Agevolazione prima casa: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate recentemente ha pubblicato con la circolare n.12 del 14 ottobre 2021 alcuni aggiornamenti relativi ad una delle agevolazioni destinate ai giovani: quella per l’acquisto di una prima casa per gli under 36.

L’agevolazione deriva da una misura presa dal Decreto Sostegni bis rivolta ai giovani, under 36, che decidono di acquistare un immobile nel periodo che va da maggio 2021 a giugno 2022. La misura è stata presa per incentivare l’indipendenza dei giovani italiani, soprattutto nell’acquisto di un’abitazione da adibire a prima casa.

Nella circolare viene spiegato come funziona nel dettaglio l’agevolazione prima casa per i giovani che decidono di acquistare un immobile, secondo precisi criteri. L’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti sull’applicazione della misura, che riguardano per esempio la limitazione ISEE per potervi accedere, oppure qual è l’età necessaria per poter accedere al bonus.

Vediamo nell’articolo cos’è l’agevolazione prima casa, a chi è rivolta e come funziona, analizzando da vicino la circolare appena comunicata dall’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione prima casa: di cosa si tratta

L’agevolazione prima casa è un bonus che incentiva l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa ai giovani italiani, nella fattispecie è rivolta a chi ha meno di 36 anni. Il bonus è stato introdotto per supportare l’indipendenza dei giovani dalle famiglie italiane di origine, in un periodo in cui questa è sempre più complessa, soprattutto dopo l’arrivo dell’emergenza sanitaria.

L’agevolazione, come spiega la Circolare n.12 del 14 ottobre 2021, prima di tutto esonera i giovani che vi possono accedere al pagamento delle diverse imposte previste per l’acquisto di un’abitazione:

“La disposizione, in sostanza, prevede un’agevolazione in favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui; in particolare, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.”

Come spiega la comunicazione, questo tipo di bonus può essere richiesto per i mesi del 2021, ma anche nel 2022, almeno fino al 30 giugno 2022. Per poter accedere al bonus è importante rispettare due requisiti fondamentali: avere un’età inferiore ai 36 anni e avere uno specifico limite annuale ISEE.

Chi può accedere all’agevolazione prima casa?

Per accedere all’agevolazione prima casa, come spiega la comunicazione dell’Agenzia delle Entrate, è necessario rispettare due requisiti fondamentali:

• Requisito anagrafico: non aver compiuto ancora 36 anni durante l’anno in cui l’atto di acquisto è rogitato;
• Requisito reddituale: non avere un ISEE annuale superiore a 40.000 euro.

Questo significa ad esempio che se il soggetto compie 36 anni nel 2021, non potrà chiedere il bonus per un rogito nello stesso anno. Se invece compie 36 anni nel 2022, potrà accedere all’agevolazione per un rogito del 2021.

L’ISEE invece viene calcolato in base ai redditi percepiti e al patrimonio posseduto, e il richiedente il bonus deve avere con sé un’attestazione ISEE precedentemente alla data del rogito. In alternativa è possibile presentare la DSU, se il valore ISEE ancora non è stato rilasciato.

In alcuni casi specifici inoltre è possibile dover presentare l’ISEE corrente, e questo accade se c’è un aggiornamento consistente della situazione lavorativa, come ad esempio una riduzione del reddito, o la perdita dell’attività lavorativa. Oltre ai requisiti di età anagrafica e ISEE, è opportuno rispettare anche altri requisiti, non meno importanti:

• Il soggetto deve stabilire la propria residenza, a prova dell’utilizzo dell’abitazione come prima casa, entro 18 mesi dal momento dell’acquisto della stessa;
  
• Il soggetto non deve essere titolare di diritti di proprietà su altri immobili nello stesso comune in cui intende acquistare tramite agevolazione;
  
• Il soggetto non deve essere titolare di diritti di proprietà su altri immobili, su tutto il territorio nazionale, per cui aveva già richiesto in precedenza l’agevolazione prima casa under 36.

Infine, va tenuto conto che non tutti gli immobili sono inclusi nella possibilità di agevolazione: sono inclusi quelli delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Non è quindi possibile acquistare tramite agevolazione immobili di tipo signorile, abitazioni in ville o di pregio storico e artistico. Il bonus inoltre non è applicabile per i contratti preliminari di compravendita. Invece per gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa: come funziona

L’agevolazione prima casa esonera i giovani under 36 nel pagamento di imposte come: imposta di registro, ipotecaria e catastale, e viene coinvolta nel bonus anche l’IVA, come spiega l’Agenzia delle Entrate nella circolare n.12 del 14 ottobre 2021:

“Laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all’articolo 10, n. 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (Decreto IVA), “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4 per cento (comma 7).”

L’eventuale credito di imposta può essere portato alla dichiarazione dei redditi successiva al momento dell’acquisto dell’immobile. Successivamente l’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni pratiche su come compilare la dichiarazione dei redditi nel caso particolare.

La circolare specifica anche le modalità di utilizzo dell’agevolazione nel caso di co-acquisto. In questo caso l’agevolazione andrà calcolata pro-quota relativamente ai soggetti che stanno acquistando. Nel caso quindi in cui l’immobile viene acquistato da più persone, l’agevolazione spetta solo a chi ha i requisiti di legge per potervi accedere.

Quando l’acquisto viene effettuato ad esempio da coniugi, può accadere che solo uno dei due rientri nei requisiti previsti dalla legge per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa. In questo caso solamente la sua quota sarà oggetto di agevolazione, mentre per l’altro soggetto è prevista l’applicazione della normale tassazione. Inoltre solo il soggetto che rientra nei requisiti potrà beneficiare di tutti i vantaggi del bonus.

Acquisti particolari con agevolazione

Infine la circolare offre una spiegazione anche su cosa accade per l’acquisto delle eventuali pertinenze dell’immobile: anche per queste parti è possibile ottenere l’agevolazione prima casa, sia se l’acquisto va di pari passo con la compravendita dell’immobile, sia che avvenga in modo separato.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce anche una questione spinosa: cosa accade quando si desidera acquistare un nuovo immobile con agevolazione prima casa, successivamente ad un acquisto dello stesso tipo, già avvenuto in precedenza?

In questo caso particolare, si può procedere se il soggetto si impegna a vendere il primo immobile acquistato come prima casa entro un anno, e a trasferire la residenza nel secondo:

“La medesima agevolazione è riconosciuta, altresì, nel caso in cui il contribuente, che già possieda un immobile per il quale abbia fruito dell’agevolazione c.d. “prima casa”, acquisti un altro immobile, usufruendo nuovamente delle agevolazioni per la “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno (cfr. circolare n. 12/E del 4 marzo 2006).”