Che cos’è e come funziona Airbnb? info e valutazioni

Se stai locando la tua abitazione tramite i c.d. “Affitti turistici” allora sicuramente conosci Airbnb. Si tratta del più famoso portale di servizi web che permette di offrire alloggi in ogni parte del mondo, a turisti che vi soggiornano per periodi brevi. Dopo aver parlato a lungo degli affitti turistici abbiamo pensato in questo contributo di andare ad approfondire le modalità di funzionamento del più famoso portale di intermediazione sugli affitti a breve termine. L’obiettivo è quello di facilitarne l’utilizzo da parte di tutti i proprietari di immobili intenzionati a pubblicizzare la propria offerta di locazione sul portale internet più famoso per questo argomento.

Concedere il proprio appartamento in affitto è un modo facile di guadagnare qualche soldo extra. Quindi perché non sfruttare questa opportunità?!

Continua a leggere per scoprire come fare a mettere a reddito la tua casa.

Come è nato Airbnb?

L’attività nasce in California (a San Francisco) nel 2008 come Start-up fondata da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk, per la ricerca di spazi condivisi in appartamenti. Riuscita a diventare famosa tra gli studenti universitari, originariamente si chiamava Airbedandbreakfast, diventata definitivamente Airbnb soltanto nel 2009. Negli anni di immobili l’offerta si è allargata da semplici camere condivise a case, ville, appartamenti e persino castelli in ogni parte del mondo. Oggi la disponibilità è di 350 mila alloggi in quasi 200 Paesi. In Italia sono oltre 150.000 gli alloggi disponibili (e i numeri sono in continua crescita).

Oggi è uno degli esempi mondiali della c.d. “Sharing economy“.

I fattori di successo di questo portale online sono sicuramente la facilità di utilizzo e la condivisione in tempo reale di ogni offerta. Pensa che chiunque grazie alle App e alle piattaforme appartenenti a questo sistema, può prenotare subito l’appartamento mettendosi in contatto con il proprietario. Il sito di finanzia sulle commissioni applicate su ogni affitto, che variano dal 6 al 12 per cento su quanto paga l’ospite e per il 3 per cento di quanto riceve chi affitta.

Come funziona Airbnb?

Il sito funziona come una comunità online che connette i viaggiatori e gli host (= i proprietari o intermediari). I membri possono elencare e affittare i loro appartamenti, o anche solo una stanza, agli altri membri per un breve periodo. Il portale gestisce tutti i soldi (funge da intermediario nei pagamento) e prende una percentuale sulle transazioni. Questo, sostanzialmente è il suo principale modello di business.

Quali i vantaggi?

Per capire al meglio come funziona il portale, e soprattutto perché funziona così bene, iniziamo spiegando quali sono i vantaggi della piattaforma.

1. Offre la possibilità di verificare chi sono le persone che hai deciso di ospitare, o che ti ospiteranno. Il portale richiede infatti una verifica dell’identità, anche con documento di identità e foto. La piattaforma chiede inoltre lo scatto di un selfie, per verificare che corrisponda con la foto presente sul documento.
2. Non devi preoccuparti dei pagamenti. Questo perché tutte le transazioni avvengono online. Inoltre il pagamento viene bloccato sulla carta di credito dell’ospite nel momento della prenotazione, garantendo così il pagamento al proprietario di casa. La somma viene poi accreditata all’host 24 ore dopo il check in, garantendo al viaggiatore la possibilità di bloccare il pagamento in caso di gravi problemi (la casa non corrisponde alle foto, la casa non esiste, nessuno si è presentato e così via).
3. Il portale può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi.

Chi utilizza Airbnb?

La fama del portale nasce dagli affittuari (c.d. “host“) i quali decidono di sfruttare le opportunità offerte dal portale per mettere a reddito una stanza o tutta l’abituazione. Con il termine host si fa riferimento anche alla figura degli intermediari che si sono diffusi nel tempo e che, sostanzialmente, operano per conto dei proprietari di casa e gestiscono l’attività di locazione per conto di questi (solitamente utilizzando contratti di mandato con rappresentanza). L’obiettivo del sito non è tanto il grande guadagno di pochi, piuttosto un medio guadagno per tutti. Nasce da questo principio la figura del Superhost, una sorta di account premium, riconosciuto dal portale agli affittuari (o ai loro intermediari) con determinate caratteristiche:

• Almeno 10 ospiti in un anno;
• Una veloce risposta alle richieste degli ospiti, poche prenotazioni cancellate;
• Almeno l’80 per cento delle recensioni con 5 stelle.

Lo status di Superhost permette a chi affitta di ottenere, oltre a vari altri vantaggi, un badge che viene mostrato agli utenti in cerca di una casa o di una stanza e garantisce maggiore e migliore visibilità. I Superhost sono oggi almeno 40.000. Se anche tu vuoi avviare questo tipo di attività di seguito tutte le informazioni utili.

Gli host: privati e professionisti

Se stai pensando di diventare un host e di guadagnare inserendo offerte di vari appartamenti di proprietà di altri soggetti devi sapere che puoi anche farlo in modo professionale, come freelance. I soggetti che possiedono appartamenti da affittare possono agire in maniera del tutto autonoma sul portale. Come abbiamo visto possono registrarsi e inserire le offerte per il proprio appartamento. Tuttavia, negli ultimi anni, si sta registrando una nuova attività: molti proprietari di immobili non hanno tempo o voglia di gestire ogni aspetto di queste locazioni, dalla gestione delle offerte al check-in o check-out degli ospiti, alla gestione delle recensioni fino alle modalità di incasso dei compensi. In genere queste persone organizzano le pulizie e ricevono gli ospiti per conto del proprietario, previo il pagamento di una percentuale della transazione totale.

La figura dell’host professionista deve agire con partita IVA, ed iscriversi alla gestione separata dell’INPS: è un vero e proprio professionista che guadagna procurando offerte ai proprietari e gestendo ogni aspetto della locazione per conto dei vari proprietari che gli affidano (attraverso un contratto di mandato) l’incarico di gestire per loro l’affitto degli appartamenti. L’host professionista questo modo riceve il compenso della propria attività. Attualmente sul portale convivono sia host privati che host che agiscono in forma professionale. Attenzione però, non è una attività per tutti! Conoscenza della lingue, capacità relazioni spiccate, e gestione contabile degli incassi, sono requisiti indispensabili per diventare un professionista affermato.

Iscriversi ad Airbnb per diventare un host

Sarai felice di sapere che aprire un account o creare un annuncio sul portale è totalmente gratuito. Il costo del portale, ovvero il suo guadagno, deriva da una percentuale di commissione applicata su ogni prenotazione andata a buon fine. Per effettuare l’iscrizione al portale è necessario collegarsi alla pagina iniziale del servizio (Airbnb.it), sull’apposita sezione Registrati. A questo punto è possibile scegliere se effettuare la registrazione utilizzando uno degli account permessi: Facebook, Google oppure utilizzando un indirizzo email ed una password. Apparirà poi un modulo contenente alcuni dati personali da compilare che completeranno la registrazione. I dati da inserire sono: nome, cognome, email, password e data di nascita. Il processo di iscrizione termina confermando la propria identità attraverso l’inserimento di un codice di verifica che viene inviato via email direttamente dal portale (autenticazione a due fattori). A questo punto, una volta completata l’iscrizione al servizio, è necessario cliccare sul pulsante “Diventa un host” e compilare il modulo che ti viene proposto.

Nella compilazione è necessario specificare il tipo di alloggio (appartamento, casa, bed & breakfast, villa, castello, etc.). Ma anche che tipo di stanza (casa intera, privata o condivisa) offri agli ospiti. Deve essere inserito anche il numero massimo di persone che puoi ospitare e la città in cui si trova l’immobile. Dopodiché è necessario cliccare sui pulsanti “Continua” e “Completa il mio annuncio” e inserire le informazioni richieste:

• Numero di letti e bagni disponibili;
• Indirizzo dell’abitazione;
• Servizi offerti (es. Tv, Internet, aria condizionata), e prezzi.

Come si accede come Host?

Una volta creato il tuo account sul portale, puoi accedere. L’accesso all’account personale può essere effettuato da desktop, web mobile o dall’app mobile. Per accedere al portale come host devi seguire i seguenti passaggi:

1. Vai su Airbnb.com oppure apri l’app;
2. Fai clic su “Accedi”.
3. Inserisci il tuo indirizzo email o numero di telefono e la tua password.

Come inserire un annuncio perfetto?

Che tu sia un host privato o professionista, per creare un annuncio ottimo la cosa migliore è immedesimarsi nel possibile ospite: descrivere in maniera convincente e realistica l’appartamento o la stanza da offrire. La pubblicazione dell’annuncio è gratis (il portale, infatti, trattiene la propria commissione soltanto nel momento in cui viene effettuata una prenotazione). Potrai decidere quali metodi di pagamento accettare e se attivare o meno la funzione di prenotazione immediata. Dopo aver ospitato una persona ricordati di collegarti al suo profilo e di scrivere una recensione, questo aiuterà altri host nella scelta dei propri ospiti. Vediamo di seguito alcuni elementi utili a realizzare un annuncio perfetto:

Elementi dell’annuncio	Descrizione
ATTENZIONE ALL’OSPITE	Per realizzare un annuncio convincente bisogna provare a vivere nell’appartamento come se fossimo un turista. Solo in questo modo è possibile evidenziare pregi e difetti dello stesso. Prova a metterti nei panni di un turista che, magari con poche cose nello zaino, si trovi a dover passare alcuni giorni nella stanza che affitti. Scoprirai, probabilmente, qualcosa che manca o che faresti diversamente. Per migliorare l’offerta chiedi sempre agli ospiti quali sono le gli aspetti che migliorerebbero. Questo ti aiuterà a ottenere consensi e a migliorare la tua offerta nel tempo.
STORYTELLING	Scrivere un annuncio convincente passa attraverso le emozioni che l’annuncio riesce a suscitare nel lettore. Per questo è fondamentale che dall’annuncio sia offerta una vera e propria esperienza. Gli ospiti che scelgono questo portale sanno benissimo che rinunceranno ai comfort e ai servizi che può offrire un hotel, in cambio di una vacanza più vera. Fai capire perché la tua offerta renderà la loro vacanza indimenticabile, per farlo racconta loro una storia che susciti le loro emozioni. Nel testo di presentazione del tuo appartamento fai immaginare agli ospiti cosa faranno durante il loro soggiorno. Pensa a dove potranno andare a fare la spesa, come potranno passare le loro giornate. Magari proprio grazie alla posizione o agli accessori che tu e la tua casa gli offrirete: una bicicletta, una cucina attrezzata, un tavolo riservato in un ristorante. Questo renderà il tuo annuncio unico e diverso dalla concorrenza.
FOTOGRAFIA	Sul portale la concorrenza è molto alta e in una ricerca l’ospite vede per la maggior parte della pagina web le immagini degli appartamenti. Non è un caso! Quando si cerca un appartamento la foto è il fattore più immediato di una prima selezione. Per l’ospite, ma questo vale anche più in generale per ogni utente web, l’immagine è il primo fattore di giudizio di un qualsiasi sito web. La grafica e le immagini ci fanno capire immediatamente l’affidabilità di un sito, e la stessa cosa vale per un annuncio. Il portale offre un servizio fotografico professionale gratuito. Se invece realizzi le foto in autonomia, è necessario aggiungere qualche dettaglio che renda unico l’appartamento. Il terrazzo con vista, il bagno, il letto, insomma ogni cosa che pensi possa rendere unico il tuo appartamento. Una decina di foto sono più che sufficienti: gli ospiti dovranno passarci qualche giorno, non viverci.
PREZZO	Uno dei vantaggi competitivi è il prezzo, molto più concorrenziale rispetto a quello degli alberghi: “Offrire prezzi concorrenziali a quelli degli alberghi non aiuta, per lo stesso prezzo chi non sceglierebbe la comodità di un albergo?!“. Ricorda: una casa affittata a poco è comunque meglio di una casa non affittata. Questo rispecchia fedelmente anche la filosofia del portale. Inoltre, soprattutto se sei un nuovo host, applicare un prezzo basso, se accompagnato da una buona qualità dell’offerta, può portare l’ospite a rilasciare un’ottima recensione. Questo meccanismo può portarti, nel tempo, a far salire il prezzo. Per capire quale sia il prezzo migliore guarda le offerte di altri host della stessa zona sul portale, sono sicuramente un ottimo punto di partenza per stabilire il tuo prezzo di partenza.
RISPOSTE ALL’OFFERTA	Il portale ha il vantaggio di mettere direttamente a contatto l’host che gestisce l’offerta con l’ospite. Nella maggioranza dei casi prima di concludere una trattativa, e dopo essere stati incuriositi da fotografie, prezzo e descrizione, gli ospiti scrivono una mail all’host chiedendo informazioni. Rispondi il più in fretta possibile, con serietà e competenza, ma senza apparire troppo professionale. Ricorda che con ogni probabilità oltre che a te gli utenti avranno scritto a qualche altro host, attratti da alloggi altrettanto interessanti. Mostrarsi gentili e disponibili, ma mai impazienti di chiudere la trattativa, è proficuo.

La prenotazione e il pagamento

Sul portale i prezzi sono da intendersi per ogni pernottamento e spesso variano in base al numero di persone da ospitare (generalmente più persone ci sono e più si paga). Inoltre ci sono da considerare diverse variabili: bisogna assicurarsi che i costi di servizio, ovvero la somma che viene trattenuta, sia già compresa nella cifra mostrata nell’annuncio (in genere è così). Poi bisogna valutare i costi aggiuntivi dovuti alla pulizia dell’appartamento e ad altri servizi extra che possono essere offerti dall’host.

In ogni caso gli host per la normativa italiana possono fornire servizi ulteriori rispetto alla mera locazione, come ad esempio: la pulizia giornaliera dell’appartamento, il cambio della biancheria giornaliero, ma non il servizio di ristorazione. Questo perché qualora fossero forniti tali servizi non si tratterebbe di locazione ma di attività turistico ricettiva di tipo alberghiero. Attività, questa, che richiede obbligatoriamente l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività. Per effettuare una prenotazione si può inviare un messaggio all’host oppure, se l’utente ha previsto questa possibilità, è possibile cliccare direttamente sul pulsante “Prenotazione immediata“. La scelta migliore è sempre quella di avere un contatto diretto con l’host. L’intermediario ti risponderà, generalmente entro 24 ore, comunicandoti se ha accettato o meno la tua richiesta. In caso di accettazione potrai effettuare la tua prenotazione direttamente via email.

Pagamento è immediato

Il portale preleva i soldi della prenotazione al momento stesso della richiesta. La somma rimane, tuttavia, bloccata fino a 24 ore dopo il check-in nell’appartamento, in modo da tutelare l’host e l’ospite in caso di truffe. Se la prenotazione viene rifiutata o disdetta, naturalmente i soldi tornano indietro. Gli host possono richiedere anche la verifica degli account degli ospiti.

Tale procedura consiste nella verifica dell’identità dell’utente. Questo avviene mediante il collegamento di un account social al portale, l’invio di un documento d’identità e l’aggiunta di un numero di telefono al proprio profilo. A questo punto, c’è un altro aspetto fondamentale di ogni portale di sharing economy, ovvero la recensione. E’ possibile collegarsi alla pagina dell’annuncio utilizzato per la prenotazione e rilasciare una recensione far sapere la valutazione sull’offerta o sull’host.

Le commissioni applicate

Storicamente, il portale ha applicato un modello di commissioni condiviso, in cui i costi del servizio venivano addebitati sia all’host (3%) che all’ospite (meno del 14,2% nella maggior parte dei casi). Nel tempo, in base al feedback di molti host professionisti, il portale ha lanciato un nuovo modello di commissioni per gli host collegati tramite software provider (Channel Manager) che rimuove i costi del servizio dell’ospite e fornisce agli host un maggiore controllo sui prezzi. Questo modello è noto come commissione semplificata.

La commissione semplificata (15% a carico dell’host) è l’unico modello di commissione disponibile sul sito per tutti gli host collegati tramite software a livello globale (sono esclusi Stati Uniti, Canada, Messico, Uruguay, Bahamas, Argentina e Taiwan). Alla luce di questo modello di commissione, l’host ha la possibilità di modificare i prezzi per mantenere il prezzo finale per l’ospite inalterato. 

Cosa significa commissione semplificata?

Il portale trattiene una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e non viene addebitato alcun costo all’ospite. Questa struttura di commissione permette di ottenere una strategia di prezzo più semplice, in quanto è possibile impostare direttamente il prezzo che sarà visibile agli ospiti.

I costi del servizio dell’host vengono detratti dalle spese di pulizia e da qualsiasi altro costo standard?

Il portale calcola questi costi partendo dal subtotale della prenotazione (il prezzo medio per notte più le spese di pulizia e gli eventuali costi per l’ospite aggiuntivo, escludendo i costi legati alle commissioni e le tasse).

Quando una prenotazione viene cancellata e rimborsiamo l’ospite, possiamo recuperare anche i costi del servizio dell’host?

I termini di rimborso per gli host relativi ai costi del servizio sono invariati. Se l’ospite cancella la prenotazione, non vengono addebitati i costi del servizio. In caso di cancellazione la prenotazione come host, il portale può applicare delle penalità.

Il calcolo della commissione semplificata include la tassa turistica?

No, la commissione semplificata parte dal subtotale della prenotazione ed esclude i costi del portale le tasse (imposta di soggiorno).

Come stimare i guadagni con Airbnb?

Se sei interessato a mettere a reddito la tua abitazione e vuoi stimare i guadagni che puoi ottenere ti consiglio di andare sul sito. Il portale, infatti, mette a disposizione una funzione molto utile, con la quale puoi inserire la posizione della tua abitazione, la tipologia di alloggio (tutta la casa, stanza privata o stanza condivisa) il numero di persone che può ospitare. Fatto questo il sistema ti fornirà una stima del tuo guadagno settimanale.

Tieni presente che sul portale non vi sono vincoli di prezzo: è l’host a stabilire quanto richiedere per ogni notte. A questo punto è necessario andare a calcolare anche il costo del servizio del portale, pari al 3% per ogni prenotazione completata. La percentuale in alcuni casi può salire fino al 5%, a seconda dei termini di cancellazione selezionati dal proprietario.

Esempio di calcolo dei guadagni:

• Una prenotazione per 3 notti a 100 euro per notte, con 30 euro di spese di pulizia
• Il totale per il guest è di 100 x 3 + 30 = 330 euro
• Il 3% di 300 euro = 9 euro che corrisponde ai costi del servizio
• 300 – 9 = 261 che è il compenso che guadagnerete

Agli ospiti vengono invece addebitati i costi del servizio che vanno dal 5% al 15% del subtotale della prenotazione.

Affittare con Airbnb: contrattualistica e tassazione

Con il D.L n. 50/17 gli intermediari che intervengono nel pagamento del canone ed i portali che mettono in connessione proprietari ed ospiti sono obbligati ad operare la ritenuta fiscale (imposta sostitutiva o ritenuta d’acconto) del 21%, nel momento in cui avviene l’accredito all’host del canone connesso alla locazione turistica. Se desideri approfondire gli aspetti fiscali connessi all’applicazione della ritenuta ti consiglio questo articolo: “Certificazione unica per le locazioni brevi: condizioni e compilazione“.

Il sistema dei pagamenti

Di seguito uno schema che riproduce il sistema dei pagamenti praticati dal portale:

1. Il guest paga nel sito il compenso concordato;
2. La somma rimane nel sito per un breve periodo;
3. La somma viene consegnata al proprietario entro 3 giorni dal check in, al netto della ritenuta del 21%.

Creare le ricevute per gli ospiti

Come funziona per l’emissione delle ricevute?

L’host che affitta sul portale ha un’area privata all’interno del portale (“Prenotazioni”), dove si trovano una serie di documenti utili. Tra questi ci sono anche le ricevute di pagamento, che però sono relative solo alla commissione pagata al portale. Per creare, invece, le ricevute relative all’importo totale da fornire all’ospite, quando lo richiede o semplicemente per tenerti in ordine la contabilità, è necessario sommare l’importo ricevuto sul proprio conto corrente, con quello della commissione pagata al portale (non deducibile analiticamente). Non serve avere una partita IVA (fino a quattro immobili), ma è sufficiente indicare il proprio codice fiscale.

Ma come creare queste ricevute?

Hai a disposizione due alternative:

• Comprando un blocco ricevute e compilandole a mano;
• Utilizzando la creazione automatica di ricevute attraverso software appositi.

Se il pagamento è superiore a 77,47 euro, devi obbligatoriamente apporre sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro.

Attenzione!
L’importo che devi indicare nella ricevuta deve essere la somma che hai stipulato con l’ospite. Si tratta della somma che hai indicato nel contratto di locazione (quindi la somma lorda), non quanto ricevete realmente dal portale (al netto delle loro commissioni).

Opinioni sull’affidabilità del servizio

Airbnb è sicuro. La sicurezza del portale per un viaggiatore è data dal fatto che nessun proprietario di casa potrà effettuare azioni volte a derubare il viaggiatore. Questo in quanto i soldi vengono accreditati dal portale sul conto del proprietario, esclusivamente dopo l’arrivo dell’ospite nella casa. Questa modalità di pagamento serve appositamente per evitare (o almeno limitare) le possibili truffe a danno dei viaggiatori. Inoltre, qualora la struttura non dovesse essere rispondente a quanto indicato sul portale è possibile fare richiesta di rimborso al portale.

Come contattare Airbnb per informazioni?

CONTATTO TELEFONICO	+39-06-99366533
SITO WEB	airbnb.it.
EMAIL	press-it@airbnb.com

La tassa di soggiorno

Il consiglio è quello di verificare, preventivamente, se il Comune ove è situato l’immobile prevede l’applicazione di una tassa di soggiorno. In quest’ottica il portale mette a disposizione una lista aggiornata (“Elenco comuni italiani“). Nella maggior parte dei comuni queste informazioni si trovano facilmente online, nel sito istituzionale del Comune, nella sezione dedicata all’ufficio tributi. Tieni presente questa semplificazione importante: se la città ove è situato l’immobile è inserita nella lista presente nel sito (ad esempio: Firenze, Milano, etc) sarà direttamente il portale a riscuotere e versare automaticamente le tasse di soggiorno per conto degli host direttamente al Comune. Una semplificazione non di poco conto a cui ti consiglio di prestare attenzione.

La stipula del contratto di locazione breve

Dal punto di vista contrattuale, il rapporto tra proprietario e ospite è regolamentato dall’accordo sottoscritto accettando i termini e le condizioni di Airbnb (comprese quindi le regole della casa). Il portale, di fatto, diventa intermediario, e può intervenire con la propria assistenza in caso di problemi. Ma cosa succede se l’ospite fa dei danni in casa? o se si fa male in casa? insomma, cosa succede quando avvengono situazioni risolvibili solo con l’intervento di un avvocato?

Il portale fa da intermediario, ma non si sostituisce all’host da un punto di vista legale.

Tutte le responsabilità su eventuali inadempienze sono responsabilità solo del proprietario/host. Per la legge italiana gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni devono essere contrattualizzati. Questi contratti denominati “contratto di locazione breve” sono esenti da registrazione. La stipula di questi contratti permetterà agli host (ma anche agli inquilini), di dormire sonni tranquilli avendo un documento firmato da entrambe le parti che ti tutelerà in caso di controversie.

Sotto il profilo legale e tributario, quindi, è sicuramente necessario andare a predisporre un contratto di locazione breve che deve essere sottoscritto dalle parti e conservato (almeno fino al termine di decadenza per gli accertamenti legati alle imposte sui redditi, 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi).

La dichiarazione dei redditi con i canoni di locazione breve

Quando il proprietario di un immobile decide di mettere a reddito lo stesso utilizzando servizi di intermediazione deve sempre prestare attenzione alla presentazione della propria dichiarazione dei redditi. Infatti, i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione non prevedono mai esenzione dagli obblighi dichiarativi. Per questo motivo, indipendentemente dal volume percepito, è necessario andare a presentare la propria dichiarazione dei redditi. Il proprietario dell’immobile messo a reddito (o il titolare del diritto reale sullo stesso) è chiamato a tassare il reddito percepito attraverso (alternativamente):

• Tassazione IRPEF: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) viene considerato imponibile al 95% per tenere conto di eventuali spese sostenute (es. proprio quelle di intermediazione del portale). La quota imponibile del reddito confluisce nel reddito imponibile IRPEF, sul quale applicare le aliquote IRPEF in vigore e determinare la tassazione dovuta;
• Cedolare secca: il canone di locazione (indipendentemente dalla percezione) viene considerato imponibile al 100% (nessun costo può essere dedotto, nemmeno quello del portale). Il reddito è assoggettato a tassazione attraverso l’applicazione di imposta al 21%.

Deve essere evidenziato che in nessuna delle due modalità di tassazione non vi è mai la possibilità di dedursi analiticamente i costi del portale, in quanto nella tassazione IRPEF vi è una deduzione forfettaria del reddito del 5%, mentre con la cedolare secca non vi è alcuna deduzione di costi sostenuti. L’unica possibilità per avere una deduzione analitica del costo è quella di aprire una partita IVA ed operare professionalmente con un’attività turistico ricettiva extralberghiera.

Altro aspetto da considerare è che il reddito da locazione deve essere sempre dichiarato dal soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile (proprietà, uso, usufrutto, diritto di abitazione, etc). Tuttavia, vi sono alcune ipotesi derogatorie. La prima è data dal soggetto che subaffitta con locazioni brevi l’immobile. Questi è tenuto a dichiarare il reddito da locazione percepito, al netto del reddito da locazione passivo. Altra ipotesi derogatoria riguarda il soggetto che utilizza la locazione breve sull’immobile ricevuto in comodato d’uso gratuito. In questo caso, qualora il reddito da locazione derivi da contratti di durata inferiore ai 30 giorni l’obbligo dichiarativo è sul comodatario (e non sul comodante, come avviene per i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni).

In relazione a tutti questi aspetti diventa importante per ogni proprietario di casa valutare attentamente i costi legati all’utilizzo di portali di intermediazione in modo da valutare l’impatto dei costi sul reddito e valutare eventuali opzioni legate al passaggio alla sfera imprenditoriale dell’attività. Naturalmente questo tipo di attività di pianificazione deve essere effettuata attentamente in relazione alla situazione soggettiva della persona e con l’ausilio di un dottore commercialista esperto. Per questo al termine dell’articolo puoi trovare il link per metterti in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata.

L’IVA sulle fatture legate alle commissioni del portale

I portali di intermediazione mettono sempre a disposizione degli host la fattura relativa all’applicazione delle proprie commissioni sulle prenotazioni avvenute. L’host che desidera consultare la fattura IVA relativa ad una prenotazione può seguire la seguente procedura:

1. Andare su prenotazioni (accedendo all’account da un computer o browser);
2. Se la prenotazione non viene individuata è possibile cliccare sulla scheda Completate.
3. Cliccare sui tre puntini accanto alla prenotazione.
4. Selezionare “Fattura IVA“.

Detto questo è possibile schematizzare che la necessità di vedersi applicare l’IVA sulle commissioni pagate al portale, dipende da due elementi. Si tratta dei seguenti:

• Iscrizione all’archivio VIES da parte dell’host;
• Il regime fiscale di tassazione adottato.

Il regime fiscale rappresenta la normativa in base alla quale si determina l’applicazione dell’IVA e della tassazione ai fini delle imposte dirette. Individuare il proprio regime fiscale permette di sapere se si deve ricevere una fattura con IVA (o meno) sulle fatture per commissioni emesse dal portale.

Iscrizione all’archivio VIES

Il VIES (Vat Information Exchange Systems) è il Sistema informatico che si occupa della gestione delle informazioni sugli scambi effettuati a livello comunitario, ha il fine di monitorare il rispetto della fiscalità. Sono tenuti all’iscrizione tutti i soggetti (che abbiano l’intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie).

In merito all’iscrizione al VIES, l’Agenzia delle Entrate afferma che:

“Per poter effettuare operazioni intracomunitarie, i soggetti Iva devono essere inclusi nell’archivio Vies (VAT information exchange system). L’opzione per effettuare queste operazioni può essere espressa direttamente nella dichiarazione di inizio attività oppure, successivamente, telematicamente, in modalità diretta o tramite i soggetti incaricati di cui ai commi 2-bis e 3 dell’articolo 3 del Dpr 322/1998. In ogni caso, i contribuenti possono in qualsiasi momento comunicare la volontà di retrocedere dall’opzione, cioè di essere esclusi dal Vies perché non si ha più intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie. La revoca dell’opzione può essere effettuata esclusivamente attraverso i servizi telematici.”

Quindi, se per gestire la tua attività di affitti brevi hai aperto la partita IVA ed effettui operazioni intracomunitarie, è necessario effettuare l’iscrizione al VIES. Le fatture che ricevi per le commissioni che ti vengono addebitate dal portale sono a tutti gli effetti operazioni intracomunitarie, per questo è necessario essere iscritti al VIES. Nel caso in cui l’host decida di non iscriversi all’archivio VIES, le operazioni effettuate (attive e passive) diventano operazioni “domestiche” (nazionali). Questo significa, indirettamente, che l’host verrà considerato alla stregua di un consumatore finale (c.d. “privato“) ai fini IVA. Pertanto l’iscrizione al VIES è uno dei due elementi che porta l’host dotato di partita IVA a non vedersi applicare l’IVA da parte del portale.

Tieni presente che è possibile verificare se la tua partita IVA è iscritta all’archivio VIES al seguente link: “Controllo iscrizione al VIES della partita IVA“. Se, invece, desideri approfondire l’argomento VIES ti lascio a questo articolo dedicato: “VIES, verifica partite IVA comunitarie“.

Regime fiscale adottato

La scelta del regime fiscale con cui l’host gestisce la propria partita IVA determina la modalità di trattamento dell’IVA sulle fatture di acquisto che riceverai da aziende che abbiano la loro sede in uno Stato Membro della Comunità Europea. Ad esempio, i soggetti iscritti al VIES, che operano in contabilità semplificata, si vedranno applicare una fattura senza l’applicazione dell’IVA che dovrà essere integrata, attraverso il meccanismo del reverse charge. In questo modo l’host è chiamato ad applicare l’IVA sulle fatture ricevute, senza che si verifichi un esborso monetario. Di seguito, per chiarezza, vediamo le principali casistiche legate all’applicazione dell’IVA sulle fatture di commissioni emesse dal portale.

Regime fiscale ordinario o semplificato ed iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture

Le fatture di acquisto di servizi, che ricevute dal portale, non prevedono l’applicazione dell’IVA. L’host che riceve la fattura, infatti, è tenuto ad applicare l’IVA con il meccanismo del reverse charge. In questo caso, il soggetto che riceve la fattura è tenuto ad integrarla esponendo l’IVA, ed indicando l’aliquota IVA italiana (ordinaria). La fattura così integrata deve essere inserita sia nel registro IVA acquisti che nel registro IVA vendite. Con la registrazione della fattura in entrambi i registri è possibile ottenere la “neutralizzazione” dell’IVA senza alcun esborso monetario. L’integrazione della fattura deve essere effettuata attraverso l’emissione di documento in formato elettronico che deve transitare attraverso il Sistema di Interscambio (SdI).

Regime forfettario con iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture

Le fatture di acquisto di servizi, che l’host riceve dal portale, vengono emesse anche in questo caso senza l’applicazione dell’IVA. Il regime forfettario prevede che sulle fatture di vendita e sui corrispettivi, l’IVA non debba mai essere applicata, i contribuenti forfettari sono quindi contribuenti “che non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti né detraggono l’imposta assolta sugli acquisti”. In buona sostanza, il regime forfettario, non è un regime che prevede l’applicazione dell’IVA sulle operazioni attive. Tuttavia, in caso di fatturazione passiva, l’host che opera in regime forfettario è comunque chiamato all’applicazione del regime del reverse charge per l’applicazione dell’IVA. Tuttavia, non potendo detrarre l’IVA della fatture di acquisto, di fatto, il contribuente in regime forfettario è chiamato a versare all’Erario l’IVA dovuta sulla fattura di commissioni del portale. In pratica, non potendo applicare la detrazione dell’IVA, attraverso l’integrazione della fattura il contribuente in regime forfettario è chiamato a versare all’Erario l’IVA sulle fatture di intermediazione. Il versamento deve essere effettuato con modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello nel quale hai ricevuto il documento. Per versare l’IVA è necessario utilizzare il codice tributo 6493 seguendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

L’F24 è il modulo attraverso il quale si versano le imposte determinate dalla dichiarazione dei redditi. Questo modello è stato introdotto per poter pagare con un unico modello la maggioranza delle tasse e tributi, in precedenza ogni tributo aveva un relativo modulo da compilare. Questo modello deve essere compilato utilizzando il servizio online della tua banca (o attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, Fisconline) e, dopo qualche giorno dal versamento, sarà a disposizione, la quietanza fiscalmente valida. A questo punto, è necessario conservare la fattura ricevuta ed integrata con IVA e la quietanza di pagamento dell’IVA.

Regime ordinario/semplificato o forfettario in assenza di iscrizione al VIES: applicazione dell’IVA sulle fatture

La direttiva UE del 4 dicembre 2018, n. 2018/1910/UE ha stabilito che, al fine di poter beneficiare dell’esenzione dell’IVA per le operazioni intracomunitarie, è necessaria la preventiva iscrizione al VIES. Dal primo gennaio 2020 l’iscrizione al VIES è a tutti gli effetti un elemento sostanziale per poter non vedersi applicare l’IVA in fattura e poterla assolvere con il regime del reverse charge.

Questo significa che tutti i contribuenti dotati di partita IVA (indipendentemente dal regime fiscale utilizzato), senza preventiva iscrizione al VIES, si vedranno applicare l’IVA sulle fatture di commissioni emessa da parte del portale. Tieni presente che l’IVA esposta in fattura (in caso di operazioni intracomunitarie) non è l’IVA italiana. Questo significa che tale IVA non è detraibile in Italia. Di fatto tale importo rappresenta per il soggetto titolare di partita IVA un costo. Per questo motivo il consiglio è quello di valutare bene la propria situazione con l’ausilio di un dottore commercialista esperto di IVA in ambito intracomunitario.

Consulenza fiscale online

Se anche tu vuoi diventare un host professionista, contattaci, ti aiuteremo a diventare un professionista nella gestione delle locazioni brevi. Ti spiegheremo con maggiore dettaglio come funziona da un punto di vista fiscale l’intermediazione nelle locazioni brevi.

Potrai capire come devi operare al meglio, potremo offrirti tutto l’aiuto necessario per redigere la tua contrattualistica e potrai operare in regola fiscalmente. Conosciamo bene questo business e sappiamo come superare le problematiche legate a (ritenuta d’acconto, contrattualistica, mandato e rapporti con il proprietario).

Questo il link al nostro servizio di consulenza:

Domande Frequenti

–

Fonti:

Airbnb.it