La proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione scritta con cui il potenziale compratore presenta al venditore esprimendo la volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo. E’ quindi una dichiarazione scritta del potenziale compratore al venditore al fine di dimostrarsi interessato all’operazione di compravendita dell’immobile.
Nella proposta viene stabilita una scadenza che vincola il proponente per un certo periodo di tempo, il venditore è libero di valutare altre offerte prima della scadenza indicata nell’atto. La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente, il venditore, prima dell’accettazione formale della proposta, può valutare altre offerte giunte dopo la prima che ha ricevuto e scegliere quella che ritiene più conveniente. La proposta decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
La disciplina di questo istituto è rinvenibile nell’art.1329 del Codice civile:
| Art. 1329 c.c. | “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.” |
Si dice “irrevocabile” perché il potenziale compratore stabilendo alla proposta una data di scadenza non può ritirarla prima di tale data e l’offerta resterà valida anche dopo la sua morte o in caso di incapacità del proponente, a meno che tali eventi facciano venire meno il senso dell’operazione.
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Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?
La proposta irrevocabile di acquisto è una comunicazione effettuata dal potenziale acquirente al possibile venditore con il quale egli si propone di acquistare una determinata res. La figura è particolarmente impiegata per l’acquisto di immobili, dunque, nella generalità dei casi, la proposta ha ad oggetto la compravendita di una casa.
La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio qualche giorno, fino a qualche mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri. Per questo motivo si definisce proposta di carattere unilaterale.
Per individuare gli elementi essenziali della fattispecie è opportuno effettuare un preliminare inquadramento sui concetti di proposta e accettazione, dunque sulle modalità di conclusione di un contratto. La disciplina di questo istituto è rinvenibile nell’art.1329 del Codice civile:
| Art. 1329 c.c. | “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.” |
La proposta irrevocabile produce la conseguenza per cui gli eventi soggettivi connessi alla persona del proponente, cioè morte e incapacità sopravvenuta, non fanno venir meno la proposta. Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta, la revoca è senza effetto.
Questa formulazione comunque comporta delle incertezza, sembra che se il soggetto si sia obbligato a non revocare. L’irrevocabilità della proposta comporta, la volontà del potenziale acquirente di mantenere fino a una certa data l’intenzione di comprare l’immobile.
La non revoca sembrerebbe oggetto di obbligazione, quindi se revoco la tutela dovrebbe essere obbligatoria. Tuttavia, come espressamente precisato dalla legge l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, ciò in quanto l’eventuale revoca della proposto resterà inefficace. L’effetto della proposta irrevocabile, dunque, non è quello di far sorgere un’obbligazione risarcitoria in caso di mancato rispetto della clausola, ma quella di rendere l’atto di revoca vano.
Cosa deve contenere?
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere redatta in modo completo e corretto. Essa deve contenere:
- i dati catastali dell’immobile oggetto della proposta insieme alla planimetria della stessa;
- le informazioni riguardanti la provenienza del bene (come acquisto, donazione, eredità, ecc.);
- la situazione urbanistica dell’immobile, indicando le autorizzazioni e le certificazioni riguardanti la sua costruzione, permessi di costruire, condoni o sanatorie, varianti in corso d’opera, e quant’altro;
- il prezzo offerto per la compravendita dell’immobile con le modalità e i tempi con cui viene effettuato il pagamento;
- Indicazione del termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia.
Se l’immobile viene acquistato tramite un intermediario (come agenzia immobiliare o mediatore), nella proposta d’acquisto devono essere inseriti:
- i dati dell’intermediario;
- l’entità della relativa provvigione;
- l’entità delle spese incluse nella provvigione (ad esempio, le imposte);
- l’indicazione del soggetto o dei soggetti che si faranno carico del pagamento della provvigione stessa.
Caparra
Solitamente, al momento in cui viene redatta la proposta, viene consegnata una somma di denaro a titolo di caparra. La caparra non deve, necessariamente, essere del 20% sul prezzo d’acquisto, dato che non si è ancora nella fase del preliminare di compravendita, essa resterà bloccata fino alla scadenza o l’accettazione della proposta irrevocabile. In caso di mancata accettazione, la caprarra dovrà essere restituita.
Normalmente la somma da versare a titolo di caparra varia in relazione al valore dell’immobile. Di solito è intorno al 10% del prezzo dell’immobile.
Accettazione o rifiuto proposta irrevocabile di acquisto
In mancanza di accettazione scritta dopo la data stabilita, la proposta perde efficacia. Il potenziale acquirente può comunque fare un’ulteriore proposta irrevocabile.
Solitamente viene inserita nella proposta il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, indicando che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca. In questo caso, la proposta produce i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
Se, invece, il proprietario dell’immobile rifiuta la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia stato l’intervento dell’intermediario, restituirà al promettente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.
Proposta irrevocabile di acquisto e contratto preliminare di compravendita
La proposta di acquisto vincola soltanto l’acquirente fino a quando non viene accettata anche dal venditore dell’immobile. Il contratto preliminare vincola da subito entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Dal momento in cui viene firmato il contratto preliminare, il proprietario non può più vendere la casa ad altri acquirenti. L’articolo 2932 c.c. consente al contraente del preliminare che non sia inadempiente un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro il rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Mi riferisco all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Nel caso in cui una parte, che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia a tale obbligo, l’altro contraente può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo al fine di ottenere l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
