Proposta irrevocabile di acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto costituisce, dunque, una deroga alla disciplina prevista per la disciplina generale. Questa si sostanzia nella proposta con cui il proponente si impegna a mantenere ferma per un certo termine. La proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione che un potenziale compratore presenta al venditore esprimendo la volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo.

Per assicurane la stabilità della proposta, con questa clausola di irrevocabilità il proponente vuole fissare la proposta di acquisto, quindi renderla caratterizzata da una minore caducità. Nel periodo in cui si impegna di mantenerla ferma, la proposta non risente dal vicende relative al proponente, o della sua sopravvenuta incapacità.

Tuttavia, il principale effetto desiderato è quello che attiene alle conseguenze di un eventuale revoca. Quest’ultima, ove realizzata nel termine individuato dalle parti, sarà inefficace. La proposta irrevocabile, quindi, produce un effetto reale e non meramente obbligatorio.

Vediamo le principali questioni sull’istituto in esame.


Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?

La proposta irrevocabile di acquisto è una comunicazione effettuata dall’acquirente al possibile venditore con il quale egli si propone di acquistare una determinata res. La figura è particolarmente impiegata per l’acquisto di immobili, dunque, nella generalità dei casi, la proposta ha ad oggetto la compravendita di una casa.

La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio un mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri. Per questo motivo si definisce proposta di carattere unilaterale.

Per individuare gli elementi essenziali della fattispecie è opportuno effettuare un preliminare inquadramento sui concetti di proposta e accettazione, dunque sulle modalità di conclusione di un contratto.

Formazione del contratto

La proposta irrevocabile è una modalità di estrinsecazione della formazione del contratto.

Non c’è dubbio che come afferma l’art. 1325 c.c., nel fissare gli elementi essenziali del contratto, il principale è l’accordo, in assenza del quale non può esserci il contratto. 

Il legislatore poi si è preoccupato di disciplinare gli schemi di formazione dell’accordo. Questi sono schemi non esaustivi, in teoria l’accordo contrattuale potrebbe formarsi anche attraverso schemi differenti, da quelli che il legislatore disciplina nel 1326 c.c. Il legislatore descrive gli schemi più diffusi, caratterizzati dallo scambio di dichiarazione: proposta e accettazione.

Tuttavia, il codice prevede anche alcuni schemi speciali di formazione del contratto, ad esempio:

  • al contratto che si conclude attraverso l’inizio dell’esecuzione 1327,
  • oppure il contratto con obbligazione a carico del solo proponente 1333, dove secondo la lettura più accreditata non c’è accordo. C’è una dichiarazione unilaterale a cui non segue accettazione o qualcosa di simile che possa dare vita ad un accordo.
    

Un orientamento dottrinale, in questi due ultimi casi, è solito discorrere di contratti a formazione unilaterali, che si concluderebbero con una sola dichiarazione. 

In realtà i contratti a formazione unilaterale non sono contemplati dal nostro ordinamento, ove l’accordo è elemento essenziale del contratto e quindi non sembra paventabile l’esistenza di un contratto senza accordo. Questo, invero, è un dato difficilmente superabile a fronte del 1325 cc, che definisce uno dei requisiti fondamentali l’accordo.

D’altronde, la stessa definizione dell’art. 1321 c.d. afferma che il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale.

Proposta e accettazione

La formazione del contratto prevede, allora, due dichiarazioni: la proposta, talora irrevocabile, e l’accettazione.

Il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, 1326 c.c.. Tali dichiarazioni devono presentare alcuni requisiti e contenuti fondamentali

Le caratteristiche della proposta sono: 

  • completezza, deve contenere tutti gli elementi necessari e sufficiente per identificare il futuro contratto, almeno nei suoi aspetti essenziali, quindi causa e oggetto;
  • impegnatività: la proposta deve avere attitudine vincolante, dovendo esprimere la determinazione di vincolarsi;
  • indirizzamento volontario: deve essere volontariamente indirizzata, produce effetti, non in quanto giunta a conoscenza o all’indirizzo, ma in quanto volontariamente indirizzato.

Mentre per quanto attiene alla accettazione:

  • conformità: l’accettazione deve essere conforme alla proposta, cioè non deve contenere diversi elementi o presupposti, altrimenti è intesa come una nuova proposta;
  • tempestività: l’accettazione deve essere inviata entro il termine, generalmente indicato dal proponente, o desumibile dal tipo di affari o gli usi. Se tardiva è inefficace, tuttavia, giacché posta a tutela del proponente, il proponente può legittimamente decidere di attribuire efficacia alla proposta tardiva.

Natura proposta e accettazione

La proposta e accettazione sono atti pre-negoziali, diretti a formare il contratto,  a realizzare il negozio giudico, non sono atti negoziali. Ciò non tanto perché entrambe possono essere revocate, ma ciò che caratterizza il negozio è il fatto che esso sia manifestazione di una volontà oggettivizzata, si è staccata dall’autore della dichiarazione e si è oggettivista attraverso la dichiarazione e vive con essa.

Di regola il negozio quando si è perfezionato, non risente delle vicende che riguardano la persona del dichiarante. Non rileva che dopo la dichiarazione, il dichiarante muoia o sopravvenga l’incapacità. La volontà si distacca dall’autore e si oggettività nella dichiarazione.

La proposta e l’accettazione, invece, si caratterizzano per una caducità, dunque questa volontà non si è definitivamente distaccata, non solo perché c’è possibilità di revoca, anche perché esistono negozi suscettibili di revoca, ma perché risentono le vicende soggettive dei rispettivi autori. Perdono efficacia in caso di morte o sopravvenuta incapacità del dichiarante. Se questi eventi si realizzano prima della formazione del contratto, la proposta e l’accettazione vengono meno, perché è una volontà che non si è oggettivizzata, è strettamente legata alla volontà del dichiarante.

La proposta irrevocabile di acquisto

L’atto in esame può essere, quindi, normalmente revocata, a meno che non si un proposta che contenga la clausola di irrevocabilità, cioè una proposta che il proponente si impegna a tener ferma per un certo termine come prevede il 1329 cc.

La proposta irrevocabile produce l’ulteriore conseguenza per cui gli eventi soggettivi connessi alla persona del proponente, cioè morte e incapacità sopravvenuta, non fanno venir meno la proposta.

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta, la revoca è senza effetto

Questa formulazione comunque comporta delle incertezza, sembra che se il soggetto si siaobbligato a non revocare. 

La non revoca sembrerebbe oggetto di obbligazione, quindi se revoco la tutela dovrebbe essere obbligatoria. Tuttavia, come espressamente precisato dalla legge l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, ciò in quanto l’eventuale revoca della proposto resterà inefficace. L’effetto della proposta irrevocabile, dunque, non è quello di far sorgere un’obbligazione risarcitoria in caso di mancato rispetto della clausola, ma quella di rendere l’atto di revoca vano.

Il termine della proposta irrevocabile

Il legislatore ha disposto che questa situazione di soggezione sia temporalmente limitata, essa, infatti, pone comunque una limitazione alla libertà negoziale dei contraenti. L’art 1329 c.c. espressamente afferma che l’irrevocabilità deve esser sottoposta ad un termine certo. Quindi nella clausola di irrevocabilità devo specificare fin quando è irrevocabile.

La proposta ha sempre un termine di efficacia, anche quella che non ha i caratteri dell’irrevocabilità. Normalmente il proponente fissa il termine in cui l’oblato può accettare, se il proponente  non indica il termine entro il quale l’oblato può accettare, questo termine si desume dalla natura degli affare o secondo gli usi.

L’art. 1326 c.c. afferma che l’accettazione deve giungere nel termine stabilito dal proponente, o in quello necessario. Ogni proposta anche quella semplice ha un termine, oltre al quale l’accettazione non ha effetto, se giunge oltre la scadenza. Il proponente può, tuttavia, ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia comunicazione alla controparte. E’, quindi, un’inefficacia disponibile, in quanto il termine è apposto nell’interesse del proponente.

La proposta irrevocabile oltre ad avere il termine di efficacia ha anche un termine di revocabilità, i quali potrebbero anche divergere. Allo scadere di questo secondo termine, che è necessario per previsione di legge, la proposta è nuovamente revocabile.

La questione principalmente dibattuta sul punto è su cosa accade se manca il termine di revocabilità.

Le tre tesi

Nel caso del primo dei due termini esso, come abbiamo affermato, si desume dal tipo di negozio o dagli usi. Secondo un primo orientamento, tale norma sarebbe applicabile anche al termine di revocabilità.


Tuttavia, la tesi non convince, invece, quella dottrina che evidenzia la diversa natura dei due termini.

Altro indirizzo dunque, desume la regola dalla disciplina dell’opzione, il quale è un istituto vicino alla proposta irrevocabile. L’opzione che produce effetti del tutto simili a quelli della proposta irrevocabile, con la sola differenza che quegli effetti discendono da un contratto, l’opzione, e qui invece da un impegno unilaterale.

Quando le parti convegno che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera proposta irrevocabile agli effetti dell’art. 1329 c.c.,norma che è espressamente richiamata dalla disciplina sull’opzione.

Sul termine, l’art. 1331 c.c. relativo all’opzione afferma che se per l’accettazione non è stato fissato un termine questo può essere fissato dal giudice. Il legislatore, in tal sede, si pone il problema dell’assenza del termine e stabilisce che esso sia fissato dall’autorità giudiziaria.

Tuttavia, anche la presente tesi si presta all’obiezione avanzata per la precedente, ossia che le due figure divergono profondamente, essendo l’opzione un contratto, mentre la proposto irrevocabile è una dichiarazione unilaterale.

Secondo un ultimo indirizzo, il termine, in quanto espressamente previsto dalla legge, costituisce un elemento essenziale che comporta la nullità relativa della previsione. Con ciò si intende che la proposta non opererà più come proposta irrevocabile, ma come proposta semplice.

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