L’investimento immobiliare è sempre stato uno dei preferiti da parte degli italiani. Dopo il boom degli ultimi anni legato agli immobili da adibire ad uso turistico, vedi il mondo delle locazioni brevi e più in generale delle attività turistico ricettive extralberghiere, adesso molti investitori stanno guardando oltreconfine. Inutile dire che sono molte le motivazioni che possono portare un investitore nazionale a decidere di acquistare un immobile all’estero.
Caso classico è quello legato alla possibilità di sfruttare i vantaggi che molti paesi offrono in relazione al costo (spesso vantaggioso) degli immobili, dagli oneri fiscali più leggeri, e dalla possibilità di diversificare territorialmente gli investimenti immobiliari. Anche molte società di gestione immobiliare nate in Italia stanno guardando verso l’estero per espandere i propri investimenti. Operare su più paesi è sicuramente un modo per diversificare il rischio di impresa, e per ottimizzare i propri investimenti in ambito internazionale.
L’analisi di questo tipo di investimenti immobiliari esteri non può prescindere all’analisi della variabile fiscale che può influenzare l’investimento. Come vedremo, infatti, la scelta della modalità con la quale si effettua l’investimento immobiliare all’estero determina il livello di tassazione in Italia dell’investitore. Per questo motivo è utile conoscere le principali modalità di investimento ed i relativi riflessi fiscali. In questo contesto è evidente che per la pianificazione legata all’acquisto di un immobile estero è di fondamentale importanza analizzare le principali variabili che influenzano l’investimento.
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Aspetti legati alla fiscalità connessi all’investimento su un immobile estero
In caso di investimento immobiliare estero il primo consiglio è quello di valutare con un legale ed un dottore commercialista i riflessi dell’operazione. Gli aspetti da valutare sono sia quelli legati agli aspetti della fiscalità estera del Paese di investimento, ma anche quelli connessi la fiscalità domestica ed i relativi obblighi.
Per quanto riguarda la fiscalità estera è necessario tenere in considerazione che, al momento dell’acquisto di un immobile, vi sono degli oneri fiscali da sostenere. Mi riferisco:
- Ad una possibilità fiscalità indiretta connessa all’acquisto;
- Al pagamento di eventuali imposte locali sul possesso del bene immobile;
- Alle imposte sui redditi connesse all’eventuale messa a reddito, con contratto di locazione, dell’immobile;
- Infine, le eventuali imposte derivanti dalla (plusvalenza) connessa alla successiva cessione a terzi dell’immobile.
Questo tipo di analisi è opportuno che venga effettuata con l’ausilio di un consulente (tax advisor) estero, in grado di fornire un quadro esaustivo sulla fiscalità immobiliare del Paese di investimento. Queste valutazioni sono propedeutiche alla scelta del miglior paese dove investire e sono alla base di ogni attività di investimento immobiliare all’estero.
Successivamente a questo tipo di analisi deve essere portata avanti anche l’analisi della fiscalità domestica connessa all’acquisto di un bene immobile all’estero. In relazione agli aspetti della fiscalità domestica è utile individuare quale sia la migliore modalità connessa all’effettuazione di un investimento immobiliare all’estero. Detto questo andiamo, di seguito, ad effettuare alcune valutazioni sulle modalità possibili per effettuare un investimento immobiliare all’estero e le relative implicazioni fiscali. In particolare, andremo a vedere le casistiche seguenti:
- Acquisto di immobile estero come persona fisica;
- Acquisto di immobile estero con società di diritto italiano;
- Acquisto di immobile estero con società di diritto estera.
Naturalmente, le valutazioni che faremo riguardano la fiscalità domestica e non tengono conto delle peculiarità della fiscalità del Paese di investimento (per non complicare eccessivamente l’analisi).
Acquisto di immobile all’estero come persona fisica
Sicuramente, le motivazioni che possono portare un soggetto residente in Italia a decidere di investire ed acquistare un immobile all’estero possono essere i più disparati: dall’esigenza di diversificare i propri investimenti, alla necessità di dare un luogo sicuro e stabile al figlio che studia all’estero, fino alla possibilità di sfruttare le locazioni turistiche, oppure dalla possibilità di sfruttare le fluttuazioni del mercato immobiliare in caso di rivendita.
Se guardiamo questo tipo di investimento, personale, sotto il profilo giuridico e fiscale vi sono alcune considerazioni da fare. Prima di tutto, come ogni investimento patrimoniale detenuto personalmente è necessario valutare il proprio profilo di rischio personale, in ottica di tutela del proprio patrimonio. Il debitore, infatti, è chiamato a rispondere del proprio debito con tutto il proprio patrimonio, presente e futuro (art. 2740 c.c). Per questo motivo detenere investimenti a titolo personale può non essere la scelta migliore in ottica di tutela nei confronti di terzi (che potrebbero aggredire questo patrimonio). In secondo luogo, non si deve dimenticare l’impatto fiscale legato alla detenzione diretta di un bene immobile all’estero. La disciplina tributaria sul tema prevede che Il contribuente fiscalmente residente in Italia che detiene diritti reali immobiliari su immobile estero è tenuto a
- Adempiere alla disciplina sul monitoraggio fiscale del bene immobile estero;
- Adempiere agli obblighi connessi alla determinazione ed al versamento dell’IVIE (Imposta Patrimoniale sul Valore degli Immobili Esteri);
- Adempiere agli obblighi dichiarativi in Italia in relazione al reddito da locazione percepito all’estero;
Ciò considerato, senza entrare nel dettaglio dell’argomento sulla tassazione degli immobili esteri è necessario fare riferimento al principio generale di cui all’art. 3 del TUIR, secondo il quale i redditi percepiti da soggetti residenti in ragione di immobili detenuti all’estero sono imponibili in Italia in forza del principio dell’imposizione su scala mondiale (worldwide taxation principle). Una volta chiarito questo aspetto, legato all’imponibilità fiscale in Italia di un reddito da locazione estero, occorre analizzare quanto previsto dall’art. 70 del TUIR, il quale indica i criteri di imposizione e determina il regime fiscale applicabile all’immobile estero, distinguendo tra due distinte fattispecie:
- Immobile estero non locato e tenuto a disposizione; e
- Immobile estero locato.
Per quanto riguarda il caso dell’immobile estero non locato deve essere evidenziata l’esenzione dall’applicazione dell’IRPEF, in caso di immobili esteri non locati, qualora nello Stato estero l’immobile non sia assoggetto a tassazione e non ha prodotto reddito a favore del contribuente. In questo caso, il contribuente possessore di diritti reali sull’immobile estero non locato, deve esclusivamente adoperarsi per la compilazione della dichiarazione dei redditi con il solo quadro RW (dedicato al monitoraggio fiscale ed alla determinazione e versamento dell’IVIE). Per quanto riguarda, invece, il caso dell’immobile estero locato occorre distinguere ancora una volta tra due distinte ipotesi, ovvero il caso in cui il reddito determinato dalla locazione sia sottoposto a tassazione nello Stato estero, ed il caso in cui lo Stato estero non prevede imposizione sul canone di locazione.
Senza voler entrare nel dettaglio di questa fattispecie, per la quale rimando ad uno specifico articolo dedicato nel sito, qualora il reddito da locazione sia soggetto ad imposizione nello Stato estero, i canoni di locazione effettivamente percepiti sono soggetti a tassazione in Italia beneficiando di una deduzione forfettaria del 15% (per tenere conto dei costi sostenuti). Qualora, invece, il reddito da locazione estero sia sottoposto ad imposizione diretta nello Stato estero, il reddito è oggetto di tassazione anche in Italia, senza alcuna deduzione forfettaria, ma con la possibilità di beneficiare di un credito per imposte estere (in relazione alle imposte estere definitive) ex art. 165 del TUIR.
Focus sull’IVIE
Le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l’obbligo di determinare e versare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero). Il valore dell’immobile su cui calcolare l’imposta, varia a seconda dello Stato in cui l’immobile è localizzato. In particolare, per i Paesi UE o aderenti allo Spazio economico europeo, il valore da utilizzare per il calcolo della base imponibile dell’IVIE, è quello catastale, così come è determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato.
In mancanza del valore catastale, si fa riferimento al costo che risulta dall’atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. Per gli altri Stati, il valore dell’immobile è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. L’aliquota è pari allo 1,06% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso è protratto.
Acquisto dell’immobile estero con società di diritto italiano
La seconda opzione che ha a disposizione l’investitore italiano che intende acquistare un immobile all’estero è quella di utilizzare un veicolo societario italiano. Classico caso è quello della società di gestione immobiliare italiana che intende acquisire un immobile all’estero. Naturalmente, in questo caso è possibile sfruttare la società domestica per l’acquisto di un bene immobile all’estero. Naturalmente, anche in questo caso non si devono sottovalutare gli obblighi legati alla normativa fiscale italiana.
Un veicolo societario che, come evidenziato più volte, si presta molto per fungere da holding immobiliare è la società semplice. Anche un investimento in immobili esteri con una società semplice è plausibile. Occorre osservare, inoltre, che la società semplice deve adempiere agli obblighi legati alla determinazione ed al versamento dell’IVIE, proprio come le persone fisiche. Per questo motivo, se si desidera operare con una società italiana per l’acquisto dell’immobile estero, utilizzare una società di capitali, determina il venir meno degli obblighi IVIE, anche se, in questo caso occorre valutare se:
- Si deve costituire una nuova società ad hoc, ed allora occorre valutare la redditività di questo investimento sulla società;
- Si utilizza una società di gestitone immobiliare sotto forma di SRL, preesistente, con una redditività già stabile.
Una soluzione alternativa alla società semplice è quella di operare con una SRL. A parte di diversi profili giuridici che differenziano le due società (sui quali non mi soffermo e rimando ad articoli di approfondimento dedicati), occorre soffermarsi sul fatto che la SRL, a differenza della società semplice, è una società commerciale, quindi soggetta al rischio di impresa. Inoltre, mentre la SRL può anche costituirsi in forma unipersonale, la società semplice ha sempre bisogno di almeno due soci per essere costituita. Anche questo
Quando si decide di operare con SRL immobiliari occorre sempre valutare bene la redditività economica dell’investimento immobiliare, in quanto deve essere rispettata la c.d. disciplina delle società di comodo. Una società si considera di comodo quando detiene investimenti non sufficientemente produttivi di reddito, che si considerano a disposizione dell’imprenditore, e non utilizzati per ottenere redditività nell’azienda. L’emergere di queste fattispecie comporta una determinazione forfettaria di un reddito imponibile che deve essere assoggettato a tassazione, anche se non effettivamente percepito. Per questo motivo, le società commerciali, che operano in ambito immobiliare devono tenere sempre monitorata la redditività che può garantire ogni immobile.
Naturalmente, la scelta della tipologia società per l’acquisto di un bene immobile estero è legata anche ad altri aspetti fiscalmente rilevanti. Mi riferisco ai seguenti:
- Reddito da locazione del bene immobile estero. In caso di utilizzo di società semplice il reddito da locazione estero deve essere tassato sui soci della società semplice, mentre se l’investimento viene effettuato con una SRL il canone di locazione sconta tassazione IRES ed IRAP sulla società;
- Plusvalenza da cessione dell’immobile estero. In caso di successiva vendita dell’immobile detenuto all’estero, in caso di utilizzo della società semplice in caso di cessione oltre i cinque anni dall’acquisto non vi è imponibilità fiscale della plusvalenza generata. Nel caso in cui, invece, venga utilizzata una SRL vi sarà sempre l’imponibilità fiscale della plusvalenza generata dalla cessione del bene immobile.
Acquisto di immobile estero con società di diritto estero
La terza opzione che ha a disposizione l’investitore italiano che intende acquistare un immobile all’estero è quella di operare attraverso la costituzione di una società di diritto estero (nello Stato in cui si trova l’immobile). Caso classico potrebbe essere quello legato alla costituzione di una SCI francese o monegasca, oppure una LLC per gli Stati Uniti. Su questo tipo di società, il reddito della stessa viene determinato in capo alla società, ma poi viene assoggettato a tassazione sui soci, chiamati a presentare una dichiarazione dei redditi nello Stato ove è costituita la società. Si tratta, in buona sostanza, di una tassazione del reddito per “trasparenza“, esattamente come avviene per le nostre società di persone. In questa analisi occorre poi approfondire cosa accade sui soci italiani per la normativa fiscale domestica.
Ai sensi dell’art. 73 del TUIR si assiste ad una soggettività fiscale propria delle società di persone estere. Questo significa che i redditi distribuiti dalla società e percepiti dal socio fiscalmente residente in Italia devono essere considerati alla stregua di dividendi e devono essere tassati secondo il principio di cassa. Di fatto, quindi, i redditi derivanti dalla partecipazione in società di persone estere sono considerati come redditi di capitale in Italia. Questo significa che se la società di persone immobiliare estera percepisce redditi da locazione, il socio italiano è chiamato a versare le imposte nello Stato estero di residenza della società, ed è tenuto a dichiarare in Italia i redditi percepiti secondo il principio di cassa, come redditi di capitale con imposta sostitutiva al 26%. Quindi, se la società riceve affitti e non li distribuisce ai soci, non ci sarà imposizione in Italia del reddito. La valutazione di questo aspetto è importante nell’analisi delle variabili fiscali che possono influenzare un investimento immobiliare all’estero.
Il possesso di una società di persone estera, tuttavia, è soggetta alla disciplina sul monitoraggio fiscale in dichiarazione dei redditi (l’IVIE sull’immobile della società non è dovuta). Ulteriore aspetto da considerare è quello che riguarda la tassazione della plusvalenza in caso di cessione dell’immobile estero. In questo caso, con il possesso dell’immobile tramite società di persone estera, l’unica normativa da analizzare è quella dello Stato ove è situato l’immobile (non entra in gioco, come nei casi precedenti, la normativa fiscale nazionale). Ad esempio, nel caso della SCI francese che possiede un immobile in Francia, in caso di cessione dell’immobile, se avviene nei primi cinque anni vi è tassazione piena della plusvalenza. Qualora, invece, l’immobile venga ceduto dal sesto al quindicesimo anno, si ha un abbattimento del 10% annuo della base imponibile. Di fatto, quindi, se non vi è distribuzione degli importi incassati dalla vendita non vi sarà imponibile fiscale in Italia da tassare per i soci. Questo significa che, con quei soldi la SCI può continuare ad investire nel Paese.
Acquisto di immobile all’estero: valutazioni di convenienza sulla variabile fiscale
Quello che ho cercato di fare in questo articolo è fornire alcune indicazioni di ordine pratico che possono guidare l’investitore italiano nel scegliere la migliore soluzione possibile per investire in immobili esteri. La possibilità di investire personalmente è sicuramente una scelta da valutare, ma da ponderare con gli aspetti connessi alla tassazione del reddito da locazione e degli obblighi legati al monitoraggio fiscale ed al pagamento dell’IVIE. Allo stesso modo investire con una società semplice italiana, aiuta rispetto all’opzione precedente per una migliore forma di tutela del patrimonio, tuttavia, anche in questo caso vi è imponibilità fiscale del reddito, monitoraggio fiscale e versamento dell’IVIE.
L’investimento con una società di capitali italiana consente di tassare direttamente sulla società il reddito da locazione e non vi sono obblighi legati all’IVIE in Italia. Tuttavia, come detto, le società commerciali devono prestare attenzione alla redditività dell’investimento immobiliare connesso ad eventuali problematiche legate alla disciplina sulle società di comodo. Inoltre, in questo caso, occorre valutare se si dispone già di una società immobiliare di gestione in Italia o se, invece, deve essere costituita una nuova società. Inoltre, altro aspetto rilevante è dato dalla verifica da effettuare sulla possibilità che l’investimento immobiliare estero possa rappresentare una stabile organizzazione della società italiana all’estero. Su questo punto è di fondamentale importanza l’ausilio di un consulente fiscale locale.
L’ultima opzione disponibile è quella connessa all’investimento attraverso una società di persone di diritto estero (dello Stato ove è situato l’immobile). Con questa soluzione l’investitore italiano ha la possibilità di gestire il reddito derivante dalla locazione dell’immobile attraverso una tassazione personale nello Stato estero, potendo differire la tassazione italiana (come reddito di capitale) nell’anno in cui il reddito viene a lui distribuito. Questo aspetto non deve essere sottovalutato, assieme al fatto che si previene la possibilità di possibili riqualificazioni di stabile organizzazione che potrebbe subire un investimento immobiliare estero effettuato tramite società italiana. Inoltre, anche in questo caso non vi sono obblighi legati al monitoraggio fiscale dell’immobile, ma solo del possesso della società. Infine, anche in relazione alla vendita dell’immobile, l’eventuale plusvalenza è imponibile solo nello Stato ove è situato l’immobile. L’imponibilità in Italia è sempre legata al trasferimento di redditi in Italia (che può benissimo non essere effettuata continuando ad investire in altri immobili nello stesso Paese estero).
Detto questo, quindi, come puoi capire non vi è mai una scelta migliore quando si tratta di scegliere il migliore veicolo per l’investimento immobiliare estero. Ogni situazione deve essere valutata con attenzione al fine di tenere in considerazione:
- Gli obiettivi che l’investitore intende raggiungere;
- La sua situazione di partenza (possiede già una società immobiliare di gestione, o meno);
- Il reddito percepito personalmente dall’investitore;
- La valutazione di redditività connessa all’investimento immobiliare.
È in relazione a queste variabili che, solitamente, si valuta la struttura migliore per effettuare un investimento immobiliare all’estero. Il consiglio che posso darti è sempre quello di essere affiancato da un dottore commercialista esperto e da un legale. Solo in questo modo potrai valutare gli aspetti fiscali e giuridici che possono influenzare le tue scelte di investimento. Sottovalutare la variabile fiscale, infatti, può avere delle conseguenze sulla tua tassazione e nel lungo periodo, ovvero il lasso di tempo abituale di un investimento immobiliare può diventare un elemento di un certo peso. Per questo motivo di seguito puoi trovare il form di contatto per metterti in connessione con me e ricevere il preventivo per una consulenza personalizzata per valutare la tua situazione in relazione ad un investimento immobiliare estero, sotto il profilo della variabile fiscale.
