immobili inagibili

Gli immobili inagibili sono tutte quelle strutture che non sono di fatto abitabili, e le cause possono essere molteplici. Si può trattare di immobili che comporterebbero gravi rischi per la sicurezza, in quanto sono in parte o completamente in pericolo di crollo, oppure non hanno le autorizzazioni necessarie per essere agibili.

Nel caso di immobili inagibili è possibile renderli agibili unicamente applicando specifici lavori di ristrutturazione, per garantire la sicurezza degli stessi. Immobili inagibili possono anche essere quelli che sono stati soggetti a eventi naturali come i terremoti, che hanno causato parte della distruzione della struttura, oppure la distruzione completa dell’immobile.

Molti si chiedono come funzionano le normative fiscali a proposito degli immobili inagibili: come deve comportarsi il cittadino che viene in possesso di un immobile inagibile, che si trova in uno stato di degrado parziale o totale?

Andiamo a vedere da vicino in questo articolo come funzionano le imposte che riguardano gli immobili per tutti quei soggetti che vengono in possesso di una struttura inagibile, e come è possibile renderla nuovamente agibile.

Cosa si intende per fabbricato?

Per fabbricato si intende la singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a catasto e avente rendita propria. La rendita è il valore che viene attribuito all’immobile e sul quale vengono calcolate le imposte.

Cos’è un fabbricato inagibile?

Con il termine fabbricato inagibile si intende quell’immobile “il cui degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”.

Denuncia di variazione catastale

Il contribuente che possiede un immobile, non utilizzato perché inagibile o per accertato degrado fisico, pensiamo agli immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti o per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, può avviare la specifica procedura di variazione catastale. La denuncia di variazione, se inviata entro il 31 gennaio, è efficace per l’anno in cui la stessa è
stata prodotta e per quelli successivi.

Non occorre effettuare la denuncia di variazione se l’inagibilità è determinata da eventi calamitosi e tale condizione risulta dal certificato del Comune che attesta la distruzione ovvero l’inagibilità totale o parziale del fabbricato.

Immobili inagibili: come accertare l’inagibilità

Un immobile inagibile è considerato tale nel momento in cui esiste una inagibilità stabilita a causa del degrado dello stesso: si tratta di una struttura diroccata o pericolante, oppure distrutta in parte o totalmente.

Un immobile è inagibile nel momento in cui non è possibile migliorare la sua situazione tramite lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma è necessario intervenire tramite una ristrutturazione apposita dell’immobile.

A causa della pericolosità di questi edifici, l’immobile non deve venire utilizzato, e per poter confermare l’inagibilità della struttura è necessario che un proprietario chieda una perizia al comune di riferimento. Nel caso in cui un immobile diventa inagibile il contribuente può variare l’accertamento catastale.

Si tratta di una variazione che rende noto lo stato dell’immobile, che si può trovare in uno stato di degrado fisico o di obsolescenza funzionale, in base alla tipologia di danno che questo immobile ha subito, oppure in un’altra situazione specifica.

Per quanto riguarda gli immobili che sono stati colpiti da eventi naturali, come i terremoti, non è necessario presentare una denuncia di variazione catastale nel momento in cui il comune ha già attestato la distruzione e l’inagibilità di parte dell’immobile, oppure di tutta la struttura.

Anche questi immobili, come quelli agibili, sono tassabili, in quanto proprietà del soggetto. Tuttavia si può procedere tramite questa variazione catastale con l’abbassamento della rendita catastale stessa. Per quanto riguarda infatti i fabbricati che vengono dichiarati come inagibili o inabitabili, è possibile ottenere un’agevolazione sull’Imposta Municipale Unica, l’IMU.

Immobili inagibili e imposta municipale unica

L’IMU, Imposta Municipale Unica, si applica su tutti gli immobili di proprietà dei cittadini italiani, ad esclusione dell’immobile adibito a prima abitazione. Questo significa che anche i cittadini che possiedono immobili inagibili o inabitabili di fatto, devono provvedere al pagamento di questa imposta. Questo principio è valido anche se i soggetti non utilizzano queste strutture.

L’articolo 1, comma 747, lettera b), L. 160/2019 stabilisce la riduzione della base imponibile del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, in alternativa, il contribuente ha facoltà di rendere una autocertificazione che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Per poter trovare applicazione la riduzione occorre che:

  • l’immobile non sia utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria;
  • l’agevolazione non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell’articolo 3, lettere c), d) ed f), D.P.R. 380/2001.

Può accadere che un soggetto erediti, oppure ottenga in donazione, un immobile di fatto inagibile, per diversi motivi. In questo caso è bene informarsi sulle condizioni fiscali che regolamentano anche queste strutture, al pari merito di come succede con gli immobili agibili di proprietà.

Può anche accadere che l’immobile sia inagibile per un periodo proprio perché soggetto a ristrutturazione, l’agevolazione in questo caso si applica solamente per il periodo specifico.

Immobili esenti da IRPEF

Gli immobili inagibili o inabitabili per i quali si versa l’IMU (seppur in misura ridotta) non sono assoggettati all’IRPEF e alle relative addizionali (circ. Agenzia Entrate 11.3.2013 n. 5). Nel modello 730 o REDDITI PF, tuttavia, nei quadri B o RB, devono essere indicati tutti i fabbricati, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dall’IMU.

Immobili inagibili: altre imposte e rivendita

Per quanto riguarda le altre imposte presenti sugli immobili, va ricordato che tutti gli immobili inagibili o inabitabili per cui si paga l’IMU, anche con il 50% di riduzione, non sono assoggettabili all’IRPEF o a tutte le addizionali aggiuntive.

A questo punto è utile chiarire come comportarsi nel caso in cui si ottenga un immobile inagibile, in eredità o in donazione, e lo si intenda rivendere. Bisogna sapere che secondo le norme italiane un immobile che è sprovvisto di certificato di abitabilità non è vendibile.

Di fatto quindi è illegale vendere un immobile che non ha certificazione di agibilità a soggetti terzi. Per questo motivo per chi ottiene un immobile inagibile è consigliato fortemente di procedere con una ristrutturazione edilizia, per rendere agibile questa struttura.

Attualmente, ma anche per il 2022, lo stato ha previsto diversi sostegni e agevolazioni fiscali per poter ristrutturare un immobile: è possibile avvalersi di queste agevolazioni fiscali per rimettere in sesto un immobile che altrimenti continuerebbe essere inagibile.

Può essere infatti una buona scelta quella di vendere una struttura ereditata o donata come investimento per il futuro. Tuttavia per quanto riguarda gli immobili inagibili può accadere di trovarsi nella spiacevole situazione in cui si continua a pagare l’imposta IMU (anche se del 50%) pur non potendo abitare all’interno della struttura, non potendola mettere in affitto o vendere.

Per questo motivo si consiglia di procedere tramite una ristrutturazione specifica per rimettere a nuovo l’immobile, e venderlo così a terzi, oppure sceglierlo come propria abitazione.

Immobili inagibili e eventi naturali

Come accennato prima, può accadere che un immobile sia inagibile a causa di un grave evento naturale, come ad esempio un terremoto. In questi casi solitamente non bisogna procedere con la denuncia di variazione catastale, in quanto è lo stesso comune ad attestare l’inagibilità totale o parziale dell’immobile.

In questo caso si tratta di un particolare evento che ha portato all’inagibilità della struttura, per cui si presuppone che venga abbattuto definitivamente, oppure venga ristrutturato è rimesso nuovo. Tuttavia la realtà è molto differente, e a volte ci va moltissimo tempo prima che queste case diventino nuovamente agibili, soprattutto a causa di rallentamenti nei lavori.

Sulla ricostruzione di questi immobili infatti è necessario presentare dei progetti completi, e avere a disposizione fondi per la ricostruzione. In alcune zone d’Italia dove sono avvenuti grandi terremoti purtroppo sono ancora presenti moltissime case di fatto inagibili e inabitabili.

Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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