Come aprire una casa vacanze
Come aprire una casa vacanze

La casa per vacanza è una struttura ricettiva extra alberghiera che prevede l’affitto temporaneo a turisti di un appartamento o una casa arredati in alternativa all’hotel. La gestione della casa vacanze può essere effettuata in forma privata o imprenditoriale, in relazione al rispetto dei requisiti previsti.

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Gli affitti turistici negli ultimi anni stanno avendo un riscontro molto importante, in quanto sempre più proprietari di immobili ne stanno scoprendo gli innumerevoli vantaggi. Dopo esserci occupati in maniera approfondita delle locazioni turistiche in forma non imprenditoriale (“Locazioni turistiche: guida per sfruttarle al meglio“), in questo articolo intendo andare ad approfondire la locazione turistica di una “casa vacanze“, con gestione privata o imprenditoriale.

Negli ultimi anni il numero di contatti che ci sono arrivati per ricevere assistenza sull’avvio e la gestione degli adempimenti fiscali legati ad una casa vacanze sono stati moltissimi. Per questo motivo abbiamo avuto modo di approfondire l’argomento in modo molto dettagliato. Oggi, possiamo dire di avere assistito molti privati, spesso diventati poi veri e propri imprenditori ad implementare questo tipo di attività turistico ricettiva extralberghiera in modo profittevole. La redditività che si può ottenere, in molti casi, è davvero interessante e se si è capaci di sfruttare bene le opportunità, è possibile anche arrivare nel tempo a gestire più immobili (di proprietà o di terzi).

La possibilità di affittare case, appartamenti o ville a turisti nasce con l’esigenza di avere affitti più brevi, quindi più facilmente gestibili e di evitarsi problematiche di inquilini morosi nel lungo periodo. Da questo momento, circa dieci anni fa, ad oggi, il mondo del vacation rental è sicuramente esploso. La nascita di portali di intermediazione come il famosissimo Airbnb, la nascita di figure specializzate nella gestione di immobili di terzi (gli “host” o “property manager“) sono soltanto alcuni esempi di quanto questo settore sia ancora oggi in fermento, ed in continuo mutamento. Per questo motivo, soltanto un consulente che è all’interno di questo settore può davvero consigliarti nel modo corretto per restare al passo con l’evoluzione di questo modello di business.

Sul web puoi trovare moltissimi articoli che ti mostrano come sia semplicissimo avviare e gestire una casa vacanze per ottenere un allettante profitto a fine anno. Tuttavia, la realtà, come spesso accade, è ben diversa dalla teoria. Entrare oggi nel mondo dell’home sharing è sicuramente complicato. Non siamo più nella fase di crescita ed espansione di questo business, ma piuttosto siamo entrato in una fase dove gli operatori del settore cercano di aggregarsi tra loro per creare economie di scala, condividere i costi di gestione ed i profitti (cercando di abbattere i costi). Siamo arrivati ad una situazione in cui i piccoli operatori nel lungo periodo avranno vita breve perché non potranno competere con i prezzi che possono offrire gli operatori più grandi. Per questo motivo, l’unica speranza è quella di investire sugli immobili nel modo corretto, puntando su case di lusso o altamente profittevoli. L’alternativa è quella di investire fin da subito per diventare, nel tempo, un operatore importante sul mercato.

Ho voluto fare questa premessa iniziale perché la ritengo fondamentale. Nelle consulenze che svolgiamo su questo settore ci accorgiamo spesso che molte persone partono con l’idea che la locazione di immobili a turisti sia la soluzione a tutti i loro problemi economici. Tuttavia, senza un’adeguata pianificazione dell’attività, i risultati che si ottengono sono modesti: anche solo contribuire al sostenimento di tutte le spese legate agli immobili (imposte, costi di gestione e manutenzione annuali) è un obiettivo sempre più difficile da raggiungere.

In questo articolo, senza alcuna pretesa di esaustività, intendo andare ad analizzare i principali aspetti fiscali e le normative collegate che impattano sull’apertura e sulla gestione di una casa per vacanze. Si tratta di un documento dedicato a tutti i proprietario di immobili che intendono avviare questa attività, in modo da aiutarvi a sfruttare al massimo le potenzialità a disposizione.

Come aprire una casa vacanze: la normativa nazionale

A livello nazionale la disciplina della case vacanze è disciplinata dalla Legge n. 217/1983 (c.d. “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica“). Questa norma, all’art. 6 offre una definizione di casa per vacanze. Si tratta, in particolare, di:

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi”

Ciascuna Regione poi, in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, promuove e disciplina le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

L’importanza della verifica della legge regionale di riferimento

La normativa delle Regioni in materia di turismo sotto il profilo contenutistico si muove lungo le direttive tracciate dalla normativa statale che si è succeduta nel tempo passando dalla citata legge quadro sul turismo (L. n.217/1983 poi abrogata dalla L.135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”) sino a giungere all’ultimo intervento normativo attuato con il c.d. Codice del Turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n.79 “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”) che ha, a sua volta, abrogato la precedente legge quadro n. 135/2001.

Le Regioni, infatti, nel tempo hanno variamente disciplinato la materia intervenendo sui seguenti settori:

  • Organizzazione turistica regionale e ripartizione delle funzioni in materia di turismo tra regione, province e comuni;
  • Disciplina rivolta agli operatori turistici (agenzie di viaggio, imprese turistiche);
  • Disciplina delle strutture ricettive (classificazione e caratteristiche di strutture alberghiere ed extra-alberghiere, quali campeggi, Bed & Breakfast, affittacamere);
  • Sostegno alle imprese turistiche.

In questo contesto di delega e quindi di diversificazione delle disposizioni valide in ogni regione è fondamentale andare ad analizzare la legge regionale sul turismo in vigore per verificare gli aspetti dispositivi previsti per l’avvio e la gestione di una casa vacanze. Questo aspetto è indispensabile per iniziare da subito ad operare in modo corretto. Per esigenze di brevità e per le moltissime modifiche che intercorrono nel tempo, non pubblichiamo l’elenco delle leggi regionali sul turismo, ma ti invito a tenerti sempre aggiornato sulla pubblicazione di integrazioni, modificazioni o nuove pubblicazioni attraverso il portale della tua regione.

Casa vacanze: la forma imprenditoriale

Come abbiamo detto la normativa che riguarda le case vacanze è regionale. Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle proprie esigenze. Successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. Sono poi i singoli comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.

La normativa di riferimento si inquadra all’interno della Legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983 ed è relativa solo alla gestione in forma imprenditorialeLa casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n. 217/83 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. Secondo la legge quadro sul turismo si definiscono case e appartamenti per vacanze

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”

La locazione turistica si differenzia da un punto di vista normativo dalla casa vacanze, in quanto con la prima siamo di fronte ad un’attività di mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva, mentre la gestione di una casa vacanze, rientra tra le attività ricettive, e pertanto è possibile fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico alberghiera. Stiamo parlando dei servizi classici offerti delle case vacanze (preclusi alle locazioni turistiche) quali ad esempio:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
  • Il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici odi altra natura;
  • La messa a disposizione di vetture (a noleggio, anche con conducente);
  • Altri servizi connessi ad una attività ricettiva.

E’ proprio la possibilità di offrire ai clienti questi servizi che rende propria l’attività di una casa vacanze e che per questo la rende un’attività tipicamente imprenditoriale (a differenza delle locazioni turistiche, che possono essere gestite in forma non imprenditoriale). Per avviare un’attività di casa vacanze, infatti, è necessario rispettare tutti gli adempimenti previsti dalla normativa amministrativa e fiscale e contributiva.

Caratteristiche dell’immobile

Per poter avviare questa attività è necessario che siano rispettate anche alcune caratteristiche tecniche relative all’immobile o agli immobili con i quali si gestisce l’attività. E’ necessario, quindi, attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. Si tratta, in pratica, dei normali requisiti previsti per le normali civili abitazioni.

Oltre a questo aspetto, puramente formale, è necessario individuare immobili che possano garantire un’adeguata redditività al fine di remunerare adeguatamente l’imprenditore, una volta sostenuti i costi di gestione. Parlo non a caso di imprenditore, in quanto, voglio precisarlo subito, ritengo che avviare questo tipo di attività richieda l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività.

Stimare la redditività di un immobile non è mai semplice, sono moltissimi gli elementi da prendere in considerazione: dalla città, al quartiere, fino ad arrivare al numero di stanze, alla metratura, alla presenza di viste particolari, come nei centri storici o nelle città di villeggiatura. Il consiglio che posso darti è quello di valutare la redditività andando su portali di intermediazione per analizzare i valori di immobili situati nella stessa zona. Non può rappresentare, certamente, una stima puntuale, ma può essere un primo parametro di riferimento per capire quanto può essere redditizia l’attività. In ogni caso, se sei interessato ad approfondire l’aspetto legato alla redditività ti consiglio la lettura di questo articolo dedicato: “Affittare casa: 7 regole per guadagnare di più“.

Gestione abituale o occasionale della casa vacanze

L’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale, ma è bene sottolinearlo, si tratta di situazioni del tutto occasionali e particolari. La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità“, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione Iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale, che andremo ad analizzare di seguito. Naturalmente chi gestisce in forma non imprenditoriale una casa vacanze si presuppone che lo faccia solo per qualche settimana all’anno, e con proventi del tutto irrisori, e con mezzi e organizzazione del tutto assenti.

Obbligo della forma imprenditoriale

In ogni caso, ai sensi della legge quadro sul Turismo, un proprietario di immobile che gestisce più di tre immobili nello stesso Comune è tenuto (obbligatoriamente) ad agire in forma imprenditoriale. In questo caso è obbligatorio comunicare il listino prezzi alle autorità competenti (come per gli alberghi). Possono agire, tuttavia, in forma imprenditoriale anche i proprietari di immobili che hanno meno unità immobiliari ma che non vogliono sottostare ai maggiori vincoli posti dai Comuni nei confronti delle gestioni non imprenditoriali.

Molti Comuni, infatti, prevedono periodi di chiusura minimi durante l’anno per le locazioni turistiche svolte in maniera non imprenditoriale, facendo perdere guadagni a molti proprietari. Per questo motivo, specialmente nelle grandi città o nelle località turistiche poter sfruttare la locazione breve per tutto l’anno può essere vantaggioso.

Casa vacanze: quali adempimenti per l’avvio dell’attività?

Per avviare l’attività di gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere. In particolare, i principali adempimenti amministrativi possono essere così di seguito schematizzati:

  • Presentazione della SCIASegnalazione Certificata di Inizio Attività“, al Comune interessato;
  • Apertura della partita Iva e scelta del regime fiscale da adottare;
  • Iscrizione in Camera di Commercio, al registro delle imprese;
  • Iscrizione alla gestione commercianti Inps;
  • Verifica del possesso delle certificazioni amministrative.

Presentazione della SCIA in Comune

Prima di iniziare l’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune. Il riferimento è sempre quello del Comune nel quale ha sede l’attività. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.

La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dallo stesso Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze. Per la trasmissione della domanda ogni Comune mette a disposizione un portale per l’invio della SCIA. Solitamente, il portale telematico maggiormente utilizzato dai comuni è “Impresainungiorno.gov.it“. Quì puoi trovare tutte le informazioni per la compilazione e la presentazione telematica della SCIA per l’esercizio di attività di casa o appartamenti per vacane.

Il consiglio che voglio darti su questo aspetto è di concentrarti sui requisiti più importanti che vengono richiesti nella SCIA per questo tipo di attività. Si tratta, in particolare, del rispetto dei:

  • Requisiti morali dell’imprenditore;
  • Requisiti dei locali ove viene svolta l’attività.

Per la verifica dei requisiti morali è richiesta la compilazione e trasmissione di una autocertificazione da parte del gestore della casa vacanze. Per quanto riguarda, invece, i requisiti dei locali sono richiesti una serie di documenti da allegare alla SCIA, volti a dimostrare la conformità urbanistica e degli impianti alle normative vigenti assieme al possesso dei requisiti igienico sanitari. Tieni presente che non è possibile fornire una lista esaustiva di questo tipo di requisiti in quanto ogni Comune prevede disposizioni specifiche. In alcuni casi, infatti, si sono riscontrate anche disposizioni volte alla verifica di dispositivi antincendio.

La presentazione della SCIA in Comune può essere effettuata direttamente dal gestore dell’attività, oppure è possibile avvalersi dell’attività di un Commercialista. In questo caso è necessario allegare alla SCIA la relativa procura speciale per il conferimento dell’incarico.

E’ opportuno sapere che la data di inizio dell’attività coincide sempre con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la SCIA al Comune. Questo significa che fino a quel giorno l’attività non può formalmente iniziare.

Apertura della partita Iva per la casa vacanze

Dal momento in cui viene presentata la SCIA in Comune vi sono trenta giorni di tempo per effettuare la comunicazione di apertura della partita Iva e per l’iscrizione dell’attività in Camera di Commercio (che vedremo nel paragrafo successivo).

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12). La presentazione del modello di apertura della partita Iva è adempimento semplice, ma occorre prestare attenzione a degli aspetti importanti. Mi riferisco:

  • Alla scelta del corretto codice attività;
  • Alla scelta del regime fiscale da applicare all’attività.

Per quanto riguarda l’individuazione del corretto codice attività, l’esercizio di attività di casa vacanze richiede l’utilizzo del seguente codice ATECO:

ATECO 55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

Per quanto riguarda, invece, la scelta del regime fiscale da applicare per una attività esercitata in forma individuale ci sono due regimi fiscali a disposizione tra cui è possibile scegliere. Si tratta del:

  • Regime forfettario;
  • Regime della contabilità semplificata.

Senza voler entrare nel dettaglio di questi regimi, quello che posso dirti è che oggi il regime forfettario è sicuramente il regime più vantaggioso per le partite Iva individuali. Il regime prevede una tassazione al 5% per le nuove attività (per cinque anni). Successivamente l’aliquota sale al 15% (e rimane tale per tutto il periodo di permanenza in questo regime fiscale). In alternativa a questo regime è possibile optare per il regime della contabilità semplificata. Si tratta sicuramente di un regime fiscale più complesso, che prevede l’applicazione dell’Iva e dell’IRPEF sul reddito (non previste per il regime forfettario). Tuttavia, in questo regime è possibile determinare il reddito come differenza tra ricavi imponibili e costi deducibili (aspetto non previsto nel regime forfettario che applica i coefficienti di redditività).

Al fine di individuare il regime fiscale migliore per la tua situazione personale ti consiglio di affidarti ad un dottore Commercialista esperto, in modo da indirizzarti (attraverso specifiche simulazioni numeriche) verso il regime fiscale per te più vantaggioso. La pianificazione fiscale, in questi casi, è opportuno che venga effettuata prima dell’inizio dell’attività. Per questo motivo, al termina di questo articolo puoi trovare il link per metterti in contatto con noi e ricevere il preventivo per una consulenza fiscale personalizzata.

E’ opportuno precisare, infine, che l’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma societaria (attraverso società di persone o di capitali). Tuttavia, considerati i maggiori costi di gestione solitamente è una scelta consigliata solo quando gli immobili da gestire sono numeroso o quando la redditività che si riesce ad ottenere è elevata (e la pianificazione fiscale porta spesso verso questa direzione).

Iscrizione in Camera di Commercio

Trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. Come anticipato questa comunicazione deve essere effettuata in concomitanza con la domanda di apertura della partita Iva.

L’iscrizione al Registro delle Imprese presuppone il pagamento  di diritti di segreteria e di bollo per circa 35 euro oltre al versamento del diritto annuale, che varia dai 53 euro per le ditte individuali, fino ai circa 200 euro per le società.

Iscrizione alle Gestione commercianti dell’Inps

I soggetti che esercitano un’attività turistico ricettiva, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre 4.200 euro, a prescindere dai compensi percepiti. Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 15.000 euro e consentono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve essere obbligatoriamente effettuato attraverso quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze (utilizzando il modello F24):

  • 16 maggio;
  • 20 agosto;
  • 16 novembre;
  • 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eventualmente eccedenti il reddito minimale sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%. Il versamento di questi ulteriori contributi (variabili) deve essere effettuato alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi (giugno e novembre).

In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività, mentre i contributi variabili sono dovuti solo al superamento della soglia minima di reddito. Come hai potuto vedere l’adempimento contributivo è assai dispendioso (soprattutto nella fase di avvio dell’attività), da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

Ulteriori adempimenti amministrativi

Registrazione degli ospiti ed imposta di soggiorno

Come gestore di una casa vacanze, ricorda di dichiarare le generalità delle persone che ospiti alle autorità competenti. Devi seguire un apposita procedura telematica da eseguire sul portale della Polizia di Stato, chiamato “Alloggiati Web“. Prima di continuare a chiederti come gestire una casa vacanze dovrai pensare a richiedere le credenziali di accesso (utente e password) alla Questura o al Commissariato di Polizia competente nella tua zona.

In determinate località, inoltre, è prevista la riscossione dell’imposta di soggiorno. Come proprietario o gestore di casa vacanze, sarai tenuto a incassare il canone e versarlo alle casse del Comune. Il regolamento affitto casa vacanze in materia cambia di comune in comune. Quindi, prima di cominciare, accertati dell’esistenza e dell’ammontare dell’eventuale tassa di soggiorno.

Per approfondire: “Imposta di soggiorno: la guida per i gestori“.

Certificato di prestazione energetica

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), da parte di un tecnico abilitato, e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Contrarre una polizza assicurativa conto terzi 

Può essere opportuno, anche se non obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi al fine di tutelare il proprio bene immobile. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni che dovessero arrecarsi durante la permanenza nell’immobile.

Farsi accreditare dalla questura

Anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile. Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

La gestione della casa vacanze imprenditoriale (cenni)

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare l’attività di gestione di una casa vacanze. La gestione quotidiana dell’attività è sicuramente la parte più importante del lavoro del gestore. Una casa vacanze deve essere gestita dal momento dell’inserimento sui portali fino al momento del check-out degli ospiti. Oltre a questo, il gestore è chiamato alla rendicontazione fiscale di tutti gli incassi percepiti (attraverso l’emissione di fattura, o ricevuta a seconda dei casi).

Questo tipo di rendicontazione, che sicuramente si complica nel momento in cui ci sono anche immobili di proprietà di terzi rispetto a quelli di proprietà, è di fondamentale importanza per il rispetto di tutti gli adempimenti fiscali connessi all’attività di casa vacanze. Per questo motivo è di fondamentale importanza capire assieme al proprio Commercialista, come effettuare la corretta e più tempestiva possibile trasmissione di questi dati ai fini fiscali e contabili.

Quanto si guadagna con una casa vacanze?

Il rendimento che si può ottenere dalla gestione di una casa vacanze dipende dal molte variabili. Tuttavia, possiamo provare ad effettuare un calcolo di esempio.

Ipotizziamo di affittare per 150 giorni all’anno ad una media di 100 euro, con un ricavo totale di 15.000 euro. Ipotizziamo l’applicazione del regime forfettario ipotizzando la tassazione prevista per una start-up. La tassazione sul reddito è pari a 300 euro, mentre i contributi sono fissi per circa 4.200 euro annue.

Secondo alcune stime (vedi anche il Sole 24 Ore), si possono raggiungere guadagni netti tra 8/10 mila euro all’anno al netto delle spese e delle imposte sui redditi. Questo, elaborando una stima delle case vacanza che si trovano nelle principali città del Nord: Bologna, Venezia Milano e Firenze.

Disciplina Iva della casa vacanze

Una volta analizzati gli aspetti che riguardano la fiscalità diretta di una casa vacanze a questo punto vediamo gli aspetti principali che riguardano l’applicazione dell’Iva. Sul punto, con la circolare n. 12/E del 1° marzo 2007, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati. Infatti, nel paragrafo 9 della circolare, è delineato il regime impositivo ai fini Iva a cui sono soggette le locazioni di unità immobiliari a uso di casa vacanze. Preliminarmente, è stato osservato che, a norma dell’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, così come modificato dal comma 8 dell’articolo 35 del D.L. n. 223/06, la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente Iva. Tuttavia, da tale esenzione devono ritenersi escluse: “le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero“. Questo è in linea con quanto stabilito dalla normativa comunitaria (articolo 135, punto 2, lettera a, della Direttiva 2006/112/Ce del 28/11/2006, che ha riformulato la Direttiva n. 388/77), secondo cui l’affitto e la locazione di beni immobili a uso abitativo sono esenti da Iva, a eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe“, così come definite dagli ordinamenti dei singoli stati membri.

Iva al 10% per la casa vacanze

Coerentemente con la normativa comunitaria, l’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, stabilisce che le locazioni di immobili a uso abitativo è esente dall’Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede l’applicazione di una aliquota del 10%, qualora dette prestazioni siano rese “nelle strutture ricettive di cui all’articolo 6 della legge n. 217/83” (tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633/72).

Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che:

l’attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore

In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%. La Circolare n. 12/E/2007 ha confermato l’orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal D.L. n. 223/06. Pertanto, “anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e attratte nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore“.

Posso aprire una casa vacanze all’estero?

L’ultimo aspetto che intendo trattare riguarda una casistica che, sempre più spesso, negli ultimi tempi ci viene chiesta. Mi riferisco alla possibilità di investire in immobili all’estero al fine di avviare l’esercizio di una casa vacanze. Ebbene, è sicuramente possibile operare con una casa vacanze imprenditoriale già avviata in Italia, aprendo una sede anche all’estero. In questo caso è opportuno, prima di tutto, pianificare correttamente la struttura organizzativa di cui l’attività si dovrà dotare. Occorre, infatti, valutare l’apertura di una società all’estero che si occuperà di acquistare l’immobile e gestire l’attività di casa vacanze. In alternativa, è possibile operare all’estero attraverso la costituzione di una stabile organizzazione all’estero di una società italiana.

Operare in forma personale per l’acquisto di un immobile estero è opzione da valutare con attenzione, questo sia per gli effetti legati alla tassazione in Italia dei redditi da locazione di fonte estera, sia per gli obblighi connessi al monitoraggio fiscale degli immobili detenuti all’estero, sia per il pagamento dell’IVIE.

Per questo motivo, se hai intenzione di estendere la tua attività di casa vacanze all’estero, è opportuno pianificare nel modo migliore la tua attività ed individuare la migliore struttura giuridica possibile per la gestione dell’attività.

Per approfondire: “Insediamento all’estero: stabile organizzazione o società?“.

Come stabilire il prezzo a notte di una casa vacanze?

Per calcolare il prezzo a notte di un appartamento destinato a casa vacanze, occorre:

  1. Calcolare il costo giornaliero della struttura;
  2. Valutare la zona;
  3. Valutare l’offerta della concorrenza;
  4. Valutare i bonus e i malus della proprietà;
  5. Aggiornare i prezzi in base alla stagione.

Contratto di locazione per casa vacanze: normativa contrattuale

Per comodità di seguito puoi trovare una semplice bozza di contratto di locazione di tipo turistico.

SCARICA UNA BOZZA DI CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE PER CASA VACANZE

Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sul possibile appoggio ad una agenzia immobiliare per la gestione dell’immobile e del check in e check out degli ospiti, vi rimando a questi contributi:

Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio

e

Locazione turistica con agenzie immobiliari

Come aprire una casa vacanze: consulenza fiscale

Stai pensando di avviare l’attività di gestione di una casa vacanze? In questo articolo ho cercato di indicarti tutti gli adempimenti che riguardano questo tipo di attività. Naturalmente si tratta di nozioni oggettive e teoriche che devono essere poi implementate in modo soggettivo sulla tua situazione personale. Ogni attività, infatti, è diversa dall’altra: c’è chi opera singolarmente, oppure in gruppo, chi opera solo su immobili di proprietà, oppure chi gestisce anche immobili di terzi.

Per questo motivo è importante effettuare una valutazione completa e personalizzata sulla tua situazione per individuare il regime fiscale migliore per la pianificazione fiscale della tua attività.

Di seguito il link per metterti in contatto con noi e ricevere il preventivo per una consulenza fiscale personalizzata.

98 COMMENTI

  1. Buongiorno, ho avviato una casa vacanze imprenditoriale a Roma, ci sono delle limitazioni nel tempo dell’affitto? Se l’affitto supera i 30 gg bisogna registrare un contratto di locazione turistica, o essendo casa vacanze con P.IVA non è necessario?
    Grazie

  2. Molto utile, grazie. Soltanto una domanda: in caso di casa vacanze con attività imprenditoriale la residenza diventa quella della casa vacanze oppure rimane quella privata?

    Grazie.

  3. L’apertura di una casa vacanze può avvenire sia con immobili di proprietà, ma anche con immobili di proprietà di terzi. Per maggiori informazioni mi contatti in privato per una consulenza in merito.

  4. Salve sto ristrutturando un appartamento da adibire a casa vacanza o b&b. L’appartamento è composto da 2 stanze ognuna con bagno privato. Vorrei capire se invece del b&b faccio la casa vacanza posso affittare le stanze singolarmente? Posso quindi fittare a 2 persone diverse le camere o devo fittare tutto l’appartamento ad una sola persona? Grazie per la risposta.

  5. La casa vacanza ha regole diverse rispetto al B&B e all’affittacamere. Solitamente nella casa vacanze si loca l’intero immobile ad una persona o un gruppo di persone per volta. Mentre bel B&B e nell’affittacamere si va per singole camere.

  6. una società proprietaria di più immobili è obbligata a costituire una casa vacanza per poter affittare i propri immobili o può procedere senza costituire una CAV visto che già eserciterebbe l’attività in forma imprenditoriale in quanto società?

  7. Buongiorno, mi è stato detto dal commercialista che se una società vuole mettere a reddito degli appartamenti di proprietà attraverso locazioni brevi, può dedursi solamente i costi di manutenzione per un limite massimo del 15% dei ricavi avuti. Tutti gli altri costi invece non sarebbero deducibili, il che, credo, porterebbe ad una ripresa fiscale elevata e conseguentemente ad un aumento IRES notevole. In pratica per un’azienda che vuole nascere per svolgere questa attività, soprattutto se deve comprare appositamente gli appartamenti, il gioco non vale la candela.
    Mi conferma tutto ciò? La ringrazio

  8. Buon giorno. Volevo chiederle se io ho 6 appartamenti da sub locate in un comune devo iscrivermi come Cav e aprire partita Iva ok e se ne ho altri in un altro comune lo posso fare o Devo diventare agenzia immobiliare? Se invece lo posso fare devo aprire una nuova partita Iva o posso utilizzare la stessa? Grazie per l’attenzione

  9. Si può sempre utilizzare la stessa partita IVA. Per il resto è necessario capire in concreto l’attività esercitata e trovare la soluzione migliore per le sue esigenze. Se vuole ne parliamo in privato in consulenza.

  10. buongiorno ho una mia proprieta dove io abito sopra, e sotto ,ho tre appartamentini monolocali, volevo sapere facendo una casa vacanza inprenditoriale potrei affittare anche solo x una notte? e sotto questa voce posso dare servizio di biancheria , pulizia e , prima colazione?

    cordiali saluti LINO

  11. salve, io e mia sorella vorremmo affittare due appartamenti ad uso casavacanze/affittacamere.
    Per fare ciò, vorremmo costituire una srls e iniziare l’attività.
    possiamo rimanere noi le locatarie? cosa è necessario fare per essere in regola.
    i proprietari degli appartamenti non vorrebbero perdere l’agevolazione della cedolare secca

  12. Salve ,avrei bisogno di informazioni, il mio datore di lavoro sta ristrutturando un complesso immobiliare già precedentemente residence e continuare appunto l’attività non avendo esperienza in materia e affiancandosi da persone secondo me poco qualificate ha 1 aperto la partita iva come residence ma il geometra sta preparando scia per una casa vacanze , e c’è da aggiungere il fatto che il residence non dovrebbe avere meno 7 appartamenti ma il nostro ne ha 5.
    I nostri consulenti ci consigliano di andare avanti in questo modo ma noi abbiamo timore.
    grazie

  13. Buon giorno,
    ho una casa che sto affittando su Booking e Airbnb e oggi un cliente mi a chiesto di rilasciargli ricevuta a nome della ditta per la quale lavora, per poter ottenere il rimborso del costo, posso farlo o la legge sull’affitto breve non lo permette? Mi spiego meglio, ho letto che per la legge sugli affitti brevi il rapporto contrattuale deve essere tra persone che non esercitano attività imprenditoriale, pertanto non posso fare ricevuta a una partita iva?

  14. Salve, nel caso si gestidca una casa vacanze NON imprenditoriale, quindi semplice codice fiscale e con SCIA, direttamente dal proprietario dell’immobile, si può optare per la cedolare secca, tenuto conto che non si offrono ulteriori servizi alla persona ?
    Grazie

  15. Buongiorno. Affitto un appartamento per uso turistico senza partita Iva. Vorrei offrire ai miei ospiti la colazione al bar, il trasfert da e per l’aeroporto e il parcheggio privato per le autovetture. Il tutto senza spese aggiuntive rispetto all’affitto della casa. Posso farlo? In caso negativo a cosa vado incontro?

  16. Complimenti per le risposte utili ed esaurienti; in sostanza, credo di capire che la forma imprenitoiale per l’attivita case vacanze è molto pù stringente e meno conveniente. E’ così? grazie, ennio.

  17. Ennio attenzione però perché la forma imprenditoriale è obbligatoria quando c’è un’organizzazione di mezzi prevalente. Prima di tutto occorre capire se si rientra nell’obbligo di operare in forma imprenditoriale, in caso negativo sicuramente operare da “privati” meno stringente. Per maggiori info ed un’analisi della sua situazione mi contatti in privato.

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