Immobile in Francia: obblighi fiscali italiani, IVIE e quadro RW

L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) è un’imposta patrimoniale introdotta dall’art. 19 co. 13 del D.L. 201/2011, dovuta dai residenti fiscali italiani che detengono immobili all’estero a qualsiasi titolo. Per un approfondimento sui presupposti generali dell’imposta: imposta patrimoniale IVIE. L’aliquota ordinaria è pari all’1,06% a partire dal periodo d’imposta 2024 (in precedenza era dello 0,76%). L’imposta è commisurata alla quota di possesso e ai mesi dell’anno in cui il possesso si è protratto, computando per intero il mese in cui il possesso ha avuto durata di almeno 15 giorni.

L’IVIE non è dovuta nei seguenti casi:

• l’importo calcolato sull’intero immobile, a prescindere da quote e periodo di possesso e prima di qualsiasi detrazione, è inferiore a 200 euro (soglia di esenzione per singolo immobile);
• l’immobile è adibito ad abitazione principale all’estero (con eccezione per le categorie catastali italiane A/1, A/8 e A/9, per le quali si applica l’aliquota ridotta dello 0,4% con detrazione di 200 euro);
• l’immobile è la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione o divorzio.

I soggetti passivi includono, dal 1° gennaio 2020, non solo le persone fisiche residenti ma anche gli enti non commerciali, i trust e le società semplici. Per la tassazione complessiva degli immobili esteri: immobili esteri: regime di tassazione.

Come determinare la base imponibile IVIE partendo dall’Avis d’Impôt

Per gli immobili situati in Paesi UE e SEE, la base imponibile IVIE è il valore catastale come determinato e rivalutato nel paese estero ai fini di imposte patrimoniali o reddituali (circ. AdE n. 28/E/2012). La Francia, tuttavia, non dispone di un sistema catastale con moltiplicatori analoghi a quelli italiani: il suo ordinamento prevede un valore locativo catastale presunto (rendita media ordinaria), non un valore catastale in senso stretto.

L’Agenzia delle Entrate ha adottato una soluzione interpretativa di favore con la circolare n. 28/E/2012: per gli immobili francesi il contribuente può scegliere tra due criteri alternativi:

• il costo storico risultante dall’atto di acquisto;
• il reddito medio ordinario moltiplicato per i coefficienti IMU, dove il reddito medio ordinario corrisponde alla base imponibile della taxe foncière, ovvero il valore locativo catastale già abbattuto del 50%.

Il secondo criterio richiede di leggere correttamente l’Avis d’Impôt: la voce “Base“ riportata nel documento corrisponde già al valore locativo diviso due. Non occorre applicare nuovamente l’abbattimento del 50%. La base imponibile IVIE si ottiene moltiplicando tale valore per il coefficiente moltiplicatore previsto dalla circolare 28/E/2012 per la categoria dell’immobile: 160 per le abitazioni, 80 per studi e uffici privati. Il contribuente sceglie il criterio che risulta più favorevole, nella maggior parte dei casi quello del valore locativo rivalutato, che tende a essere inferiore al costo storico di acquisto.

Come calcolare l’IVIE su un immobile in Francia: guida operativa

Il calcolo dell’IVIE per un immobile situato in Francia richiede un percorso decisionale sequenziale che si articola in tre fasi distinte: la scelta del criterio di valorizzazione, la determinazione della base imponibile e l’applicazione del credito per le imposte patrimoniali francesi. L’albero logico che segue replica il ragionamento professionale applicato nella prassi dichiarativa.

FASE 1: scelta del criterio di valorizzazione

La Francia rientra tra i paesi UE per i quali la circolare AdE 28/E/2012 (tabella 1, colonna 2 non compilata) consente una scelta tra due criteri alternativi.

• → SE disponi dell’atto di acquisto ALLORA puoi usare il costo storico risultante dall’atto (incluse le spese accessorie se documentate).
• → SE disponi dell’Avis d’Impôt della taxe foncière ALLORA puoi usare il valore locativo rivalutato: voce “Base” × coefficiente moltiplicatore.
• → SE disponi di entrambi ALLORA confronta i due valori e scegli quello inferiore, che genera la base imponibile IVIE più bassa.
• → SE non disponi né dell’atto né dell’Avis d’Impôt ALLORA si utilizza il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile (criterio residuale).

FASE 2: calcolo della base imponibile con il criterio del valore locativo

Questo è il percorso più frequente nella pratica professionale.

Passo 1: Recupera la voce “Base” dall’Avis d’Impôt (taxe foncière). Questo valore è già il valore locativo catastale abbattuto del 50%: non applicare ulteriori riduzioni.

Passo 2: Identifica la tipologia dell’immobile e il relativo coefficiente moltiplicatore (circ. 28/E/2012):

Tipologia immobile	Coefficiente
Abitazioni	160
Studi e uffici privati	80
Negozi e botteghe	55
Laboratori artigianali	140
Stabilimenti balneari e di acque curative	40
Stabilimenti industriali e altri immobili	60

Passo 3: Calcola la base imponibile IVIE:

Base imponibile = voce "Base" Avis d'Impôt × coefficiente moltiplicatore

Esempio: Base 2.264 × 160 = 361.240 euro

Passo 4: verifica la soglia di esenzione:

• → SE Base imponibile × 1,06% < 200 euro ALLORA l’IVIE non è dovuta. Il quadro RW va comunque compilato ai fini del monitoraggio fiscale.
• → SE Base imponibile × 1,06% ≥ 200 euro ALLORA procedi al Passo 5.

Passo 5: applica l’aliquota e le proporzioni di possesso:

IVIE lorda = Base imponibile × 1,06% × (quota % / 100) × (mesi / 12)

Esempio: 361.240 × 1,06% × 100% × 12/12 = 3.829,14 euro

FASE 3: applicazione del credito per imposte francesi

• → SE hai pagato la taxe foncière ALLORA somma le cotisations al netto della Taxe ordures ménagères (tassa rifiuti, non scomputabile). I Frais de gestion de la fiscalité directe locale sono invece includibili.
• → SE hai pagato l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ALLORA aggiungi l’importo al credito scomputabile.
• → SE la somma delle imposte francesi scomputabili ≥ IVIE lorda ALLORA l’IVIE netta è zero (il credito non può generare un rimborso, opera solo fino a concorrenza).
• → SE la somma delle imposte francesi scomputabili < IVIE lorda ALLORA IVIE netta = IVIE lorda − credito imposte francesi

Esempio con i dati dell’Avis d’Impôt del materiale di riferimento:

• IVIE lorda: 2.264 × 160 × 1,06% = 3.839,74 euro
• Credito taxe foncière (cotisations 1.230 − taxe ordures ménagères 351 + frais de gestion 54): 933 euro
• IVIE netta da versare: 3.839,74 − 933 = 2.906,74 euro

Quali imposte francesi si scomputano dall’IVIE

Dall’IVIE dovuta per ciascun anno d’imposta si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari alle imposte patrimoniali versate nello Stato in cui è situato l’immobile nel medesimo anno. Il credito non è rimborsabile: opera esclusivamente in riduzione dell’IVIE lorda e non può generare un’eccedenza a favore del contribuente. La corretta identificazione delle voci scomputabili è uno degli aspetti più critici nella compilazione del quadro RW per immobili in Francia, poiché l’Avis d’Impôt raggruppa in un unico documento componenti di natura fiscale diversa.

Voci scomputabili dall’IVIE

La taxe foncière costituisce la principale imposta patrimoniale francese scomputabile dall’IVIE. Tuttavia, non tutte le voci riportate nell’Avis d’Impôt hanno natura patrimoniale. La distinzione operativa è la seguente:

Voce dell’Avis d’Impôt	Scomputabile?	Motivazione
Cotisation Commune	✓ Sì	Imposta patrimoniale comunale
Cotisation Syndicat de communes	✓ Sì	Imposta patrimoniale intercomunale
Cotisation Intercommunalité	✓ Sì	Imposta patrimoniale sovracomunale
Cotisation Département	✓ Sì	Imposta patrimoniale dipartimentale
Taxes spéciales	✓ Sì	Imposte speciali di natura patrimoniale
Taxe GEMAPI	✓ Sì	Componente patrimoniale legata alla gestione delle acque
Frais de gestion de la fiscalité directe locale	✓ Sì	Componente legata all’imposta patrimoniale, non a un servizio specifico
Taxe ordures ménagères	✗ No	Tariffa per servizio di raccolta rifiuti, non imposta patrimoniale

Il credito scomputabile dalla taxe foncière si calcola quindi come: totale cotisations − Taxe ordures ménagères. I Frais de gestion de la fiscalité directe locale, pur non essendo una cotisation in senso stretto, sono includibili nel credito in quanto la loro natura è legata all’imposta patrimoniale e non alla remunerazione di un servizio specifico reso al contribuente.

L’IFI come ulteriore credito scomputabile

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) è scomputabile dall’IVIE italiana in aggiunta alla taxe foncière. La circolare AdE 28/E/2012 faceva riferimento alla vecchia ISF: nella prassi professionale è consolidato l’orientamento per cui la medesima scomputabilità si applica all’IFI, tributo che, a differenza della soppressa ISF, colpisce esclusivamente il patrimonio immobiliare, rendendo ancora più solido il collegamento con l’IVIE. L’importo IFI pagato nell’anno si somma al credito taxe foncière e il totale opera in deduzione dall’IVIE lorda, sempre nel limite dell’imposta dovuta in Italia.

La taxe d’habitation: non è scomputabile

La taxe d’habitation, storicamente dovuta dagli occupanti dell’immobile, non è scomputabile dall’IVIE per due ragioni concorrenti: in primo luogo, è un’imposta sull’occupazione e non sul possesso del bene; in secondo luogo, è stata progressivamente abolita per la quasi totalità delle abitazioni principali a partire dal 2023. Residua esclusivamente per le résidences secondaires e gli immobili non adibiti ad abitazione principale, dove continua a essere dovuta dall’occupante. Anche in questo caso, tuttavia, la sua natura di imposta sull’utilizzo dell’immobile, e non sul suo valore patrimoniale, ne esclude la scomputabilità ai fini IVIE.

I casi più frequenti che incontriamo nella pratica professionale

La compilazione del quadro RW per un immobile in Francia è uno degli adempimenti in cui si concentra il maggior numero di errori dichiarativi riscontrati nella pratica professionale. I problemi non derivano quasi mai da una mancata conoscenza dell’obbligo, ma da una lettura imprecisa dell’Avis d’Impôt o da una scelta non ottimale del criterio di valorizzazione. I quattro scenari che seguono rappresentano le casistiche più ricorrenti che affrontiamo nelle consulenze su questo tema.

Contribuente che ha sempre usato il costo storico senza confrontare i criteri

Un caso ricorrente riguarda contribuenti che, al momento del primo acquisto, hanno indicato nel quadro RW il costo storico dell’immobile, criterio corretto ma non necessariamente ottimale, e lo hanno replicato negli anni successivi senza mai verificare se il criterio alternativo del valore locativo rivalutato producesse una base imponibile inferiore. Nella nostra esperienza, per immobili acquistati in zone ad alta rivalutazione (Costa Azzurra, Parigi, Alpi), il costo storico supera spesso di tre o quattro volte la base ottenuta dalla voce “Base” dell’Avis d’Impôt moltiplicata per 160. La correzione richiede la presentazione di dichiarazioni integrative per gli anni ancora accertabili, con contestuale rideterminazione dell’IVIE versata in eccesso e richiesta di rimborso. Il cambio di criterio non è automatico: deve essere documentato e coerentemente applicato negli anni successivi.

Scomputo integrale dell’Avis d’Impôt senza escludere la tassa rifiuti

Nella prassi professionale è frequente riscontrare dichiarazioni in cui il credito per imposte estere scomputabile dall’IVIE coincide con il Montant de votre impôt riportato in fondo all’Avis d’Impôt, ovvero l’importo totale dell’avviso comprensivo della Taxe ordures ménagères. Questo approccio sovrastima il credito scomputabile e genera un’IVIE netta inferiore al dovuto, esponendo il contribuente a un rischio di accertamento. La soluzione operativa è sottrarre dalla voce “Total de cotisations” l’importo della Taxe ordures ménagères prima di calcolare il credito. Nell’esempio numerico del materiale di riferimento: 1.230 − 351 = 933 euro di credito effettivamente scomputabile, a fronte di un importo totale dell’avviso di 1.284 euro.

Contribuente con immobile acquistato per successione senza documentazione del de cuius

Un caso che incontriamo con crescente frequenza riguarda immobili in Francia pervenuti per successione, spesso ereditati da genitori o nonni emigrati in Francia nel dopoguerra. In questi casi manca frequentemente sia il costo storico sostenuto dal de cuius sia una perizia aggiornata del valore di mercato. Nella nostra esperienza, la soluzione più robusta è utilizzare il valore locativo catastale ricavato dall’Avis d’Impôt, documento che l’amministrazione fiscale francese continua a emettere annualmente anche per immobili ereditati, evitando così di ricorrere al valore di mercato, che richiederebbe una perizia asseverata con costi spesso sproporzionati rispetto all’IVIE dovuta. La regolarizzazione degli anni pregressi, in questi casi, passa attraverso il ravvedimento operoso con le riduzioni sanzionatorie previste per i versamenti tardivi. Per approfondire: regolarizzazione immobile estero.

SCI francese e mancata dichiarazione IVIE da parte del socio italiano

Un errore sistematico che riscontriamo riguarda soci italiani di SCI francesi (Société Civile Immobilière) che ritengono di non avere obblighi IVIE in Italia in quanto l’immobile è intestato alla società e non a loro direttamente. La SCI francese è una società civile senza personalità giuridica assimilabile alla società semplice italiana: opera in regime di trasparenza fiscale e il socio residente in Italia è soggetto passivo IVIE pro quota, esattamente come se detenesse l’immobile direttamente. Nella prassi professionale, l’errore emerge spesso in sede di verifica fiscale o a seguito di lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate, quando ormai si sono accumulati più anni di omessa dichiarazione nel quadro RW. La regolarizzazione in questi casi richiede la ricostruzione storica delle quote di possesso e dei valori dichiarati dalla SCI ai fini della taxe foncière per ciascun anno accertabile.

Caso pratico: compilazione del quadro RW per un immobile in Francia

Il caso pratico che segue illustra la compilazione del quadro RW aggiornata all’anno d’imposta 2025 (modello Redditi 2026), con i dati numerici ricavati da un Avis d’Impôt reale e l’aliquota IVIE vigente dell’1,06%. I valori utilizzati replicano la struttura dell’avviso di pagamento francese descritta nelle sezioni precedenti.

Dati dell’esempio:

• Immobile in Francia: abitazione, sfitto, possesso 100%, 12 mesi
• Voce “Base” dell’Avis d’Impôt (taxe foncière): 2.264 euro
• Taxe foncière pagata — cotisations totali: 1.230 euro
• Di cui Taxe ordures ménagères: 351 euro (non scomputabile)
• Frais de gestion de la fiscalité directe locale: 54 euro (scomputabile)
• IFI: non dovuto (patrimonio immobiliare netto inferiore a 1,3 milioni di euro)

Determinazione della base imponibile IVIE

Il contribuente sceglie il criterio del valore locativo rivalutato, in quanto produce una base imponibile inferiore al costo storico di acquisto.

Base imponibile IVIE = 2.264 × 160 = 361.240 euro

Questo è il valore da indicare nelle colonne 7 e 8 del quadro RW (valore iniziale al 1° gennaio e valore finale al 31 dicembre), in quanto il possesso si è protratto per l’intero anno senza variazioni.

Calcolo dell’IVIE lorda

IVIE lorda = 361.240 × 1,06% = 3.829,14 euro

L’importo supera la soglia di esenzione di 200 euro: il versamento è dovuto. Il valore dell’IVIE lorda va indicato nella colonna 13 del quadro RW.

Calcolo del credito per imposte francesi

Il credito scomputabile si determina come segue:

Voce	Importo (€)	Scomputabile
Cotisations taxe foncière (totale)	1.230	—
− Taxe ordures ménagères	− 351	✗ No
Frais de gestion fiscalité locale	54	✓ Sì
Credito totale scomputabile	933	✓

Il credito di 933 euro deve essere indicato nella colonna 14 del quadro RW.

IVIE netta e riepilogo compilazione quadro RW

IVIE netta = 3.829,14 − 933 = 2.896,14 euro

Colonna quadro RW	Dato da indicare	Valore esempio
Col. 1 — Codice titolo possesso	Proprietà	1
Col. 3 — Codice individuazione bene	Immobile	15
Col. 4 — Codice Stato estero	Francia	29
Col. 5 — Quota di possesso	100%	100
Col. 6 — Criterio determinazione valore	Valore locativo rivalutato (circ. 28/E/2012)	5
Col. 7 — Valore iniziale (1° gennaio)	Base × coefficiente	361.240
Col. 8 — Valore finale (31 dicembre)	Base × coefficiente	361.240
Col. 12 — Mesi di possesso	Intero anno	12
Col. 13 — IVIE lorda	Base × 1,06%	3.829,14
Col. 14 — Credito d’imposta	Imposte francesi scomputabili	933
Col. 17 — IVIE netta dovuta	IVIE lorda − credito	2.896,14

La compilazione illustrata è riferita esclusivamente ai dati dell’esempio proposto. Per la valorizzazione della propria situazione personale è necessaria un’analisi dei documenti effettivi: richiedi una consulenza.

Investimento immobiliare in Francia tramite SCI francese

La SCI francese (Société Civile Immobilière) è la forma societaria non commerciale più utilizzata in Francia per la gestione e la trasmissione del patrimonio immobiliare. Disciplinata dagli artt. 1845 e seguenti del Code Civil, è una società civile senza personalità giuridica equiparabile, secondo i criteri italiani, alla società semplice di cui all’art. 2251 c.c. I soci rispondono delle obbligazioni sociali in via sussidiaria rispetto al patrimonio societario, nei limiti della propria quota. Per i residenti fiscali italiani che valutano questo veicolo, la SCI genera obblighi fiscali sia in Francia sia in Italia che è necessario analizzare separatamente.

Regime fiscale della SCI in Francia

La SCI opera ordinariamente in regime di trasparenza fiscale: i redditi prodotti dalla società non sono tassati in capo alla società stessa, ma vengono imputati pro quota a ciascun socio, che li dichiara nella propria dichiarazione dei redditi personale in Francia. Il socio italiano di una SCI francese è pertanto tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi in Francia per la quota di reddito imputabile alla propria partecipazione, anche se i proventi non sono stati distribuiti. La SCI è soggetta alla taxe foncière in quanto proprietaria dell’immobile, con le medesime regole applicabili ai soggetti individuali.

Obblighi fiscali italiani del socio di SCI francese

Per il socio residente in Italia, il quadro normativo italiano produce effetti su tre piani distinti.

Monitoraggio fiscale e IVIE. Il socio italiano di una SCI francese è soggetto passivo IVIE pro quota, esattamente come se detenesse l’immobile direttamente. L’obbligo discende dall’equiparazione della SCI alla società semplice italiana: ai sensi dell’art. 19 co. 13 del D.L. 201/2011 e della circ. AdE 28/E/2012, le società semplici e gli enti equiparati sono soggetti IVIE dal 1° gennaio 2020. Il socio indica nel proprio quadro RW la quota di partecipazione e il valore dell’immobile sottostante pro quota, determinato con i medesimi criteri applicabili alla detenzione diretta, voce “Base” dell’Avis d’Impôt × coefficiente moltiplicatore.

Tassazione dei redditi. Il combinato disposto dell’art. 47 e dell’art. 73 co. 1 lett. d) del TUIR qualifica gli utili derivanti dalla partecipazione in società o enti non residenti, con o senza personalità giuridica, come redditi di capitale. Ne deriva il seguente schema operativo:

Situazione	Effetto fiscale in Italia
SCI produce redditi da locazione ma non distribuisce	Nessun obbligo IRPEF in Italia per il socio (obbligo dichiarativo solo in Francia)
SCI distribuisce i redditi ai soci italiani	Redditi di capitale tassati in Italia con imposta sostitutiva al 26%
Socio cede la quota di SCI	Plusvalenza tassabile in Italia come reddito diverso (art. 67 TUIR)
Immobile sfitto, nessuna distribuzione	Solo IVIE pro quota e monitoraggio fiscale quadro RW

Convenzione Italia-Francia. La Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Francia (firmata a Venezia il 5 ottobre 1989, ratificata con L. 20 marzo 1992 n. 342) attribuisce alla Francia la potestà impositiva primaria sui redditi immobiliari situati nel territorio francese. L’Italia applica il metodo del credito d’imposta per eliminare la doppia imposizione sui redditi effettivamente distribuiti e tassati in entrambi gli Stati.

Quando conviene la SCI rispetto alla detenzione diretta

La SCI non offre vantaggi fiscali significativi ai fini IVIE rispetto alla detenzione diretta: l’imposta è dovuta pro quota in entrambi i casi. Il principale vantaggio della struttura societaria si manifesta sul piano della trasmissione generazionale del patrimonio immobiliare: la donazione o successione di quote di SCI può risultare fiscalmente più efficiente rispetto al trasferimento diretto dell’immobile, sia in Francia sia in Italia. Un secondo elemento di interesse riguarda la gestione plurisoggettiva dell’immobile: la SCI consente di regolare contrattualmente i rapporti tra comproprietari con maggiore flessibilità rispetto alla comunione ordinaria.

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