Investire in immobili in Germania: aspetti fiscali

Le principali variabili fiscali che possono guidare verso l’espansione di un business di investimento immobiliare in Germania. Valutazioni di convenienza tra investimento diretto dell’investitore persona fisica residente in Italia, o investimento indiretto per il tramite di una società. Gli aspetti fiscali che possono veicolare la scelta da intraprendere.

Investire in immobili in Germania è un’opzione sempre più allettante per gli investitori internazionali grazie alla forte economia del paese e alla stabilità del mercato immobiliare. In questo articolo, esploreremo i costi per l’acquisto di un immobile in Germania, le imposte sulla casa, la tassazione dell’affitto, la plusvalenza sulla vendita di immobili e altre questioni fiscali pertinenti per i soggetti residenti in Germania o in Italia. Inoltre, offriremo consigli utili per coloro che intendono investire in immobili in Germania.

Il punto di partenza è legato ad un soggetto fiscalmente residente in Italia che decide di effettuare un investimento in immobili nel territorio tedesco, andando ad analizzare anche la normativa fiscale italiana sull’argomento, legata al monitoraggio fiscale, all’IVIE ed alle eventuali disposizioni per le imposte sui redditi qualora l’immobile venga messo a reddito. Successivamente vedremo anche gli aspetti legati ad un investimento indiretto di tipo immobiliare differenziando la casistica legata all’utilizzo di una società di diritto italiano o di diritto tedesco. Al termine qualche elemento di valutazione di convenienza che possa aiutarti a valutare l’opzione migliore in relazione alle caratteristiche dell’investitore e dell’investimento.

La tassazione in Germania legata agli immobili

Il punto di partenza di questa analisi non può che essere il fatto che non esistono restrizioni o requisiti specifici per l’acquisto di un immobile in Germania da parte di soggetti stranieri o non residenti, persone fisiche o giuridiche. L’acquisto di un immobile sul territorio tedesco avviene per atto notarile e poi trascritto nel registro fondiario (Grundbuch). In particolare, l’atto di compravendita notarile tedesco si compone di due atti distinti tra loro: il contratto di vendita (Kaufvertrag), in cui le parti definiscono i contenuti della vendita aventi natura obbligatoria tra le parti (ad esempio, il prezzo, data consegna, garanzie, ecc.); una dichiarazione formale di consenso (Auflassung) alla trascrizione del trasferimento della proprietà del bene nel registro fondiario. Una volta stipulato l’atto notarile deve essere effettuata una trascrizione a tutela dell’acquirente (Auflassungsvormerkung), per prevenire che l’immobile possa essere ceduto nel frattempo a terzi.

Tutte queste formalità che, inizialmente, possono sembrare complesse, possono essere espletate per il tramite di intermediari incaricati che possono facilitare tutti i passaggi necessari all’acquisto. Detto questo, andiamo ad analizzare gli oneri fiscali legati all’acquisto di un immobile in Germania da parte di soggetto non residente.

Oneri per l’acquisto di immobile in Germania

Acquistare un immobile in Germania può essere costoso, ma i costi variano a seconda della regione e del tipo di proprietà. Oltre al prezzo di acquisto, ci sono altri costi che devono essere considerati, tra cui:

• La tassa di registrazione, nota come Grunderwerbsteuer, che varia dal 3,5% al 6,5% del prezzo di acquisto in base alla regione di appartenenza dell’immobile. L’imposta deve essere versata entro i 30 giorni successivi al rogito notarile;
• Costo legato al notaio: l’onere si aggira attorno all’1,5% del valore dell’immobile;
• La commissione dell’agente immobiliare, che in Germania di attesta attorno al 7,14% del prezzo di acquisto, IVA inclusa. La commissione di intermediazione deve essere ripartita al 50% tra acquirente e venditore.

Deve essere evidenziato che la Repubblica tedesca è uno Stato federale, composto da 16 Länder, che sono dotati di poteri legislativi e impositivi autonomi, in via esclusiva o concorrente con lo Stato federale: non è infrequente, pertanto, che sussistano differenze normative o fiscali tra i diversi Land. Per questo motivo è opportuno sempre affidarsi a professionisti esperti in Germania per evitare sorprese.

Esenzione Iva

Deve essere evidenziato, inoltre, che i trasferimenti immobiliari sono normalmente esenti da IVA in Germania. Tuttavia, in alcuni casi, su richiesta, è possibile optare per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, qualora si operi nell’ambito dell’attività di impresa. Si tratta di opzione simile a quella prevista anche in Italia. Tuttavia, l’esercizio di questa opzione deve essere attentamente ponderato con un commercialista locale.  

In generale, è consigliabile prevedere un budget di almeno il 10%/12% del prezzo di acquisto per coprire tutti i costi dovuti al momento dell’acquisto. Oltre a questi oneri è necessario tenere presenti anche le spese legate ad un eventuale mutuo fondiario. Su questo punto è opportuno prendere in considerazione che se l’acquisto avviene da parte di soggetto residente in Italia, senza redditi in Germania, è molto difficile riuscire ad ottenere un mutuo da istituti bancari tedeschi.

Le imposte dovute sul possesso dell’immobile

Una volta acquistata una proprietà in Germania, i proprietari dovranno affrontare diverse imposte e tasse. Ecco un elenco delle imposte sulla casa in Germania:

• Imposta fondiaria (Grundsteuer): l’importo dell’imposta fondiaria varia tra il 0,26% e il 1,0% del valore del terreno e dell’edificio sulla proprietà. L’imposta è carico del proprietario dell’immobile. Quando l’immobile è locato normalmente l’imposta viene addebitata all’inquilino come costo accessorio, prassi che è ritenuta del tutto legittima. L’imposta si calcola moltiplicando il valore dell’immobile per un primo coefficiente, che è stabilito in relazione alla tipologia di immobile. Il risultato di tale operazione è poi moltiplicato per il coefficiente stabilito a livello comunale (Hebesatz), arrivando quindi alla determinazione dell’imposta applicabile;
• Tassa sui rifiuti: la tassa sui rifiuti varia in base alla città o alla regione.
• Tassa sui servizi: la tassa sui servizi è dovuta se si utilizzano i servizi pubblici come l’acqua, il gas e l’elettricità.
• Tassa sull’inquinamento: la tassa sull’inquinamento è dovuta se si utilizzano determinate sostanze chimiche o si producono determinati rifiuti.

Inoltre, se la proprietà viene utilizzata come residenza principale, i proprietari possono beneficiare di un’agevolazione fiscale. Tuttavia, se torniamo all’ipotesi iniziale di soggetto acquirente residente in Italia, l’immobile in Germania non può acquisire le caratteristiche della residenza principale.

La tassazione sul capital gain legato alla cessione dell’immobile

Nel momento in cui il proprietario effettua la vendita di un immobile potrebbe venirsi a creare una plusvalenza data dalla differenza tra il valore di acquisto e di vendita dell’immobile. Questa plusvalenza, a seconda dei casi, potrebbe essere soggetta a tassazione. In generale, l’imposta varia a seconda che il cedente sia una persona fisica oppure una persona giuridica. Inoltre, vi sono casi in cui la plusvalenza non viene assoggettata a tassazione. Vediamo, schematicamente le casistiche possibili:

• Il cedente è una persona fisica che opera al di fuori di un’attività di tipo imprenditoriale: la plusvalenza realizzata viene tassata sulla base dell’imposta personale sul reddito, con applicazione delle aliquote ordinarie. Le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili detenuti da un privato per oltre 10 anni non sono soggette a imposizione fiscale, sempre che il venditore non svolga attività di impresa. A questo proposito, la norma presume che il contribuente operi in regime di attività di impresa nel caso in cui abbia venduto almeno 3 immobili nell’arco degli ultimi 5 anni. Inoltre, ha la possibilità di beneficiare dell’esenzione da tassazione anche il soggetto che vende l’immobile prima del decorso dei 10 anni, purché abbia utilizzato l’immobile come propria abitazione nei due anni antecedenti l’anno di vendita. Ad esempio: nel caso in cui l’appartamento sia stato affittato per cinque anni e poi sia stato utilizzato dal proprietario nei successivi due anni, è possibile cedere l’immobile senza dover pagare imposte sull’eventuale plusvalenza realizzata;
• Il cedente è una una società di capitali: la plusvalenza realizzata deve essere ordinariamente fatta rientrare nell’ambito dei ricavi dell’attività di impresa, con applicazione quindi dell’imposta sul reddito delle società e dell’imposta sulle attività commerciali. 

L’investimento in immobili in Germania attraverso una società tedesca

L’investimento immobiliare in Germania può essere effettuato da un soggetto residente in Italia anche attraverso un veicolo societario. Si parla, in questo caso, di un cosiddetto investimento indiretto. La proprietà diventerà una risorsa aziendale. L’azienda è il veicolo d’investimento. Qui viene operata una distinzione tra un investimento attraverso una società estera e un investimento da parte di una società tedesca di gestione patrimoniale (tipicamente una GmbH & Co. KG). Solitamente, per un soggetto non residente in Germania è da valutare l’investimento attraverso società costituita nel suo Stato di residenza fiscale (in questo caso in Italia).

Investimenti in immobili attraverso una società estera (non tedesca)

In questo scenario l’investitore italiano effettua l’acquisto dell’immobile in Germania con una società non residente sul territorio tedesco. Tipicamente, si tratterà di una società di diritto italiano. In ogni caso, il tipo di società straniera deve corrispondere a una società tedesca. In generale, l’investitore costruisce questa società estera come azionista unico. A sua volta, la società acquisisce la proprietà tedesca. Gli oneri per l’acquisto non differiscono da quelli visti sopra, ma potrebbe esserci applicazione dell’IVA sulla transazione.

Per quanto riguarda le imposte sui redditi derivanti dalla locazione, in questo caso, in assenza di una stabile organizzazione sul territorio tedesco, non vi può essere tassazione di questo reddito che, quindi, automaticamente sarà assoggettato a tassazione in Italia. Cosa diversa, invece, qualora l’investimento immobiliare dovesse costituire fattispecie di stabile organizzazione in Germania.

Investimento in immobili diretto attraverso società tedesca

L’alternativa all’investimento in immobile tramite società estera è quella di costituire in Germania una società specifica (ad esempio una GmbH). Questa opzione, presenta, tuttavia, delle problematiche per il socio persona fisica residente in Italia, e richiede degli investimenti da effettuare per restare compliance rispetto alle normative antielusive. Questo tipo di opzione, solitamente, viene esercitata da parte di società di investimento che decidono di strutturare l’acquisto di un immobiliare in Germania. Ovviamente, con questa opzione i proventi da locazione derivanti dall’immobile saranno soggetti a tassazione tedesca sul reddito della società. Solitamente, questa opzione di investimento viene esercitata attraverso la presenza, alla base di una società “holding” in Italia, che detiene le quote della società tedesca.

La tassazione in Italia legata all’investimento immobiliare in Germania

L’impatto dell’investimento immobiliare in Germania si riflette, inevitabilmente, sul soggetto italiano che lo ha effettuato con oneri diversi a seconda che l’investimento sia stato effettuato direttamente o per il tramite di una società.

Regime fiscale per l’investimento diretto di immobili in Germania

Investire in un immobile in Germania, per il soggetto investitore residente in Italia, significa prestare attenzione ai seguenti aspetti fiscali:

• La fiscalità diretta connessa ad eventuali redditi provenienti dall’immobile;
• La normativa sul monitoraggio fiscale legato al possesso di immobili esteri, e la relativa imposta patrimoniale IVIE;
• Gli aspetti legati all’eventuale tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile.

Andiamo di seguito ad analizzare con maggiore dettaglio questi aspetti.

La fiscalità diretta legata alla locazione dell’immobile tedesco

Per capire i criteri di collegamento del reddito fondiario di fonte estera è necessario andare ad analizzare quanto previsto dalla Convenzione contro le doppie imposizioni siglata tra Italia e Germania. In particolare, tale accordo (all’art. 6) prevede che il reddito derivante dalla locazione di un bene immobile, sia imponibile:

• Nello Stato ove è situato l’immobile, in questo caso la Germania;
• Congiuntamente, anche nello Stato di residenza fiscale del soggetto proprietario o comunque detentore di diritto reale sull’immobile, in questo caso l’Italia.

La norma convenzionale, quindi, è legata ad un principio di tassazione concorrente del reddito da locazione di fonte estera. Per attenuare questa situazione di doppia imposizione, l’art. 24 della Convenzione e l’art. 165 del TUIR prevedono la possibilità per il contribuente residente in Italia di usufruire di un credito per imposte estere da portare a riduzione dell’imposta dovuta in Italia.

Il reddito imponibile da dichiarare in Italia è quello preso a riferimento in Germania. Questa prevede una deduzione del 15% dal reddito per tenere in considerazione il sostenimento di alcuni costi, come le spese di gestione, gli interessi legati a mutui, etc. Tale importo è quello che deve essere dichiarato in Italia. Di particolare importanza è la presentazione della dichiarazione dei redditi tedesca, in quanto è il documento indispensabile per la formazione del credito per imposte formate all’estero.

Se desideri approfondire questo argomento, legato alla tassazione dei canoni di locazione di immobile estero, ti lascio a questo articolo di approfondimento dedicato: “Immobile estero: il regime di tassazione“.

Monitoraggio fiscale di immobile detenuto in Germania ed IVIE

Il contribuente, persona fisica, fiscalmente residente in Italia è tenuta ad adempiere alla normativa sul monitoraggio fiscale di attività patrimoniali e finanziarie di fonte estera. Si tratta di tutte quelle attività detenute all’estero, suscettibili di produrre reddito in Italia, come gli immobili. Questo significa che, annualmente, il contribuente è chiamato alla compilazione del quadro RW del modello Redditi P.F. Si tratta di un quadro a carattere patrimoniale della dichiarazione dove deve trovare spazio l’indicazione del bene immobile detenuto all’estero. In particolare, considerato il fatto che l’immobile si trova in zona UE il contribuente è chiamato ad inserire nel rigo il valore catastale dell’immobile (in mancanza si utilizza il costo di acquisto).

Per la Germania il valore catastale da prendere a riferimento è quello legato alla Grundsteuer, come indicato nella Circolare n. 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate. Tale valore deve essere preso in considerazione anche per la determinazione ed il versamento dell’IVIE (Imposta Patrimoniale sugli Immobili Esteri). Si tratta di un’imposta patrimoniale (di cui alla Legge n. 214/2011) che colpisce i beni immobili detenuti all’estero, con aliquota 0,76% (da applicare al valore catastale dell’immobile tedesco). Tale imposta deve essere versata esclusivamente nel caso in cui l’importo risultante dal calcolo ecceda l’importo della franchigia di 200 euro. Anche in questo caso se desideri approfondire questi argomenti ti lascio ad un articolo di approfondimento: “Quadro RW del modello Redditi“.

Tassazione della plusvalenza legata alla cessione di immobile estero

La normativa italiana sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di beni immobili prevede, ordinariamente, che vi sia tassazione su plusvalenze immobiliari effettuate nell’arco di cinque anni dall’acquisto. In particolare, la cessione di bene immobile situato all’estero da parte del proprietario fiscalmente residente in Italia comporta l’emersione di una plusvalenza tassabile solo se la cessione avviene nei cinque anni dall’acquisto, art. 67, co. 1, lett. b) del TUIR. A livello Convenzionale l’art. 23 del modello OCSE conferma la tassazione concorrente nei due Stati coinvolti della plusvalenza. Questo significa che la cessione di immobile estero detenuto da oltre cinque anni non determina emersione di plusvalenze imponibili in Italia.

Regime fiscale per l’investimento indiretto di immobili in Germania

L’investimento in beni immobili in Germania effettuato per il tramite di società presenta aspetti fiscali anch’essi di interesse. Di seguito andiamo ad analizzare le due casistiche viste in precedenza, ovvero l’utilizzo di una società italiana per la detenzione di immobili in Germania, e l’utilizzo della società tedesca.

Aspetti fiscali legati ad una società italiana che detiene immobili in Germania

Quando l’investimento immobiliare in Germania viene effettuato per il tramite di una società italiana, è la stessa società a farsi carico degli oneri fiscali. Questo sia per gli oneri legati all’acquisto dell’immobile che per il pagamento delle imposte patrimoniali dovute in Germania. Nel caso in cui la presenza dell’immobile detenuto da società italiana non rappresenti una fattispecie di stabile organizzazione in Germania, i riflessi fiscali che ne derivano sono piuttosto semplici, in quanto la società italiana tasserà i proventi derivanti da locazione direttamente in Italia.

Allo stesso per la plusvalenza (eventuale) derivante dalla cessione dell’immobile stesso. La situazione si complica, invece, nel caso in cui si possa configurare in Germania una stabile organizzazione. In questo caso si creerà una situazione di doppia imposizione del reddito, in caso alla stabile organizzazione tedesca, e poi successivamente in capo alla società italiana. Anche in questo caso l’attenuazione della doppia imposizione è legata all’attribuzione di un credito per imposte estere, ex art. 24 della Convenzione tra i due paesi e ex art. 165 del TUIR.

Per approfondire: “Reddito di impresa estero: criteri di collegamento“.

Aspetti fiscali legati ad una società tedesca che detiene l’immobile

Nel caso in cui vi sia la presenza di una società tedesca a detenere l’immobile ivi situato per il socio italiano gli aspetti fiscali riguardano l’eventuale distribuzione di utili da parte della società estera. In questa sede tralasciamo le, comunque importanti, disposizioni antielusive che riguardano la costituzione di società estere per soggetti residenti in Italia (vedasi “Esterovestizione delle società: come evitarla“), in quanto non in focus con l’argomento. L’aspetto che in questa sede preme evidenziare riguarda l’impatto fiscale del socio italiano che si vedrà tassare il dividendo estero percepito con imposta sostitutiva al 26%.

Valutazione di convenienza tra investimento immobiliare diretto o indiretto in Germania

Arrivati a questo punto della lettura sicuramente starai facendo delle riflessioni per capire cosa sia più conveniente tra investire direttamente come persona fisica nell’acquisto o se operare per il tramite di società. Per questo proviamo a fare qualche valutazione di convenienza riprendendo i vari scenari possibili. In particolare, possiamo avere i seguenti casi per un soggetto fiscalmente residente in Italia:

Investimento diretto per l’acquisto dell’immobile

è una scelta che presenta il massimo vantaggio quando si vuole fare un singolo investimento per scopi personali (seconda casa, etc) senza volontà di farlo diventare un investimento da mettere a reddito. In questo caso il reddito da locazione andrebbe a sommarsi agli eventuali altri redditi imponibili IRPEF, scontandole la tassazione con l’aliquota marginale raggiunta. Aspetto, questo, che potrebbe rivelarsi poco conveniente per soggetti che arrivano a toccare le aliquote IRPEF più elevate. Inoltre, in questo caso vi sarebbe anche da tenere in considerazione l’impatto dell’IVIE dovuta annualmente;

Investimento indiretto per il tramite di una società italiana

si tratta della scelta migliore per tutte quelle casistiche in cui l’investitore italiano decide di investire compiutamente nel territorio tedesco, attraverso la messa a reddito degli immobili. In questo caso è necessario prestare attenzione a fare in modo che non si verifichino le condizioni per verificare l’ipotesi di stabile organizzazione in Germania. Per fare questo è necessario che gli immobili acquistati vengano messi a reddito senza ivi stabilirvi attività turistico ricettive che richiedono organizzazione di persone e mezzi. Con questo scenario la tassazione dei proventi ricadrebbe totalmente sulla società italiana, che tasserà gli stessi secondo le regole del reddito di impresa. In questo caso non vi sono obblighi per quanto riguarda l’IVIE se l’investimento avviene per il tramite di una società di capitali;

Investimento indiretto per il tramite di una società tedesca

questa opzione si rivela conveniente quando l’investimento immobiliare in Germania è cospicuo e rilevante e nel momento in cui si decide di avviare una vera e propria attività di gestione immobiliare in loco, anche attraverso l’apertura e la gestione di attività turistico ricettive alberghiere o extralberghiere. In questo caso è opportuno che la società tedesca sia partecipata da una società italiana al fine di sfruttare i vantaggi legati alla disciplina sul trasferimento di dividendi.

È importante sottolineare che tutte le informazioni fornite fino a questo momento possono essere soggette a cambiamenti nel tempo, in quanto le leggi e le normative fiscali possono essere modificate o aggiornate. Pertanto, è fondamentale rivolgersi a un dottore commercialista esperto di fiscalità internazionale prima di prendere qualsiasi decisione riguardante la propria situazione fiscale. Il presente articolo ha solo scopo informativo e non deve essere considerato come consulenza fiscale professionale.

Conclusioni e consulenza fiscale online

Le informazioni condivise in questo articolo possono sicuramente essere utili per inquadrare preliminarmente l’argomento e capire quale potrebbe essere nel tuo caso la forma migliore per effettuare un investimento immobiliare in Germania. Naturalmente, è opportuno capire la tipologia di immobile o di immobili che si intendono acquistare e lo scopo dell’investimento. Inoltre, è opportuno capire se l’investimento sarà singolo o se si rientra in un piano di investimento più ampio sia in Italia che all’estero. Insomma, le variabili da considerare sono molte ed anche la complessità degli aspetti fiscali da considerare che impattano sulla fiscalità tedesca e su quella italiana, coordinate dalla Convenzione contro le doppie imposizioni tra i due paesi.

Se stai considerando di espandere il tuo business a livello internazionale, è importante essere consapevoli delle implicazioni fiscali e dei potenziali rischi coinvolti. In questi casi, la consulenza di un dottore commercialista esperto di fiscalità internazionale è essenziale per garantire la conformità alle leggi fiscali internazionali e minimizzare gli impatti fiscali negativi. Inoltre, un professionista esperto può aiutarti a valutare i vantaggi e gli svantaggi di diverse opzioni fiscali, come ad esempio quelle individuate in questo articolo.

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