Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Nell’ambito immobiliare è diffusa la pratica di concludere il contratto preliminare di compravendita. Si tratta di un atto con il quale le parti si impegnano alla futura stipula del contratto di cessione definitivo. L’utilizzo di questo tipo di contratto consente di far fronte ad alcune esigenze del promittente acquirente. Pensa al classico caso in cui l’acquirente interessato alla conclusione del contratto di vendita non disponga della liquidità necessaria e necessiti di ottenere un finanziamento. Oppure, nel caso in cui una parte voglia effettuare dei controlli (es. catastali relativi a possibili iscrizioni ipotecarie), che richiedono tempo.

La stipula di questo contratto ha un impatto da un punto di vista fiscale, sia per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA, che per quanto riguarda l’imposta di registro. Questo con riferimento all’ipotesi in cui il contratto preliminare preveda, oltre all’impegno, anche il passaggio di somme di denaro a titolo di caparra o acconto. Vediamo, quindi, in questo contributo gli effetti fiscali del contratto immobiliare preliminare.

Definizione di contratto preliminare immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente noto in Italia come “compromesso“, è un accordo giuridico vincolante tra due parti: il venditore e l’acquirente. Questo contratto stabilisce l’impegno delle parti a concludere in futuro un contratto definitivo di compravendita di un immobile, secondo termini e condizioni specificati.

Caratteristiche principali

Le caratteristiche principali del contatto possono essere così riassunte:

1. Vincolante per entrambe le parti: Entrambe le parti si impegnano a rispettare l’accordo, procedendo alla vendita/acquisto dell’immobile in una data futura;
2. Specificità dell’immobile: Il contratto descrive in dettaglio l’immobile oggetto della vendita, includendo ubicazione, dimensioni, caratteristiche, eventuali oneri o limitazioni;
3. Prezzo e modalità di pagamento: Viene definito l’importo di acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento, inclusi eventuali acconti versati al momento della firma del compromesso;
4. Condizioni precedenti: Il contratto può includere condizioni precedentemente concordate, come l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente o la risoluzione di eventuali problematiche legali o urbanistiche relative all’immobile;
5. Termini temporali: Vengono fissati i termini entro i quali deve essere stipulato il contratto definitivo;
6. Caparra confirmatoria: Solitamente, l’acquirente versa una somma in denaro come caparra confirmatoria, che sancisce l’impegno all’acquisto. Questa somma può essere trattenuta dal venditore in caso di mancato rispetto dell’accordo da parte dell’acquirente, o restituita raddoppiata in caso di inadempimento da parte del venditore;
7. Effetti giuridici: In caso di inadempimento, il contratto preliminare dà il diritto alla parte lesa di richiedere in giudizio l’esecuzione specifica dell’accordo, ovvero la stipula del contratto definitivo.

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Contratto preliminare di compravendita immobiliare: profili civilistici

Con il contratto preliminare di compravendita le parti impegnano alla stipula di un contratto definitivo. Atto sul cui contenuto essenziale sono già in accordo. In pratica l’accordo preliminare vincola le parti a raggiungere gli effetti determinabili con il contratto definitivo. Non esiste sul nostro Codice civile una definizione “positiva” di questa tipologia di contratto. Tuttavia, ne è stabilita la forma all’articolo 1351cc secondo il quale:

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”

Le principali tipologie di contratto preliminare sono:

• Il preliminare di vendita;
• Il preliminare di compravendita immobiliare
• Infine, il preliminare di cessione di società.

In linea generale, è ammissibile qualsiasi tipologia di contratto, con il solo limite del contratto di donazione.

Effetti del contratto preliminare

Il contratto preliminare produce meri effetti obbligatori, mentre il contratto definitivo può produrre sia effetti obbligatori (come, ad esempio, il contratto di locazione), sia effetti reali (es. il contratto di compravendita). Pertanto, il preliminare di compravendita immobiliare non trasferisce la proprietà di un immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere.

Tuttavia, può accadere che le parti decidano di anticipare alcuni effetti del contratto definitivo al momento in cui viene concluso il preliminare: si tratta del contratto preliminare ad effetti anticipati. Si tratta del contratto in cui i contraenti si vincolano ad effettuare il pagamento del prezzo o la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo. Tale fattispecie non produce solo l’effetto di contrarre, ma anche alcuni effetti tipici del contratto definitivo.

Rimedi per inadempimento del preliminare

L’articolo 2932 cc offre al contraente del preliminare che non sia inadempiente un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Mi riferisco all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Nel caso in cui una parte, che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia a tale obbligo, l’altro contraente può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Questo al fine di ottenere l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Naturalmente, a meno che questo aspetto non sia escluso dal contratto preliminare. Il giudice, nell’emettere la sentenza, è vincolato al contenuto del preliminare. La sentenza, una volta passata in giudicato, produce gli stessi effetti del contratto definitivo. Ad esempio, il promissario acquirente, diventerà proprietario non in forza del contratto, bensì della sentenza emessa dal giudice, che dovrà essere trascritta.

Trascrizione del preliminare

L’articolo 2645-bis cc prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti indicati dai n 1, 2, 3, 4 dell’articolo 2643 cc. Può essere trascritto anche il preliminare di compravendita avente ad oggetto fabbricati da costruire o ancora in costruzione.

La trascrizione del preliminare ha un’effetto importante. Infatti, questa prevale sugli atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante. Questo effetto prenotativo si realizza, a condizione che, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per il contratto definitivo (ed in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare) venga trascritto:

• Il contratto definitivo;
• Altro atto volto a dare esecuzione al preliminare;
• La domanda giudiziale di esecuzione del preliminare.

In questo modo, eventuali trascrizioni o iscrizioni successive a quella del preliminare (anteriori alla trascrizione del definitivo) non possono pregiudicare i diritti del promissario acquirente. Inoltre, la trascrizione del preliminare attribuisce al promissario acquirente un privilegio speciale sul bene oggetto del contratto per la soddisfazione dei crediti che sorgono in caso di inadempimento del preliminare.

Conversione della proposta di acquisto in contratto preliminare

È opportuno tenere in considerazione che la proposta di acquisto, che per sua natura contiene impegni vincolanti per il solo futuro acquirente, si converte automaticamente in un contratto preliminare nel momento in cui colui che l’ha formulata viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (ex art. 1326 c.c.) e, da tale data, decorre il termine per la sua registrazione, come peraltro evidenziato nella Risoluzione n. 63/E/2008 dell’Agenzia delle Entrate.

Registrazione del contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato in termine fisso nei 30 giorni (termine così modificato dall’art. 14 comma 1 D.L. n. 73/2022) dalla sua formazione. Secondo quanto previsto dall’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 e dell’art. 5 del DPR n. 131/86 tutti i contratti preliminari stipulati per atto pubblico e per scrittura privata autenticata sono comunque soggetti a registrazione in termine fisso. Questo a prescindere dal regime IVA previsto nell’atto definitivo di compravendita.

I contratti preliminari relativi alla futura stipula di un definitivo di compravendita avente a oggetto fabbricati di cui ai n. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 comma 1 del DPR n. 633/72 (fabbricati abitativi e strumentali), anche se redatti per scrittura privata non autenticata, sono poi in ogni caso soggetti a registrazione in termine fisso, indipendentemente dal regime IVA (esenzione o imponibilità) adottato nel contratto definitivo. Per ultimo, è necessario tenere in considerazione che la registrazione del preliminare e del definitivo sono due adempimenti distinti, pertanto la registrazione del contratto definitivo non assorbe quella del preliminare.

Caparre e acconti

Nella pratica commerciale è frequente che la conclusione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sia accompagnata dal versamento di:

• Una caparra, volta al rafforzamento delle reciproche obbligazioni e all’affermazione della serietà dell’impegno contrattuale preso dalle parti;
• Uno o più acconti, volti ad anticipare il pagamento del corrispettivo ad un momento anteriore alla stipula del contratto definitivo.

La caparra è un contratto avente natura reale. Si perfeziona mediante la consegna di denaro o di altri beni fungibili (e non con il mero consenso), che una parte attribuisce all’altra al momento della conclusione del contratto. La caparra può essere confirmatoria o penitenziale.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, di cui all’articolo 1385 cc, ha la funzione di anticipata liquidazione forfetaria del danno da inadempimento. Pertanto, questa, ha natura risarcitoria. Questa consente alle parti, in caso di inadempimento, di ottenere un rapido risarcimento del danno, senza doverne provare in giudizio l’esistenza o la misura. La caparra confirmatoria rappresenta una garanzia per la buona esecuzione del contratto.

In caso di inadempimento di una delle parti, l’altra parte può incamerarla o esigerne il doppio, a seconda che l’inadempiente sia colui che l’ha ricevuta o colui che l’ha versata. In caso di adempimento, invece, la legge consente che l’importo della caparra corrisposto in precedenza venga imputato, in sede di stipula del contratto definitivo, alla prestazione principale, ossia all’obbligazione di pagare il prezzo della vendita. Ove non venga trattenuta, imputandola a corrispettivo, la caparra
(in caso di adempimento) deve essere restituita a chi l’ha corrisposta.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 cc, viene consegnata al momento della stipula e viene ritenuta dalla parte che l’ha ricevuta nel caso in cui l’altra parte si avvalga della facoltà di recedere il contratto. La caparra penitenziale ha la funzione di corrispettivo per il recesso.

Acconto

Dalla caparra si differenzia l’acconto, che rappresenta una mera anticipazione del pagamento del prezzo, che verrà poi saldato al momento del contratto. In presenza di una clausola che faccia riferimento alla consegna di una somma di denaro, può sorgere il dubbio se essa configuri un acconto o una caparra. Ebbene, non si può ritenere sussistente la pattuizione di una caparra confirmatoria, ma si deve optare per la qualificazione come acconto. Atteso che non si può presumere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad uno speciale rimedio contro l’inadempimento.

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Contratto preliminare di compravendita immobiliare: aspetti fiscali

Vediamo adesso quali sono i principali aspetti fiscali che interessano il preliminare di compravendita immobiliare. In particolare, l’aspetto principale è quello dell’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) e dell’imposta di registro. Per quanto riguarda l’IVA il contratto preliminare non soddisfa il presupposto oggettivo del tributo. Pertanto sfugge del tutto al pagamento del tributo (a meno che non preveda la corresponsione di acconti). Tale contratto deve essere registrato in termine fisso, in qualsiasi forma stipulato (atto pubblico, scrittura privata autenticata, non autenticata, corrispondenza).

L’articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 dispone la registrazione in termine fisso, dei “contratti preliminari di ogni specie“, a prescindere dalla successiva conclusione del contratto definitivo. È, quindi, possibile affermare che:

• Tutti i contratti preliminari stipulati per atto pubblico e per scrittura privata autenticata sono soggetti a registrazione in termine fisso, a prescindere dal regime IVA definitivo;
• I contratti preliminari relativi alla futura stipula di un definitivo di compravendita avente ad oggetto i fabbricati di cui al n 8-bis e 8-ter dell’articolo 10, comma 1, del DPR n. 633/72, anche se redatti per scrittura privata non autenticata sono comunque soggetti a registrazione in termine fisso, indipendentemente dal regime IVA definitivo.

Il contratto preliminare avendo contenuto meramente obbligatorio, potrebbe in ogni caso ritenersi escluso da IVA e, quindi, estraneo al principio di alternatività IVA Registro. Pertanto, soggetto in ogni caso a registrazione in termine fisso. Ricordo che è sempre possibile procedere volontariamente alla registrazione del contratto (anche ove essa non sia obbligatoria), corrispondendo l’imposta di registro di 200 euro.

Imposta di registro fissa

L’articolo 10, della Tariffa, Parte I, del DPR n 131/86 prevede per la registrazione dei contratti preliminari, la corresponsione dell’imposta di registro in misura fissa. Il contratto ha effetti meramente obbligatori, per cui è esclusa l’applicazione dell’IVA. Quando sarà stipulato il contratto definitivo saranno corrisposte le imposte indirette dovute sull’atto posto in essere (IVA o Imposta di registro).

Caparra confirmatoria e acconti: imposte indirette

Trattamento IVA

La pattuizione della caparra confirmatoria deve essere considerata ai fini IVA autonomamente. Ove la caparra riguardi operazione posta in essere da soggetto passivo, è da escludere l’applicazione dell’IVA. In quanto la somma corrisposta non ha natura di corrispettivo, bensì di risarcimento del danno da inadempimento. Le somme corrisposte a titolo di caparra non soddisfano il presupposto soggettivo IVA, non essendo prestazione di servizi o cessione di beni. Questa, infatti, ha solo natura risarcitoria. L’IVA sulla caparra deve essere applicata, esclusivamente in caso di adempimento, in quanto la caparra viene imputata al corrispettivo.

Esempio IVA sulla caparra

Alla stipula del contratto, viene disposta la corresponsione della caparra confirmatoria di 10.000 euro. In tal caso, al momento della stipula del contratto e di corresponsione della caparra:

• Nulla è dovuto a titolo di IVA;
• E’ dovuta l’imposta di registro fissa (€ 200,00) per la registrazione del contratto e l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% sulle somme corrisposte a titolo di caparra (10.000,00 × 0,50% = 50,00 euro).

Successivamente, al momento della stipula del contratto definitivo (ove la cessione del bene risulti soggetta ad IVA), le somme inizialmente corrisposte a titolo di caparra (se non restituite, ma imputate a corrispettivo) rientreranno nella base imponibile IVA dovuta sulla cessione immobiliare. Se, invece, il contratto definito risulterà soggetto ad imposta di registro, dall’importo dovuto in base a detto contratto dovrà essere sottratta l’imposta di 50 euro già corrisposta sulla caparra.

Acconti e caparre

Non sempre, nella pratica, le formule utilizzate dalle parti forniscono la certezza sulla qualificazione delle somme corrisposte prima dell’adempimento o della stipula del contratto. Per risolvere le situazioni di incertezza, si applica un principio giurisprudenziale in base al quale, in caso di dubbio sulla qualificazione delle somme prima della conclusione del contratto essere sono considerate acconto. Pertanto, ad esempio, ove il contratto disponga che, al momento della stipula del contratto sia corrisposta la somma di 100 euro senza precisarne il titolo, si deve presumere che si tratti di un acconto, non potendosi desumere da alcun altro elemento la natura di caparra.

La tabella che segue riassume le ipotesi di tassazione della caparra-acconto.

Somme corrisposte prima dell’adempimento o della stipula del contratto	IVA
Non vengono qualificate in alcun modo	Imponibilità come acconti al momento della corresponsione
Vengono qualificate come caparra, ma viene prevista la futura imputazione al corrispettivo, in caso di adempimento	Imponibilità come acconti al momento della corresponsione
Vengono qualificate come caparra, senza prevedere l’imputazione al corrispettivo	Esclusione da IVA (assenza del presupposto oggettivo), al momento della corresponsione. Confluiranno nella base imponibile IVA ove, al momento dell’adempimento, vengano imputate alla prestazione dovuta
Vengono qualificate in modo ambivalente, tale da ingenerare il dubbio sulla reale volontà delle parti	Imponibilità come acconti al momento della corresponsione

Trattamento ai fini dell’Imposta di registro

L’articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 riguardante la tassazione dei contratti preliminari dispone che ove il contratto preveda la tassazione di somme a titolo di caparra queste siano assoggetta ad imposta. Mi riferisco all’imposta di Registro proporzionale dello 0,50%, senza un importo minimo. L’imposta corrisposta sulla caparra può essere imputata all’imposta principale dovuta sul contratto definitivo.

L’imposta di registro proporzionale sulla caparra si aggiunta a quella fissa di 200 euro dovuta sul contratto. Infatti, le due pattuizioni sono autonome. La tassazione applicata sulla caparra al momento del preliminare configura una anticipazione di quanto dovuto sul contratto definitivo. Ove questo venga ad esistenza, in quanto l’imposta dovuta sulla caparra viene detratta dall’imposta dovuta sul definitivo. Naturalmente, tale decurtazione è possibile solo ove il contratto definitivo risulti soggetto ad imposta di registro, e non nell’ipotesi di soggezione ad IVA del definitivo.

Caparra e acconto ai fini del registro

Anche ai fini dell’imposta di registro è importante la differenza tra somme a titolo di caparra e di acconto. Infatti, l’articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 prevede che:

• Le somme corrisposte a titolo di caparra sono soggette ad imposta di registro dello 0,50%;
• Le somme corrisposte a titolo di acconto (purché non soggette ad IVA) sono soggette ad imposta di registro del 3%.

Volendo schematizzare possiamo avere il dettaglio seguente:

• Caparra –> Imposta di registro dello 0,50%
• Acconto –> Trasferimento soggetto ad IVA –> IVA del bene ceduto
• Acconto –> Trasferimento NON soggetto ad IVA –> Imposta di registro del 3%

Imposizione su caparra e acconto

La seguente tabella riassume brevemente la tassazione del preliminare di compravendita, dal punto di vista dell’imposta di registro.

Descrizione	Imposta di Registro	Imposta Ipotecaria	Imposta di bollo
Preliminare senza corresponsione di somme	€ 200	€ 200	€ 16 ogni 4 pagine o € 155 se atto notarile
Preliminare con corresponsione di caparra confirmatoria	€ 200 + 0,50% su caparra	€ 200	€ 16 ogni 4 pagine o € 155 se atto notarile
Preliminare con corresponsione di acconto	€ 200 + 3% su acconto	€ 200	€ 16 ogni 4 pagine o € 155 se atto notarile
Preliminare con corresponsione di caparra e di acconto	€ 200 + 0,50% su caparra + 3% su acconto	€ 200	€ 16 ogni 4 pagine o € 155 se atto notarile

Preliminare ed agevolazione prima casa

L’’interpello n. 650 del 2021 dell’Agenzia delle entrate ha chiarito il fatto che le agevolazioni in tema di imposte catastali e ipotecarie (c.d. agevolazione prima casa) non possono essere applicate in caso di registrazione di contratto preliminare. Trattandosi di un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. Questo, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Ciò esclude l’applicazione del regime dell’art. 64 co.6 della Legge n. 73/21, che consente all’acquirente di non procedere al pagamento dell’imposta catastale e di quella ipotecaria.

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Conclusioni

In questo articolo ho cercato di riepilogare in forma schematica le principali indicazioni di natura fiscale che implica il contratto preliminare. Gli aspetti principali sono sicuramente dovuti alla ricerca dell’imponibilità ai fini IVA o dell’Imposta di Registro delle somme corrisposte a titolo di acconto o di caparra. Qualora tutto questo non ti fosse sufficiente a chiarire i tuoi dubbi, ti consiglio la lettura di questo testo sull’argomento.