La locazione a canone libero è una tipologia di contratto particolarmente comune per i contratti di locazione ad uso abitativo. Dunque, laddove tu sia interessato a concludere un contratto di locazione ai fini abitativi, dovrai impiegare lo schema del contratto c.d. “a canone libero“.
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Cosa sono i contratti di locazione a canone libero?
I contratti di locazione a canone libero, conosciuti anche come contratti 4+4, rappresentano una delle forme più comuni di locazione abitativa in Italia. Questi contratti offrono una maggiore flessibilità in termini di determinazione del canone d’affitto e della durata del contratto, rispetto ad altre tipologie di locazione, come il canone concordato.
Questa tipologia di contratto acquista suddetto appellativo in quanto le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario. Il contratto è disciplinato dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di “contratti 4+4”. Quindi, anche se le parti sono libere di contrattare il canone, la legge prevede vincoli per quanto riguarda la durata.
Come ogni contratto di questo tipo, anche questo deve essere registrato. L’onere serve a far emergere i canone di locazione ai fini della tassazione.
Se il contratto di locazione non viene registrato, il contratto è nullo. Non c’è sanzione tributaria ma nullità negoziale testuale. Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, e quindi il conduttore possa far valere la nullità, e non procedere al pagamento dei canoni. Invero, potrebbe per fino chiede la restituzione del canoni pagati.
La previsione normativa è stata introdotto proprio in prospettiva del contratto di locazione a canone libero, che appunto garantisce un’ampia discrezionalità alle parti. Il rischio in questo caso è proprio che le parti eludano l’obbligo concludendo un accordo orale con le quali stabiliscono un canone differente.
Il contratto in questione, deve rispettare a specifici oneri di forma, è prevista la forma scritta a pena di nullità.
Caratteristiche del contratto
La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.
Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.
Le caratteristiche del contratto possono essere così schematizzate:
- Durata: Il contratto ha una durata minima di 4 anni. Alla scadenza dei primi 4 anni, si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta da una delle parti. Alla fine degli otto anni complessivi, il contratto può essere rinnovato o cessare;
- Canone di locazione: A differenza del canone concordato, il canone di locazione nel contratto a canone libero è stabilito liberamente dalle parti. Tuttavia, deve essere specificato chiaramente nel contratto, e non può essere modificato unilateralmente durante la durata del contratto, se non in base all’adeguamento ISTAT previsto dalla legge;
- Disdetta e recesso:
- Locatore: Il locatore può recedere dal contratto al termine dei primi 4 anni solo per specifiche motivazioni previste dalla legge, come la necessità di utilizzare l’immobile per uso proprio o per ristrutturazioni importanti;
- Conduttore: Il conduttore, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dando un preavviso di almeno sei mesi tramite raccomandata;
- Ripartizione delle spese: È importante definire chiaramente la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, distinguendo tra spese ordinarie e straordinarie. Questo previene conflitti riguardo alla manutenzione dell’immobile;
- Garanzie e deposito cauzionale: La legge consente di richiedere un deposito cauzionale, solitamente pari a tre mensilità, che il locatore può trattenere per coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti.
Registrazione del contratto
Il contratto di locazione a canone libero deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione è un obbligo legale che tutela entrambe le parti e assicura la validità del contratto. In caso di mancata registrazione, il contratto è nullo, e il locatore rischia sanzioni fiscali.
Il locatore rischia di esser costretto a restituire i canoni, e quindi il conduttore possa far valere la nullità, e non procedere al pagamento dei canoni. Invero, potrebbe per fino chiede la restituzione del canoni pagati.
Patto occulto di dissimulazione del canone
Le parti potrebbero decidere di aggirare la norma che dispone la nullità del contratto in caso di mancata registrazione del canone. Locatario e conduttore possono concludere un contratto simulato che reca un canone più basso, ossia un contratto dissimulato che reca un canone più alto, registrano quello simulato e tra di loro si accordo in senso che valga il contratto dissimulato. Si tratta di una dissimulazione parziale del canone.
Questa fattispecie, in materia di locazione ad uso abitativo, è contemplata dall’art. 13 della legge 431 del 1998, il quale stabilisce che il patto occulto di maggiorazione del canone è nullo, quindi non è dovuto, ma invece le parti sono obbligate con riferimento al canone registrato. C’è una norma che prevede la nullità del canone dissimulato, vale il canone simulato che è stato registrato.
Tale rischio norma, dunque, è espressamente pensata per i contratti di locazione a canone libero, in questo caso serve proprio a garantire una forma di tutela da eventuali elusioni della disciplina normativa in tema di registrazione.
La sublocazione
La sublocazione è l’atto con cui il conduttore (inquilino) di un immobile, a sua volta, affitta l’immobile o parte di esso a un terzo (sublocatario). Nei contratti di locazione a canone libero, la sublocazione è un tema delicato che richiede una chiara comprensione delle norme legali e delle condizioni contrattuali.
la sublocazione è generalmente consentita solo con il consenso del locatore. Il conduttore deve ottenere un’autorizzazione esplicita da parte del locatore per poter subaffittare l’immobile o una parte di esso. Il conduttore che subaffitta senza il consenso del locatore rischia la risoluzione anticipata del contratto e potrebbe essere tenuto a risarcire eventuali danni. Inoltre, in caso di sublocazione totale, se il sublocatario non adempie ai suoi obblighi, il conduttore rimane comunque responsabile.
Indice ISTAT e adeguamenti del canone
Il contratto di locazione a canone libero può includere una clausola che permette al locatore di adeguare annualmente il canone sulla base dell’indice ISTAT (Indice dei Prezzi al Consumo per Famiglie di Operai e Impiegati, FOI). Questo adeguamento consente di mantenere il valore reale del canone in linea con l’inflazione, proteggendo il locatore dalla perdita di potere d’acquisto.
Diritti e doveri delle parti
Per quanto riguarda i diritti e doveri delle parti possiamo schematizzare quanto segue:
- Diritti del locatore: Il locatore ha il diritto di ricevere il canone nei termini concordati e di richiedere la restituzione dell’immobile in buone condizioni alla fine del contratto. Inoltre, può accedere all’immobile per verificare lo stato di conservazione, previo accordo con il conduttore;
- Diritti del conduttore: Il conduttore ha il diritto di godere dell’immobile secondo quanto stabilito dal contratto. Ha inoltre diritto alla privacy e alla stabilità del rapporto contrattuale, salvo i casi previsti dalla legge per la disdetta anticipata da parte del locatore.
Modalità di risoluzione delle controversie
È importante inserire nel contratto delle disposizioni che chiariscono le modalità di risoluzione delle controversie prevista:
- Mediazione e conciliazione: Prima di procedere per vie legali, le controversie relative al contratto di locazione possono essere risolte attraverso la mediazione o la conciliazione, che permettono di trovare un accordo in tempi più brevi e con costi ridotti rispetto al tribunale;
- Procedure giudiziarie: Se la mediazione non porta a una soluzione, le parti possono ricorrere al tribunale civile, dove un giudice deciderà in merito alla controversia.
Certificazione APE
Il certificato APE (prima del decreto 63/2013 conosciuto come ACE) è l’attestato di prestazione energetica. Tramite suddetto strumento, si va a stabilire e identificare la classe energetica di appartenenza dell’immobile in locazione. In questo caso sarà necessario ricorrere ad un perito che possa procedere ad un accertamento.
Il perito in questione deve essere abilitato e deve impiegare specifici canoni di valutazione, in particolare deve avvalersi dell’utilizzo di una scala alfanumerica di 10, che parte da A4 (la classe più efficiente nel rapporto tra consumo energetico e risultato finale) fino alla G, la classe meno performante, per determinare la quantità e la qualità di consumi d’energia e conoscere così il valore commerciale della struttura.
Laddove tale certificazione non sia presentata unitamente al contratto, entrambe le parti contrattuali sono obbligate in solido al pagamento di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione o una sua copia entro 45 giorni. Il conduttore, infatti, deve ricevere per legge dal locatore le informazioni e la documentazione relative all’attestazione di prestazione energetica.
Tassazione e opzione per la cedolare secca
Il locatore può optare per il regime della cedolare secca, un’imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF e addizionali. Questo regime fiscale prevede un’aliquota fissa del 21% sul canone di locazione. La scelta di questo regime comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT, ma semplifica la gestione fiscale per il locatore.
Vantaggi e svantaggi
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Flessibilità economica: Il locatore può stabilire liberamente il canone d’affitto, adeguandolo alle condizioni di mercato. | Costi potenzialmente elevati: Per il conduttore, il canone potrebbe essere superiore rispetto a quello previsto dal canone concordato, soprattutto in aree con alta domanda. |
| Durata prolungata: La durata di 4+4 anni garantisce stabilità contrattuale per entrambe le parti. | Vincoli per il locatore: Il locatore può interrompere il contratto solo dopo i primi 4 anni e solo per motivi specifici previsti dalla legge. |
| Maggior libertà di gestione dell’immobile: Il locatore non è vincolato da limiti prefissati e può decidere il canone in base alle proprie esigenze. | Meno tutele per il conduttore: L’assenza di un limite al canone d’affitto potrebbe risultare svantaggiosa per l’inquilino, soprattutto in contesti di mercato inflazionati. |
| Facilità di disdetta per il conduttore: Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con un preavviso di sei mesi. | Adeguamenti ISTAT: Il canone può essere soggetto ad adeguamenti ISTAT annuali, che possono aumentare l’importo dell’affitto. |
| Possibilità di adeguamenti del canone: È possibile includere nel contratto clausole per l’adeguamento del canone in base all’indice ISTAT. | Obbligo di registrazione: È necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, pena nullità e sanzioni. |
Conclusioni
Il contratto di locazione a canone libero è una soluzione efficace per chi desidera flessibilità nella gestione del proprio immobile o per chi cerca una locazione di lungo periodo senza vincoli legati a canoni predefiniti. Tuttavia, è importante che sia locatore che conduttore comprendano appieno i loro diritti e doveri per evitare controversie. Per una redazione corretta del contratto, si consiglia di rivolgersi a un professionista del settore, come un avvocato o un commercialista specializzato in diritto immobiliare.
