IMU prima casa: chi non deve pagarla?

L’IMU è la principale tassa sulla casa che si paga in Italia, e secondo le normative attuali questa imposta non si deve pagare nel caso in cui l’immobile di proprietà sia destinato a prima abitazione. Nel momento in cui si possiede solamente un immobile, ovvero quello in cui si abita, si è esenti dal pagamento dell’imposta.

Fatta questa premessa, bisogna dire che sta per avvicinarsi la prima scadenza per il pagamento dell’imposta per l’anno in corso. Le scadenze da segnare sono il:

• 16 giugno (versamento acconto);
• 16 dicembre (versamento saldo).

Sono tenuti al pagamento tutti coloro che hanno diritti di proprietà o diritti reali su uno specifico immobile, ma non solo, perché devono pagare questa imposta anche i proprietari di fabbricati, terreni fabbricabili e agricoli.

Dal 1° gennaio, è iniziato il riordino, con l’entrata in vigore del decreto ministero Economia 6 novembre 2025 che definisce nuove modalità per la definizione delle aliquote e delle riduzioni in presenza di determinate situazioni. In particolare è prevista la possibilità di ridurre l’imposta fino al 50% se l’immobile è tenuto a disposizione (quindi non usato come abitazione principale e non locato) e sconti sono possibili anche per le case utilizzate per gli affitti brevi. 

Dal 2026 tutti i Comuni italiani devono adeguarsi a queste nuove regole. In caso di mancato adeguamento, si applica automaticamente un’aliquota standard. Resta uno spazio di autonomia per i Comuni, che possono modulare la tassazione in base alle esigenze locali, entro limiti ben precisi e nel rispetto dei principi generali.

Una delle novità più importanti del 2026 riguarda le seconde case non affittate né concesse in comodato. I Comuni possono introdurre aliquote ridotte per gli immobili utilizzati solo per una parte dell’anno. In pratica, chi usa la casa solo per brevi periodi potrebbe pagare meno IMU.

La riduzione non è automatica, ma dipende dalle decisioni del singolo Comune e può basarsi su diversi elementi, come i mesi di utilizzo o i consumi delle utenze (luce, acqua, gas), che aiutano a dimostrare l’effettivo uso limitato dell’immobile.

Dal 2026, inoltre, i Comuni possono prevedere aliquote agevolate in riferimento ad immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:

• Fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
• Immobili danneggiati da incendi;
• Fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
• Strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.

Ogni Comune deve deliberarla nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. Per accedere al beneficio occorre presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità.

Cos’è l’IMU?

L’Imposta Municipale Unica è la principale imposta presente in Italia sulle proprietà immobiliari. Negli ultimi anni ci sono state numerose polemiche a riguardo della possibilità di introdurre questa imposta anche per le prime case, di proprietà. Tuttavia al momento è confermato che anche per il 2026 i proprietari di casa che abitano stabilmente presso la stessa non devono provvedere al pagamento e ne saranno quindi esonerati.

Questo aspetto comunque non è universalmente valido, perché sono presenti alcuni casi di obbligo di pagare l’imposta anche per le prime case, ma solamente quando queste appartengano ad una categoria catastale considerata di lusso. Se ciò non avviene, si è esonerati dal pagamento.

Devono provvedere a pagare questa imposta tutti i proprietari di case, terreni, fabbricati e similari, attraverso un bollettino postale, oppure il Modello F24. La cifra complessiva da pagare durante l’anno viene stabilita in modo differente per ogni immobile, e dipende dalle decisioni prese dal singolo Comune, in cui è collocato l’immobile o il terreno. Per questo motivo per conoscere il calcolo esatto è necessario rivolgersi o riferirsi al Comune in cui si detiene l’immobile. In ogni caso la richiesta del pagamento arriva direttamente per posta, nel momento in cui questa rata deve essere saldata.

Chi deve pagare il primo acconto

Il primo acconto 2026 deve quindi essere pagato entro il 16 giugno da:

• Proprietari di case, immobili fabbricati e terreni;
• Soggetti che hanno un diritto reale su immobili, fabbricati o terreni: si può trattare di usufrutto, uso, abitazione e altri tipi di diritti;
• Il soggetto concessionario nel caso di una concessione di aree demaniali;
• Il soggetto locatario in caso di leasing.

A provvedere al pagamento quindi sono tutti questi soggetti, ma per quali strutture o edifici devono provvedere al saldo dell’imposta? La tassa è dovuta nel pagamento nel caso in cui si posseggano i seguenti beni:

• Fabbricati e immobili ad esclusione delle abitazioni principali, purché non rientrino nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9;
• Aree definite come fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Nel caso di inquilini che vivono stabilmente in affitto presso un’abitazione, questa tassa non è a carico degli stessi, ma saranno i proprietari effettivi dell’abitazione a dover provvedere al pagamento. Diversa sorte tocca invece alla TARI, che è intestata a chi produce rifiuti all’interno dell’abitazione, per cui andrà pagata da parte degli inquilini.

I proprietari di case, terreni e strutture, devono provvedere al pagamento dell’imposta anche se questi beni vengono utilizzati per motivi di lavoro, ovvero sono adibiti a qualche attività: può trattarsi di un negozio, un bar, un ristorante o un hotel. In tutti i casi è sempre il proprietario a dover pagare questa tassa.

Chi è esonerato dal versamento IMU?

Sono esonerati dal versamento tutti gli immobili che vengono identificati come abitazione principale, a meno che non facciano parte delle categorie catastali che li classificano come di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. L’imposta resta per tutte le cosiddette seconde case. Inoltre, l’imposta non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Esenzioni IMU per gli immobili occupati abusivamente

Sono esenti dall’IMU gli immobili non utilizzabili né disponibili e per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 (invasione di terreni o edifici) c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione.

Esenzioni IMU per gli immobili dell’accademia nazionale dei lincei

L’’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei anche per gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Proroga esenzioni per le abitazioni dei comuni colpiti dal sisma

È stata prevista anche la proroga delle esenzioni concesse per i fabbricati divenuti inagibili a seguito di particolari eventi sismici che hanno colpito il Centro Italia nel 2016 e del 2012 in Emilia Romagna, Lombardia e Veneto. Queste proroghe sono state previsti dai commi 750 e 768 della medesima legge finanziaria n. 197/22.

Esenzioni IMU terreni montani

I proprietari di terreni considerati montani possono godere di esenzioni IMU. In particolare, sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi:

• Terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (ex art. – D.Lgs. n. 99/04), iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole;
• Terreni situati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla Circolare MEF n. 9 del 14 giugno 1993;
• Terreni agricoli situati nei comuni delle isole minori di cui all’Allegato A Legge n. 448/01;
• I terreni agricoli a destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Riduzioni IMU

Sono previste le seguenti ipotesi di riduzione dal pagamento dell’imposta patrimoniale sugli immobili:

• Riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori). A condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
• Una riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
• Riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
• Una riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
• Riduzione del 50% dell’imposta per un solo immobile posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.

Dal 1° gennaio, è iniziato il riordino, con l’entrata in vigore del decreto ministero Economia 6 novembre 2025 che definisce nuove modalità per la definizione delle aliquote e delle riduzioni in presenza di determinate situazioni. In particolare è prevista la possibilità di ridurre l’imposta fino al 50% se l’immobile è tenuto a disposizione (quindi non usato come abitazione principale e non locato) e sconti sono possibili anche per le case utilizzate per gli affitti brevi. 

Dal 2026 tutti i Comuni italiani devono adeguarsi a queste nuove regole. In caso di mancato adeguamento, si applica automaticamente un’aliquota standard. Resta uno spazio di autonomia per i Comuni, che possono modulare la tassazione in base alle esigenze locali, entro limiti ben precisi e nel rispetto dei principi generali.

Una delle novità più importanti del 2026 riguarda le seconde case non affittate né concesse in comodato. I Comuni possono introdurre aliquote ridotte per gli immobili utilizzati solo per una parte dell’anno. In pratica, chi usa la casa solo per brevi periodi potrebbe pagare meno IMU.

La riduzione non è automatica, ma dipende dalle decisioni del singolo Comune e può basarsi su diversi elementi, come i mesi di utilizzo o i consumi delle utenze (luce, acqua, gas), che aiutano a dimostrare l’effettivo uso limitato dell’immobile.

Dal 2026, inoltre, i Comuni possono prevedere aliquote agevolate in riferimento ad immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:

• Fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi;
• Immobili danneggiati da incendi;
• Fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose;
• Strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali.

Ogni Comune deve deliberarla espressamente nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità (perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali.

Come procedere al pagamento

Per procedere al pagamento della prima rata del 2023, è possibile utilizzare il modello F24, compilandolo con tutte le informazioni in riferimento alla tassa. In particolare questo modello va compilato con alcuni codici specifici per il tipo di bene su cui si sta pagando:

Per il pagamento è possibile è possibile procedere tramite bollettino postale, PagoPA, ma anche telematicamente attraverso l’applicazione online della propria banca.