iscriversi ad agenzie dedicate apposta per questi servizi. Solitamente vengono date in gestione case secondarie come quelle al mare o in montagna, seppur molti mettono a disposizione la propria abitazione, andando ad avere un guadagno sulle stanze in utilizzate.

Home sharing come BlaBlaCar, Uber ed altri servizi affini rientrano in un nuovo settore dell’economia che sta prendendo piede negli ultimi anni: la sharing economy.

Si tratta appunto di economia condivisa, ovvero si dividono i prezzi ed i costi con altre persone, il più delle volte sono totali sconosciuti.

L’home sharing è un modello di business immobiliare riguardante il settore turistico, quindi la legislazione che segue questo evento varia in base alla regione o al comune d’interesse.

A livello fiscale, invece, rientra nel fenomeno delle locazioni turistiche regolamentato da D.L. n. 50/2017 il quale definisce le attività di case condivise secondo i contratti di locazione che prevedono:

• Oggetto esclusivo di immobili abitativi;
• Durata non superiore a 30 giorni;
• Stipula da parte di persone fisiche.

Cosa è Home Sharing?

La pratica della casa condivisa è un fenomeno che ha spopolato negli ultimi anni, andando ad influenzare il modo di viaggiare di milioni di persone. Si tratta di una nuova formula per affittare le proprie abitazioni, che esse siano in città, in campagna, al mare o in montagna, andando ad aprire il mercato incentivando la scoperta di mete turistiche mai pensate prima.

Nasce negli anni Cinquanta me è con un progetto di Airbnb chiamato Fairbnb che ha spopolato in Italia e nel resto del mondo.

L’Home Sharing rientra nel settore turistico e l’affitto temporaneo delle abitazioni viene regolamentato dalla legge sulle locazioni brevi, nello specifico l’art.4 del D.L. n. 50/2017 afferma:

Per scoprire di più sul punto di vista fiscale: Sfruttare l’home sharing per mettere a reddito la tua casa

Come Funziona Home sharing?

La possibilità di affittare a terzi un immobile ad uso abitativo fermo può avere indubbiamente dei vantaggi economici sia da parte del proprietario sia da chi affitta la casa per un breve periodo.

L’home sharing si è diffuso talmente tanto che adesso è possibile sfruttare servizi online per il supporto necessario e per la messa in vista della propria abitazione, Airbnb e Homesharingitaly.it sono fra i siti più conosciuti ed utilizzati al momento.

Il funzionamento di queste piattaforme è più o meno simile:

• Registrarsi;
• Mettere a disposizione l’immobile;
• Inviare un certo numero di foto;
• Includere i servizi offerti;
• Stabilire un prezzo.

La casa verrà analizzata da figure professionali delle varie compagnie che si occupano di questi servizi, e solo dopo aver passato i controlli necessari la vostra offerta verrà pubblicata.

Per quanto riguarda i futuri inquilini, viene sempre richiesto un pagamento anticipato e vi potrete lasciare dei feedback a vicenda, quindi attenzione cari ospiti non sarete solo voi a giudicare ma verrete giudicati!

Il ruolo del proprietario e dell’Host

Attraverso l’attività di home sharing si potrà scegliere, inoltre, se svolgerla direttamente da proprietari di casa, quindi prendersi cura di tutto ciò che è check-in, check-out ed altri servizi, oppure usufruire di un “host” o “property manger”.

Quest’ultima figura è un intermediario immobiliare, ovvero un agente immobiliare dotato di patentino come previsto dalla legge.

Solo le figure degli agenti immobiliari, oltre a quella del padrone di casa, possono fare da host perché la legge concede la possibilità di intervenire sulla vendita o sulla gestione immobiliare solo ai professionisti.

Vengono quindi considerati come mediatori per la gestione di immobili di terzi per le locazioni brevi.

Quindi, fra i fattori da prendere in considerazione qualora si voglia iniziare un’attività di Home Sharing, è senza ombra di dubbio il fatto di capire se si agisce da soli o c’è bisogno di un supporto extra.

Sistemi di self-check-in per Home Sharing

Notare che, soprattutto per via del covid-19, è possibile usufruire di servizi come sistemi per il self check-in, dove i contatti fra le persone sono limitati ed allo stesso tempo da più flessibilità all’ospite.

Si tratta o di scatole con codice per poter ritirare le chiavi oppure sistemi di apertura automatizzati tramite codici differenti per ogni soggiorno.

Qualora si decidesse di usufruire di questa formula, è consigliato di mettere a disposizione un manuale della casa dove vengono spiegate nel dettaglio le varie informazioni necessarie che daresti di persona.

Home Sharing, quanto si guadagna

Una delle prime caratteristiche da considerare, ovviamente, è il luogo dove si mette a disposizione l’abitazione per l’home sharing.

Città d’arte o famose hanno un’affluenza di visite ogni giorno dell’anno, altre invece dipendono dalla stagione.

Un altro fatto da prendere in considerazione è il gruppo di persone a cui è rivolto, solitamente gli appartamenti non vengono affittati a più di 4 persone.

In ogni caso è provato che si può ricevere un buon profitto dalla home sharing, specialmente per tutti quelli che hanno case vuote che non riescono ad affittare a lungo termine, l’opzione casa condivisa è un buon rimedio.

Come funziona la tassazione

I guadagni ricevuti tramite il sistema di casa condivisa devono, come tutti le formule di “lavoro”, essere dichiarati come “guadagni ulteriori” durante la dichiarazione dei redditi.

Utilizzare la formula “ulteriori introiti” nel modello 730 per ottenere una corretta dichiarazione dei redditi.

La tassazione è soggetta alla formula dei redditi di locazione, sotto i 30 giorni, prevede due regimi fiscali:

• La tassazione Irpef, ordinaria, secondo la propria aliquota marginale;
• La cedolare secca.

Tassazione Irpef

Qualora si scegliesse questo regime fiscale per dichiarare il guadagno extra, dovrà essere indicato all’interno del quadro RB del modello dei redditi P.F.

Se il proprietario dell’immobile possiede più di una locazione turistica, i redditi relativi ad ogni abitazione dovranno essere sommati ed inseriti nella dichiarazione in modo cumulativo.

Cedolare secca

Si tratta di una forma di tassazione che si applica sul canone di locazione, si caratterizza per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef.

I redditi dichiarati tramite questa formula possiedono un’aliquota agevolata del 21 % sugli affitti di breve durata, e non concorrono alla formazione del reddito complessivo IRPEF.

Home Sharing, l’importanza dei contratti

Qualora la durata di un soggiorno presso un’abitazione sia inferiore ai 30 giorni, essa verrà inclusa e considerata come una locazione turistica, con questo ne conseguono una serie di vantaggi e svantaggi che dovranno essere chiariti tramite la stipula del contratto, il quale dovrà essere firmato da entrambe le parti affiche venga considerato valido.

Non c’è la necessità di iscrivere l’atto all’Agenzia delle Entrate poichè si tratta di un periodo che equivale a meno di un mese.

Onde evitare problemi o poca chiarezza nel contratto, meglio elencare una serie di punti che potrebbero aiutarvi nella scelta:

• Tassazione a cedolare secca;
• Addizionali tasse regionali o comunali;
• Particolari condizioni sul check-in e check-out;
• Modalità di pagamento;
• Possibilità di recesso del contratto ed eventuali rimborsi;
• Responsabilità ai danni;
• Servizi addizionali riguardanti l’appartamento, come internet, pulizie, maintenance…

Solitamente il contratto di locazione ad uso turistico per le home sharing viene firmato al momento del check-in e da un punto di vista legale conviene farlo firmare qualora sovvengano problemi col turista, richiedendo anche i documenti d’identità dei futuri inquilini.

Contratti standard potrebbero non coprire appieno ogni servizio di cui necessitate, quindi a volte chiedere un aiuto ulteriore o un consiglio agli esperti potrebbe rivelarsi una mossa tattica.