Acquisto di immobile all’estero: da privato o tramite società?

Investire in immobili all’estero: guida alla scelta della struttura ottimale: quattro opzioni strutturali per ottimizzare fiscalità e protezione patrimoniale negli investimenti immobiliari internazionali.

L’investimento immobiliare oltre confine rappresenta oggi una scelta sempre più frequente per gli imprenditori che cercano diversificazione patrimoniale, rendimenti interessanti e accesso a mercati dinamici. Dopo anni di focus sulle locazioni brevi, molti investitori stanno guardando a Spagna, Portogallo, Stati Uniti, Dubai o ai mercati emergenti dell’Est Europa. Le motivazioni sono diverse: prezzi vantaggiosi, fiscalità locale più leggera, possibilità di generare redditi da locazione in valuta forte, diversificazione geografica del portafoglio.

Quello che troppo spesso viene sottovalutato è l’impatto della variabile fiscale domestica sulla redditività complessiva dell’operazione. Non basta infatti valutare la fiscalità del Paese dove acquisti l’immobile. Devi considerare come quell’investimento verrà tassato in Italia, quali obblighi dichiarativi comporta e, soprattutto, quale struttura giuridica scegliere per ottimizzare il carico fiscale complessivo e proteggere il patrimonio.

La scelta tra acquisto diretto come persona fisica, utilizzo di una società italiana, costituzione di un veicolo estero o creazione di una holding con partecipazioni internazionali non è mai neutra. Ogni opzione ha implicazioni profondamente diverse su tassazione dei canoni di locazione, trattamento delle plusvalenze da cessione, obblighi di monitoraggio fiscale, esposizione al rischio CFC e possibili contestazioni di esterovestizione. In questo articolo analizzeremo in profondità le quattro principali strutture disponibili, con un approccio pratico e strategico che ti permetterà di scegliere consapevolmente prima di impegnare capitale.

Il contesto strategico dell’investimento immobiliare estero

In caso di investimento immobiliare estero il primo consiglio è quello di valutare con un legale ed un dottore commercialista i riflessi dell’operazione. Gli aspetti da valutare sono sia quelli legati agli aspetti della fiscalità estera del Paese di investimento, ma anche quelli connessi la fiscalità domestica ed i relativi obblighi.

Per quanto riguarda la fiscalità estera è necessario tenere in considerazione che, al momento dell’acquisto di un immobile, vi sono degli oneri fiscali da sostenere. Mi riferisco:

• Ad una possibilità fiscalità indiretta connessa all’acquisto;
• Al pagamento di eventuali imposte locali sul possesso del bene immobile;
• Alle imposte sui redditi connesse all’eventuale messa a reddito, con contratto di locazione, dell’immobile;
• Infine, le eventuali imposte derivanti dalla (plusvalenza) connessa alla successiva cessione a terzi dell’immobile.

Questo tipo di analisi è opportuno che venga effettuata con l’ausilio di un consulente (tax advisor) estero, in grado di fornire un quadro esaustivo sulla fiscalità immobiliare del Paese di investimento. Queste valutazioni sono propedeutiche alla scelta del miglior paese dove investire e sono alla base di ogni attività di investimento immobiliare all’estero.

Successivamente a questo tipo di analisi deve essere portata avanti anche l’analisi della fiscalità domestica connessa all’acquisto di un bene immobile all’estero. In relazione agli aspetti della fiscalità domestica è utile individuare quale sia la migliore modalità connessa all’effettuazione di un investimento immobiliare all’estero. Detto questo andiamo, di seguito, ad effettuare alcune valutazioni sulle modalità possibili per effettuare un investimento immobiliare all’estero e le relative implicazioni fiscali.

Prima opzione: acquisto di immobile all’estero come persona fisica

L’acquisto diretto a nome personale è la soluzione più immediata e quella che richiede meno strutturazione iniziale. Molti investitori la scelgono per semplicità o perché stanno muovendo i primi passi negli investimenti esteri. Dal punto di vista operativo, tu come persona fisica acquisti direttamente l’immobile nel Paese estero, intestandolo a tuo nome. Dovrai naturalmente rispettare le procedure locali di acquisto, che possono variare significativamente da Paese a Paese.

Se guardiamo questo tipo di investimento, personale, sotto il profilo giuridico e fiscale vi sono alcune considerazioni da fare. Prima di tutto, come ogni investimento patrimoniale detenuto personalmente è necessario valutare il proprio profilo di rischio personale, in ottica di tutela del proprio patrimonio. Il debitore, infatti, è chiamato a rispondere del proprio debito con tutto il proprio patrimonio, presente e futuro (art. 2740 c.c). Per questo motivo detenere investimenti a titolo personale può non essere la scelta migliore in ottica di tutela nei confronti di terzi (che potrebbero aggredire questo patrimonio).

Aspetti fiscalmente rilevanti

In secondo luogo, non si deve dimenticare l’impatto fiscale legato alla detenzione diretta di un bene immobile all’estero. La disciplina tributaria sul tema prevede che Il contribuente fiscalmente residente in Italia che detiene diritti reali immobiliari su immobile estero è tenuto a:

• Adempiere alla disciplina sul monitoraggio fiscale del bene immobile estero;
• Adempiere agli obblighi connessi alla determinazione ed al versamento dell’IVIE (Imposta Patrimoniale sul Valore degli Immobili Esteri);
• Adempiere agli obblighi dichiarativi in Italia in relazione al reddito da locazione percepito all’estero.

Se l’immobile rimane a tua disposizione senza essere locato, e nel Paese estero non produce reddito imponibile, sei esente dalla tassazione IRPEF sul reddito presunto (art. 70 TUIR). Paghi solo l’IVIE. La situazione cambia radicalmente se decidi di mettere a reddito l’immobile attraverso contratti di locazione. In questo caso i canoni percepiti vanno dichiarati in Italia come redditi fondiari esteri. Se il Paese estero non tassa i canoni di locazione, il reddito lordo percepito viene tassato in Italia con una deduzione forfettaria del 15% per tenere conto delle spese. Se invece il Paese estero applica imposte sui canoni, devi dichiarare l’intero importo lordo senza deduzione forfettaria, ma puoi beneficiare del credito d’imposta per le imposte estere pagate, nei limiti dell’imposta italiana sulla stessa quota di reddito.

Tassazione delle plusvalenze

L’aspetto critico della proprietà diretta è la tassazione delle plusvalenze. Se vendi l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza è tassata in Italia come reddito diverso, con aliquota marginale IRPEF. Se lo vendi dopo i cinque anni, non vi è tassazione in Italia della plusvalenza. Questo rende strategica la tempistica di un’eventuale dismissione. L’altro aspetto da non sottovalutare è la protezione patrimoniale. Detenere immobili direttamente a titolo personale significa esporli al rischio di aggressione da parte di creditori, in base all’articolo 2740 del codice civile secondo cui il debitore risponde delle proprie obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri. Se hai un’attività imprenditoriale con rischio di credito, questa esposizione può essere problematica.

Focus sull’IVIE

Le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di determinare e versare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero). Il valore dell’immobile su cui calcolare l’imposta, varia a seconda dello Stato in cui l’immobile è localizzato. In particolare, per i Paesi UE o aderenti allo Spazio economico europeo, il valore da utilizzare per il calcolo della base imponibile dell’IVIE, è quello catastale, così come è determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato.

In mancanza del valore catastale, si fa riferimento al costo che risulta dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. Per gli altri Stati, il valore dell’immobile è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. L’aliquota è pari allo 1,06% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso è protratto.

Esempio pratico

Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che tu acquisti un appartamento a Valencia per 200.000 euro e lo affitti percependo canoni annui di 15.000 euro. La Spagna applica una ritenuta del 24% sui non residenti, quindi paghi 3.600 euro di imposte in Spagna. In Italia devi dichiarare i 15.000 euro lordi nel quadro RL, senza deduzione forfettaria. Questi 15.000 euro si sommano ai tuoi altri redditi e vengono tassati alla tua aliquota marginale IRPEF. Se la tua aliquota è del 43%, l’imposta italiana teorica sarebbe 6.450 euro, ma puoi dedurre i 3.600 euro già pagati in Spagna, quindi versi in Italia altri 2.850 euro. L’IVIE sull’immobile sarebbe circa 2.120 euro annui. Il carico fiscale complessivo solo sulle imposte italiane e spagnole supera i 6.000 euro annui su un reddito lordo di 15.000 euro.

Seconda opzione: società italiana per immobili esteri

L’utilizzo di una società di diritto italiano per acquistare immobili all’estero rappresenta una soluzione strutturata che offre maggiore protezione patrimoniale e diverse ottimizzazioni fiscali. Questa opzione si declina principalmente in due forme:

• La società semplice immobiliare o
• La società a responsabilità limitata.

La scelta tra le due dipende da vari fattori, tra cui la tua situazione personale, l’esistenza o meno di una società già operativa e la tipologia di rendimento atteso dall’investimento.

Società semplice immobiliare

La società semplice immobiliare è uno strumento molto utilizzato per la gestione di patrimoni immobiliari familiari. Si costituisce con almeno due soci e opera tipicamente in regime di contabilità semplificata. Dal punto di vista fiscale, la società semplice è trasparente: i redditi prodotti vengono attribuiti direttamente ai soci in proporzione alle quote di partecipazione e tassati in capo a loro come redditi di partecipazione. Se la società semplice acquista un immobile all’estero e lo loca, i canoni percepiti vengono imputati ai soci che li dichiarano nel quadro RL come redditi fondiari esteri, esattamente come farebbero in caso di proprietà diretta. La società semplice deve comunque compilare il quadro RW e versare l’IVIE sull’immobile estero, proprio come farebbe una persona fisica.

Il vantaggio principale della società semplice non è tanto fiscale quanto di protezione patrimoniale e gestione successoria. Separando gli immobili dal patrimonio personale, crei una barriera giuridica che rende più complesso per i creditori personali aggredire quei beni. Inoltre, faciliti il passaggio generazionale potendo trasferire quote societarie anziché singoli immobili, con significativi risparmi su imposte di registro e onorari notarili. Lo svantaggio è che rimani comunque soggetto all’obbligo IVIE e alla tassazione personale dei canoni di locazione.

SRL immobiliare

L’alternativa più strutturata è utilizzare una SRL, società a responsabilità limitata. Qui il discorso cambia significativamente. La SRL è una società commerciale con personalità giuridica autonoma, soggetta a IRES e IRAP. Quando la SRL acquista un immobile all’estero e lo loca, i canoni vengono tassati direttamente in capo alla società con IRES al 24% e IRAP nella misura prevista dalla regione di sede. Non vi è obbligo di versamento dell’IVIE perché l’imposta patrimoniale è dovuta solo da persone fisiche, società semplici e enti non commerciali, non dalle società di capitali.

Quando si decide di operare con SRL immobiliari occorre sempre valutare bene la redditività economica dell’investimento immobiliare, in quanto deve essere rispettata la c.d. disciplina delle società di comodo. Una società si considera di comodo quando detiene investimenti non sufficientemente produttivi di reddito, che si considerano a disposizione dell’imprenditore, e non utilizzati per ottenere redditività nell’azienda. L’emergere di queste fattispecie comporta una determinazione forfettaria di un reddito imponibile che deve essere assoggettato a tassazione, anche se non effettivamente percepito. Per questo motivo, le società commerciali, che operano in ambito immobiliare devono tenere sempre monitorata la redditività che può garantire ogni immobile.

L’altro aspetto critico riguarda la tassazione delle plusvalenze. Se la SRL vende l’immobile realizzando una plusvalenza, questa è sempre tassata come reddito d’impresa indipendentemente dal tempo di possesso. Non esiste l’esenzione dopo cinque anni prevista per le persone fisiche. Inoltre, quando vorrai estrarre liquidità dalla SRL distribuendo utili o dividendi, scatterà la tassazione in capo al socio. Questo comporta una potenziale doppia imposizione economica: prima sulla società (IRES 24%) e poi sul socio al momento della distribuzione (imposta sostitutiva 26% sui dividendi o aliquota marginale se sei socio qualificato).

Esempio

Prendiamo lo stesso esempio di prima: appartamento a Valencia che genera 15.000 euro annui di canoni. Con una SRL italiana, la società paga il 24% di ritenuta in Spagna (3.600 euro) e poi dichiara in Italia il reddito netto. Dopo aver dedotto i costi di gestione ordinaria e ammortamento dell’immobile, supponiamo un reddito imponibile di 10.000 euro. L’IRES sarebbe 2.400 euro, con credito d’imposta per le imposte spagnole nei limiti proporzionali. L’IRAP aggiungerebbe circa 400 euro. Non c’è IVIE. Il carico fiscale complessivo sulla società è significativamente inferiore rispetto alla persona fisica con aliquota marginale alta.

Terza opzione: SPV di diritto estero nello stato dell’immobile

La costituzione di un veicolo societario di diritto estero, tipicamente una società nello stesso Paese dove si trova l’immobile, rappresenta una delle soluzioni più sofisticate e potenzialmente vantaggiose per investimenti immobiliari esteri significativi. Gli esempi classici sono le SCI francesi o monegasche, le società civili spagnole, le LLC americane o le BV olandesi. Queste entità giuridiche hanno caratteristiche che le rendono particolarmente interessanti per detenere immobili.

Dal punto di vista del Paese estero, queste società sono generalmente trasparenti fiscalmente, funzionando in modo simile alle nostre società di persone. I redditi vengono determinati in capo alla società ma tassati direttamente sui soci secondo le regole locali. Per il socio italiano, invece, la disciplina fiscale italiana prevede che i redditi derivanti da partecipazioni in società di persone estere siano trattati come redditi di capitale, tassati secondo il principio di cassa solo al momento dell’effettiva distribuzione. Questa è la grande differenza rispetto alla società semplice italiana, dove i redditi sono imputati ai soci per trasparenza indipendentemente dalla distribuzione.

Esempio

Vediamo come funziona concretamente. Costituisci una SCI in Francia che acquista un immobile a Parigi. La SCI percepisce canoni di locazione di 20.000 euro annui. In Francia, tu come socio della SCI presenti la dichiarazione dei redditi e versi le imposte francesi sui canoni percepiti dalla società, secondo le aliquote progressive francesi. Supponiamo che le imposte francesi ammontino a 5.000 euro. Fin qui, la SCI ha pagato le imposte in Francia ma non ha distribuito nulla ai soci. Dal punto di vista fiscale italiano, non devi dichiarare nulla in Italia in quell’anno, perché non hai percepito redditi. La tassazione in Italia scatta solo quando la SCI decide di distribuire dividendi ai soci.

Nell’anno in cui la SCI francese distribuisce 15.000 euro di dividendi, tu li dichiari in Italia come redditi di capitale soggetti a imposta sostitutiva del 26%. Pagheresti quindi 3.900 euro di imposte in Italia. Puoi detrarre le imposte francesi già versate, ma il meccanismo di computo del credito d’imposta è complesso e dipende dalla convenzione contro le doppie imposizioni. Il vantaggio fondamentale è il differimento della tassazione italiana: finché la società estera non distribuisce utili, tu non paghi imposte in Italia, anche se la società accumula redditi all’estero.

L’autofinanziamento

Questa struttura diventa particolarmente vantaggiosa quando vuoi reinvestire i proventi locativi in altri immobili nello stesso Paese estero. La SCI francese incassa 20.000 euro annui per cinque anni, accumula 100.000 euro al netto delle imposte francesi, e li utilizza per acquistare un secondo immobile in Francia. In tutto questo periodo tu non hai pagato un euro di imposte in Italia. Solo quando deciderai di distribuire utili o di vendere la tua partecipazione nella SCI scatterà la tassazione italiana.

Plusvalenze immobiliari

L’altro vantaggio significativo riguarda le plusvalenze immobiliari. Se la SCI francese vende l’immobile realizzando una plusvalenza, questa viene tassata secondo le regole francesi. In Francia, le plusvalenze immobiliari sono tassate con aliquote che si riducono progressivamente in funzione del tempo di possesso, azzerandosi dopo un certo numero di anni. Se la plusvalenza non viene distribuita ai soci ma rimane nella SCI per nuovi investimenti, non c’è tassazione in Italia. Anche questo meccanismo consente di accumulare ricchezza all’estero e reinvestirla senza impatto fiscale italiano immediato.

Obblighi dichiarativi in Italia

Gli obblighi dichiarativi in Italia sono limitati al monitoraggio fiscale della partecipazione societaria nel quadro RW. Non devi indicare l’immobile posseduto dalla società, perché la titolarità è in capo alla società estera, ma solo il valore della tua partecipazione. Non c’è obbligo di versamento dell’IVIE sull’immobile, perché non sei tu a possederlo direttamente. Questa soluzione richiede naturalmente un investimento iniziale maggiore per la costituzione e la gestione della società estera, con costi legali e fiscali nel Paese di insediamento, nonché l’obbligo di tenere una contabilità locale conforme. La normativa antielusiva richiede che vi sia una gestione operativa della società attraverso un amministratore residente all’estero (o un board of director). Questo aspetto, anche se potrebbe sembrare secondario, è fondamentale per questo tipo di strutture estere.

Quarta opzione: holding italiana con partecipazioni in SPV esteri

Una variante più sofisticata prevede la creazione di una holding italiana che detiene partecipazioni in società estere proprietarie degli immobili. Questa struttura a due livelli offre ulteriori possibilità di ottimizzazione ma introduce complessità aggiuntive che devono essere attentamente valutate. Tipicamente utilizzi una holding italiana, che può essere una SRL o una società semplice, per detenere quote di una o più società estere operative che a loro volta possiedono gli immobili nei vari Paesi.

Vantaggi fiscali

Il vantaggio principale di questa struttura è la centralizzazione del controllo e la possibilità di gestire un portafoglio immobiliare internazionale diversificato attraverso un unico veicolo italiano. Dal punto di vista successorio e di governance, faciliti enormemente la gestione e il passaggio generazionale, perché concentri tutto il patrimonio estero in partecipazioni di società intermedie controllate dalla holding italiana. Sul piano fiscale, quando le società estere operative distribuiscono dividendi alla holding italiana, questi beneficiano del regime di participation exemption se la holding è una SRL e sussistono i requisiti previsti dall’articolo 87 del TUIR, con esenzione al 95% dei dividendi percepiti.

Questa struttura può funzionare molto bene per portafogli immobiliari significativi in più giurisdizioni e per operazioni di flipping immobiliare. Immagina di avere immobili in Spagna, Francia e Stati Uniti. Costituisci una holding SRL in Italia che detiene partecipazioni in una società civile spagnola, una SCI francese e una LLC americana, ciascuna delle quali possiede gli immobili locali. Le società estere generano redditi locativi, pagano imposte locali, e periodicamente distribuiscono dividendi alla holding italiana. I dividendi arrivano in Italia con esenzione al 95% se sussistono i requisiti PEX. La holding può redistribuire utili ai soci italiani, accumulare liquidità per nuovi investimenti, o utilizzare la cassa per acquisire altre partecipazioni.

Rischio di mancanza di sostanza economica

Il limite principale di questa struttura è il rischio di contestazione della sostanza economica della holding italiana. Se la holding non svolge effettivamente attività di direzione e coordinamento delle partecipate, ma è solo una scatola vuota utilizzata per incassare dividendi, potresti incorrere nella disciplina delle società di comodo o addirittura in contestazioni di interposizione fittizia. È fondamentale che la holding abbia una governance reale, con verbali di consiglio che documentano le decisioni strategiche sugli investimenti, contratti di management con le controllate estere, e una struttura di costi coerente con l’attività svolta.

Le insidie nascoste: CFC, esterovestizione e stabile organizzazione

Quando si utilizzano strutture con società estere, sia come SPV diretti che tramite holding, entrano in gioco tre normative anti-elusive che rappresentano il vero campo minato della fiscalità internazionale: la disciplina CFC sulle controlled foreign companies, le regole anti-esterovestizione e la normativa sulla stabile organizzazione. Sottovalutare questi aspetti può trasformare una pianificazione apparentemente ottimale in un disastro fiscale.

Normativa CFC

La normativa CFC, disciplinata dall’articolo 167 del TUIR, nasce per contrastare la localizzazione artificiosa di redditi in società controllate estere residenti in Paesi a fiscalità privilegiata. Scatta quando controlli una società estera che è assoggettata a una tassazione effettiva inferiore al 50% di quella che avrebbe subìto se fosse stata residente in Italia, e questa società produce redditi da attività passive o a basso valore aggiunto. Quando la CFC si applica, sei costretto a tassare per trasparenza in Italia la quota di reddito della società estera a te imputabile, indipendentemente dall’effettiva distribuzione di dividendi.

La normativa prevede però esenzioni importanti: puoi dimostrare che la società estera svolge un’attività economica effettiva supportata da personale, attrezzature e locali, e che l’insediamento estero risponde a valide ragioni economiche non elusive. Per una società immobiliare estera, questo significa dimostrare che la gestione operativa degli immobili avviene realmente nel Paese estero, con contratti locali, personale locale per la manutenzione, rapporti con inquilini gestiti localmente.

Esterovestizione

L’esterovestizione è un fenomeno distinto ma correlato. Si verifica quando una società formalmente costituita all’estero ha in realtà la sede dell’amministrazione effettiva in Italia. L’articolo 73 del TUIR prevede che una società è considerata residente fiscale in Italia se ha nel territorio italiano, per la maggior parte del periodo d’imposta, la sede legale, la sede dell’amministrazione o l’oggetto principale. La sede dell’amministrazione è il luogo dove vengono prese le decisioni strategiche del management, il cosiddetto place of effective management. Se costituisci una holding lussemburghese per detenere immobili esteri, ma tutte le decisioni strategiche vengono prese da te in Italia, senza che la società estera abbia una governance autonoma, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’esterovestizione e riqualificare la società come residente fiscale italiana, con tassazione integrale in Italia di tutti i suoi redditi mondiali.

Per evitare contestazioni di esterovestizione, devi assicurarti che la società estera abbia una sostanza reale: un consiglio di amministrazione che si riunisce effettivamente nel Paese estero, con verbali redatti localmente e decisioni documentate, contratti bancari locali, eventuale personale amministrativo locale, e una chiara separazione tra la governance della società estera e la tua attività personale in Italia. Non basta costituire la società e aprire il conto corrente: serve una dimostrazione documentale che l’attività di direzione e coordinamento avviene realmente all’estero.

Stabile organizzazione

La terza insidia è la stabile organizzazione. Una società estera che detiene immobili in Italia potrebbe configurare una stabile organizzazione se svolge un’attività imprenditoriale organizzata nel territorio italiano. Il semplice possesso di un immobile non costituisce stabile organizzazione, così come la mera locazione gestita in modo marginale. Ma se la società estera svolge un’attività di gestione immobiliare intensiva, con personale in Italia, uffici, e un’organizzazione autonoma, allora si configura una stabile organizzazione, con obbligo di tenere contabilità separata in Italia e pagare imposte sui redditi attribuibili alla stabile.

Lo stesso rischio esiste al contrario: se utilizzi una società italiana per detenere immobili all’estero e questa svolge attività imprenditoriale significativa in quel Paese estero, potresti creare una stabile organizzazione all’estero della società italiana, con obblighi dichiarativi e fiscali nel Paese estero. La giurisprudenza ha chiarito che per configurare una stabile organizzazione serve un’effettiva istituzione di una struttura autonoma e funzionale, non è sufficiente il mero possesso dell’immobile o la locazione passiva.

Tabella comparativa

Nota: La tabella fornisce indicazioni generali. Ogni situazione deve essere valutata caso per caso considerando importo investimento, giurisdizione estera, situazione reddituale personale e obiettivi strategici. Il rischio CFC deve essere sempre verificato per le strutture con società estere.

Valutazioni di convenienza

La scelta della struttura ottimale non è mai standard ma dipende da un insieme di variabili che devi valutare nel tuo caso specifico. L’acquisto diretto come persona fisica rimane la soluzione più semplice ed economica per un primo investimento immobiliare estero di importo contenuto, diciamo sotto i 150.000 euro, quando il tuo reddito complessivo non è particolarmente elevato e la tassazione marginale resta nella media. È particolarmente indicato se l’immobile è destinato principalmente a uso personale o familiare, con locazioni occasionali, e se prevedi di mantenerlo per più di cinque anni per beneficiare dell’esenzione sulle plusvalenze.

La società semplice diventa interessante quando hai esigenze di protezione patrimoniale e pianificazione successoria, tipicamente per patrimoni familiari con più immobili da gestire in modo coordinato. La SRL è la soluzione corretta se possiedi già una società di gestione immobiliare operativa in Italia con redditività consolidata e vuoi diversificare geograficamente il portafoglio. In questo caso i costi fissi della struttura societaria sono già ammortizzati, e l’aggiunta di immobili esteri non cambia sostanzialmente la complessità gestionale.

L’SPV di diritto estero è la struttura più sofisticata e richiede investimenti significativi, indicativamente sopra i 300.000 euro, perché i costi di costituzione e gestione annuale della società estera possono facilmente superare i 3.000-5.000 euro annui. Diventa estremamente interessante quando hai un progetto di investimento progressivo nello stesso Paese estero, con l’intenzione di reinvestire localmente i proventi locativi per acquisire ulteriori immobili. Il differimento della tassazione italiana e la possibilità di accumulare capitale all’estero per nuovi investimenti crea un effetto compounding molto potente.

Consulenza fiscale online

L’investimento immobiliare all’estero può rappresentare una straordinaria opportunità di diversificazione patrimoniale e generazione di reddito, ma solo se strutturato correttamente fin dall’inizio. La variabile fiscale non è un dettaglio da affrontare in sede di dichiarazione dei redditi, ma un elemento strategico che determina la redditività complessiva dell’operazione e il successo dell’investimento nel lungo periodo.

Le quattro opzioni che abbiamo analizzato non sono né giuste né sbagliate in assoluto: ciascuna ha ambiti di applicazione ottimali che dipendono dall’importo investito, dalla tua situazione reddituale personale, dagli obiettivi strategici di breve e lungo periodo, dalla geografia degli investimenti e dalla tua propensione a gestire complessità amministrativa. La persona fisica funziona per investimenti contenuti e semplici. La società semplice italiana aggiunge protezione patrimoniale mantenendo semplicità fiscale. La SRL italiana è efficiente se hai già strutture operative. L’SPV estero massimizza l’accumulazione di ricchezza reinvestibile localmente. La holding con partecipazioni estere ottimizza portafogli complessi multi-country.

Quello che è assolutamente certo è che qualsiasi scelta va presa prima dell’acquisto, non dopo. Ristrutturare successivamente è possibile ma costoso. La pianificazione preventiva ti permette di costruire fin da subito la struttura ottimale, evitando inefficienze fiscali, rischi di contestazione per CFC o esterovestizione, e sorprese sgradevoli in sede di dichiarazione dei redditi o peggio durante controlli fiscali.

Il mio consiglio è sempre quello di farti affiancare da un commercialista esperto in fiscalità internazionale e da un legale prima di procedere con qualsiasi investimento immobiliare estero. L’investimento in consulenza preventiva si ripaga ampiamente attraverso l’ottimizzazione fiscale, la prevenzione di errori costosi e la tranquillità di operare in piena conformità con le normative italiane ed estere. Se stai valutando un investimento immobiliare all’estero, contattami attraverso il modulo qui sotto per una consulenza personalizzata sulla tua situazione specifica.