Acquisto prima casa: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida dettagliata con tutte le agevolazioni fiscali relative all’acquisto di una casa. Si tratta di una guida aggiornata a gennaio 2022, accessibile al seguente link.

L’Agenzia delle Entrate in questa guida specifica quali sono le operazioni consigliate prima di acquistare un immobile tramite le agevolazioni fiscali garantite dallo stato. Muoversi in una rete di normative e requisiti non è sempre facile, per questo motivo a seguito di numerosi dubbi dei cittadini, è stata pubblicata on-line una interessante guida con tutte le specifiche per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa nel 2022.

Dalla differenza di imposte dovute quando ci si appresta ad acquistare da un’impresa o da un privato, fino alla base imponibile per poter calcolare le tasse e ottenere le agevolazioni. In particolare questa guida vuole chiarire anche quali sono le agevolazioni prima casa under 36, ovvero quelle agevolazioni riservate esclusivamente ai giovani con età inferiore ai 36 anni.

Vediamo in questo articolo le principali normative prese in considerazione da questa guida, con le indicazioni sintetiche sull’accesso a queste particolari agevolazioni introdotte anche per il 2022.

Acquisto prima casa: controlli preventivi

L’acquisto di una prima abitazione è un momento delicato per chiunque voglia procedere, specialmente nel momento in cui si chiede una riduzione delle imposte dovuta da particolari benefici previsti. Va tenuto conto che il valore di un immobile si calcola in base alla rendita catastale dello stesso, e prima di procedere all’acquisto bisogna informarsi sul prezzo, sul valore dell’immobile e verificare quelli che sono i dati catastali e ipotecari.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto, sottolineandoli in questa guida ufficiale, alcuni strumenti online per poter valutare il bene immobiliare che si vuole comprare. È possibile infatti consultare tramite ispezione ipotecaria tutte le caratteristiche dell’immobile e individuare il proprietario stesso che lo sta vendendo.

Non tutti sanno che esiste un contratto preliminare che si può stipulare insieme al proprietario preventivamente rispetto al contratto effettivo di vendita. Questo si può fare per esempio nel momento in cui il cittadino sta aspettando conferma da una banca per quanto riguarda un mutuo per procedere all’acquisto.

Ci sono particolari limiti temporali per questo contratto, e sono dovute alcune imposte, come quella di registro quella di bollo per l’atto notarile. Nel momento in cui intervengono agenzie immobiliari è obbligatorio registrare anche questo tipo di contratto, quando la proposta viene accettata.

Oltre a questa tipologia di contratto, è consigliato per l’acquirente muoversi per tempo per visionare a fondo l’immobile che viene scelto per l’acquisto, in modo da essere certi della sua composizione, e delle sue caratteristiche.

Acquisto prima casa: quali sono le tasse

La recente guida dell’Agenzia delle Entrate mette a disposizione anche un capitolo apposito che riguarda da vicino le imposte applicate durante una compravendita. Il soggetto può scegliere di acquistare tramite un’impresa edile, oppure direttamente al proprietario dell’immobile.

Se il soggetto acquista tramite un’impresa, la compravendita è sprovvista di IVA. Altrimenti se il soggetto decide di acquistare da un privato, esiste un pagamento obbligatorio riferito all’IVA. Ecco le principali differenze tra le due tipologie di compravendita:

• Acquisto tramite impresa: in questo caso le imposte attive sono: l’imposta di registro al 9%, l’imposta ipotecaria di 50 euro, l’imposta catastale di 50 euro. Tuttavia ci sono alcuni casi specifici per cui sussiste anche l’IVA. Si tratta di cessioni effettuate da imprese costruttrici entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione, oppure nel caso particolare in cui il soggetto decide di applicare l’IVA. Questa imposta è dovuta anche in caso di cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, Sempre se il venditore decide di applicare l’IVA. In questi casi le imposte catastali, ipotecaria e di registro ammontano a 200 euro ciascuna.
  
• Acquisto tramite privato: in questo caso l’IVA non è presente, l’imposta di registro è al 9%, e l’imposta ipotecaria e catastale sono fissate su 50 euro.

La guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate specifica quali sono le percentuali di IVA nel caso in cui questa è applicata, e spiega poi nel dettaglio come viene calcolato il valore catastale di un immobile. Durante una compravendita immobiliare sussiste anche la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che deve contenere tutte le informazioni relative alla compravendita, come le modalità di pagamento, la presenza di un eventuale mediatore come un’agenzia, le spese sostenute per questa attività di mediazione.

Acquisto prima casa agevolato

Per quanto riguarda agevolazioni per gli acquisti di un immobile da destinare a prima casa, la guida specifica quali sono i criteri con cui questo sostegno viene garantito all’acquirente. Oltre a particolari requisiti del soggetto che acquista, è necessario anche che l’immobile appartenga a specifiche categorie catastali, e che la residenza venga stabilita dal soggetto all’interno dello stesso immobile.

In questa tabella sono ricapitolate le imposte agevolate in base all’acquisto di una prima casa:

Il venditore è privato o impresa esente IVA	Il venditore è un’ impresa, con IVA
IVA  assente	Iva ridotta al 4%
Imposta di registro al 2% proporzionale	Imposta di registro fissa a 200 euro
Imposta ipotecaria a 50 euro	Imposta ipotecaria a 200 euro
Imposta catastale a 50 euro	Imposta catastale a 200 euro

Non tutti gli acquisti per una abitazione sono agevolabili in base a queste indicazioni, perché ci sono alcuni requisiti da rispettare sia per quanto riguarda l’immobile che per il soggetto che lo acquista. I requisiti sono i seguenti:

• L’abitazione deve appartenere a particolari categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Questo vuol dire che non è possibile agevolare l’acquisto di immobili, anche se adibiti a prima casa, per le categorie di lusso. Per l’agevolazione sono incluse anche le pertinenze annesse, come magazzini tettoie e rimesse;
  
• L’abitazione che verrà destinata prima casa deve essere nel Comune in cui il soggetto che la acquista ha stabilito la propria residenza. In caso contrario il soggetto che acquista deve spostare la propria residenza entro 18 mesi nel comune in cui si trova l’immobile. Deve quindi nel momento dell’acquisto dichiarare di voler effettuare questo cambio di residenza. È possibile comunque chiedere l’agevolazione anche se l’immobile si trova nel Comune in cui il soggetto che acquista svolge il proprio lavoro, attività o studio. Nel caso di cittadino italiano emigrato all’estero l’immobile deve essere acquistato entro i confini italiani.
  
• Esiste la possibilità, per chi ha già acquistato un immobile con le agevolazioni per la prima casa, chiedere ulteriori sostegni per un’altra abitazione, purché la prima venga venduta entro un anno. 

Risulta possibile incorrere in sanzioni e perdere le agevolazioni per l’acquisto di una prima casa nel caso di dichiarazioni false, se l’abitazione viene venduta prima di 5 anni dal momento di acquisto, oppure donata. Le agevolazioni si perdono anche nel momento in cui non si procede a spostare la residenza nel Comune dell’immobile, come stabilito, entro 18 mesi, o se non viene venduto l’immobile già posseduto con le stesse agevolazioni. In questi casi si può incorrere nella restituzione delle l’importo relativo alle agevolazioni e nell’eventuale aggiunta di sanzioni e interessi.

Acquisto prima casa agevolato under 36

La guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate propone anche una spiegazione che riguarda tutte le agevolazioni presenti per l’acquisto di una prima casa per giovani di età inferiore ai 36 anni, misura che è stata introdotta dal Decreto Sostegni bis anche per il 2022.

Si tratta quindi di una agevolazione disponibile per gli acquisti tra il 26 maggio 2021 è il 31 dicembre 2022. Questa agevolazione prevede per i soggetti di età inferiore ai 36 anni un’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale nel momento in cui non è presente l’IVA.

Quando invece è presente l’IVA, viene anche garantito un credito di imposta su questo pagamento. Inoltre, in tutti i casi, vi è un’esenzione dell’imposta sostitutiva per tutti i finanziamenti con l’obiettivo dell’acquisto dell’immobile, con ristrutturazione o costruzione. I requisiti per accedere a questo sostegno sono ribaditi dalla guida:

• È necessario non aver compiuto 36 anni di età nell’anno in cui viene stipulato l’atto di compravendita;
  
• Il soggetto che acquista l’immobile deve presentare un ISEE non superiore a 40.000 euro all’anno, in riferimento alla situazione economica complessiva del nucleo familiare. In alcuni casi può essere necessario avvalersi dell’ISEE corrente quando vengono cambiate le istituzioni lavorative dei soggetti;
  
• Devono infine essere rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma per l’agevolazione per l’acquisto di una abitazione da adibire a prima casa.

Nel momento in cui viene dichiarato il falso, in cui non sono rispettati i requisiti, per il mancato trasferimento della residenza o situazioni similari, possono scattare le sanzioni. L’Agenzia delle Entrate infine risponde ad alcune delle domande più frequenti che vengono poste dai cittadini su questi sostegni.