Cedolare secca al 26% sugli affitti brevi: come funziona?

Il primo immobile concesso in locazione con la formula degli affitti brevi può sfruttare dell’ordinaria aliquota di applicazione della cedolare secca, fissata al 21%. Solo dal secondo immobile concesso in locazione breve, si rende applicabile l’aliquota maggiorata della cedolare secca al 26%.

Affitti brevi: cedolare secca al 26% su due o più immobili

La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. In più, per i contratti sotto cedolare secca non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. L’aliquota ordinaria dell’imposta, anche per le locazioni brevi è del 21%. Tuttavia, l’aliquota sale al 26% ma solo a partire dal secondo immobile locato con locazioni brevi.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per locazioni brevi si intende:

Dai cinque immobili scatta la presunzione di attività di impresa, ex art. 2082 c.c. rendendo necessario l’esercizio con partita Iva (tuttavia, non si devono considerare nel conteggio gli immobili concessi in comodato e sublocazione).

I contratti di locazione breve e applicazione della cedolare secca

Nella definizione di locazione breve, sotto il profilo fiscale, devono ritenersi comprese due forme di contratto, ovvero, le seguenti (vedasi la Circolare n. 24/E/2017 § 1):

• Contratti produttivi di redditi fondiari: nei casi in cui il locatore del contratto ha un diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile (es. usufrutto) e lo loca a terzi direttamente (si tratta della casistica di più frequente riscontro pratico). Si tratta dei contratti da indicare nel quadro B del modello 730 o RB del modello Redditi PF;
• Contratti produttivi di redditi diversi: nei casi in cui il locatore del contratto vanta un diritto personale di godimento sull’immobile (es. contratto di comodato, o di locazione), in virtù del quale va a concedere a terzi l’utilizzo dell’immobile stesso attraverso la stipula di un contratto di sublocazione “breve“. Si tratta dei contratti da indicare nel quadro L del modello 730 o RL del modello Redditi PF.

In quest’ottica deve essere evidenziato che, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, i redditi fondiari seguono il criterio di competenza per la loro imputazione in dichiarazione, indipendentemente dal momento di incasso del corrispettivo. Al contrario, invece, i redditi diversi seguono il criterio di cassa, quindi devono essere imputati nel periodo di imposta ove è avvenuto l’incasso del corrispettivo. Questa diversa modalità di determinazione del reddito influenza l’applicazione della cedolare secca.

Conteggio degli immobili per l’applicazione dell’aliquota al 26% sulle locazioni brevi

Secondo quanto si apprende dalle bozze testo della legge, la locazione breve del primo immobile sconta l’aliquota ordinaria del 21%, anche se vengono concessi in locazione più immobili. Di fatto, quindi l’aliquota del 26% trova applicazione solo per i canoni relativi al secondo ed ai successivi immobili concessi in locazione breve. Ciò che rileva è il numero di immobili concessi in locazione per ciascun locatore (proprietario, comodatario o locatario in caso di sublocazione breve).

Nel caso in cui, quindi, vi sia un soggetto che possiede due immobili, ove il primo viene locatore direttamente, mentre il secondo viene dato in comodato al figlio che lo sfrutta con locazioni brevi, entrambi i soggetti potrebbero usufruire dell’aliquota al 21% della cedolare secca. Questo, in quanto, per entrambi si tratta del primo immobile utilizzato per locazione breve. Si tratta di un ragionamento per analogia legato alle considerazioni a suo tempo possibili per il conteggio dei 4 immobili da non superare per l’esercizio dell’attività in forma di impresa.

Le opzioni per la tassazione delle locazioni brevi dal 2024

Le opzioni che si possono presentare per la tassazione delle locazioni brevi sono:

• Tassazione ai fini Irpef e delle relative addizionali dei redditi da locazione breve percepiti, che andranno alla formazione dei redditi complessivi del contribuente per essere assoggettati a tassazione secondo i vari scaglioni Irpef (dal 23% al 43%);
• Opzione per la tassazione con cedolare secca. In questo caso, si hanno due variabili:
  • Se è concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota da applicare è quella ordinaria al 21%;
  • Se sono concessi in locazione breve più immobili, su uno di essi (a scelta del contribuente) si applica l’aliquota ordinaria del 21%, mentre sugli altri si applica l’aliquota maggiorata del 26%.

In ogni caso, a prescindere dalla modalità di tassazione, sed le unità concesse in locazione breve sono più di quattro l’attività si intenda svolta in forma imprenditoriale e, quindi, nessuna cedolare secca può essere applicata. In questo caso deve essere aperta una partita Iva.

Particolare attenzione deve essere prestata all’applicazione della ritenuta di acconto del 21% che il portale di intermediazione (es. Airbnb, booking, etc). In questo caso, infatti, qualora il portale intervenga nei pagamenti è tenuto all’applicazione di una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Tale ritenuta deve essere versata dal portale all’Erario ed il contribuente potrà indicarla in dichiarazione del redditi. Il contribuente riceverà, quindi, il canone dal portale al netto della ritenuta applicata. Per il contribuente che deve dichiarare il reddito da locazione, quindi, si rende sempre necessario andare a presentare la dichiarazione dei redditi.

La ritenuta di acconto del 21% deve essere applicata anche in caso di intervento di soggetti che si occupano di gestione dell’immobile per conto del proprietario, i c.d. “property manager“. Anche questi soggetti, qualora non sia il portale ad applicare la ritenuta dovranno intervenire, sempre se vi è il loro intervento nel processo di pagamento del canone di locazione.

Per approfondire: Airbnb applica la ritenuta sugli affitti.

Introduzioni Cin per le locazioni brevi contro le evasioni fiscali

Al fine di combattere il rischio di evasione è confermata l’introduzione del Cin, il numero identificativo per le attività di locazione breve da utilizzare anche da parte di chi propone offerte locative su piattaforme on line. Pena l’applicazione di sanzioni. L’obiettivo del codice identificativo è quello di consentire di tracciare in modo migliore i proprietari di immobili che affittano case al fine di far emergere eventuali situazioni di sommerso.

Per approfondire: Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi.