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Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?

Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all'atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

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Le persone fisiche che cedono un bene immobile nei primi cinque anni dall’acquisto sono tenute a tassare l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione. La tassazione avviene, a scelta del contribuente, con:
– imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto (responsabile il notaio del versamento), oppure
– in dichiarazione dei redditi con tassazione IRPEF con possibilità di sfruttare oneri deducibili e detraibili.

Come si determina la plusvalenza immobiliare?

Sotto il profilo fiscale la plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un bene immobile. La plusvalenza da cessione di immobili si determina come:

differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

Quando la cessione di un bene immobile è tassata?

Nel nostro sistema tributario la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un bene immobile detenuto da persone fisiche (privati) riguarda soltanto le cessioni intervenute nei cinque anni dall’acquisto. In pratica, la tassazione è prevista solo per le operazioni speculative (quelle effettuate nei cinque anni dall’acquisto). Quindi, in tutti i casi in cui la cessione avvenga in un arco temporale più lungo dei cinque anni la tassazione non è mai soggetta a tassazione.

In modo pratico, quindi, un privato che cede un immobile dopo che è trascorso il periodo minimo di cinque anni, non può essere assoggettato a tassazione. La stessa regola riguarda anche la cessione di beni immobili detenuti all’estero. Tuttavia, occorre tenere presente che questa disposizione riguarda le cessioni che avvengono da parte di privati che non esercitano un’attività commerciale. Quando, invece, viene svolta attività commerciale, come ad esempio, l’acquisto e la rivendita di beni immobili, le cose cambiano.

Acquisto e rivendita di immobili: la plusvalenza deve essere tassata?

Come abbiamo visto la cessione di un bene immobile da privato consumatore non è soggetta a tassazione se non è operazione speculativa (effettuata oltre i cinque anni). A questo punto occorre approfondire anche gli effetti fiscali connessi all’effettuazione di operazioni speculative. Per la normativa fiscale la speculazione si ha in tutti i casi in cui il soggetto effettua in modo continuativo l’attività di acquisto e successiva rivendita (nei cinque anni) di beni immobili. Ebbene, in questo caso l’eventuale plusvalenza maturata deve essere tassata, ma vi è anche un ulteriore obbligo a cui prestare attenzione. Infatti, i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita IVA, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono,  da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Quale norma disciplina la tassazione della plusvalenza immobiliare?

La norma che nel nostro sistema tributario disciplina la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili è l’art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR, che riguarda i c.d. “redditi diversi“. All’interno di questa categoria reddituale rientrano i proventi che non sono conseguiti:

  • Nell’esercizio di arti o professioni;
  • Nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).

Pertanto, in modo residuale possiamo dire che questa disposizione può trovare applicazione in caso di cessione di immobili con realizzazione di una plusvalenza da parte dei seguenti soggetti:

  1. Persone fisiche;
  2. Società semplici;
  3. Enti non commerciali;
  4. Soggetti non residenti privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato, che realizzino plusvalenze mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili (esclusi i terreni edificabili) posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività d’impresa eventualmente esercitata, nonché al di fuori dell’esercizio di arti o professioni.

Quando, invece, la plusvalenza è percepita da un soggetto che esercita attività di impresa questa confluisce alla formazione del reddito di impresa.

In particolare, l’art. 67 del TUIR prescrive che sono soggette a tassazione: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“. In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo. Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri.

Le condizioni legate alla tassazione della plusvalenza immobiliare

Affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:

  • L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite: compravendita, permuta, conferimento in società;
  • L’immobile sia stato ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
  • L’immobile non deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Quando la plusvalenza immobiliare non è tassata?

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare). Questo per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Come si determina il quinquennio di detenzione dell’immobile?

Come abbiamo detto, la plusvalenza immobiliare è imponibile come reddito diverso se questa avviene entro i 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile. Per la determinazione del quinquennio (momento iniziale del calcolo) occorre tenere in considerazione queste due casistiche:

  • In caso di cessione di immobili acquistato presso terzi, il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto ovvero, se diversa o successiva, da quella in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale (es. acquisto della proprietà in capo al cedente);
  • In caso di cessione di fabbricati costruiti dal cedente, anche mediante il conferimento di appalto a terzi per l’esecuzione delle relative opere, ai fini del calcolo del quinquennio, quale termine iniziale rileva quello di ultimazione dell’edificazione.

In ogni caso, per quanto riguarda il termine finale del calcolo del periodo si deve prendere in considerazione la data in cui viene ceduto l’immobile (atto notarile). A questi fini non rileva il momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.

Come si determina il valore della plusvalenza immobiliare tassabile?

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla:

differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile. La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso. Comunque, è possibile riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

  • Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
  • Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’IVA);
  • Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia);
  • Le spese sostenute per liberare l’immobile da servitù o altri vincoli;
  • Eventuali indennizzi e buone uscite corrisposte agli inquilini per ottenere il rilascio dell’immobile oggetto di cessione.

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

  • Contratto di appalto;
  • Progettazione e a consulenze di vario genere;
  • Oneri comunali di urbanizzazione;
  • Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Una volta individuato il valore della plusvalenza immobiliare imponibile è necessario tenere in considerazione che l’imponibilità della stessa si ha nell’anno in cui il cedente percepisce il corrispettivo.

Tassazione della plusvalenza immobiliare tra IRPEF e imposta sostitutiva

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, è necessario andare ad individuare qual è la modalità di tassazione più conveniente. La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86). Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • La tassazione ordinaria IRPEF della plusvalenza;
  • L’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% (20% fino al 31 dicembre 2019).

La tassazione ordinaria IRPEF

La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc). La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF. Questo a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%. In generale, quindi, maggiore è il reddito imponibile IRPEF, minore è la convenienza per la scelta di questo tipo di tassazione per la tua plusvalenza. Questa naturalmente è una regola generale. Tuttavia, come saprai, l’IRPEF è un’imposta “personale“, in quanto tiene conto di possibili deduzioni e detrazioni fiscali, legate alla situazione personale del contribuente.

Ai nostri fini gli oneri deducibili o detraibili del contribuente, andando ad incidere sulla tassazione IRPEF possono influenzare la convenienza di questo regime fiscale rispetto alla tassazione sostitutiva. In sostanza, maggiori sono gli oneri deducibili e detraibili di cui puoi beneficiare maggiore sarà la convenienza alla tassazione IRPEF della plusvalenza. Per aiutarti ad effettuare correttamente questa situazione di seguito puoi trovare la tabella con le aliquote IRPEF attualmente in vigore.

Tabella aliquote IRPEF

SCAGLIONI DI REDDITOALIQUOTA IRPEF
Fino a 15.000 euro di reddito23%
Da 15.000 euro a 28.000 euro di reddito25%
Da 28.000 euro a 50.000 euro di reddito35%
Oltre 50.000 euro di reddito43%

Imposta sostitutiva del 26%

Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva (dell’IRPEF) del 26% (art. 1 co. 496 della Legge n. 266/2005). Resta fermo che non è invece possibile applicare il regime della tassazione separata.

Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF indicata sopra. In questo caso il notaio è tenuto ad effettuare la funzione di sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per te per versarla all’Erario. La determinazione della plusvalenza tassabile è identica rispetto alla tassazione IRPEF, tuttavia, in questo caso non possono essere sfruttati gli oneri deducibili e detraibili IRPEF (deduzioni e detrazioni). L’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze immobiliari deve essere versata a cura del notaio tramite il modello F24, con le modalità previste dall’art. 17 del D.Lgs. n. 241/97.

Valutazioni di pianificazione fiscale

Quindi, come abbiamo visto, l’aliquota minima per la tassazione ad IRPEF della plusvalenza è del 23%, ma questa aliquota riguarda redditi fino a 15.000 euro. Per questo motivo, se già percepisci redditi imponibili IRPEF (come redditi da lavoro dipendente) è sempre (o quasi) conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%. Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 26% sostitutiva dell’imposta sul reddito.

Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquotasecca” del 26%. Questo in luogo dell’aliquota IRPEF normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Opzione meno vantaggiosa, soprattutto se si percepisco altri redditi imponibili IRPEF.

Il secondo vantaggio è la possibilità di essere esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni. Il consiglio che posso darti è di valutare assieme ad un consulente fiscale l’effettiva convenienza fiscale tra le due possibili tassazioni per il tuo caso personale.

La tassazione della plusvalenza in dichiarazione dei redditi

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini IRPEF, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi. Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello “Redditi PF“. Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2“. Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF“, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2). In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria. Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 26% in sede di stipula dell’atto notarile.

La detrazione IRPEF legata alle spese di ristrutturazione dell’immobile

Quando il soggetto che ha venduto l’immobile ha effettuato precedentemente una ristrutturazione edilizia sullo stesso e si è avvalso della detrazione valida ai fini IRPEF, ci si chiede se sia possibile o meno mantenerla anche dopo la cessione dello stesso immobile. Ebbene, su questo tema la normativa prevede che in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’immobile, per il quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini IRPEF per gli interventi di ristrutturazione, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, il quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora utilizzata dal soggetto venditore (ricordiamo che la detrazione concessa deve essere spalmata in 10 quota di pari importo). Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora utilizzata. In mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente.

Situazioni particolari

Cessione di immobile acquisto per donazione: la plusvalenza è tassabile?

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006 sono state ampliate le ipotesi di tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche. In particolare, quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Infatti, l’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione. A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto:

  • Nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione, a quello
  • Stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione. In quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell’immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.

Cessione di immobili costruiti dal cedente: la plusvalenza è tassabile?

Nel caso di immobili costruiti, per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso. L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato articolo 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

Cessione di abitazione principale: la plusvalenza è tassabile?

La regola generazione di tassazione della plusvalenza da cessione di immobili prevede l’imposizione per le cessioni speculative. Ovvero cessioni avvenute nei cinque anni dalla costruzione o dall’acquisto. Tuttavia, nel caso in cui si ceda la propria abitazione principale le cose cambiano. Non deve essere assoggettato a tassazione la cessione del fabbricato in cui si risiede, anche nei primi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari. La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”. Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R.M. 213/E/2007).

Definizione di abitazione principale:
In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tento il profilo formale (annotazione nei registri dell’anagrafe del comune). Bensì, l’effettiva utilizzazione dell’immobile. La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, potrà essere dimostrata, a prescindere dall’iscrizione anagrafica, attraverso l’esibizione delle utenze, domiciliazione di c/c bancari, ecc..


Il termine di prescrizione ed accertamento sulle plusvalenze immobiliari

Un aspetto importante riguarda poi i termini a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per accertare l’eventuale plusvalenza da cessione di immobili. La plusvalenza rappresenta un reddito imponibile IRPEF che, se non si è scelto la tassazione separata, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi. Per questo motivo, ai fini del calcolo dei termini di prescrizione dell’accertamento è necessario tenere in considerazione questi termini:

  • Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione. In caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi o Iva (in luogo del quarto anno) da parte del contribuente;
  • Entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione. In caso di dichiarazione omessa o nulla (in luogo del quinto anno), da parte del contribuente.

Questo aspetto assume importante valenza, per valutare se un atto ricevuto è legittimo, oppure prescritto. Per approfondire: “Termini di prescrizione per le imposte indirette“.


Consulenza fiscale online

Le tasse sulla vendita della casa sono da sempre un aspetto da non sottovalutare. La tassazione della plusvalenza immobiliare riguarda sia gli immobili detenuti in Italia, che gli immobili esteri. Non vi sono discriminanti.

La plusvalenza può essere assoggettata a tassazione separata, oppure a tassazione IRPEF in dichiarazione dei redditi. Tutto questo se la cessione viene considerata speculativa, quindi entro i cinque anni dall’acquisto. Questo a meno che non si tratti dell’immobile ove si è stabilito la propria residenza. Quando ci si trova a dover pagare le imposte sulla plusvalenze è sempre opportuno valutare bene la situazione. Per questo, in caso di dubbio, non esitate a contattarmi per una consulenza fiscale. Segui il link seguente per metterti in contatto con me!

Plusvalenza da cessione di immobili: FAQ

Come evitare di pagare la plusvalenza immobiliare?

Se rivendi il tuo immobile dopo 5 anni dall’acquisto, anche se generi un guadagno importante, la differenza d prezzo non rappresenta una plusvalenza, quindi non devi pagarci nessuna tassa sul “guadagno”. Le plusvalenze dopo 5 anni non sono assoggettate né a IRPEF nè imposta sostitutiva.

147 COMMENTI

  1. Buonasera, vorrei una informazione in merito alla tassazione della plusvalenza su immobili. Mia mamma, io e mio fratello eravamo titolari di una società, con quote del 30% io e mio fratello e del 40% mia mamma. La società aveva per oggetto la locazione di immobili ed era stata costituita da mio padre e mia madre. Nel 1995 con il decesso di mio padre, io e mio fratello siamo subentrati nella società nella quale mia mamma era amministratore. A dicembre 2014 abbiamo deciso di acquistare la società come privati io e mio fratello, al costo di euro 159.000, quindi non si è trattato di una speculazione. La commercialista, in fase di dichiarazione dei redditi ci ha calcolato la plusvalenza, per cui in tutto siamo andati a pagare, complessivamente, tra tasse e plusvalenza euro 35.000, tra me, mio fratello e mia mamma.
    La mia domanda è se è giusto che abbiamo dovuto versare allo stato importi così onerosi, oppure se si poteva evitar di pagare. Ringrazio anticipatamente er le informazioni
    Tura Martina
    mail: turamarti@gmail.com

  2. Salve,
    l’operazione che è stata effettuata è una cessione di quote della società, da vostra madre a voi due figli. In generale la plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione qualificata (40% di sua madre), è tassato ai fini Irpef per il 49,72% del suo valore. Per determinare il valore della plusvalenza occorre verificare il valore di costo della stessa e confrontarlo con il valore di cessione. Naturalmente non avendo a disposizione le carte, stabilire se la tassazione che è stata effettuata è corretta non è possibile. Sicuramente bisogna vedere il motivo che ha spinto ad effettuare questa operazione, e se, magari era possibile effettuare un’altra operazione societaria che portasse gli stessi effetti.

  3. Buonasera, ringraziando per la chiarezza dell’intervento, chiedo se, nel calcolare quanto mi è costato un appartamento acquistato 10 anni orsono e che ora sto cercando di vendere, posso calcolare come “costi inerenti al bene” anche gli interessi passivi del mutuo aperto per l’acquisto dell’appartamento stesso.
    Grazie in anticipo per la Vs. cortese attenzione e risposta.

  4. Salve,
    di solito per costi inerenti si intendono quelli del notaio. L’aver preso un mutuo e l’aver sostenuto interessi è una sua facoltà, e il Fisco le consente già di portare in detrazione gli interessi del mutuo. Riportarli anche in questa voce, oltre a non essere espressamente indicato, significherebbe beneficiare due volte di uno sconto fiscale.

  5. Buonasera e grazie per il pronto riscontro. La mia domanda deriva dal fatto che, non avendo abitato l’appartamento che sto vendendo per diversi anni (l’ho dato in comodato d’uso e poi in affitto), non ho nemmeno potuto portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, poiché non era la mia abitazione principale.
    Siccome non si tratta quindi di voler beneficiare due volte di uno sconto fiscale, mi chiedo se rientrano quindi tra i costi di acquisto.
    Grazie ancora.

  6. Salve, ho venduto un immobile lo scorso anno, scegliendo in fase di rogito di saldare la plusvalenza nel 730. In fase di compilazione ho però notato che la tassazione applicata, oltre ad essere più alta, mi comporta una serie di conseguenze, tra cui la restituzione degli 80 € del decreto Renzi.
    Posso tornare indietro sulla mia scelta, anche pagando una eventuale penale per il ritardato pagamento?
    Come potevo sapere di tale sperequazione in anticipo?
    Grazie

  7. Salve, a questo punto non è possibile tornare indietro, dovrà tassare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi. Quello che doveva fare era chiedere una consulenza ad un Commercialista per capire quale sarebbe stata la migliore tassazione applicabile alla sua situazione personale. La riduzione del carico fiscale non si improvvisa.

  8. Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento all’asta che necessita di ristrutturazione straordinaria, vorrei usufruire della detrazione 2016 bonus del 50%, se dovessi poi rivendere l’appartamento nell’anno successivo posso comunque usufruire dell’imposta sostitutiva al 20%, detraendo i costi della ristrutturazione? Oppure non è possibile usufruire di entrambi i vantaggi fiscali contemporaneamente?
    Grazie in anticipo per la risposta

  9. Se rivende l’immobile e opta per la tassazione con imposta sostitutiva non può detrarre le spese di ristrutturazione in quanto la detrazione riguarda solo la tassazione Irpef.

  10. Buongiorno Federico, la ringrazio per la risposta, ma io avrei altri redditi Irpef nel caso da dove detrarre comunque le spese di ristrutturazione, che derivano da altra attività. Pensa che non posso comunque detrarre?
    Grazie

  11. Buon giorno Sig. Federico,
    Sono un architetto libero professionista che nel 1987 ha costituito, con la moglie al 90%, una SAS per la Mediazione Immobiliare. Nel 94′ detta Società ha acquistato da una Impresa Edile un nuovo immobile residenziale (A/2) per un importo in atto di 140 milioni = 72.300€.
    Detto immobile è stato utilizzato negli anni come sede della Società e come Studio Professionale con un contratto di fitto. Nelle dichiarazioni di reddito c’è stata la dertrazione per l’ammortamento e la reddittivita dai fitti percepiti. A giugno 2016 l’immobile è stato venduto come unità residenziale (A/2) ad un privato per l’importo in atto di 215.000€.
    Le domande sono:
    – la Società, come SAS, deve dichiarare la Plusvalenza?
    – Se SI, come calcolarla (215.000 meno 72.300€ più gli ammortamenti applicati nei 22 anni (1994-2016) meno il costo di una ristrutturazione del 2006 di cui non è stata detratta l’agevolazione fiscale) corretto?
    – La Plusvalenza è un reddito della Società spalmabile in cinque anni da cui, aggiunto la reddittività positiva o negativa dell’anno di riferimento, poi si ripartiscono gli utili ai soci in percentuale della quota societaria?
    Certo di un suo riscontro, la ringrazio anticipatamente.

  12. La Sas deve dichiarare la plusvalenza in quanto reddito di impresa, la plusvalenza, ai sensi dell’articolo 86 del DPR n. 917/86 è calcolata come differenza tra corrispettivo percepito e costi sostenuti per l’acquisto, al netto delle quote di ammortamento maturate. La plusvalenza sarà trattata fiscalmente dal vostro Commercialista in modo da farvi avere la minor imposizione fiscale possibile.

  13. Salve, vorrei chiedere un’informazione che non riesco a trovare.
    Se, come persona fisica, acquisto un immobile e prendo la residenza e dopo qualche mese lo vendo e ne acquisto un altro essendo stata abitazione principale non dovrei pagare la plusvalenza.
    Se anche nella seconda casa prendo la residenza e dopo qualche mese lo vendo, ne acquisto un altro e prendo la residenza, anche in questo caso non pago la plusvalenza?

    In altri termini, come persona fisica, quante volte in un anno o in un certo numero di anni ( ad esempio 5 anni) posso acquistare e vendere casa senza pagare la plusvalenza, se prendo sempre la residenza, oppure pagando il 20% sul surplus, se non la prendo, ed essere in regola col fisco ?
    Grazie.
    Giuseppe

  14. Se lei acquista e vende immobili, che hanno il requisito dell’abitazione principale lei non è soggetto alla determinazione della plusvalenza. Naturalmente, se lei esercita questa attività in modo abituale e continuativo nel tempo, dovrà agire non come privato ma come impresa, ovvero con partita Iva, ed in questo caso la “plusvalenza” che si andrà a determinare diventa reddito tassabile.

  15. Buongiorno,
    nel Settembre 2012 ho acquistato un immobile a Berlino, che sto rivendendo proprio in questi giorni, quindi prima dei 5 anni. Pagherò già una tassa plusvalenza in Germania (che lì si applica sotto i 10 anni dall’ acquisto, comunque) che si aggirerà tra il 18% ed il 26%; la mia domanda è: dovrò pagare anche in Italia? Pagherò solo la differenza tra quanto pagato in Germania e quanto pagherò in Italia oppure dovrò pagare in tutti e due gli stati chiedendo un rimborso successivo? In Italia, per una plusvalenza attorno ai 40.000 euro, di che aliquota irpef si tratta indicativamente? Grazie.

  16. Grazie infinite della celere risposta, con credito d’ imposta, s’ intende che in Italia dovrò pagare solo la differenza tra quanto dovuto in Germania e in Italia? ad esempio, germania 20%, Italia 30%, pago in Italia “solo” il 10% oppure devo pagare tutto in Italia e poi con gli anni mi viene restituito quanto pagato in Germania? A questo punto tra pochi mesi scattano i 5 anni e quindi attenderei …i 5 anni s’ hanno ad intendere dalla mia firma in sede di rogito quando a suo tempo l’ Acquistai?
    Grazie ancora dell’ aiuto.
    Buona serata.

  17. In Italia paga quanto deve, al netto di questo credito, calcolato in base a quanto pagato all’estero. I cinque anni si intendono dall’iscrizione nei registri immobiliari.

  18. Buongiorno,
    Sono Enzo, circa un anno fa ho acquistato una casa da ristrutturare con l’agevolazione acquisto prima casa, la casa in questione è stata ristrutturata, ma i lavori non sono del tutto completati quindi ancora non ci abito, ora ho avuto una proposta d’acquisto e stavo pensando di venderla. Calcolando l’acquisto e le spese di ristrutturazione fatturate, ho una plusvalenza di circa quarantamila euro (anche se non è proprio reale considerando che molti lavori sono stati eseguiti da me), a cosa vado incontro?
    Vi ringrazio anticipatamente
    Cordiali saluti Enzo.

  19. Buonasera, dalla plusvalenza ho letto che si possono detrarre le spese notarili, mediazione e imposte dell’acquisto, ma nel caso che quando rivendo l’immobile per un accordo col compratore pago le spese notarili della rivendita, oltre che le spese di mediazione, queste spese,ovviamente certificate, si possono detrarre ugualmente come quelle per l’acquisto ?
    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta e la vostra disponibilità,
    cordiali saluti

    Alessandro

  20. Buongiorno
    ho acquistato casa all’asta ad ottobre 2015 e, dopo i lavori di ristrutturazione (con agevolazioni fiscali 50%), ho preso la residenza ad aprile 2016: nel mese di aprile 2017 la venderò con una plusvalenza di 80.000. Le mie domande sono:
    1. la plusvalenza andrà tassata (indipendentemente se irpef o sostitutiva) o no avendo avuto residenza per 12 mesi su 19 ?
    2. posso in ogni caso optare per tenere le detrazioni fiscali posso indipendentemente dalla tassazione o meno che compenserò con altri redditi?
    Grazie mille

  21. La plusvalenza non deve essere tassata, lei ha stabiliti li la sua residenza per la maggior parte del periodo. Se concorda con chi acquista potrà tenere le detrazioni fiscali.

  22. Buongiorno
    sto vendendo un appartamento acquistato un anno fa..dal momento che dovrò pagare la plusvalenza all’atto del rogito, il notaio mi ha informato che dovrò pagargli la cifra di euro 300,00 per i conteggi delle fatture riguardanti le spese che ho sostenuto per la ristrutturazione della casa (da notare che mi ha chiesto di fargli avere una lettera dettagliata dal mio commercialista con l’elenco delle fatture di spese)..
    E’corretto che io devo pagare il notaio?
    stefano

  23. Il notaio in questa fase sta lavorando per lei, perché non dovrebbe pagare la sua attività?! Il compenso del notaio per l’atto di vendita sarà, invece, a carico dell’acquirente.

  24. Buongiorno,
    innanzitutto grazie per le informazioni passate.
    Ritorno sul mio caso ora che so meglio a cosa sto andando incontro: ho di recente venduto una casa di mia proprietà sita a Berlino. Avendola venduta prima dei 10 anni (in Germania) e 5 in Italia, sono soggetta alla tassa sulla plusvalenza in entrambi i paesi. Ora, andrò a pagare il 35% in Germania e, secondo i commercialisti italiani, un 33% in Italia. Ho letto che beneficierei del credito d’ imposta dovuto all’ accordo tra i due paesi …quindi, nel caso pagassi più nel paese estero che in quello italiano, cosa accadrà? Non pagherò nulla in Italia? Potrò chiedere un rimborso sulla differenza? A chi? Grazie.

  25. Buongiorno,
    non so se questo è il posto giusto dove scrivere, se non è me ne scuso in anticipo.
    Io e mia sorella Stiamo vendendo un lotto edificabile di 500mq + altri 500mqq di terreno agricolo a 60.000€. Il lotto è stato ereditato dal genitore scomparso alcuni anni fa. La particella intera, c.ca 2000mq è stata messa in successione con un valore di c.ca 92.000€, quindi senza andare nel dettaglio preciso(tralasciando quindi la parte agricola), è corretto dire che si creerà una plusvalenza di c.ca 37.000€ ? Come mi devo comportare per pagare il meno possibile ? Io sono un lavoratore dipendente, mia sorella è casalinga. Il mio commercialista mi dice che entro il 30 giugno mi conviene pagare l’8% con la legge di stabilità facendo una perizia di stima giurata, ma l’8% mi sembra una enormità dato l’importo che realizzo.C’è una strada meno onerosa ? C’è qualcosa che dovrei sapere ? Purtroppo non sono assolutamente ferrato in materia.
    Ringrazio anticipatamente

  26. Da queste informazioni sono concorde con il suo commercialista, ovvero pagare l’imposta sostitutiva per evitare il pagamento sulla plusvalenza che sarebbe ancora maggiore. L’alternativa è non fare la cessione. Altre strade non ci sono.

  27. Grazie per la risposta.
    Ho visto che la legge sull’imposta sostitutiva scade il 30 Giugno 2017, in caso la vendita si protrarra oltre tale data, a cosa vado incontro ?

    Grazie

  28. Lei deve fare l’affrancamento adesso, che è indipendente dalla vendita. Deve chiarirsi con il Commercialista che la sta seguendo, che non le ha spiegato bene la cosa.

  29. Buongiorno,
    ho acquistato un’immobile commerciale all’asta nel 2003, tale immobile nel 2016 è stato ristrutturato e frazionato
    in due unita’ immobiliari residenziali con cambio destinazione d’uso, ora sto vendendo le due unità e mi è stato detto che probabilmente dovro’ pagare la plusvalenza. La prego mi aiuti a capire, ringrazio in anticipo sperando in una risposta veloce in quanto ho gia’ l’appuntamento per il rogito.

    Grazie

  30. Prima di tutto bisogna vedere se ha acquistato come privato o come impresa. Nel primo caso non è dovuta la tassazione della plusvalenza, mentre nel secondo caso si.

  31. Buonasera,
    è soggetto a plusvalenza un professionista che rivende un immobile commerciale (a/10) entro o anche oltre i 5 anni? inoltre, cambia qualcosa se l’immobile strumentale da cedere è in leasing?

  32. buongiorno,
    nel 2004 ho comprato come srl un capannone in leasing con valore di riscatto all’1% e nel 2012 ne sono entrato in pieno possesso. Ora ho necessità di venderlo e volevo chiederle se la plusvalenza è la differenza tra il valore di vendita e quello di riscatto e qual è l’aliquota di tassazione.
    grazie.
    saluti,
    Diego

  33. Salve Diego, la plusvalenza è certamente la differenza tra costo di iscrizione in bilancio del bene e il valore di vendita. In caso di Srl la plusvalenza è soggetta a reddito di impresa, quindi tassazione Ires e Irap.

  34. Buongiorno,
    Sto vendendo un appartamento vacanze arredato ad un prezzo inferiore a quello d acquisto ed ho il problema della plusvalenza e volevo chieder 2 consigli:
    1) vorrei defalcare dal valore di vendita L importo degli arredi, notarili, mediazione e spese di acquisto di ricambi vari tipo boiler, prese elettriche ecc documentate con scontrini. Ho capito che non posso defalcare invece le spese di mediazione che sosterrò all atto di vendita. E’ corretto?
    2) si può concordare un preliminare di vendita per il prezzo reale di vendita (causa richiesta mutuo da parte acquirente)e poi Nell atto specificare tot il valore della vendita e tot per il valore degli arredi ed oneri accessori.?
    Grazie

  35. Salve Marina, la risposta alla prima domanda è che è corretta. Per la seconda domanda, le consiglio di chiedere al notaio che si occuperà dell’atto, perché a mio avviso non è possibile.

  36. Buonasera
    Ho acquistato appartamento a Monaco di Baviera nel 2005 vorrei venderla nel 2017 sono soggetta ad un imposta IRPEF in Italia dato che devo servirmi di un Notaio in loco e non in Italia (per beneficiare imposta sostitutiva) in Germania non vengo Tassata perché sono passati più di 10 anni dall’acquisto, ma in Italia cosa succede devo dichiarare nel 730 la differenza tra prezzo di acquisto e di vendita che e’ notevole? e mi tassano nonostante siano passati 12 anni dall’acquisto?
    Grazie

  37. Egr. Sig. Federico
    Ho letto le risposte fornite ai lettori che mi hanno preceduto ed ho apprezzato la sua estrema chiarezza e competenza. Nel mio caso ho la possibilità di vendere ora un terreno edificabile avuto in eredità da mio padre per il quale purtroppo non ho avuto l’accortezza di pagare , perchè non informato , l’imposta sostitutiva dell’8% per la plusvalenza entro il 30-6-2017.
    La domanda è : Se la vendita viene fatta ora come viene calcolata l’aliquota relativa alle tasse sulla plusvalenza che andrò a pagare considerando che la mia irpef già ora arriva al 41 % di aliquota marginale ?
    Mi conviene attendere il prossimo anno sperando che venga replicata nella legge finanziaria 2018 la possibilità già offerta fino al 30 Giugno visto che negli ultimi anni questo è accaduto?
    Per i costi inerenti al prezzo di partenza posso aggiungere il valore dell’IMU pagata finora (saranno 20 anni a febbraio 2018) ?
    La ringrazio molto per la sua cortese risposta .

  38. Salve Giancarlo, se la vendita non è imminente è meglio aspettare novità della prossima legge di stabilità. Meglio che si faccia assistere da un suo Commercialista di fiducia per un operazione di questo tipo.

  39. Egregio Sign. Federico
    In effetti la vendita può attendere . Mi par di capire dalla sua risposta che ci sono buone prospettive che nella legge di stabilità che si sta ora discutendo venga di nuovo concesso di rivalutare il valore del terreno pagando una certa aliquota come quella valida fino al 30 giugno scorso .
    La ringrazio ancora.

  40. Buongiorno,
    Il mio caso: ho acquistato una piccola abitazione in un centro storico per 15000 euro, come prima casa. Non ho avuto bisogno di risiedervi, nell’abitazione o nel comune, in quanto appartenente alle forze dell’ordine.
    Se volessi rivendere l’appartamento a 45000 euro, prima dei 5 anni, posso giustificare (e quindi non pagare tasse sulla plusvalenza) il maggior costo con le seguenti spese/migliorie:?
    -notaio per circa 4000 euro;
    -venderei l’appartamento arredato con arredi acquistati dopo il mio precedente acquisto (6000 euro);
    -ristrutturazione straordinaria documentata (circa 5000 euro);
    -annessione di un garage e giardino oggetto di donazione a mio favore e che, catastalmente, figurano ora come pertinenze della prima casa acquistata a 15000 euro.
    Specifico che non risiedo nell’abitazione.
    Grazie per la cortese risposta

  41. buongiorno,vorrei cortesemente sapere se avendo venduto una seconda casa acquistata il 21 aprile 2010 e rivenduta in marzo 2012 percio’ soggetto a plusvalenza per il maggiore prezzo di vendita e non essendo passati 5 anni,avendo avuto un accertamento dalla ag.delle entrate in maggio 2017 ,chiedo sono nei tempi giusti per fare l’accertamento,visto che sono passati i 5 anni.grazie

  42. si è stato presentato mod.unico 2013 per l’anno 2012 e non è stato inserita la plusvalenza realizzata.ma come ho già scritto sono passati 5 anni,possono fare l’accertamento dopo questo periodo.grazie

  43. Sono un appartenente alla polizia di stato, ho comprato casa all’asta circa un anno fa, con benefici prima casa e non vi ho trasferito la residenza, perchè esonerato. Ora devo rivenderla ad un prezzo superiore e acqustare una nuova casa. Sulla plusvalenza devo pagare le imposte?

  44. Sono escluse dalla tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione (articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir). Godo di tutte le agevolazioni legate al concetto di abitazione principale (nessuna casa per noi potrebbe mai esserlo, siamo obbligati a stare nell’alloggio di servizio), infatti, posso detrarre gli interessi passivi del mutuo e anche ai fini IMU godo del beneficio “abitazione principale”. La situazione è controversa e il notaio mi ha detto che non devo pagare, tuttavia io non ne sono sicuro. Non capisco come mai, invece, restiamo esclusi dall’agevolazione abitazione principale per quanto riguarda le plusvalenze. Non vi è, per la nostra categoria, una equiparazione di fatto tra abitazione principale e prima casa? La questione è pacifica? Non ho trovato giurisprudenza in merito, qualcuno ha un riferimento di qualche senteza della commissione tributaria o della cassazione? Grazie

  45. La ringrazio per la risposta. Mi sono espresso male; intendevo chiedere se oltre alle spese che menziona (quelle inerenti al cespite venduto) sono defalcabili anche le spese personali (spese mediche, locazione casa, ecc.) relative all’anno di riferimento.

    Grazie ancora

  46. Se la tassazione scelta è quella ad Irpef, dal reddito imponibile saranno ordinariamente dedotti e detratti gli oneri sostenuti secondo la normativa, quindi anche spese mediche, etc.

  47. Buongiorno,

    Sono in procinto di rivendere un cespite acquistato due anni fa. Pensavo di pagare la tassazione fissa del 20% al rogito notarile. Il mio commercialista tuttavia mi comunica quanto segue:

    “se la tassazione è separata verrà trattenuto il 20% a titolo di acconto e lo Stato successivamente chiederà la differenza”

    Ero convinto che optare per la tassazione diretta al rogito (20%) non prevedesse alcuna richiesta d’integrazione da parte dell’erario.

    Sbaglio io?

    Grazie per l’attenzione

  48. Buongiorno, in caso di acqusizione di immobile tramite asta giudiziaria, ci può essere una differenza significativa tra passaggio della proprietà (data di firma del decreto di traferimento da parte del magistrato) ed acquisizione del possesso fisico dello stesso (sgombero da parte dell’ufficiale giudiziario). Poichè non è possibile in questo intertempo che l’immobile sia abitazione principale, il computo del periodo tra acquisto e cessione (art 67 TUIR) si fa partendo dal passaggio di proprietà o dal possesso fisico dell’immobile?
    Grazie.

  49. Buonasera, mi ritrovo a vendere la casa prima dei cinque anni, per separazione. La casa é stata acquistata 2 anni fa e fin dall’ inizio è stata trasferita la residenza. Sarà venduta ad un prezzo maggiore di quello d’acquisto, quindi questo genera plusvalenza, ma è soggetta a tassazione?

  50. salve… una domanda
    le spese per allaccio acqua e fogna possono rientrare tra le spese di ristrutturazione da detrarre poi per il calcolo della plusvalenza?

  51. NEL 2017 LA NS. SOCIETA’ COMMERCIALE HA VENDUTO UN IMMOBILE DI PROPRIETA’ ACQUISTATO NEL 1996 AD UN’ALTRA SOCIETA’.
    ORA IL MIO COMMERCIALISTA MI DICE CHE C’E’ UNA PLUSVALENZA DI 40.000,00 (CORRISPETTIVO DI VENDITA – RESIDUO DA AMM.ARE) POSSIAMO TASSARE LA PLUSVALENZA IN 5 ANNI?

  52. Buongiorno,
    devo vendere un’area edificabile, ricevuta per donazione nel 2017. Il prezzo di vendita è corrispondente a quello indicato nella donazione dello scorso anno. Questa vendita è soggetta a plusvalenza? Il notaio mi ha detto che ai fini della plusvalenza va considerato il valore di acquisto del 1978 da parte di mio padre. Mi sembra strano, ma c’è una norma di riferimento che possa chiarire questa situazione. Grazie

  53. Buongiorno avrei bisogno di delucidazioni in merito alla seguente situazione:
    ad Aprile 2017, ho firmato un preliminare con il proprietario di un immobile con la clausola che sarei entrato in possesso dell’immobile ed avrei effettuato il rogito entro 3 anni dal preliminare.
    Sto versando una quota mensile al proprietario ed entro il terzo anno deciderò se acquistare l’immobile o cedere il preliminare.
    La domanda è:siccome ho effettuato delle spese di ristrutturazione (fatturate), posso detrarle dalla plusvalenza nel caso cedessi il preliminare? A quale tassazione è soggetta la plusvalenza in questo caso? Io non sono proprietario ma ho un preliminare registrato e firmato ed ho il diritto di possesso.

  54. Ho acquistato casa in cui non ho residenza, ho effettuato dei lavori di ristrutturazioni per circa 40.000 euro.Queste spese si possono sommare a quelle di acquisto per ridurre la plusvalenza?

  55. Le spese di ristrutturazione non possono essere dedotte dal calcolo della plusvalenza in quanto non sono spese che dovrebbero spettare a lei ma al proprietario dell’immobile, che è l’unico che ancora ha il diritto reale sull’immobile. Dovrebbe trovare un accordo con lui su questo aspetto.

  56. Mi ritrovo a rivendere un immobile acquistato a febbraio 2018 , la vendita sarà entro questo anno.il prezzo di vendita sarà superiore di 11000 euro al prezzo di acquisto. Ho intenzione di usare la tassazione separata in atto notarile .pagherò quindi 2200 euro di imposta? È corretto?

  57. Se vendo una casa prima dei 5 anni e effettuo una plusvalenza di 30 Milan e acquisto subito un immobile a prezzo superiore la plusvalenza la devo pagare ?? E come mi devo comportare grazie

  58. Se realizza una plusvalenza da cessione deve pagare la relativa imposta, in dichiarazione o al momento della vendita tramite notaio. Questo indipentemente dall’acquisto successivo di un’altra abitazione.

  59. Ho acquistato in aste giudiziarie e venduto come persona fisica prima dei 5 anni dall’acquisto diversi immobili, pagando il 20 % sulla plusvalenza realizzata. Essendo diventata nell’arco di 8 anni di fatto un’attività, vorrei capire come dovrei regolarizzare la mia posizione e quanto andrei a pagare in futuro di plusvalenza sugli immobili venduti. Nel corso del 2016-2017 mi pare che qualora l’immobile acquistato all’asta venisse rivenduto entro 3 anni c’erano della agevolazioni ma credo che siano state eliminate. Vorrei sapere anche se esiste un limite oltre il quale si configura l’esercizio di un’attività e a quali sanzioni si va incontro operando come persona fisica. Preciso che ad oggi non ho avuto alcuna contestazione dall’agenzia delle entrate. Grazie.

  60. 20 anni fa Mia mamma ha ereditato dal fratello un terreno che all’epoca era agricolo e che dopo alcuni anni è diventato F3. Se adesso volesse venderlo dovrebbe pagare la plusvalenza anche se lo ha ricevuto in successione 20 anni fa? Se sì come può fare a calcolarla? La ringrazio

  61. Ho acquistato un immobile all’asta e lo sto rivendendo prima dei 5 anni. Fra le spese per il calcolo della plusvalenza oltre a quelle “procedurali” (prezzo di acquisto, imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale, spese di cancellazione di ipoteche/trascrizioni), posso considerare quelle richiestemi dal Comune per la regolarizzazione urbanistica del bene? Mi riferisco in particolare a spese per copie e diritti di segreteria, l’oblazione per un permesso di costruire in sanatoria e la fattura di un ingegnere per il rilascio di un accertamento di conformità statica. Grazie per la cortese risposta.

  62. Salvo

    Nel 1990 ho acquistato un appartamento classe A10 per uso uno studio medico come bene strumentale, nel 2015, avendo cessato la mia attivita’, l’ho estromesso da bene strumentale acquisendolo come bene personale con autofattura.
    Nel febb del 2017 l’ho venduto ad un privato. Volevo sapere se nel mio caso debba considerarsi un plus valore
    nei confronti del valore catastale dichiarato nell’autofattura ?

  63. Buonasera, volevo chiedere se i lavori di ristrutturazione vengono compresi all’interno della plusvalenza. Es. pago 50000 euro un immobile, poi tra spese notarili e di ristrutturazione ne spendo altre 15000; rivendendo l’immobile a 100000 la mia plusvalenza viene calcolata su 50000 o 35000?

  64. La ristrutturazione edilizia è un elemento che concorre nella determinazione della plusvalenza tassabile. Il costo va aumentato degli oneri di ristrutturazione sostenuti e documentati.

  65. Buongiorno, volevo chiarire un dubbio. Dal suo articolo capisco che nel caso in cui io mi avvalga dell’opzione della tassazione separata al 20% sulla plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile, non posso considerare le spese sostenute per l’acquisto come spese notarili, imposta di registro, etc? Ho interpretato correttamente?
    Tali spese possono essere considerate solo se mi avvalgo della tassazione IRPEF?
    Grazie per il chiarimento.

    Paola Coscarella

  66. Salve Paolo, la tassazione separata non tiene conto delle spese sostenute ai fini IRPEF che potrebbero essere dedotte in caso di tassazione IRPEF, l’interpretazione è corretta. Preciso tuttavia che la modalità di determinazione della plusvalenza non cambia, a prescindere da quale sia la tassazione scelta.

  67. Sono un privato
    Sto rivendendo un immobile acquistato 2 anni come seconda abitazione. .ho fatto una ristrutturazione spendendo 50000 euro che sto’ portando in detrazione.da questo anno.
    Trattenendo in atto pubblico la detrazione a mio favore. come viene calcolata la plusvalenza ai fini della tassazione al 20% ?
    Spesa appartamento 140 mila.
    Spese ristrutturazione con iva euro 50.000
    Spese notarli , registro e agenzia 12.000.
    Rivendita per 230 mila euro.

  68. La plusvalenza si determina sottraendo dal valore di vendita il costo di acquisto comprensivo di spese di ristrutturazione oneri notarili ed imposte, come indicato nell’articolo.

  69. Scusate , tornando alla vostra risposta sulla domanda di Paolo Coscarella , se uno sceglie la tassazione separata , quindi l’imposta sostitutiva al 20% perchè mai non può abbattere l’imponibile sommando costi notaio, fatture muratore, imposte ecc..

    Grazie in anticipo per la vostra gentile risposta

  70. Se vendo un immobile A10 acquistato come persona fisica titolare di partita iva (medico) nel biennio 2007-2009 e mai dedotto come bene strumentale, la plusvalenza costituisce reddito imponibile ai fini Irpef?

  71. La situazione è molto delicata perché la cessione di immobile strumentale in quel biennio genera eventuale plus/minus tassabile o deducibile. Tuttavia, non essendoci quote di ammortamento dedotte del bene, lo stesso non può qualificarsi come strumentale, a patto che il professionista non vi abbia esercitato l’attività. Se il bene non è strumentale allora valgono le regole indicate nell’articolo.

  72. Ho modificato la risposta fatta a Paolo Coscarella perché era poco chiara. La determinazione della plusvalenza è identica a prescindere di quale sia la tassazione prescelta.

  73. Salve, in caso di vendita prima dei 5 anni, per calcolare la maggior parte del tempo di residenza tra acquisto e rivendita occorre considerare l’atto di vendita o l’agenzia delle entrate considera il periodo fino alla stipula del preliminare di compravendita (che verrebbe stipulato qualche mese prima)?

  74. Buonasera,
    La fusione di un immobile acquistato da molti anni con una corte urbana acquisita di recente, può avere una ricaduta sul calcolo della plusvalenza in caso di vendita successiva di tutte e due unitamente?
    Grazie!

  75. Buongiorno,
    ho acquistato un immobile come prima casa a Novembre del 2015 e 17 mesi dopo ho preso la residenza, a Febbraio lo venderò e saranno 22 mesi di residenza, dovrò pagare la plusvalenza?

    Leggendo l’articolo mi pare di no, ma vorrei esserne sicuro, grazie anticipatamente per la risposta.

  76. Salve Alessandro, dalle informazioni che mi indica non dovrebbe esserci tassazione della eventuale plusvalenza. L’unico soggetto che può darle una conferma certa di questo è il notaio che effettuerà l’atto di vendita dell’immobile.

  77. Buonasera, collegandomi al commento di Maria del 19 Maggio 2018, mi pare di capire che se acquistassi un magazzino come persona fisica pertinente prima casa, lo dividessi in 10 cantine, e rivendessi entro 2 anni separatamente le cantine, non dovrei pagare nessuna plusvalenza. Se sommassi però il valore di vendita delle 10 cantine sarebbe maggiore del costo sostenuto per l’acquisto del magazzino + le spese accessorie (lavori, notaio ecc).
    Acquisto magazzino = 40.000
    Lavori, pratiche, notaio ecc = 35.000
    Vendita 10 cantine = 100.000
    Plusvalenza = 25.000
    Vendita singola cantina = 10.000
    grazie per la consulenza,

  78. Buongiorno Dottor. Migliorini,
    ho un grosso dubbio. Nel 2018 ho venduto il posto auto della mia abitazione all’inquilino al PT dopo meno di un anno dall’acquisto della casa. Non avendo optato per la tassazione separata e avendo comprato la casa a corpo, come faccio a calcolare la plusvalenza? Devo mettere l’intero importo della vendita? La casa + posto auto veniva 150000€ e il posto auto l’ho venduto a 7500.
    Mi scusi per la domanda se la reputa sciocca, ma nn riesco a venirne a capo.
    Grazie

  79. Salve Roberta, La cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione costituisce reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera b, TUIR) ed è, quindi, soggetto a IRPEF. Non si deve calcolare la plusvalenza, il reddito della vendita è tassato ai fini IRPEF.

  80. Salve Federico, grazie della risposta. Facendo riferimento all’art. 67 da lei citato, le riporto quanto appena letto:
    In particolare tale plusvalenza è soggetta a Irpef e rientra nei redditi diversi (articolo 67 comma 1, lettera b, Tuir). Tale plusvalenza verrà, quindi, determinata con le modalità di cui al primo comma dell’art. 68 del TUIR, che così recita: “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’art. 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta (quindi i 7500€)e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto (chi lo determina?), aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”
    Grazie per la sua ulteriore delucidazione in merito.
    Roberta Carbone

  81. Salve Roberta, il costo di acquisto dell’immobile è quello che si ricava dall’atto di acquisto o se costruito dalle fatture per l’appalto dei lavori di costruzione. Non se ho capito bene la tua domanda, quindi non se ti ho risposto nel modo giusto.

  82. Buongiorno Federico, il mio problema è proprio quello di riuscire a determinare il costo del posto auto, visto che comprando la casa a corpo non è stato specificato nell’atto di vendita. Chi valuta il costo del posto auto visto che non era stato specificato? Il prezzo a cui ho l’ho venduto è stato pattuito tra me e il proprietario dell’appartamento sottostante che voleva quel posto perchè gli dava fastidio per fare manovra. Ma su 100 che ho pagato tutta la casa posto compreso quanto vale il posto auto? 5? 10? Chi ha detto che ci ho guadagnato? Devo far stimare da qualcuno? Grazie ancora, Roberta

  83. Buongiorno
    ho acquistato un immobile all’estero e l ho rivenduto dopo 1 anno. Io risiedo in Italia. Devo dunque nella prossima dichiarazione dei redditi pagare le tasse sulla plusvalenza?
    Cosa succede se non le dichiaro e quindi non le pago?
    grazie

  84. Salve Mariapaola, la normativa sulla tassazione della plusvalenza da cessione di immobili riguarda sia immobili italiani che esteri. Per questo motivo ha l’obbligo di dichiarare in Italia la plusvalenza maturata all’estero. L’eventuale non dichiarazione la espone a sanzioni per infedele dichiarazione dei redditi, che vanno dal 90% al 180% dell’imposta dovuta e non versata. Le sanzioni sono aumentate di 1/3 in quanto si tratta di redditi esteri.

  85. Buon giorno dott. Migliorini,
    due anni e mezzo fa ho acquistato un appartamento nell’interland della mia città come seconda casa. Tre mesi dopo mio figlio vi ha posto la sua residenza con le utenze intestate a suo nome. Ho deciso di rivendere l’appartamento, quindi, secondo quanto scritto sopra, non dovrei pagare nè il 20% sulla plusvalenza, nè tassazione IPERF. Mi chiedo: come viene considerato l’incasso della cifra di rivendita dell’immobile, devo dichiararlo nel 730 successivo? Non dovrò pagare nessuna, ma proprio nessuna imposta o tassa sul quella cifra? Secondo quesito: se la tassazione secca del 20% va richiesta al notaio, nel caso di nessuna tassazione devo comunicare qualcosa a qualcuno (notaio, Agenzia Entrate)? Grazie in anticipo.

  86. Salve Elisa, se rientra nella casistica per cui per la maggior parte del tempo tra acquisto e cessione l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari, l’eventuale plusvalenza è esente da tassazione. Non deve fare niente, nemmeno inserire quell’importo in dichiarazione dei redditi.

  87. Gent.mo Dott. Migliorini, ho ereditato per testamento una casa per me seconda casa, al 50% da una mia zia (sorella di mia madre già deceduta). Il mio coerede (figlio di un’altra sorella vivente) ed io, abbiamo fatto e pagato la successione e ora (sono trascorsi circa 4 mesi dalla successione), vorremmo vendere la casa. Le chiedo:
    – se come eredi, dobbiamo pagare la tassa sulla plusvalenza, e se si, il valore della plusvalenza come si calcola? sull’intrero valore di vendita o sulla diff. tra valore di vendita e valore catastale?
    – se la vendita è soggetta ad una tassazione, quale è l’aliquotq?
    Grazie dell’attenzione

  88. Scusi ma l’articolo 67 TUIR cita letteralmente al punto b) che sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante titolo oneroso, ESCLUSI quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che sono state adibite ad abitazione principale.
    Quindi in realtà non sono passibili di tassazione quelle plusvalenza che provengono da vendita prima dei 5 anni, se quella casa è stata adibita a principale abitazione. Credo che abbia letto male la norma

  89. Qualora l’immobile fosse venduto da 2 persone, l’una soggetta alla tassazione sulla plusvalenza e l’altra no, è possibile portare in deduzione il totale delle spese di ristrutturazione effettuate e fatturate al soggetto colpito dalla tassazione sulla plusvalenza?

  90. Buongiorno dottore, c’è una cliente, cittadina italiana, residente all’estero che tre anni fa ha acquistato una abitazione per euro 30000. Oggi, prima del quinquennio, la rivende a prezzo superiore. Tenuto conto che i residenti all’estero sono, ovviamente, esentati dal trasferire la residenza la domanda è: c’è plusvalenza in quanto l’immobile viene venduto prima dei cinque anni dall’acquisto ad un prezzo maggiore?

  91. Buonasera Federico, io sono padrone a contratto preliminare di una villetta in costruzione.
    Per successivi motivi familiari, adesso sto cedendo a terzi il bene, facendomi pagare di più di quanto i miei genitori abbiano speso finora.
    Si tratterebbe di donazione indiretta?
    E se si, dovrei pagare sulla plusvalenza?
    Grazie mille, Alessio.

  92. Quindi in realtà non sono passibili di tassazione quelle plusvalenza che provengono da vendita prima dei 5 anni, se quella casa è stata adibita a principale abitazione. Ma c’è un tempo minimo affinchè l’appartamento venga adibito ad abitazione principale? Mi spiego meglio: se compro un’immobile, poi ci porto la residenza e ci vado ad abitare per un solo mese e poi lo rivendo, va applicata, in questo caso, la plusvalenza? Oppure essendo passato solo un mese, è soggetto a tassazione?
    La ringrazio e cordialmente saluto. Buon Anno.

  93. Buonasera dottore, articolo chiaro e ben fatto. Vorrei chiederle se tra i vantaggi tra tassazione IRPEF e tassazione separata c’è anche un impatto sull’isee. Oppure non c’è nessuna differenza. Grazie dell’attenzione

  94. Relativamente alla detrazione irpef legata alle spese di ristrutturazione dell’immobile leggo che “in mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente”.
    Ma l’acquirente come può conoscere quali, quanto e per quante annualità può detrarre le varie detrazioni? Deve l’acquirente chiedere al venditore queste informazioni e copia di tutta la documentazione da produrre in caso di accertamento successivo?
    Oppure vi è una modalità alternativa?
    grazie

  95. Buonasera Dottore,
    sto eseguendo lavori su un immobile di mia proprietà da diversi anni categoria catastale C2 che al termine dei lavori sarà accatastato come immobile abitativo. L’idea è quella di rivenderlo o affittarlo ma facendo ricerche in rete qualcuno parla di reddito d’impresa. Il notaio mi ha detto invece che dovrei pagare solo imposta sostitutiva del 26% su plusvalore. Avrei dovuto aprire partita iva per fare questa operazione? Come devo dichiarare eventuale plusvalenza o affitti?

    Grazie mille
    Paolo

  96. Buongiorno dottore. A luglio 2020 ho acquistato un scheletro in cemento armato (categoria catastale f3 )è abbiamo impiegato piu di un anno per costruirlo e rifinito a ottobre 2021 e (catasto come a7) a novembre ho portato la residenza e ci abitò con mia moglie per non pagare la plusvalenza in caso di vendita deve essere passato più della metà dell tempo come abitazione principale dall momento dell acquisto ( che era impossibile visto che era solo lo scheletro in cemento armato) o dalla fine dei lavori e il catasto come a7 . La ringrazio in anticipo e le auguro buon fine settimana.

  97. Buonasera,
    avevo comprato un appartato con agevolazioni fiscali prima casa, purtroppo causa covid non sono riuscito a trasferire la residenza nei 18 mesi come da normativa.
    Adesso mi sono adoperato per il ravvedimento operoso con agenzia delle entrate per pagare la differenza.
    In caso di vendita la cifra che andrò a pagare adesso in agenzia delle entrate, verrà conteggiata come costo per il calcolo della plusvalenza oppure no?
    Grazie

  98. Buongiorno,
    Sto vendendo un immobile ho chiesto al notaio di versare a lui la plusvalenza.
    Dal suo ufficio mi è stato detto che loro non possono calcolarmi quanto devo versare.
    È corretto questa procedura?
    Nel caso mi devo operare io autonomamente per calcolarla?

  99. Buongiorno,
    Ci sono altri termini da adempiere per non essere soggetti a tassazione sulla plusvalenza di un immobile in (proprietari meno di 5 anni) cui si è stati residenti per più della metà del tempo di proprietà? Ho sentito parlare di avere un limite di tempo per ricomprare casa, per cui se per esempio decidessi di andare in affitto degli anni sarei soggetta a tassazione su la plusvalenza. Potrebbe chiarire i termini da rispettare?

  100. buonasera ,solo un ragguaglio
    nel calcolo della plusvalenza per vendita di immobile entro i cinque anni,
    la responsabilità rimane in carico al dichiarante ( vedi detrazioni dei costi veritiera ) o ne è responsabile anche il notaio.? chiedo questo perchè ad una vendita il notaio mi ha chiesto copia di tutti i costi sostenuti , dicendo che lui era responsabile direttamente di una dichiarazione non reale . grazie

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