Quali tasse per acquisto/vendita di immobile in Spagna?

Le imposte legate all’acquisto ed alla vendita di un immobile abitativo in Spagna per un soggetto residente in Italia. Gli obblighi fiscali legati all’Italia, per le imposte sui redditi in caso di locazione e gli obblighi di monitoraggio fiscale e pagamento dell’IVIE.

L’acquisto di un immobile all’estero porta con se sempre una serie di valutazioni di natura fiscale. Occorre, infatti, individuare gli obblighi fiscali in Spagna, per poi capire se vi sono obblighi fiscali di monitoraggio dell’investimento e di imposizione patrimoniale anche in Italia. In questo articolo andiamo ad analizzare gli aspetti fiscali connessi all’acquisto ed alla vendita di un immobile abitativo in Spagna per poi individuare anche gli obblighi fiscali legati all’Italia.

Tutte le transazioni immobiliari in Spagna sono soggette a tassazione. Di conseguenza, chiunque voglia vendere la propria casa in Spagna deve considerare tre tipologie diverse di imposizione fiscale. Si tratta delle seguenti: 

• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Tutti i guadagni personali in Spagna sono tassati progressivamente a seconda del reddito per quell’anno finanziario. Insieme allo stipendio, anche il reddito derivante dalla vendita di immobili deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi annuale. Il tasso IRPF in Spagna varia dal 19% per meno di 12.450 euro al 47% per oltre 300.000 euro;
• Imposta comunale sulle plusvalenze. Questa tassa viene addebitata dal municipio locale quando un immobile viene venduto. L’IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) tassa qualsiasi aumento verificatosi al valore del terreno urbano in cui si trova la tua proprietà durante la tua proprietà della proprietà. Questo deve essere pagato entro un mese dalla vendita; 
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Questo è un tipo di tassa comunale pagata annualmente al municipio locale. Quando avviene una vendita, tuttavia, le due parti devono trovare un accordo su chi paga l’imposta per la restante parte dell’anno, oppure l’importo può essere suddiviso proporzionalmente in relazione alla data di vendita oppure il venditore può trasferire l’imposta residua aumentando il prezzo finale di vendita.

Quali imposte per la vendita di un immobile in Spagna?

La Plus Valía (Plus Valía Catastral) o imposta sull’incremento patrimoniale viene applicata quando un bene immobile situato nel territorio nazionale passa da un proprietario all’altro ad un prezzo superiore al valore catastale originariamente assegnato dall’amministrazione pubblica competente. Si tratta essenzialmente della differenza tra il prezzo pagato dal nuovo proprietario ed il valore catastale precedentemente stabilito.

La spagna prevede una tassazione sulla plusvalenza derivante dalla cessione di un bene immobile, pari al 19%. Tale imposta è dovuta sul valore della plusvalenza derivante dalla vendita calcolata nel modo seguente:

Per il venditore non fiscalmente residente in Spagna è prevista una particolare modalità di versamento della tassazione sulla plusvalenza. In particolare, è previsto quanto segue:

• Applicazione di una ritenuta del 3%: Al momento della cessione è prevista l’applicazione di una ritenuta del 3%. In particolare, l’amministrazione spagnola obbliga l’acquirente a effettuare l’applicazione di una ritenuta del 3% da applicare sul valore di vendita dell’immobile. Il venditore, quindi, non riceve l’intero importo concordato. L’acquirente trattiene il 3% del prezzo totale e ha l’obbligo di depositarlo presso l’ufficio delle imposte;
• Dichiarazione delle plusvalenze: Dal completamento della vendita ci sono sei mesi per presentare la dichiarazione delle plusvalenza all’ufficio delle imposte spagnolo. La dichiarazione ha il compito di determinare l’imposta dovuta e versare la differenza rispetto alla trattenuta subita al momento della compravendita. Nel caso in cui la trattenuta del 3% sia stata superiore rispetto al valore della plusvalenza, è possibile chiedere a rimborso la maggiore imposta versata

Quali imposte per l’acquisto di un immobile in Spagna?

Le imposte dovute per l’acquisto di un bene immobile abitativo in Spagna possono variare. Devono essere presi in considerazione, infatti, diversi fattori come il tipo di proprietà, il comune in cui si trova e la superficie totale. Le imposte dovute variano a seconda che si acquisti un immobile nuovo o meno. Andiamo ad analizzare di seguito entrambe le casistiche:

Imposte per l’acquisto di un immobile nuovo in Spagna

In particolare, sono previste le seguenti tipologie di imposte connesse all’acquisto di un immobile nuovo in Spagna:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). L’imposta sul valore aggiunto (IVA) è un’imposta generale sull’acquisto di beni o servizi. L’IVA sulle nuove costruzioni è ad un’aliquota ridotta del 10% e scende al 4% nel caso di alloggi sovvenzionati con fondi pubblici. Questo deve essere pagato quando la proprietà viene trasferita a nome dell’acquirente o quando questi firmano gli atti di proprietà;
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Questa imposta di bollo è un’imposta indiretta applicata ai trasferimenti di proprietà. Viene applicato al prezzo di acquisto e le tariffe variano in ciascuna regione. Generalmente il valore dell’imposta è 1,5% per valore totale dell’immobile.

Imposte sull’acquisto di un immobile già esistente

Se invece l’immobile acquistato non è nuovo, invece di pagare l’IVA, l’acquirente deve pagare l’imposta di trasferimento ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Questo tassa varia anche a seconda del prezzo della casa. Le ipotesi che possono verificarsi sono le seguenti:

• Prezzo inferiore a 400.000 euro, aliquota dell’8% del prezzo di vendita;
• Prezzo compreso tra 400.001 e 700.000 euro, aliquota del 9% del prezzo di vendita;
• Prezzo superiore a 700.001, aliquota del 10% del prezzo di vendita.

Infine, in caso di acquisto di un terreno edificabile, si rende applicabile l’IVA con aliquota del 21%.

Sono previste riduzioni anche per determinati gruppi demografici (under 35, acquirenti per la prima volta, persone con disabilità, persone con famiglie numerose, etc.). È importante essere consapevoli del fatto che dal momento della firma dell’atto di proprietà o della chiusura della transazione, l’acquirente ha 30 giorni lavorativi per pagare l’ITP e/o l’AJD. In caso di ritardo nel pagamento verranno addebitate penali o commissioni. Sia nel caso di imposta di trasferimento che di imposta di bollo, questi sono pagabili presso gli uffici della pubblica amministrazione delle imposte locali.

Ulteriori costi dovuti

I costi notarili

L’acquisto di un bene immobile in Spagna deve essere effettuato attraverso un atto pubblico alla presenza di un notaio. Il costo legato al notaio mediamente può andare tra i 1.000 ed i 4.000 euro.

L’agenzia immobiliare

Se non si richiedono ulteriori servizi, si paga una commissione media del 3% all’agenzia immobiliare. La questione apparentemente non desta problemi, anche perché tale commissione è calcolata sul ricavato, che spetta al venditore. Tuttavia, in Italia come in Spagna, il prezzo di vendita in genere incorpora la commissione, in modo che questa sia de facto a carico del compratore.

Le imposte sul reddito da locazione in Spagna

Per quanto riguarda i redditi da locazione percepiti dal contribuente residente in Italia sull’immobile detenuto in Spagna occorre prendere a riferimento l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (RDL n. 5/04). In particolare, quando l’immobile viene concesso in locazione i canoni percepiti devono essere dichiarati in modo integrale. I possessori dell’immobile residenti nella UE (o SEE) hanno la facoltà di dedurre i costi previsti per IRPF. L’aliquota di tassazione è il 19% per i contribuenti residenti nella UE (il 24% negli altri casi). Il contribuente è tenuto a presentare il Modello 210 per liquidare le imposte dovute in Spagna sulla locazione.

Imposta patrimoniale sugli immobili in Spagna (IBI)

La normativa spagnola prevede l’applicazione di un’imposta patrimoniale che grava sui possessori di beni immobili: Impuesto sobre Bienes Immuebles (IBI). Sono soggetti passivi dell’imposta le persone fisiche e giuridiche residenti e non residenti in Spagna. L’aliquota dell’imposta varia a livello municipale, tra un minimo dello 0,40% ed un massimo del 1,10% da applicare sul valore catastale dell’immobile.

La tassazione italiana sulla detenzione e la locazione di un bene immobile in Spagna

Un soggetto fiscalmente residente in Italia che acquista un bene immobile in Spagna deve prestare attenzione a due distinte normative:

• La disciplina legata alla tassazione IRPEF dei canoni di locazione dell’immobile;
• La disciplina connessa al monitoraggio fiscale degli investimenti patrimoniali esteri, ed alla determinazione e versamento dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri).

IRPEF sui canoni di locazione

L’art. 3 del TUIR prevede che il contribuente residente debba dichiarare in Italia tutti i redditi, ovunque percepiti. Questo significa che sono imponibili IRPEF anche i canoni di locazione di un bene immobile ubicato all’estero (in questo caso in Spagna). Per quanto riguarda i criteri di determinazione della base imponibile occorre prendere a riferimento il co. 2 dell’art. 70 del TUIR.

Questa disposizione prevede che quando i canoni di locazione sono tassati nello Stato estero, il reddito imponibile in Italia è dato dall’ammontare risultante dalla valutazione effettuata in tale Stato per il corrispondente periodo di imposta (qualora vi sia difformità di periodi di imposta si prende a riferimento il periodo estero che scade nel corso di quello italiano, senza alcuna deduzione forfettaria di spese).

L’imponibile italiano è quello ricavabile dalla presentazione della dichiarazione dei redditi spagnola. Questa situazione determina, quindi, una fattispecie di doppia imposizione giuridica del reddito. Per attenuare questa situazione è possibile l’applicazione del credito per imposte estere previsto dall’art. 165 del TUIR. Anche per questo, ovvero, per la determinazione del credito per imposte estere è fondamentale la presentazione della dichiarazione dei redditi in Spagna. Il credito di imposta spetta in relazione alle imposte estere versate a titolo definitivo in Spagna.

Il monitoraggio fiscale e l’IVIE sull’immobile in Spagna

I soggetti fiscalmente residenti in Italia sono tenuti a rendicontare annualmente i propri investimenti finanziari e patrimoniali detenuti all’estero. Questo obbligo, quindi, riguarda anche i beni immobili detenuti a titolo di proprietà (ma anche uso, usufrutto, abitazione, etc) detenuti in Spagna. Questa disciplina prevede che il contribuente debba compilare il quadro RW del modello Redditi PF. In questo quadro il contribuente è tenuto anche a determinare e versare l’IVIE.

L’imposta prevede un’aliquota ordinaria dello 0,76%. Questa si applica su una specifica base imponibile. Per i Paesi appartenenti alla UE (o SEE) è previsto che il valore di riferimento per stabilire la base imponibile sia quello catastale, così come determinato sulla base dei criteri del Paese di riferimento. Per la Spagna l’imposta da prendere a riferimento è l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Anche in questo caso il contribuente ha la possibilità di portare a credito l’imposta patrimoniale spagnola pagata sull’immobile. Anche in questo caso l’imposta spagnola da prendere a riferimento è l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Nel caso in cui il bene immobile estero sia locato e tassato all’estero, il contribuente potrà dedurre dall’IVIE come credito d’imposta, solo la quota di imposte reddituali riferibili all’immobile in questione come credito che non sia stata già detratte ai sensi dell’articolo 165 del TUIR.

Se desideri approfondire tutti questi aspetti ti lascio a questo articolo di approfondimento: “Immobile estero: il regime di tassazione in Italia“.

Conclusioni e consulenza

Quando si acquista un immobile estero è necessario prestare attenzione agli obblighi fiscali connessi sia al Paese ove è situato l’immobile, ma anche a quello del tuo Paese di residenza (Italia). In questo contesto, è di fondamentale importanza valutare l’investimento e se si prevede di mettere a reddito l’immobile è necessario effettuare le dovute valutazioni per capirne la redditività netta complessiva (al netto della tassazione spagnola ed italiana). Inoltre, è importante capire i propri obblighi fiscali connessi alla presentazione della dichiarazione dei redditi in Italia, che deve prevedere il quadro RW ed i quadri collegati (connessi alla tassazione del reddito da locazione di fonte estera).

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

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