Che cos’è la Cedolare secca? Quali novità ci sono per l’anno 2021? Vediamo tutto ciò che c’è da sapere, in considerazione anche degli interventi recenti.

La legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcune interessanti novità in tema di cedolare secca. Quest’ultima costituisce un regime di tassazione sostitutivo sui redditi da locazione, introdotto con il fine di ridurre l’evasione fiscale sugli affitti.

Il provvedimento introdotto quest’anno riguardano, in specie, gli affitti brevi, con particolare attenzione anche alle modalità di pagamento dell’acconto. La legge di Bilancio ha avuto come obiettivo quello di andare a limitare la tassazione agevolata del 21% sugli affitti di breve durata.

Vediamo qual è il regime sulla cedolare secca nei prossimi paragrafi.

Cedolare-secca-2021
Cedolare secca 2021: le novità

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca ha sostituito l’Irpef sugli immobili fondiari, in modo da semplificare la procedura di tassazione, come previsto dal Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23.

L’accesso a tale strumento non è automatico, infatti, è necessario che sia effettuata una dichiarazione di esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. 

La cedolare secca prevede prevede due aliquote:

  • tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi. Soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali;
  • tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

Con riferimento all’anno 2021, tale aliquote saranno applicate in base ad un calcolo delle imposte dovute, il quale non verrà effettuato sul reddito complessivo, ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione.

La cedolare secca, oltre a sostituire l’Irpef, comprende anche:

  • le addizionali comunali e regionali;
  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta di registro.

Cedolare secca del 21%

Come poc’anzi affermato, esistono due distinti regimi di tassazione con cedolare secca, quella del 21% e quella del 10%. Tuttavia sicuramente la prima risulta essere la più diffusa.

Questo è un regime di tassazione che può essere applicato in determinati casi, in particolare per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile. E’ opportuno evidenziare che però sono escluse da suddetta previsione che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Dal punto di vista prettamente formale questa si applica solo a determinati contratti che siano i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11.

Laddove si opti per questa tassazione del 21%, è escluso il pagamento di altre imposte, quali:

  • le imposte di registro e di bollo all’atto di registrazione del contratto;
  • addizionale IRPEF.

Benefici

Il regime in questione consente, in primo luogo, determinare un beneficio dal punto di vista economico. Consente, infatti, una riduzione della somma da versare. In genere la tassazione IRPEF, che la cedolare secca va a sostituire, può infatti variare dal 23 al 43%.

Inoltre, essa, essendo applicato sul totale del reddito fondiario percepito dal contribuente nell’anno, sostituisce tutte le altre imposte collegate alla locazione.

Aliquota del 10%

L’aliquota del 10% per la cedolare secca non si applica a tutti i contratti, ma solo ai contratti a canone concordato:

  • in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
  • ai contratti d’affitto a studenti universitari;
  • nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
  • agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

Accesso alla tassazione agevolata

Il titolare del diritto reale, che sceglie di aderire alla cedolare secca, in sede di trascrizione del contratto di locazione, subito dopo ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, che, tuttavia, non è necessaria per i contratti di durata inferiore a 30 gg.

Modalità di pagamento

Per quanto attiene alle modalità di pagamento, questo avviene mediante modello f24, e dovranno essere indicati uno dei seguenti codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Novità della legge di bilancio 2021

Con l’introduzione della legge di bilancio 2021, sono state previste alcune importanti novità, in specie con riferimento all’acconto.

A tal proposito è stato, infatti, disposto che l’acconto del pagamento dell’imposta per l’anno in corso non deve essere del 95%, ma del 100%. Ovviamente l’acconto non è dovuto per il primo anno di opzione, in quanto manca la base imponibile di riferimento.

Il pagamento dell’acconto per la cedolare secca deve essere effettuato:

  • In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, con modello F24, qualora l’importo dovuto sia inferiore alla soglia di 257,52 euro;
  • In due rate, sempre con modello F24, qualora l’importo dovuto sia superiore a 257,52 euro:
    • La prima, del 40% (del 100%), entro il 30 giugno;
    • La seconda, del restante 60% (del 100%), sempre entro il 30 novembre.

Per approfondire: “Cedolare secca: come funziona?“.

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