Acconto IMU in scadenza al 16 giugno

Il 16 giugno 2025 rappresenta una data cruciale per tutti i proprietari di immobili in Italia. Entro questa scadenza deve essere versato l’acconto dell’Imposta Municipale Unica (IMU), corrispondente al 50% dell’imposta dovuta per l’intero anno. Il mancato pagamento comporta l’applicazione di sanzioni e interessi di mora che possono aumentare significativamente l’onere fiscale. L’IMU si applica su tutti gli immobili ad eccezione della prima casa di abitazione, salvo specifiche categorie catastali considerate di lusso.

Chi deve pagare l’acconto IMU

L’obbligo di versamento dell’acconto IMU riguarda tutti i soggetti che al 1° gennaio 2025 risultavano proprietari, usufruttuari o titolari di altri diritti reali di godimento su immobili. Sono tenuti al pagamento i proprietari di seconde case, immobili commerciali, capannoni industriali, uffici, negozi e terreni agricoli non coltivati direttamente.

In particolare, sono tenuti al versamento le seguenti categorie di soggetti:

• Il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
• Proprietario dell’immobile,
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• Il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.

Soggetti esonerati dal versamento

Sono esonerati dal versamento tutti gli immobili che vengono identificati come abitazione principale, a meno che non facciano parte delle categorie catastali che li classificano come di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. L’imposta resta per tutte le cosiddette seconde case.

Inoltre non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente

Questa esenzione è stata introdotta con la Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022, articolo 1, comma 81), che ha modificato il comma 759 dell’articolo 1 della Legge n. 160/2019. La norma prevede che siano esenti dall’imposta gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata denuncia all’Autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, del codice penale) o invasione di terreni o edifici (articolo 633 del codice penale), o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

Inoltre, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60 del 5 marzo 2024, ha rafforzato questa previsione, dichiarando l’illegittimità costituzionale di una parte della precedente normativa IMU che non prevedeva tale esenzione, anche per gli anni precedenti l’introduzione della norma nella Legge di Bilancio 2023. Ciò significa che i proprietari possono potenzialmente richiedere il rimborso dell’IMU versata anche per annualità passate, a condizione di aver presentato la denuncia penale.

Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione.

Esenzione IMU per gli immobili dell’accademia nazionale dei Lincei

L’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei anche per gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Proroga esenzioni per le abitazioni dei Comuni colpiti dal sisma

È stata prevista anche la proroga delle esenzioni concesse per i fabbricati divenuti inagibili a seguito di particolari eventi sismici. La situazione varia a seconda della regione e dell’evento sismico che ha causato i danni:

• Sisma Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto (2012): Anche per queste aree, l’esenzione IMU per gli immobili inagibili o distrutti è stata prorogata nel tempo, fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati;
• Sisma Centro Italia (2016-2017): Per gli immobili situati nel “cratere sismico” del Centro Italia (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria), l’esenzione IMU è stata prorogata più volte e, in base alle ultime disposizioni, si estende fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi, e comunque in alcuni casi specifici fino al 31 dicembre 2025. Le norme sono contenute in varie leggi di bilancio e decreti legge post-sisma;
• Sisma Abruzzo (2009): Per i fabbricati distrutti o oggetto di ordinanze di sgombero per inagibilità a seguito del sisma del 2009, l’esenzione IMU non ha una scadenza temporale predefinita e si applica fino alla completa ricostruzione e ripristino dell’agibilità.

Come calcolare l’importo dell’acconto

Il calcolo dell’acconto IMU si basa sulla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e moltiplicata per specifici coefficienti che variano in base alla categoria catastale. Per le abitazioni il coefficiente è pari a 160, mentre per gli immobili commerciali sale a 140. Il valore così ottenuto viene moltiplicato per l’aliquota stabilita dal comune di ubicazione dell’immobile, che può variare dallo 0,76% al 1,06% per le abitazioni e dallo 0,76% al 1,06% per gli immobili commerciali. L’acconto corrisponde esattamente al 50% dell’imposta annuale calcolata.

Coefficienti moltiplicativi

Per quanto riguarda, invece, i coefficienti catastali per il calcolo IMU 2025 è possibile prendere in considerazione i seguenti:

Formula di calcolo

Con queste informazioni è possibile calcolare l’IMU dovuta per il 2025 andando a determinare la base imponibile, con la seguente formula di calcolo:

I passaggi del calcolo

1. Rivalutazione della rendita catastale: Prendi la rendita catastale del tuo immobile (la trovi sulla visura catastale) e moltiplicala per 1,05. Esempio: Rendita € 800,00 x 1,05 = € 840,00
2. Determinazione della base imponibile: Moltiplica la rendita catastale rivalutata per il coefficiente fisso di 160 (per gli immobili abitativi). Esempio: € 840,00 x 160 = € 134.400,00.
3. Calcolo dell’IMU annua: Moltiplica la base imponibile per l’aliquota IMU stabilita dal tuo Comune. Questa aliquota è espressa in percentuale (es. 0,86% o 8,6 per mille). Esempio: € 134.400,00 x 0,86% (ovvero 0,0086) = € 1.155,84
4. Calcolo dell’acconto IMU: L’acconto è pari al 50% dell’IMU annua che hai appena calcolato.
   • Esempio: € 1.155,84 / 2 = € 577,92. Ricorda che l’importo finale va arrotondato all’euro più vicino (es. € 577,92 diventa € 578,00).

Le aliquote comunali e le variazioni territoriali

Ogni comune ha la facoltà di modificare le aliquote IMU entro i limiti stabiliti dalla normativa nazionale. Le delibere comunali per il 2025 dovevano essere approvate entro il 31 dicembre 2024, ma molti enti locali hanno confermato le aliquote dell’anno precedente. È fondamentale verificare sul sito internet del proprio comune le aliquote in vigore, poiché queste possono variare significativamente tra diverse località. Alcuni comuni applicano riduzioni per particolari tipologie di immobili o situazioni specifiche, come gli immobili concessi in comodato a parenti o gli edifici inagibili.

Le scadenze di versamento

L’IMU è un’imposta patrimoniale che deve essere versata integralmente a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario rimane riservata esclusivamente una quota di imposta che riguarda i fabbricati appartenenti alla categoria catastale D, applicando l’aliquota d’imposta dello 0,86% (all’Erario spetta lo 0,76%, mentre lo 0,10% spetta al Comune, che comunque può incrementare l’aliquota fino a raggiungere l’1,06% complessivo).

È importante evidenziale che l’acconto IMU risulta dovuto sulla base di aliquote e detrazioni deliberate per l’anno precedente, mentre il conguaglio a saldo deve essere determinato sulla base delle aliquote deliberate dai comuni per l’anno corrente, se approvate entro il termine del 28 ottobre (in caso contrario anche il saldo sarà calcolato sulla base delle aliquote dell’anno precedente).

È consentito il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno dell’intero importo annuale. In questo caso deve essere tenuto conto da subito delle aliquote deliberate per l’anno in corso.

Modalità di pagamento e codici tributo

Il pagamento dell’acconto IMU deve avvenire esclusivamente tramite Modello F24, utilizzando i codici tributo specifici. Nel modello F24 deve essere indicato il codice catastale del comune dove è ubicato l’immobile, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il versamento può essere effettuato presso banche, uffici postali, tabaccherie autorizzate o tramite home banking.

I codici tributo da indicare nel modello F24 sono quelli riportati nella tabella seguente.

Codici tributo IMU

• I codici per la quota Stato (ad esempio, 3914, 3916, 3918, 3925) si utilizzano solo per gli immobili per i quali una parte dell’IMU è riservata allo Stato, come nel caso degli immobili a destinazione produttiva di categoria D.
• Per la maggior parte degli immobili, il pagamento dell’IMU si effettua interamente al Comune utilizzando i codici che terminano con la dicitura “Quota comune” o che non specificano la quota (es. 3913, 3915, 3917, 3919).
• È fondamentale inserire correttamente il codice catastale del Comune nel Modello F24, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
• In caso di ravvedimento operoso IMU (pagamento in ritardo), alle somme dovute (imposta, interessi, sanzioni) si applicano i codici specifici per interessi e sanzioni o, più comunemente, si integra l’importo dovuto al codice tributo principale, calcolando le sanzioni e gli interessi secondo le percentuali previste.

Esenzioni e agevolazioni previste

La normativa IMU prevede diverse esenzioni e agevolazioni che possono ridurre o annullare l’imposta dovuta. Gli immobili utilizzati da enti non commerciali per attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive godono di esenzione totale. Particolari agevolazioni sono riconosciute per gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, per i quali l’aliquota viene ridotta del 50%. Anche i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili beneficiano di una riduzione del 50% dell’imposta.

Casi particolari: i terreni agricoli

La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135. I terreni agricoli sono esenti da IMU nelle seguenti situazioni:

• Quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare n. 9/1993. Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale;
• Terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della L. 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna);
• Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti;
• I terreni a immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile sono del tutto esenti.

Casi particolari: aree fabbricabili

La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno saranno esentati da IMU come fosse un terreno agricolo, anche se gli strumenti urbanistici lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo, l’immobile interessato dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.

Casi particolari: pensionati residenti all’estero

A decorrere dall’anno 2021, il co. 48 dell’art. 1 della Legge n. 178/2020 introduce delle agevolazioni ai fini dell’IMU e della TARI per i soggetti residenti all’estero, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. In particolare, sull’unica unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto dai pensionati residenti all’estero:

• L’IMU è ridotta a metà,
• La tassa sui rifiuti (TARI) o la tariffa sui rifiuti con natura di corrispettivo di cui ai co. 639 e 668 dell’art. 1 della L. 147/2013, è dovuta nella misura ridotta di due terzi,

a condizione che non sia locata o data in comodato d’uso. Nel corso delle Videoconferenza del 28.1.2021, il Min. Economia e finanze (risposta n. 1) ha precisato che l’agevolazione riguarda i “soggetti non residenti nel territorio dello Stato“, senza prevedere al contempo l’iscrizione degli stessi all’AIRE. Tali soggetti, inoltre, devono essere:

• Titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia;
• Residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.

Ad esempio, l’agevolazione può trovare applicazione anche quando l’immobile è posseduto da un cittadino francese, quindi non residente nel territorio dello Stato, che sia titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residente in uno Stato di erogazione diverso dall’Italia.

Per approfondire: IMU al 50% per i pensionati esteri.

Effetto sostitutivo IMU sull’IRPEF

Ai sensi dell’art. 8 co. 1 del D.Lgs. n. 23/2011, l’Imu sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati. In particolare, l’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che l’IMU:

A sua volta, l’articolo 9, comma 9, prevede che “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune ove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile Irpef, e delle relative addizionali nella misura del 50%“. In altre parole, possiamo affermare che vi è un effetto sostitutivo IMU IRPEF sui redditi fondiari degli immobili non locati. Conseguentemente, a corollario di questa disposizione, possiamo affermare che:

• Il reddito fondiario relativo ad immobili non locati è escluso dal reddito imponibile IRPEF. Ad esempio, gli immobili a disposizione e le abitazioni principali di lusso (cat. catastale A1/A8/A9) assoggettate ad IMU non concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF. Per i terreni non locati l’effetto si produce solo riguardo al reddito dominicale (il reddito agrario resta soggetto ad IRPEF);
• Gli immobili e i terreni concessi in locazione sono assoggettati sia ad IRPEF, per la tassazione del reddito da locazione, che ad IMU, per la tassazione fondiaria;
• Sono assoggettati ad IRPEF, gli immobili esenti IMU, come ad esempio le abitazioni principali non di lusso, fermo restando che è prevista una deduzione Irpef che di fatto va ad azzerare l’imposta dovuta sul reddito fondiario dell’immobile;
• In caso di abitazione principale parzialmente locata, si deve applicare la sola IMU, se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annui di locazione. In caso contrario sarà dovuta sia l’IMU che l’IRPEF.

Per approfondire:

• Effetto sostitutivo Imu/Irpef per gli immobili non locati“.
• Riduzione IMU per pensionati residenti all’estero.
• Come sapere se una persona ha immobili intestati?

Il saldo di dicembre e conguaglio

L’acconto di giugno rappresenta solo la prima rata dell’IMU 2025. Il saldo finale dovrà essere versato entro il 16 dicembre 2025, calcolando la differenza tra l’imposta annuale complessiva e l’acconto già pagato. In sede di saldo sarà possibile applicare eventuali variazioni delle aliquote comunali intervenute durante l’anno e considerare modifiche della situazione proprietaria. Una corretta programmazione fiscale richiede di accantonare le somme necessarie per entrambe le scadenze, considerando anche eventuali variazioni normative che potrebbero intervenire nel corso dell’anno.